LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 23 janvier 2018), que les fonds appartenant, respectivement à MM. S... et U... L... (MM. L...) et à M. et Mme L...-X... sont séparés par un couloir, conduisant à un escalier bâti sur la parcelle cadastrée n° [...], appartenant à MM. L..., et qui permet l'accès aux parcelles cadastrées n° [...] et [...], appartenant à M. et Mme L...-X... ; que MM. L... ont revendiqué la propriété de ce couloir qu'ils estiment inclus dans la parcelle cadastrée n° [...] ;
Attendu que MM. L... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que les actes de donation-partage de 1937 et 1955, ne contenaient aucune disposition permettant de conclure que le couloir était intégré à l'immeuble attribué à MM. L... et retenu, par une appréciation souveraine des preuves de propriété les meilleures et les plus caractérisées que le couloir situé entre les immeubles d'habitation cadastrés n° [...] et [...] était rattaché au premier, appartenant aux consorts L...-X..., la cour d'appel en a exactement déduit que la revendication de propriété de MM. L... devait être rejetée ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. L... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. L....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que Mme H... L... veuve X..., Mme F... X... et X... J... X..., venant aux droit de feu E... X..., sont propriétaires du couloir dont la porte d'accès donne sur la rue [...] à Vesoul en ce qu'il dépend de la parcelle cadastrée section [...] située au n° 25 de ladite rue,
AUX MOTIFS QU'il appartient à celui qui revendique la propriété d'un bien de l'établir par tous moyens, le juge disposant alors d'un pouvoir souverain pour dégager des pièces qui lui sont soumises, et en particulier des titres de propriété, références cadastrales et documents d'arpentage, les présomptions les plus convaincantes ; que dans la mesure où nul ne peut transférer à autrui plus de droit qu'il n'en a lui-même, il convient en premier lieu d'examiner les titres de propriété respectifs des parties et, dans la mesure des pièces produites, la chaîne des titres, afin de s'assurer de la continuité de la propriété sur le couloir litigieux et de son assiette ; qu'il ressort des actes notariés versés aux débats que : - MM. S... et U... L... sont propriétaires, ensuite du décès de Mme D... Q... épouse L..., leur mère usufruitière de son vivant, de la maison d'habitation située au n°23 rue [...] à Vesoul en vertu d'un acte de donation-partage de leur père X... Y... L..., reçu par Maîtres Durget-Genin-Laurent le 31 mai 1985, comprenant un rez-de-chaussée, un étage et un petit bâtiment à l'arrière à usage de caves, le tout cadastré section [...] , - Mme H... L... épouse X... est propriétaire en propre : 1/ ensuite du décès de Mme D... Q... épouse L..., sa mère usufruitière de son vivant, d'une parcelle en nature de jardin cadastrée section [...] et d'un chemin d'accès à cette parcelle cadastré section [...] en vertu de l'acte de donation-partage de leur père X... Y... L... du 31 mai 1985 précité, 2/ en vertu d'un acte notarié du 10 mars 1975, d'une petite maison d'habitation dépendant d'un ensemble immobilier plus important sise 25 rue [...] au fond de la cour intérieure à laquelle on accède par un couloir aboutissant sur la rue [...] comprenant petit jardinet, aisances et dépendances le tout cadastré n° [...], bénéficiant d'un "droit de passage d'accès à la rue [...] par un couloir sur le n°596", - M. E... X... et Mme H... L... épouse X... sont propriétaires en vertu d'un acte reçu le 17 décembre 1983 d'une maison d'habitation sise 25 rue [...] cadastrée section [...] comprenant un rez-de-chaussée, deux étages et une petite cour derrière, le tout grevé de la "servitude de droit de passage au profit du n° 595 pour accéder à la rue [...] par le couloir où ce passage s'exerce actuellement, comme par le passé selon les us et coutumes de la même sans gêne ni restriction pour le voisin" ; que contrairement aux affirmations des intimés, il ne ressort nullement de l'acte de donation-partage du 31 mai 1985 que le couloir est intégré à l'immeuble bâti cadastré [...] ; qu'en outre, dans un acte de donation-partage reçu le 7 octobre 1937 la maison d'habitation située au n°25 de la rue [...], actuelle propriété des époux X..., est désignée comme comprenant un rez-de-chaussée avec garage et un étage-grenier au-dessus, le tout joignant au midi la