LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 5 décembre 2017), que M. H... est propriétaire d'appartements dans une résidence en copropriété comportant trois bâtiments de deux étages, pourvus d'un escalier d'accès extérieur à chacun des lots ; qu'il a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Bois et la société Citya immobilier, syndic, en annulation de la clause du règlement de copropriété répartissant les charges et en dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. H... fait grief à l'arrêt de rejeter la demande d'annulation ;
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu'un règlement de copropriété peut prévoir une répartition particulière des charges communes tenant à la configuration du bâtiment et, souverainement, que les escaliers extérieurs, ajoutés à la structure, permettaient l'accès direct aux lots des étages et ne présentaient pas d'utilité pour les appartements de plain-pied disposant d'un accès totalement indépendant, la circonstance que ces escaliers facilitent occasionnellement l'entretien d'éléments collectifs tels que la ventilation étant insuffisante pour considérer qu'ils présentaient un intérêt au sens d'un usage normal, la cour d'appel en a exactement déduit que la clause du règlement de copropriété dispensant les propriétaires des appartements situés au rez-de-jardin ou au rez-de-chaussée des frais d'entretien des escaliers n'était pas contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour rejeter la demande d'indemnisation du chef de la souscription par le syndic d'un contrat de prestations de services numériques, l'arrêt retient qu'il s'agit d'un équipement collectif ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que ce service ne concernait que la moitié des lots de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
Sur le troisième moyen :
Vu les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour rejeter la demande d'indemnisation au titre de la réfection des mains courantes, l'arrêt retient que la délibération relative à ces travaux a été prise en méconnaissance d'un article du règlement de copropriété, mais que M. H... ne démontre pas qu'il en serait résulté pour lui un préjudice personnel ;
Qu'en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le quatrième moyen :
Vu l'article 566 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande tendant à la mise en conformité des volets, l'arrêt retient qu'elle est nouvelle en cause d'appel dès lors qu'en première instance M. H... ne sollicitait de ce chef que des dommages-intérêts ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la demande tendant à ce qu'il soit fait injonction au syndic d'obliger la mise en conformité des volets constitue l'accessoire ou le complément de la demande de condamnation à réparer le préjudice présentée devant les premiers juges au titre de la mise en conformité, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande en annulation de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété, l'arrêt rendu le 5 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
Met hors de cause le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Bois ;
Condamne la société Citya immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Citya immobilier à payer à M. H... la somme de 3 000 euros, rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé le 12 septembre 2019 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. H...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. H... de sa demande tendant à l'annulation de la clause insérée à l'article 20 du règlement de copropriété de la Résidence des Bois et à ce qu'il soit procédé à une nouvelle répartition des charges pour les années 2003 à 2012 ;
AUX MOTIFS QU' aux termes de l'article 20 du règlement de copropriété de la résidence Elsa Triolet, intitulé « Charges d'escalier » : « A) Définition : Ces charges comprennent toutes les dépenses nécessitées par l'entretien, la réfection, le remplacement ou le fonctionnement des parties communes suivantes : I - Les escaliers, leurs sols, marches, contre-marches, revêtements, enduits, rampes et mains courantes, installations électriques, minuteries, paliers d'étage ; II- les portes d'entrée, les grattes pieds, tapis brosse, les panneaux d'affichage, les boîtes aux lettres ; (
) et les frais d'entretien et de réparation grosses et menues des parties communes d'un même escalier, les frais d'éclairage, de consommation, location et remplacement d'un compteur électrique ; B) Répartition : ces charges seront réparties entre tous les copropriétaires de locaux situés dans la même cage d'escalier (garages exceptés), chacun en proportion de la quote-part des parties communes de l'ensemble immobilier affectée aux locaux privatifs lui appartenant, suivant les fractions indiquées aux tableaux ci-après, colonne 3, exception faite toutefois pour les copropriétaires d'appartements situés au rez-de-jardin ou au rez-de-chaussée qui ne participeront pas aux charges correspondant à l'énumération cidessus, paragraphe I de la définition » ; que contrairement à ce que prétend M. H..., il n'existe pas de contradiction entre le 1° et le 2° in fine de cette clause, les dépenses qui y sont visées n'étant pas strictement les mêmes ; qu'il apparait que, pour les escaliers, les