LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier et le second moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 9 janvier 2018), que Mme P..., invoquant la prescription acquisitive, a assigné la commune de Fort-de-France (la commune) en revendication de la propriété d'un terrain sur lequel est située une maison construite par son grand-père ;
Attendu que la commune fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur une interruption éventuelle de la prescription par l'effet d'une reconnaissance des droits de la commune sur le terrain ni sur les conditions de jonction des possessions, a constaté, non seulement que B... T... P..., en léguant la maison à sa petite-fille, avait effectué un acte de disposition patrimoniale n'appartenant qu'au propriétaire et que l'un et l'autre s'étaient successivement acquittés de la taxe foncière dont seuls les propriétaires sont redevables, mais également que le relevé de propriété délivré le 27 février 2014 par la direction des services fiscaux faisait remonter le droit des consorts P... sur le bien à 1971, que la preuve de la cessation de tout acte de possession pendant la période de 1981 à 2011 n'était pas rapportée et, enfin, que depuis son entrée en possession, Mme P... avait donné le bien en location ce qui constituait également un acte matériel de possession accompli en qualité de propriétaire de sorte que l'intéressée établissait une possession utile qui, jointe à celle de son auteur, s'était poursuivie pendant plus de trente ans, justifiant ainsi légalement sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de Fort-de-France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la commune de Fort-de-France.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir accueilli l'action en revendication de Mme P... portant sur la parcelle [...] située [...] ; d'avoir ordonné la publication de cette décision au service de la publicité foncière ; et d'avoir débouté la commune de Fort-de-France de ses demandes en expulsion et en dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE l'article 2261 du code civil dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; que l'article 2272 du code civil précise que pour acquérir la propriété immobilière le délai de possession remplissant ces conditions doit être de 30 ans ; que toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans ; qu'en l'espèce, Mme P... ne peut pas se prévaloir d'un juste titre avant l'acte de partage du 12 août 2002 qui lui a attribué pour la valeur de 78.151.42 € le lot constitué par l'entière propriété de la maison ; que nonobstant la discussion sur la véracité de la mention relative au fait que la maison attrait été construite sur un terrain appartenant à la ville de Fort de France à une époque où le bien ne lui avait pas encore été cédé, il ne peut qu'être constaté que le délai de 10 ans aurait été interrompu avant son terme par l'acquisition de la parcelle sur laquelle repose la maison par la commune de Fort-de-France le 18 mai 2011 ; que pour prescrire le droit de propriété sur la parcelle il lui faut donc démontrer une possession remplissant les conditions rappelées ci-dessus d'une durée de trente ans, soit remontant au moins au 18 mai 1981 ; que le relevé de propriété délivré par la direction des services fiscaux le 27 février 2014 fait remonter le droit de M. B... T... P... et de Mme W... P... sur le bien situé [...] à l'année 1971 que l'article 2264 du code civil dispose que le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire ; que la commune de Fort-de-France n'apporte pas la preuve selon laquelle M. P... ou à sa suite Mme P... auraient cessé tout acte de possession sur une période située entre 1981 et décembre 2011, de sorte qu'il doit être considéré que la condition de possession continue et non interrompue est remplie ; que le caractère paisible, de l'occupation des lieux sur la même période n'est pas remis en cause par la commune de Fort de France, et sa publicité est attestée par les témoignages parfaitement circonstanciés de M. Q... A... résidant au [...] Mme Z... K... cousine de Mme P... ayant comme sa mère habité le quartier à 1' époque contemporaine de M. B... T... P..., M. D... L..., le fils de M. P..., ainsi que les autres occupants du quartier de longue date interrogés par un huissier de justice aux termes de son constat du 12mars 2014, qui unanimement reconnaissent sans confusion sur l'adresse, la maison revendiquée comme ayant toujours été celle de B... T... P... puis à son décès de W... P... ; que le caractère public de cette occupation est en outre renforcé par le fait que c'est à M. P... que des services fiscaux adressaient leur avis de taxe foncière pour cette villa, et qu'ils ont continué à le faire à l'égard de Mme W... P..., et