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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 27 juin 2019, 18-16203

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Sens de l'arrêt : Rejet
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 18-16203
Numéro NOR : JURITEXT000038734280 ?
Numéro d'affaire : 18-16203
Numéro de décision : 31900598
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2019-06-27;18.16203 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 22 février 2018), que, par acte authentique du 28 décembre 2010 dressé par Mme I..., notaire, M. E... a acquis de la société Sainte-Marthe deux lots dans un immeuble en copropriété exploité en résidence étudiante, vendus sans restriction quant à leurs modalités de location ou de jouissance ; qu'ayant appris la désignation, le 7 juin 2012, de la société Alomea comme nouveau gestionnaire chargé d'exploiter la résidence par le biais de baux commerciaux conclus avec les copropriétaires, M. E... a assigné le vendeur en nullité de la vente pour erreur sur la substance au visa des articles 1109 et 1110 du code civil et en indemnisation de ses préjudices ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le premier et le second moyens du pourvoi incident, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que la société Sainte-Marthe fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la vente ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine de l'alinéa 2 de l'article 10 du règlement de copropriété que son ambiguïté rendait nécessaire, que la fin de l'exploitation s'entendait d'une fin d'exploitation définitive décidée par les copropriétaires et relevé que, si les baux conclus avec le premier exploitant, mis en redressement judiciaire, avaient été résiliés par l'administrateur judiciaire, une seconde société d'exploitation avait été constituée entre les copropriétaires dès le mois de mai 2010, que l'assemblée générale tenue à cette date en présence de la société Sainte-Marthe en avait été informée, que la situation avait été régularisée par la signature d'une convention entre le syndicat des copropriétaires et la société Alomea le 7 juin 2012, d'où il résultait que l'exploitation de la résidence, qui n'avait été que provisoirement suspendue du fait de la défaillance du premier exploitant, avait repris, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, procédant à la recherche prétendument omise sur le règlement de copropriété et sans statuer par simple affirmation, en déduire que, l'acquéreur, tenu par les termes du règlement de copropriété de donner son lot à bail à l'exploitant commercial, s'étant ainsi trouvé privé de la pleine jouissance personnelle de son bien contrairement à la commune intention des parties à la date de la vente, l'erreur sur la substance même de la chose, vice du consentement, était caractérisée et a légalement justifié sa décision de prononcer la nullité de la vente ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la société Sainte-Marthe

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR prononcé la nullité de la vente, condamné l'acquéreur à restituer les lots de copropriété et l'exposante à restituer le prix de la vente, débouté la société exposante des demandes en garantie qu'elle forme de ce chef à l'encontre du notaire et condamné in solidum la société exposante et le notaire à payer à l'acquéreur, à titre de dommages-intérêts les sommes de 853 euros au titre des taxes foncières et d'habitation, 7028 euros, arrêtée au 31 décembre 2012, sauf à parfaire sur justification des réductions d'impôts ultérieures dont il aura bénéficié, au titre de la perte des avantages fiscaux ensuite de l'annulation de la vente et 2000 euros au titre du préjudice moral en précisant que dans leur rapports entre eux la société exposante et le notaire se garantiront à hauteur de moitié pour le paiement de ces sommes,

AUX MOTIFS QU'il sera relevé au préalable que quoique les parties évoquent la résolution de la vente, la demande formée par les appelants tant en première instance qu'en appel est fondée sur l'erreur qui vicie le consentement au visa des articles 1109 et 1110 du code civil, de sorte que la demande doit être requalifiée en demande de nullité de l'acte d'acquisition du 28 décembre 2010 ;

ALORS QUE le juge qui, saisi d'une demande de résolution du contrat fondée sur l'erreur sur la substance, entend requalifier le fondement de l'action, en annulation du contrat pour vice du consentement doit préalablement inviter les parties à présenter leurs observations afin de respecter le principe du contradictoire ; qu'ayant relevé que les parties évoquent la résolution de la vente, la cour d'appel qui décide que la demande formée par les appelants tant en première instance qu'en appel est fondée sur l'erreur qui vicie le consentement au visa des articles 1109 et 1110 du code civil, de sorte que la demande doit être requalifiée en demande de nullité de l'acte d'acquisition du 28 décembre 2010, sans avoir provoqué préalablement les observations des parties, a violé les articles 16 et 12 du code de procédure civile, ensemble l'article 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentale.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR prononcé la nullité de la vente, condamné l'acquéreur à restituer les lots de copropriété et l'exposante à restituer le prix de la vente, débouté la société exposante des demandes en garantie qu'elle forme de ce chef à l'encontre du notaire et condamné in solidum la société exposante et le notaire à payer à l'acquéreur, à titre de dommages-intérêts les sommes de 853 euros au titre des taxes foncières et d'habitation, 7028 euros, arrêtée au 31 décembre 2012, sauf à parfaire sur justification des réductions d'impôts ultérieures dont il aura bénéficié, au titre de la perte des avantages fiscaux ensuite de l'annulation de la vente et 2000 euros au titre du préjudice moral en précisant que dans leur rapports entre eux la société exposante et le notaire se garantiront à hauteur de moitié pour le paiement de ces sommes

