LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Lyon, 30 novembre 2017), rendu en dernier ressort, que M. N... a assigné la SCI Villa Sans Souci, qui lui avait loué un logement, en remboursement du dépôt de garantie et en paiement d'une majoration de retard de 10 % à compter du 13 mai 2017 ;
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 26-8, I de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ; que le délai de préavis, applicable au congé, court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre ;
Attendu que, pour accueillir partiellement la demande en restitution du dépôt de garantie, le jugement retient que le congé a été adressée le 2 mars 2017, qu'il convient de fixer la date de fin de bail à un mois à compter de cette date, soit le 2 avril 2017, et que, dès lors, la facturation de 10 jours de loyers sur le mois d'avril n'est pas justifiée ;
Qu'en statuant ainsi, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour dire que la majoration de retard de 10 % du loyer mensuel serait due à compter du 2 mai 2017, le jugement retient que c'est un mois après la fin effective du bail, soit le 2 mai 2017, que le dépôt de garantie aurait dû être restitué ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. N... n'avait demandé le paiement d'une majoration de retard qu'à compter du 13 mai 2017, le tribunal d'instance, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 30 novembre 2017, entre les parties, par le tribunal d'instance de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Vienne ;
Condamne M. N... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. N... à payer à la SCI Villa Sans Souci une somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la SCI Villa Sans Souci.
Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné la SCI VILLA SANS SOUCI à payer à Monsieur N... la somme de 415 euros au titre de restitution du dépôt de garantie, d'avoir dit que cette somme sera majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit la somme de 31 € par mois à compter du 02.05.2017 jusqu'au complet paiement ;
Aux motifs qu'« il ressort de l'article 1315 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Attendu qu'il ressort de l'article 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. Que l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, a fait l'objet d'une modification par l'article 6 de la loi n° 2014-366 du 27.012014, dite loi ALUR,
Que l'article 14 de la loi du 27.03.2014 pose comme principe dans son alinéa 1, que les contrats conclus antérieurement, en cours à la date du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur du texte, restent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, et donc soumis à la rédaction de l'article 22 sous son ancienne version,
Attendu qu'aux termes de l'article 22 de la loi du 7 juillet 1989, dans ses nouvelles dispositions, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard,
Attendu en l'espèce qu'il est constant que Monsieur N... L... a pris possession du local d'habitation au 01.11.2016, pour un loyer de 310 E mensuel outre charges de 125 E, et qu'une somme de 435 E à titre de garantie a été versée à la bailleresse,
Que le contrat de bail, même verbal, en date du 18.07.2014, a pris naissance postérieurement à la mise en vigueur de la nouvelle rédaction de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, portant modification du calcul des intérêts en cas de non restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis,
Que c'est bien sous sa nouvelle version que l'article 22 doit recevoir application et qu'en cas de non restitution, injustifiée, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, En application de ce texte, le bailleur est tenu de justifier des déductions qu'il opère ; la retenue au titre des réparations locatives doit être justifiée, les sommes réclamées à ce titre devant correspondre à une évaluation sérieuse et être étayées par des documents externes,
Attendu que le tribunal est souverain dans l'appréciation des faits de la cause,
1- Sur la retenue au titre de l'arriéré de loyers jusqu'au 12 avril 2017 et la date effective de restitution du dépôt de garantie
Attendu que la dédite a été adressée le 2 mars 2017 et qu'il convient, en raison d'absence de contrat entre les parties, de fixer raisonnablement la date de fin de bail à un mois à compter de la dédite, soit le 2 avril 2017,
Que dès lors, la facturation des 10 jours de loyers sur le mois d'avril, à hauteur de 103 euros, (310 E :30 x10 jours) n'est pas justifiée,
Attendu qu'aucun état des lieux d'entrée ou de sortie n'a été signé
Que les parties n'ont émis aucune réserve sur l'état de l'appartement, au départ du locataire,
Que le bailleur ne conteste pas que la restitution des clés a eu lieu le 6 mars 2017 et que c'est donc un mois après la fin effective du bail, soit le 2 mai 2017, que le dépôt de garantie aurait dû être restitué sous réserve de charges encore dues,
2- Sur la retenue au titre de la régularisation de charges
Attendu que la SCI VILLA SANS SOUCIS ne justifie pas en quoi une somme de 150E par mois devrait être facturée au locataire,
Qu'il ne justifie ni d'un contrat interdisant la présence d'une autre personne, ni d'une mise en demeure, pendant la location, de cesser toute cohabitation -encore qu'elle eût dû être effective-, ni d'une demande chiffrée de régularisation de charges qui serait justifiée par la présence d'une seconde personne dans la chambre louée, étant précisé qu'il est constant que Monsieur N... a quitté très rapidement les lieux.