rue [...] et au couchant un "passage commun" ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont refusé de tirer une quelconque conséquence juridique de l'absence de protestation du fils du propriétaire de l'actuelle parcelle [...] , appartenant aujourd'hui aux époux X..., faite par courrier du 12 juin 1933, en réponse à une sommation d'huissier délivrée à l'initiative du propriétaire de la maison voisine, laquelle n'émane pas du propriétaire de l'immeuble lui-même et tend davantage à une résolution amiable du conflit de voisinage ; que c'est encore à bon droit que, par des motifs pertinents que la cour fait siens, qu'ils ont considéré que les documents d'arpentage réalisés en 1975 et 1984 ne permettaient pas davantage de déterminer l'identité du propriétaire du couloir litigieux ; mais que l'examen des éléments qui précèdent suffit à considérer, ainsi que l'a retenu le jugement entrepris, que le couloir situé entre les immeubles d'habitation cadastrés [...] et [...] était rattaché au premier de ceux-ci dès lors notamment qu'il est évoqué à deux reprises la servitude de passage dont il est grevé et qu'il est donc la propriété des consorts X... ; qu'à cet égard, la proposition faite par les époux X... par courrier adressé le 20 février 2011 au notaire en charge de la vente alors projetée de l'immeuble d'habitation des consorts L... au n°23 de la rue [...], d'acquérir le couloir afin de se ménager le passage jusqu'aux fonds, propriété de Mme X..., situés à l'arrière du bâtiment donnant sur rue, ne saurait suffire à considérer que ceux-ci n'en sont pas propriétaires ; qu'en effet, la situation juridique particulièrement complexe compte tenu de la configuration des lieux, des divers démembrements de propriété intervenus et de l'usage sans difficulté depuis plusieurs décennies par les occupants des lieux a pu raisonnablement échapper à des non-juristes qui ont pu considérer par erreur qu'ils étaient soit usagers d'un droit de passage, soit propriétaires indivis du couloir,
1- ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que l'acte de donation-partage du 31 mai 1985 stipulait qu'était donnée à Mme X... la parcelle [...], prise sur la propriété de M. M... L..., et plus précisément sur la parcelle [...], les consorts X... expliquant par ailleurs dans leurs plans et écritures que la parcelle [...] était constituée d'une partie du couloir litigieux ; qu'il en ressortaient clairement et précisément que le couloir litigieux faisait partie la parcelle [...], et non de la propriété voisine cadastrée n° [...] ; qu'en jugeant pourtant qu'il ne ressortait pas de l'acte de donation-partage du 31 mai 1985 que ce couloir était intégré à la parcelle [...], la cour d'appel a dénaturé cet acte, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.
2- ALORS, en tout état de cause, QU'il faut faire prévaloir les stipulations de l'acte antérieur sur les stipulations des actes postérieurs susceptibles d'avoir modifié de manière unilatérale le régime juridique instauré précédemment ; qu'en se fondant dès lors sur les stipulations des actes du 10 mars 1975 (cession de la parcelle n° [...]) et du 17 décembre 1983 (cession de la parcelle n° [...]) pour statuer sur la propriété du couloir litigieux, au lieu de se fonder sur les stipulations de l'acte du 7 octobre 1937 dont dérivaient les deux actes postérieurs, la cour d'appel a violé les articles 544 et 1134 du code civil, ce dernier texte dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
3- ET ALORS QUE l'acte de donation-partage du 7 octobre 1937 stipulait expressément que la propriété de M. A..., Comte de Saint-Seine, devenue les parcelles n° [...] et [...], « joign[ait] au nord le couvent Saint-Maur, au midi la rue [...], au couchant un passage commun et au levant [...] » ; qu'il s'en évinçait que le couloir litigieux, situé à l'ouest de la propriété, ne faisait pas partie de cette propriété, de sorte qu'en jugeant pourtant qu'il était rattaché à la parcelle n° [...], la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que Mme H... L... veuve X..., Mme F... X... et X... J... X..., venant aux droit de feu E... X..., sont propriétaires du couloir dont la porte d'accès donne sur la rue [...] à Vesoul en ce qu'il dépend de la parcelle cadastrée section [...] située au n° 25 de ladite rue,