travaux définis à l'article I doivent être considérés comme dérogeant aux réparations visées au II ; qu'en outre, si le tableau de répartition des charges mentionne les charges d'escalier dans les mêmes proportions que les charges générales et de bâtiment, donc en fonction des tantièmes de copropriété, il s'agit manifestement d'une erreur matérielle ; que M. H... prétend que cette répartition spéciale est contraire aux dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 aux termes duquel : « Ils (les copropriétaires) sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; que l'article 43 de ladite loi répute non écrites les clauses contraires aux articles 6 à 37, de sorte que l'action n'étant pas enfermée dans aucun délai, M. H..., qui ne remet pas en cause la validité de l'assemblée générale du 18 juin 2009 mais l'appel de fonds rectificatif qu'il a reçu, est recevable à solliciter que l'article 20 précité du règlement de copropriété soit réputé non écrit ; que l'article 10, alinéa 1er, de la loi dispose : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ; qu'aux termes de l'article 24 III : « Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses » ; que le règlement de copropriété peut donc créer des charges communes spéciales ; qu'en l'espèce, les photographies produites par le cabinet Citya immobilier confirment que les escaliers sont extérieurs et permettent l'accès direct aux lots des étages ; qu'il s'agit de pièces qui ne font pas partie de la structure du bâtiment, étant ajoutées à celui-ci ; que les appartements du rez-de-chaussée bénéficient donc d'un accès totalement indépendant de ceux-ci ; que même s'ils peuvent être occasionnellement utilisés dans un intérêt commun pour l'entretien de certains éléments collectifs comme la VMC, cette seule circonstance est insuffisante pour considérer qu'ils présentent un intérêt pour les appartements du rez-de-chaussée, l'appréciation de cet intérêt devant se faire au regard d'un usage normal ; qu'il apparait donc que la clause du règlement de copropriété dispensant les propriétaires des appartements en rez-de-jardin des frais d'entretien et de réfection de remplacement et de fonctionnement des escaliers et en particulier de leurs mains courantes, n'est pas contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; que si certains travaux (reprise des sous-marches) ont pu être financés par tous les copropriétaires, il appartenait à M. H... de contester la délibération litigieuse ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les charges relatives aux éléments faisant partie du gros-oeuvre de l'immeuble, qui constituent des charges dites « générales », pèsent sur tous les copropriétaires sans exception, en proportion de leurs tantièmes ; que les escaliers, qui font partie du gros-oeuvre de l'immeuble, donnent lieu à la répartition de charges générales, qui pèsent sur tous les copropriétaires, même habitant au rez-de-chaussée ; qu'en jugeant en l'espèce que les copropriétaires du rez-de-chaussée pouvaient être exonérés des charges relatives aux escaliers litigieux, au motif inopérant que ces escaliers étaient extérieurs à l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les charges relatives à des éléments d'équipement de l'immeuble sont en tout état de cause soumises au critère d'utilité ; qu'en jugeant que les copropriétaires du rez-de-chaussée pouvaient être exonérés des charges relatives aux escaliers litigieux, tout en constatant que ces escaliers pouvaient « être occasionnellement utilisés dans un intérêt commun pour l'entretien de certains éléments collectifs comme la VMC » (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 6), ce dont il résultait que le critère d'utilité se trouvait rempli pour tous les copropriétaires de la résidence, y compris ceux du rez-de-chaussée, de sorte que ces derniers ne pouvaient être exemptés de charges au titre de ces escaliers, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. H... de sa demande tendant à la condamnation de la société Citya immobilier à l'indemniser au titre du service Numéricable ;
AUX MOTIFS QUE M. H... se plaint de ce que le syndic aurait voulu lui faire payer le service Numéricable, dont il n'a jamais demandé l'utilisation ; que par une délibération du 7 juin 2001, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté de nouvelles conditions tarifaires de Noos, précisant que 26 appartements sur 50 n'étaient pas raccordés ; que le 25 janvier 2002, le syndic de copropriété a conclu un contrat de fourniture de service Noos pass portant « exclusivement sur l'établissement, le renouvellement et l'entretien de la partie finale du réseau », à l'exclusion des services de radio-télévision et de télécommunications qui font l'objet de contrats individuels entre la société et les résidents qui le désirent ; que dès lors, il s'agit bien d'un équipement collectif, même si l'avenant du 5 décembre 2002 vise 26 lots facturables en annexe ; que M. H..., qui n'a pas contesté la délibération du 7 juin 2001, est tenu de la respecter et de régler les charges d'équipement collectif ; qu'il est prescrit à rechercher la responsabilité du syndic pour ne pas avoir fait distinguer, lors des votes de 1992 et 2001, les trois bâtiments, ou au titre des contrats qu'il aurait conclus ; que lors de