AUX MOTIFS QUE le compromis de vente et l'acte notarié portaient sur un bien entièrement libre de location ou occupation, sans obligation pour l'acquéreur de conclure un bail commercial avec une société d'exploitation ; que cette obligation résultait du règlement de copropriété notamment en ses articles 9, 10 et 20 dès lors que la gestion de la résidence était confiée à un exploitant ; qu'en effet, l'article 20 du règlement de copropriété dispose que "seule la location meublée dans le cadre d'un bail commercial à consentir au profit de l'exploitant est autorisée" et l'article 10 fixe le principe selon lequel il est ainsi "tant que l'ensemble immobilier constituera une résidence de tourisme dont un exploitant assurera la gestion" ; qu'il importe peu qu'à la date de la vente le premier exploitant choisi par le promoteur, la société Antaeus ait été sous redressement judiciaire et les baux conclus résiliés par l'administrateur judiciaire désigné, dès lors qu'une seconde société d'exploitation a été constituée par les copropriétaires entre eux dès le mois de mai 2010, ce dont l'assemblée générale tenue en présence de la SNC Sainte-Marthe a été informée à cette date, que dès le 26 août 2010, la société Alomea confirmait à la SNC Sainte-Marthe qu'elle reprenait l'exploitation de la résidence à l'exception de trois appartements, la situation ayant été régularisée par la signature formelle d'une convention entre le syndicat de copropriétaires et la société Alomea le 7 juin 2012, d'où il résulte que l'exploitation, qui n'avait été que provisoirement suspendue du fait de la défaillance du premier exploitant avait repris, de sorte que le deuxième alinéa de l'article 10 suivant lequel "à la fin de l'exploitation (
) chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user comme bon lui semblera des parties de l'immeuble dont il aura l'usage et la jouissance à titre exclusif" n'était pas d'application, la fin d'exploitation au sens de cette stipulation s'entendant nécessairement, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, d'une fin d'exploitation définitive décidée par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise, faute de quoi les dispositions du règlement de copropriété demeuraient applicables ; que le moyen tiré de ce que la société Alomea aurait elle-même renoncé à prendre en gestion certains appartements restés propriété de la SNC Sainte-Marthe est à cet égard inopérant, en l'état d'un règlement de copropriété à caractère obligatoire qui s'impose à l'ensemble des copropriétaires et à l'application duquel les nouveaux acquéreurs se trouvaient nécessairement exposés à l'initiative de l'un quelconque d'entre eux ou du syndic ; qu'il sera au demeurant relevé que le courrier de la société Alomea du 26 août 2010 ne visait alors que trois appartements précisément identifiés dont aucun ne constitue le lot en litige dans la présente instance et que par son courrier du 16 novembre suivant elle se bornait à demander à la SNC Sainte-Marthe communication des actes de vente entre temps intervenus en soulignant les problèmes d'exploitation qu'une telle situation provoquerait ; qu'il en résulte que l'acquéreur se trouvait tenu par les termes mêmes du règlement de copropriété et contrairement à la manifeste et commune intention des parties à la date de l'acte, de donner leur lot à bail à un exploitant commercial dès lors qu'il en existait un, se trouvant ainsi privés de la pleine jouissance personnelle de leur bien et de toute possibilité de location à un preneur de leur choix, ou, en cas de refus et en tout état de cause, exposés à une action contentieuse de ce chef ; que cette restriction d'usage et de jouissance d'un droit réel immobilier caractérise une erreur sur la substance de la chose qui prive d'effet le consentement donné dans ces conditions ; que ni la SNC venderesse ni le notaire ne sont fondés enfin à récuser l'erreur sur la substance de la chose vendue au motif que le règlement de copropriété a été annexé à l'acte le jour même de la signature, dès lors qu'ils soutiennent l'un et l'autre à tort comme cela vient d'être exposé que ledit règlement de copropriété n'édictait nulle obligation à la charge de l'acquéreur en l'état de la cessation d'activité de la société Antaeus, premier exploitant de la résidence, de conclure un bail commercial avec un autre exploitant ; qu'il leur appartenait, au contraire, précisément compte tenu de cette circonstance et à règlement de copropriété constant, le premier en sa qualité de vendeur professionnel qui n'ignorait rien de la ferme volonté des acquéreurs de lots de constituer une société de gestion pour poursuivre l'exploitation ensuite de la défaillance de la société Antaeus, le second, rédacteur du règlement de copropriété litigieux et de l'acte de vente, au titre de son devoir de conseil et d'information, d'appeler spécialement l'attention des acquéreurs sur la portée du règlement de copropriété dans l'hypothèse où la gestion de la résidence serait continuée par une autre société d'exploitation, hypothèse d'autant plus probable qu'elle était la seule de nature à permettre aux acquéreurs précédents de bénéficier du dispositif de défiscalisation à raison duquel ils avaient acquis leurs propres lots, ce que ni le notaire qui l'avait été pour l'ensemble de l'opération projetée par le promoteur Sainte-Marthe ni cette dernière, venderesse, ne pouvaient, à la date de l'acte, ignorer ; qu'en cet état, la nullité de la vente sera prononcée dans les termes retenus au dispositif et les fautes de la SNC Sainte-Marthe d'une part et du notaire d'autre part seront retenues pour les motifs précédemment exposés ; que le jugement déféré sera infirmé en ce sens ;

ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que la société Antaeus a cessé toute activité et a été radiée du registre du commerce le 29 avril 2010 après avoir fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire au cours de laquelle le mandataire a résilié les contrats de baux commerciaux, que c'est à cette date, comme l'a retenu le premier juge, que l'exploitation de la résidence a pris fin, l'exploitation officieuse et non encore autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires de la SAS Alomea, instaurée au cours de l'année 2010, ne pouvant être prise en considération avant le 7 juin 2012, date à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a désigné cette société comme repreneur ; qu'en décidant qu'il importe peu qu'à la date de la vente le premier exploitant choisi par le promoteur, la société Antaeus ait été sous redressement judiciaire et les baux conclus résiliés par l'administrateur judiciaire désigné, dès lors qu'une seconde société d'exploitation a été constituée par les copropriétaires entre eux dès le mois de mai 2010, ce dont l'assemblée générale tenue en présence de la SNC Sainte-Marthe a été informée à cette date, que dès le 26 août 2010, la société Alomea confirmait à la SNC Sainte-Marthe qu'elle reprenait l'exploitation de la résidence à l'exception de trois appartements, la situation ayant été régularisée par la signature formelle d'une convention entre le syndicat de copropriétaires et la société Alomea le 7 juin 2012, d'où il résulte que l'exploitation, qui n'avait été que provisoirement suspendue du fait de la défaillance du premier exploitant avait repris, de sorte que le deuxième alinéa de l'article 10 suivant lequel "à la fin de l'exploitation (
) chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user comme bon lui semblera des parties de l'immeuble dont il aura l'usage et la jouissance à titre exclusif" n'était pas d'application, la fin d'exploitation au sens de cette stipulation s'entendant nécessairement d'une fin d'exploitation définitive décidée par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise, faute de quoi les dispositions du règlement de copropriété demeuraient applicables, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations dont il ressortait qu'il n'y avait plus d'exploitation depuis le 29 mai 2010, la nouvelle exploitation ayant été autorisée par l'assemblée des copropriétaires plus de deux ans plus tard et partant elle a violé les articles 8 et 41 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 dans leur version applicable à l'espèce ;

ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir que la société Antaeus a cessé toute activité et a été radiée du registre du commerce le 29 avril 2010 après avoir fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire au cours de laquelle le mandataire a résilié les contrats de baux commerciaux, que c'est à cette date, comme l'a retenu le premier juge, que l'exploitation de la résidence a pris fin, l'exploitation officieuse et non encore autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires de la SAS Alomea, instaurée au cours de l'année 2010, ne pouvant être prise en considération avant le 7 juin 2012, date à laquelle l'assemblée générale des copropriétaire a désigné cette société comme repreneur ; qu'en décidant qu'il importe peu qu'à la date de la vente le premier exploitant choisi par le promoteur, la société Antaeus ait été sous redressement judiciaire et les baux conclus résiliés par l'administrateur judiciaire désigné, dès lors qu'une seconde société d'exploitation a été constituée par les copropriétaires entre eux dès le mois de mai 2010, ce dont l'assemblée générale tenue en présence de la SNC Sainte-Marthe a été informée à cette date, que dès le 26 août 2010, la société Alomea confirmait à la SNC Sainte-Marthe qu'elle reprenait l'exploitation de la résidence à l'exception de trois appartements, la situation ayant été régularisée par la signature formelle d'une convention entre le syndicat de copropriétaires et la société Alomea le 7 juin 2012, d'où il résulte que l'exploitation, qui n'avait été que provisoirement suspendue du fait de la défaillance du premier exploitant avait repris, de sorte que le deuxième alinéa de l'article 10 suivant lequel "à la fin de l'exploitation (
) chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user comme bon lui semblera des parties de l'immeuble dont il aura l'usage et la jouissance à titre exclusif" n'était pas d'application, la fin d'exploitation au sens de cette stipulation s'entendant nécessairement d'une fin d'exploitation définitive décidée par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise, faute de quoi les dispositions du règlement de copropriété demeuraient applicables, quand il était inopérant de relever que la société exposante avait eu connaissance de l'exploitation officieuse en l'absence de convention décidée par l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel qui se prononce par un tel motif inopérant a violé les articles 8 et 41 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 dans leur version applicable à l'espèce ;

ALORS DE TROISIEME PART QUE l'exposante faisait valoir qu'ainsi que l'a reconnu la société Aloméa devant le tribunal elle a refusé de l'accepter comme actionnaire de la SAS en se prévalant du sentiment de défiance des copropriétaires à son égard ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;

ALORS DE QUATRIEME PART QUE, en affirmant qu'il importe peu qu'à la date de la vente le premier exploitant choisi par le promoteur, la société Antaeus ait été sous redressement judiciaire et les baux conclus résiliés par l'administrateur judiciaire désigné, dès lors qu'une seconde société d'exploitation a été constituée par les copropriétaires entre eux dès le mois de mai 2010, ce dont l'assemblée générale tenue en présence de la SNC Sainte-Marthe a été informée à cette date, que dès le 26 août 2010, la société Alomea confirmait à la SNC Sainte-Marthe qu'elle reprenait l'exploitation de la résidence à l'exception de trois appartements, la situation ayant été régularisée par la signature formelle d'une convention entre le syndicat de copropriétaires et la société Alomea le 7 juin 2012, d'où il résulte que l'exploitation, qui n'avait été que provisoirement suspendue du fait de la défaillance du premier exploitant avait repris, de sorte que le deuxième alinéa de l'article 10 suivant lequel "à la fin de l'exploitation (
) chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user comme bon lui semblera des parties de l'immeuble dont il aura l'usage et la jouissance à titre exclusif" n'était pas d'application, la fin d'exploitation au sens de cette stipulation s'entendant nécessairement d'une fin d'exploitation définitive décidée par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise, faute de quoi les dispositions du règlement de copropriété demeuraient applicables, sans relever les éléments de preuve établissant que la convention conclue le 7 juin 2012 avait régularisé la situation antérieure, la cour d'appel qui se contente de l'affirmer a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;