AUX MOTIFS QUE les consorts L... revendiquent leur qualité de propriétaires par la prescription acquisitive ; qu'à cet égard, ils estiment tout d'abord que leurs contradicteurs sont irrecevables à invoquer ce moyen alors qu'il constitue exclusivement un moyen de défense et ensuite que les conditions de l'usucapion ne sont pas réunies en l'espèce, l'usage du couloir par les intimés devant s'analyser en une simple tolérance, admettant tout au plus qu'une servitude de passage peut leur être accordée du fait de l'état d'enclave de l'appartement situé à l'étage de l'immeuble d'habitation des intimés ; qu'en premier lieu, c'est en vain que les appelants tentent de soulever l'irrecevabilité du moyen adverse tiré de la prescription acquisitive, rien n'interdisant à une partie, en vertu du texte précité, de revendiquer sa qualité de propriétaire tout en étant demandeur à l'action ; que sur le fond, il appartient aux intimés conformément aux dispositions de l'article 2272 du code civil de rapporter la preuve d'une possession trentenaire, à titre de propriétaires par eux-mêmes et par leurs auteurs, qui soit continue, paisible et non équivoque ; qu'ils affirment avoir joui de l'usage du couloir litigieux jusqu'à la porte constituant l'unique accès à l'appartement situé au premier étage de la maison d'habitation du 23 rue [...] en qualité de propriétaires depuis au moins trente ans, et produisent quatre attestations rédigées dans les termes, en tous points identiques, qui suivent : "certifie que X... Y... L... et ses enfants demeuraient de façon constante 23 rue [...] à Vesoul et empruntaient bien le couloir-escalier leur appartenant pour accéder à leur logement du premier étage, la porte d'entrée donnant sur ce couloir" ; que ces témoignages apportent tout au plus la preuve d'un droit ou d'une tolérance de passage sur ladite cour et non pas d'un usage en qualité de propriétaires, les témoins employant manifestement de façon impropre les termes "le couloir-escalier leur appartenant" et n'apportent aucune précision sur ce qui leur aurait permis d'affirmer la qualité de propriétaire du couloir ; que trois d'entre eux viennent d'ailleurs préciser dans des attestations produites par les consorts X... qu'ils n'ont jamais eu la preuve de l'identité du propriétaire du couloir ; que si X... U... W... ajoute que X... L... s'est toujours comporté en propriétaire dès lors qu'il entretenait le couloir, la rampe et la toiture, le simple entretien ainsi décrit n'est pas l'apanage du seul propriétaire d'un bien ; que si les intimés prétendent enfin que leur auteur aurait financièrement assumé la réfection de la toiture, produisant à cet effet une facture du 30 novembre 1980 au nom de ce dernier, rien ne permet d'affirmer que les travaux qui y sont décrits ont porté sur la partie abritée du couloir litigieux et non pas seulement sur la toiture de l'immeuble d'habitation du 23 rue [...] ; qu'il résulte de ce qui précède que les consorts L... ne démontrent avoir acquis ni par titre, ni par prescription le droit d'user du couloir litigieux pour accéder à l'appartement du premier étage de leur maison d'habitation ; que c'est donc à tort que les premiers juges ont considéré suffisamment établie la prescription acquisitive du couloir à leur profit et les ont déclarés propriétaires de celui-ci ; que de ces chefs le jugement déféré sera infirmé ainsi qu'en ce qu'il a enjoint sous astreinte aux époux X... de retirer les nom, digicode et contacteur installés sur la porte d'entrée menant au couloir,
1- ALORS QU'on est toujours présumé posséder pour soi et à titre de propriétaire ; qu'en se bornant à relever, par voie d'affirmation d'ordre général, que « l'entretien n'est pas l'apanage du seul propriétaire du bien », après avoir rappelé qu'il ressortait des témoignages produits que M. M... L... avait toujours entretenu le couloir litigieux, sa rampe et sa toiture, sans mieux expliquer pour quelle raison les faits relatés ne permettaient pas de caractériser l'existence d'actes de possession à titre de propriétaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2256, 2261 et 2272 du code civil.
2- ALORS QUE le juge ne peut pas méconnaître l'objet du litige, tel qu'il s'évince des conclusions des parties ; qu'en l'espèce, les consorts X... n'avaient jamais contesté, dans leurs écritures, que les travaux de toiture invoqués par M. L... se rattachaient au couloir litigieux ; qu'en jugeant pourtant qu'il n'était pas prouvé que ces travaux avaient porté sur ce couloir, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