l'assemblée générale du 3 juin 2010, la proposition de raccorder tous les appartements a été refusée ; que lors de l'assemblée générale du 17 juin 2014, il a été décidé de reconduire le contrat d'année en année ; que M. H... reproche à la société Citya immobilier de ne pas lui avoir remis de document d'information et d'avoir organisé un vote global et non bâtiment par bâtiment ; que cependant, outre qu'il ne produit qu'un extrait du procès-verbal ne permettant pas de déterminer quelles pièces ont été soumises aux copropriétaires, il ne démontre pas que les irrégularités qu'il dénonce lui ont causé un préjudice personnel ; qu'il est constant que l'appelant a, en 2011, acheté un second appartement qui était précédemment la propriété de Mme T..., laquelle avait fait le choix de se raccorder au câble ; que M. H... a écrit au syndic, le 26 décembre 2011, pour indiquer qu'il refusait de payer les charges Numéricable, soulignant que la précédente propriétaire avait fait le nécessaire pour clore les contrats en cours ; que par courriel du 2 août 2012, le cabinet Citya immobilier lui a répondu qu'il convenait qu'il donne son autorisation pour déconnecter le branchement de son appartement ; que s'il a répondu le même jour, M. H... se plaint dans son courriel du caractère abusif de la facturation mais ne donne expressément aucune autorisation ; que dès lors, la faute du syndic ne peut, de ce chef, être retenue ;
ALORS QUE l'équipement collectif dont les charges pèsent sur l'ensemble des copropriétaires est celui qui bénéficie à tous les lots de l'immeuble ; qu'en considérant que le service fourni par Numéricable constituait un « équipement collectif », de sorte que l'ensemble des copropriétaires devait participer à son financement, indépendamment de tout consentement individuel, tout en constatant que le service litigieux ne concernait que la moitié des lots de l'immeuble, soit « 26 logements facturables » sur les 50 logements que compte l'immeuble (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 7 et p. 9, alinéa 1er), ce dont il résultait nécessairement que le service litigieux ne pouvait être qualifié « d'équipement collectif », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. H... de sa demande tendant à la condamnation de la société Cytia Immobilier au titre de la réfection des mains courantes ;
AUX MOTIFS QUE M. H... fait valoir que le syndic n'aurait pas dû soumettre au vote de l'assemblée générale du 18 juin 2009 la question de la réfection des mains courantes des escaliers, dès lors qu'elle ne figurait pas à l'ordre du jour ; que cependant, la convocation mentionnait bien que celle-ci comprenait « l'étanchéité des paliers avec traitement des éclats de béton et passivation des aciers », cette dernière question visant précisément la réfection des mains courantes ; qu'il était dès lors loisible aux copropriétaires de limiter les travaux à leur mise en peinture ; que ce moyen doit être écarté ; qu'en revanche, il est constant qu'en méconnaissance de l'article 70 du règlement de copropriété, la délibération relative auxdits travaux n'aurait dû être soumise qu'aux copropriétaires de lots situés dans les étages, alors que tous les copropriétaires, y compris ceux disposant d'un lot en rez-de-chaussée ou en rez-de-jardin, ont pris part au vote ; que cependant, M. H... ne démontre aucunement qu'il est résulté pour lui un préjudice personnel, distinct de celui subi par la collectivité des copropriétaires ; que c'est d'autant plus vrai qu'il a voté en faveur des travaux litigieux et de leur répartition en « charges escaliers » ;
ALORS QUE chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; qu'en considérant que M. H... devait démontrer l'existence d'un préjudice distinct de celui subi par la collectivité des copropriétaires, cependant que, s'agissant d'une méconnaissance du règlement de copropriété, il n'était pas tenu de rapporter une telle preuve, la cour d'appel a violé les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. H... de sa demande tendant à ce qu'il soit fait injonction à la société Cytia Immobilier d'obliger la mise en conformité des volets ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant des volets, M. H... demande pour la première fois en cause d'appel qu'il soit enjoint à la société Cytia Immobilier d'obliger la mise en conformité des volets, alors qu'en première instance il ne sollicitait de ce chef que des dommages et intérêts ; qu'il apparait qu'il s'agit d'une demande nouvelle qui ne tend pas aux mêmes fins que celle présentée en première instance et qu'il n'en est ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire ; qu'elle sera déclarée irrecevable ; qu'en tout état de cause, il n'apparait pas que l'assemblée générale des copropriétaires ait donné mission au syndic d'engager une procédure à l'encontre du copropriétaire récalcitrant ;
ALORS QUE les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; que la demande tendant à ce qu'il soit fait injonction au syndic d'obliger la mise en conformité des volets constitue l'accessoire ou le complément de la demande présentée devant les premiers juges, qui tendait à la condamnation du syndic à régler des dommages et intérêts au titre de cette mise en conformité ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile.