ALORS DE CINQUIEME PART QUE l'article 10 alinéa 2 du règlement de copropriété précise « à la fin de l'exploitation et sous réserve du chapitre I destination de l'immeuble ci-dessus , chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user comme bon lui semblera des parties de l'immeuble dont il aura l'usage et la jouissance à titre exclusif et saut l'effet de tous baux, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de l'immeuble, telle qu'elle est déterminée ci-dessus » ; qu'en décidant qu'il importe peu qu'à la date de la vente le premier exploitant choisi par le promoteur, la société Antaeus ait été sous redressement judiciaire et les baux conclus résiliés par l'administrateur judiciaire désigné, dès lors qu'une seconde société d'exploitation a été constituée par les copropriétaires entre eux dès le mois de mai 2010, ce dont l'assemblée générale tenue en présence de la SNC Sainte-Marthe a été informée à cette date, que dès le 26 août 2010, la société Alomea confirmait à la SNC Sainte-Marthe qu'elle reprenait l'exploitation de la résidence à l'exception de trois appartements, la situation ayant été régularisée par la signature formelle d'une convention entre le syndicat de copropriétaires et la société Alomea le 7 juin 2012, d'où il résulte que l'exploitation, qui n'avait été que provisoirement suspendue du fait de la défaillance du premier exploitant avait repris, de sorte que le deuxième alinéa de l'article 10 suivant lequel "à la fin de l'exploitation (
) chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user comme bon lui semblera des parties de l'immeuble dont il aura l'usage et la jouissance à titre exclusif" n'était pas d'application, la fin d'exploitation au sens de cette stipulation s'entendant nécessairement d'une fin d'exploitation définitive décidée par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise, faute de quoi les dispositions du règlement de copropriété demeuraient applicables, la cour d'appel a ajouté à l'article 10 des dispositions qu'il ne contient pas et elle a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ;

ALORS ENFIN QUE l'exposante faisait valoir que le règlement de copropriété a été remis aux acquéreurs lors de la signature de l'acte de vente ; qu'en considérant que ni la SNC venderesse ni le notaire ne sont fondés à récuser l'erreur sur la substance de la chose vendue au motif que le règlement de copropriété a été annexé à l'acte le jour même de la signature, dès lors qu'ils soutiennent l'un et l'autre, à tort, que ledit règlement de copropriété n'édictait nulle obligation à la charge de l'acquéreur en l'état de la cessation d'activité de la société Antaeus, premier exploitant de la résidence, de conclure un bail commercial avec un autre exploitant, quand il lui appartenait de rechercher si la remise aux acquéreurs du règlement de copropriété n'excluait pas l'erreur invoquée sur la substance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil, dans leur rédaction applicable à l'espèce ;

Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. E...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. E..., acquéreur, de sa demande tendant à ce que la société Sainte-Marthe, venderesse, soit condamnée, in solidum avec Me I..., notaire rédacteur d'acte, à leur payer des dommages-intérêts au titre des charges de copropriété et des primes d'assurance acquittées avant l'annulation de la vente, ainsi que des intérêts échus du prêt de financement de l'acquisition ;

Aux motifs qu'« en revanche, en raison de leurs fautes respectives qui ont concouru ensemble et indivisiblement au préjudice de l'acquéreur, les appelants sont bien fondés à rechercher la responsabilité in solidum de la venderesse et du notaire au titre de toutes les conséquences dommageables de l'annulation de la vente ; que l'annulation de la vente d'immeuble entraînant cependant, en raison de son effet rétroactif, l'anéantissement de plein droit du prêt de financement, l'établissement prêteur étant en ce cas tenu de rembourser les frais et intérêts échus à l'emprunteur en contrepartie de la restitution par ce dernier du capital prêté, M. E... sera, faute de plus ample caractérisation du préjudice invoqué à cet égard, débouté de la demande qu'il forme au titre des intérêts échus ; que les charges de copropriété à hauteur de 110,67 euros et 417 euros qui correspondent à la période durant laquelle M. E... avait l'usage du bien et a bénéficié de la contrepartie des charges communes ne constituent pas un préjudice indemnisable » (arrêt attaqué, p. 7, dernier §, et p. 8, §3) ;

1) Alors que l'acquéreur est fondé à demander au vendeur dont la faute a été à l'origine de l'annulation de la vente, le remboursement des charges de copropriété versées antérieurement à cette annulation, lesquelles ne sont pas des restitutions mais présentent un caractère indemnitaire ; qu'en jugeant que les charges de copropriété correspondant à la période pendant laquelle l'acquéreur avait eu l'usage du bien et bénéficié de la contrepartie des charges commune, ne constituaient pas un préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2) Alors que l'acquéreur est fondé à demander au vendeur dont la faute a été à l'origine de l'annulation de la vente, le remboursement des primes d'assurance versées antérieurement à cette annulation, lesquelles ne sont pas des restitutions mais présentent un caractère indemnitaire ; qu'en jugeant que les frais d'assurance obligatoire correspondant à la période pendant laquelle l'acquéreur avait eu l'usage du bien ne constituaient pas un préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

3) Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office, sans provoquer les explications des parties, que l'acquéreur n'était pas fondé à réclamer au vendeur le remboursement des intérêts échus ainsi que des frais de dossiers du prêt contracté pour l'acquisition de l'immeuble, dès lors que l'annulation de la vente d'immeuble entraînait, en raison de son effet rétroactif, l'anéantissement de plein droit du prêt de financement, l'établissement prêteur étant alors tenu de rembourser les frais et intérêts échus à l'emprunteur en contrepartie de la restitution par ce dernier du capital prêté, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;

4) Alors, en tout état de cause, que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'entre les parties au procès ; qu'en retenant que l'annulation de la vente, en raison de son effet rétroactif, entraînait de plein droit l'anéantissement du prêt de financement, de sorte que l'établissement prêteur était tenu de rembourser les frais et intérêts échus à l'emprunteur en contrepartie de la restitution du capital prêté, quand l'établissement prêteur n'était pas dans la cause, de sorte que l'anéantissement du prêt subséquent à l'annulation de la vente ne pouvait lui être opposée, et n'intervenait donc pas de plein droit, la cour d'appel a méconnu le principe d'autorité relative de la chose jugée, en violation des articles 1351, devenu 1355, du code civil et 480 du code de procédure civile ;

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. E... à payer à la société Aloméa la somme de 4 173,01€ à titre de dommage-intérêts ;

Aux motifs que « Sur les demandes de la société Aloméa ; que la société Aloméa fait valoir qu'en ayant refusé de se conformer au règlement de copropriété en ayant mis leur appartement en location sans contracter avec elle alors que leurs locataires ont nécessairement bénéficié des services communs qu'elle proposait (régisseur joignable 24h/24, nettoyage des locaux, laverie automatique, salle de fitness et réception), M. E... lui a causé un préjudice égal à la part de charges dont ils auraient dû s'acquitter à ce titre à hauteur de la somme de 4 173,01€ ; que le non-respect par M. E... du règlement de copropriété constitue une faute contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires dont la société Aloméa est fondée à se prévaloir pour rechercher leur responsabilité délictuelle à raison du préjudice que cette faute lui a directement causé ; que les charges impayées au titre des services rendus par l'exploitant sont justifiées par les pièces au débat et M. E... ou ses locataires ayant bénéficié de ces prestations durant la période s'étant écoulée de la date d'acquisition jusqu'à la nullité de la vente présentement prononcée, ils seront condamnés à payer la somme, seule justifiée, de 4 173,01€ à la société Aloméa ; que nonobstant l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, cette somme constituant la contrepartie d'un service rendu dont M. E... a bénéficié jusqu'à l'annulation de la vente, il ne constitue pas un préjudice indemnisable ; que les appelants seront par conséquent déboutés de leurs demandes de garantie de ce chef » (arrêt attaqué, p. 8 et 9) ;

1) Alors que la nullité de la vente entraîne son anéantissement rétroactif, de sorte que le paiement des charges dues au titre du règlement de copropriété ne peut être réclamé qu'au vendeur qui est réputé être demeuré propriétaire de la chose vendue ; qu'en condamnant M. E... à payer à la société Aloméa la somme de 4 173,01€ correspondant au charges impayées en contrepartie des services rendus par cette société, quand cette somme ne pouvait être due que par la société Sainte-Marthe, venderesse, qui, en raison de l'annulation de la vente, était réputée être demeurée propriétaire des lots vendus, la cour d'appel a violé les articles 1108, 1109 et 1110 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2) Alors, en tout état de cause, que le paiement des charges dues en application du règlement de copropriété constitue un préjudice indemnisable pour lequel l'acquéreur est fondé à solliciter la garantie du vendeur ayant commis une faute à l'origine de l'annulation de la vente ; qu'en rejetant la demande de M. E... tendant à obtenir la garantie de la société Sainte-Marthe, venderesse, pour le paiement des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société Aloméa, dès lors que ces condamnations constituaient la contrepartie d'un service rendu dont l'acquéreur avait bénéficié jusqu'à l'annulation de la vente, quand ces condamnations constituaient un préjudice indemnisable pouvant être garanties par un tiers fautif, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes, 22 février 2018


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 27 juin 2019, pourvoi n°18-16203

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Composition du Tribunal :

Président : M. Chauvin (président)
Avocat(s) : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Bouzidi et Bouhanna, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Spinosi et Sureau

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 27/06/2019
Date de l'import : 09/07/2019

Fonds documentaire ?: Legifrance

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