par la ville de Fort-de-France elle-même puisque par courrier du 7 novembre 2007, son service chargé de l'attractivité du territoire a fait connaître à Mme P... qu'elle menait une opération visant à encourager la régularisation de la situation juridique des occupants ne disposant pas d'un titre d'occupation, en permettant aux intéressés d'accéder à la propriété du terrain qu'ils occupent depuis de nombreuses années, ce qui ne pouvait se faire que par la reconnaissance d'une accession par usucapion ; que le caractère non équivoque de la possession implique l'absence de doute dans l'esprit des tiers sur la qualité de l'occupation du possesseur ; qu'or, jusqu'à son acquisition des 62 parcelles occupées dont la parcelle litigieuse, la commune de Fort-de-France n'avait jamais remis en cause la possibilité de prescrire de M. P... puis de Mme P..., ainsi que le démontre ce courrier de 2007 visant à conférer un titre de propriété à ceux qui occupaient utilement le site sur une durée suffisante ; que la taxe foncière n'est perçue que sur les propriétaires, et les voisins et parents de très longue date de la famille P... sur place, n'ont manifestement jamais douté de ce que l'occupation était faite à titre de propriétaire ; que quant à M. B... T... P..., en léguant la maison à sa petite fille il a clairement effectué un acte de disposition patrimoniale qui n'appartient qu'au propriétaire, et Mme W... P... démontre comment depuis son entrée en possession, elle loue le bien, le gère, agit en justice contre ses locataires, y compris en poursuivant leur expulsion lorsque c'est nécessaire, ce qui constitue également des actes matériels accomplis en qualité de propriétaire ; que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, et à ce que plaide la commune de Fort de France, dès lors que la possession utile s'est poursuivie pendant plus de 30 ans comme c'est le cas en l'espèce, peu importe que lepossesseur ait su qu'il ne détenait pas de titre de propriété sur le bien possédé dès lors qu'il ne possédait pas pour autrui ni ne détenait le bien de façon précaire ; que Mme P... possède bien la parcelle pour elle-même, dans le but de prescrire la propriété du bien, joignant sa possession à celle de son auteur avant elle, depuis une durée totale supérieure à 30 ans au jour où la commune de Fort-de-France a fait l'acquisition de la parcelle pour elle-même le 28 ma 2011, et sans que sa possession n'ait été utilement troublée sur la même période par le véritable propriétaire avant le courrier du 30 septembre 20 11 ayant proposé à Mme P... de lui racheter la parcelle à bon prix ; que l'arrêt de la cour d'appel de Fort de France du 4 juillet 1974 ayant confirmé un jugement susceptible d'avoir prononcé l'expulsion de certains occupants dont M. P... est inopérant pour se situer au-delà de la période trentenaire considérée, et le commandement de quitter les lieux délivré par les consorts E...-I... en exécution de cet arrêt, daté du 28 juin 2004 ne porte pas l'adresse de la parcelle revendiquée par Mme P..., et par hypothèse, il n'a pas pu être délivré à M. P... qui était déjà décédé à cette date, ni ne peut être considéré comme opposable à Mme P... faute de pouvoir vérifier qu'elle en ait été destinataire ; qu'il suit de l'ensemble de ces considérations que Mme W... P... par sa possession utile au sens des articles 2261 et 2272 du code civil avait acquis par prescription le droit de propriété de la parcelle cadastrée section section [...] , [...] [...] , avant que la commune de Fort-de-France ne s'en porte acquéreur par acte du 28 mai 2011 ; que son action en revendication est donc fondée, et il convient d'y faire droit, en infirmant le jugement en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant débouté la Commune de Fort de France de ses demandes indemnitaires ;
1° ALORS QUE la prescription acquisitive suppose de rapporter la preuve d'une possession à titre de propriétaire qui soit continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque ; que la reconnaissance par le possesseur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ; qu'en l'espèce, il était constant que le testament établi le 2 décembre 1992 par M. B... P..., dont les termes se trouvaient rappelés dans l'acte de partage du 12 août 2002 cité par le jugement, précisait qu'était attribuée à Mme W... P... la part lui revenant dans la valeur d'une maison construite sur un terrain appartenant à la commune de Fort-de-France ; que la commune de Fort-de-France s'appuyait sur ce cantonnement de l'objet de la dévolution successorale pour contester toute possession de Mme W... P... sur l'emprise même de la parcelle ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur cette circonstance qui était de nature, du fait de la reconnaissance par M. B... P... du droit de la commune sur le terrain, à interrompre toute prescription acquisitive de cette parcelle à son profit et de ses ayants cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil, ensemble les articles 2240 et 2259 du même code ;