Que la retenue à ce titre n'est dès lors pas justifiée,
Attendu en conclusion que la SCI VILLA SANS SOUCIS n'a pas justifié les déductions qu'elle avait opérées ni étayé son solde de tous comptes par une évaluation sérieuse par la production de documents externes, et qu'elle a contrevenu ainsi, aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Que c'est dès lors une somme de 435 euros — 20 euros qui aurait dû être restituée par le bailleur à compter du 2 mai 2017,
Que le dépôt de garantie restant dû au locataire sera majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit 31 e par mois à compter du 2 mai 2017, pour chaque période mensuelle commencée jusqu'au parfait paiement, Attendu que Monsieur N... L... se trouve dès lors bien fondé dans sa demande de restitution du solde de son dépôt de garantie au titre d'une retenue injustifiée à savoir la somme de 415 € au paiement de laquelle la SCI VILLA SANS SOUCIS sera condamnée,
Attendu que cette somme sera majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit la somme de 31 € par mois depuis le 2 mai 2017 jusqu'au parfait paiement » ;
Alors que, d'une part, le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en estimant, cependant, en l'espèce, que la lettre de congé de Monsieur L... N... a été adressée le 2 mars 2017 quand cette lettre indique qu'elle a été adressée le 23 février 2017 et reçue par le bailleur le 13 mars 2017, le tribunal d'instance a dénaturé les mentions précises de ce courrier sur sa date et violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents qui lui sont soumis ;
Alors que, d'autre part, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans sa déclaration au greffe de la juridiction de proximité du 6 juin 2017, Monsieur N... a demandé la condamnation de l'exposante à lui payer la somme de 435 euros, au titre du remboursement du dépôt de garantie, outre les intérêts légaux de 10 %, soit 31 € par mois à compter du 13 mai 2017 au titre de la majoration de retard, en relevant que le courrier de congé a été retiré par le bailleur le 13 mars 2017, que le bail a expiré le 13 avril 2017 et que le bailleur avait jusqu'au 13 mai 2017 pour restituer le dépôt de garantie ; qu'à l'audience, le demandeur a réitéré ses demandes ; qu'en estimant, cependant, en l'espèce, que le congé a été adressé le 2 mars, que le bail a pris fin le 2 avril 2017 et que le dépôt de garantie aurait dû être restitué le 2 mai 2017, de sorte que la majoration mensuelle de 10% du loyer mensuel en principal, comme sanction du retard dans la restitution du dépôt de garantie, était due à compter du 2 mai 2017, quand le demandeur n'a demandé l'application de cette sanction qu'à compter du 13 mai 2017, le tribunal d'instance a dénaturé les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors qu'en toute hypothèse, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ; qu'en estimant, cependant, en l'espèce que la dédite a été adressée le 2 mars 2017 et qu'il convient, de fixer raisonnablement la date de fin de bail à un mois à compter de la dédite, soit le 2 avril 2017, quand le point de départ du préavis d'un mois est la date de réception du congé par le bailleur, le tribunal d'instance a violé l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l'article 22 du même texte.