2° ALORS QUE l'héritier ne peut joindre à sa possession celle de son auteur pour prescrire un bien resté en dehors de la succession ; qu'en l'espèce, il était constant que Mme W... P... avait obtenu par testament du 2 décembre 1992 la part lui revenant dans la valeur d'une maison construite sur un terrain appartenant à la commune de Fort-de-France, ce qui excluait expressément toute attribution à son profit de la parcelle elle-même ; qu'en s'abstenant de s'expliquer, comme il lui était demandé par la commune de Fort-de-France, sur cette circonstance qui était de nature, du fait de l'absence de dévolution du terrain à Mme W... P..., à exclure toute jonction de sa possession avec celle de son auteur sur cette parcelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2261 et 2265 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir accueilli l'action en revendication de Mme P... portant sur la parcelle [...] située [...] ; d'avoir ordonné la publication de cette décision au service de la publicité foncière ; et d'avoir débouté la commune de Fort-de-France de ses demandes en expulsion et en dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE l'article 2261 du code civil dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; que l'article 2272 du code civil précise que pour acquérir la propriété immobilière le délai de possession remplissant ces conditions doit être de 30 ans ; que toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans ; qu'en l'espèce, Mme P... ne peut pas se prévaloir d'un juste titre avant l'acte de partage du 12 août 2002 qui lui a attribué pour la valeur de 78.151.42 € le lot constitué par l'entière propriété de la maison ; que nonobstant la discussion sur la véracité de la mention relative au fait que la maison attrait été construite sur un terrain appartenant à la ville de Fort de France à une époque où le bien ne lui avait pas encore été cédé, il ne peut qu'être constaté que le délai de 10 ans aurait été interrompu avant son terme par l'acquisition de la parcelle sur laquelle repose la maison par la commune de Fort-de-France le 18 mai 2011 ; que pour prescrire le droit de propriété sur la parcelle il lui faut donc démontrer une possession remplissant les conditions rappelées ci-dessus d'une durée de trente ans, soit remontant au moins au 18 mai 1981 ; que le relevé de propriété délivré par la direction des services fiscaux le 27 février 2014 fait remonter le droit de M. B... T... P... et de Mme W... P... sur le bien situé [...] à l'année 1971 que l'article 2264 du code civil dispose que le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire ; que la commune de Fort-de-France n'apporte pas la preuve selon laquelle M. P... ou à sa suite Mme P... auraient cessé tout acte de possession sur une période située entre 1981 et décembre 2011, de sorte qu'il doit être considéré que la condition de possession continue et non interrompue est remplie ; que le caractère paisible, de l'occupation des lieux sur la même période n'est pas remis en cause par la commune de Fort de France, et sa publicité est attestée par les témoignages parfaitement circonstanciés de M. Q... A... résidant au [...] Mme Z... K... cousine de Mme P... ayant comme sa mère habité le quartier à 1' époque contemporaine de M. B... T... P..., M. D... L..., le fils de M. P..., ainsi que les autres occupants du quartier de longue date interrogés par un huissier de justice aux termes de son constat du 12mars 2014, qui unanimement reconnaissent sans confusion sur l'adresse, la maison revendiquée comme ayant toujours été celle de B... T... P... puis à son décès de W... P... ; que le caractère public de cette occupation est en outre renforcé par le fait que c'est à M. P... que des services fiscaux adressaient leur avis de taxe foncière pour cette villa, et qu'ils ont continué à le faire à l'égard de Mme W... P..., et par la ville de Fort-de-France elle-même puisque par courrier du 7 novembre 2007, son service chargé de l'attractivité du territoire a fait connaître à Mme P... qu'elle menait une opération visant à encourager la régularisation de la situation juridique des occupants ne disposant pas d'un titre d'occupation, en permettant aux intéressés d'accéder à la propriété du terrain qu'ils occupent depuis de nombreuses années, ce qui ne pouvait se faire que par la reconnaissance d'une accession par usucapion ; que le caractère non équivoque de la possession implique l'absence de doute dans l'esprit des tiers sur la qualité de l'occupation du possesseur ; qu'or, jusqu'à son acquisition des 62 parcelles occupées dont la parcelle litigieuse, la commune de Fort-de-France n'avait jamais remis en cause la possibilité de prescrire de M. P... puis de Mme P..., ainsi que le démontre ce courrier de 2007 visant à conférer un titre de propriété à ceux qui occupaient utilement le site sur une durée suffisante ; que la taxe foncière n'est perçue que sur les propriétaires, et les voisins et parents de très longue date de la famille P... sur place, n'ont manifestement jamais douté de ce que l'occupation était faite à titre de propriétaire ; que quant à M. B... T... P..., en léguant la maison à sa petite fille il a clairement effectué un acte de disposition patrimoniale qui n'appartient qu'au propriétaire, et Mme W... P... démontre comment depuis son entrée en possession, elle loue le bien, le gère, agit en justice contre ses locataires, y compris en poursuivant leur expulsion lorsque c'est nécessaire, ce qui constitue également des actes matériels accomplis en qualité de propriétaire ; que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, et à ce que plaide la commune de Fort de France, dès lors que la possession utile s'est poursuivie pendant plus de 30 ans comme c'est le cas en l'espèce, peu importe que lepossesseur ait su qu'il ne détenait pas de titre de propriété sur le bien possédé dès lors qu'il ne possédait pas pour autrui ni ne détenait le bien de façon précaire ; que Mme P... possède bien la parcelle pour elle-même, dans le but de prescrire la propriété du bien, joignant sa possession à celle de son auteur avant elle, depuis une durée totale supérieure à 30 ans au jour où la commune de Fort-de-France a fait l'acquisition de la parcelle pour elle-même le 28 mai 2011, et sans que sa possession n'ait été utilement troublée sur la même période par le véritable propriétaire avant le courrier du 30 septembre 20 11 ayant proposé à Mme P... de lui racheter la parcelle à bon prix ; que l'arrêt de la cour d'appel de Fort de France du 4 juillet 1974 ayant confirmé un jugement susceptible d'avoir prononcé l'expulsion de certains occupants dont M. P... est inopérant pour se situer au-delà de la période trentenaire considérée, et le commandement de quitter les lieux délivré par les consorts E...-I... en exécution de cet arrêt, daté du 28 juin 2004 ne porte pas l'adresse de la parcelle revendiquée par Mme P..., et par hypothèse, il n'a pas pu être délivré à M. P... qui était déjà décédé à cette date, ni ne peut être considéré comme opposable à Mme P... faute de pouvoir vérifier qu'elle en ait été destinataire ; qu'il suit de l'ensemble de ces considérations que Mme W... P... par sa possession utile au sens des articles 2261 et 2272 du code civil avait acquis par prescription le droit de propriété de la parcelle cadastrée section section [...] , [...] [...] , avant que la commune de Fort-de-France ne s'en porte acquéreur par acte du 28 mai 2011 ; que son action en revendication est donc fondée, et il convient d'y faire droit, en infirmant le jugement en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant débouté la Commune de Fort de France de ses demandes indemnitaires ;
1° ALORS QUE la prescription acquisitive suppose de rapporter la preuve d'une possession à titre de propriétaire qui soit continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque ; qu'à cet égard, les actes matériels de possession doivent être réalisés sur l'objet même de la propriété que l'on cherche à prescrire ; qu'en l'espèce, Mme P..., dont le titre ne portait que sur une quote-part de la valeur de la maison située [...] , agissait en revendication de la parcelle [...] ; qu'en retenant, pour acte matériel de possession, que les voisins attestaient que la maison avait toujours été celle de M. B... P... puis celle de Mme W... P..., que ces derniers avaient l'un et l'autre successivement reçu les avis d'impôt foncier relatif à cette maison, que M. B... P... avait légué la maison à sa petite-fille, et que celle-ci donnait la maison en location et agissait en expulsion en cas de besoin, quand ces actes ne concernaient que la possession de la maison, et non de la parcelle elle-même, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2255 et 2261 du code civil ;
2° ALORS QUE la prescription acquisitive suppose de rapporter la preuve d'actes matériels de possession sur le bien revendiqué ; qu'en retenant en ce sens le paiement de l'impôt foncier, l'acte de disposition de la maison par M. B... P..., puis les actes juridiques de gestion accomplis par Mme W... P..., quand ni le paiement de l'impôt, ni des actes juridiques de gestion ou de disposition ne constituent des actes matériels de possession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2255 et 2261 du code civil.
