LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses troisième, quatrième et septième branches, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 26 février 2018), que la société Supermarchés Match, preneuse à bail de locaux à usage de supermarché appartenant à M. K..., a demandé le renouvellement du bail au 1er avril 2012 ; qu'en l'absence d'accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer à la valeur locative ;
Attendu que M. K... fait grief à l'arrêt de fixer le loyer du bail renouvelé à une certaine somme ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur, avait été mise contractuellement à la charge du preneur, la cour d'appel qui a retenu, à bon droit, que, par application de l'article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le preneur sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, a pu déduire le montant de l'impôt foncier de la valeur locative ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. K... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. K... et le condamne à payer à la société Supermarchés Match la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. K...
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR fixé à la somme de 310 286,98 € hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2012, dû par la société Supermarchés Match, preneuse à bail commercial, à M. K..., bailleur ;
AUX MOTIFS QUE le bail commercial liant les parties a été conclu le 7 mars 2003, pour une durée de neuf années entières et consécutives, avec effet au 1er avril 2003, pour se terminer le 31 mars 2012, que le bail s'est ensuite poursuivi tacitement à partir de cette date ; que les locaux objets du bail, sont consacrés par le preneur à l'exploitation d'un supermarché, d'un seul tenant, y compris la distribution de carburant ; qu'à la date de la demande de renouvellement du bail, soit au 29 mars 2012, le loyer annuel s'élevait à la somme de 416 410,24, soit 196,30 euros du mètre carré pondéré par an ; qu'en vertu des termes du bail, les impôts locaux sont à la charge du preneur ainsi que les travaux de réparations locatives et d'entretien, d'embellissement, d'amélioration, les installations et les décors ainsi que les travaux visés à l'article 606 du Code civil ; que l'expert relève en effet en page 18 de son rapport, que "concernant le caractère monovalent ou non des locaux considérés et à notre sens, il ne fait aucun doute que ces derniers ne peuvent en aucun cas être considérés comme monovalents. En effet, de nombreuses autres activités commerciales pourraient y être exercées, sans pour autant engager des travaux d'importance et de coût élevé ; que les locaux ainsi loués ne peuvent être considérés comme des locaux monovalents, dès lors que le changement d'activité peut être réalisé sans qu'il soit nécessaire d'entreprendre d'importants travaux ; qu'il convient de rappeler que le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, à condition qu'il existe une modification notable des quatre premiers éléments visés à l'article L145-33 du code de commerce ; qu'à défaut, le loyer est plafonné au montant de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice des loyers commerciaux ; que l'évaluation du loyer du bail renouvelé au montant de la valeur locative est assortie, par l'article L145-34 alinéa 1er du code de commerce, à une restriction importante, à savoir l'existence d'une modification notable des quatre premiers éléments visés à l'article L145-33 du code de commerce, soit : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité ; qu'à défaut, et sous réserve de l'exception prévue pour les baux d'une durée contractuelle supérieure à neuf ans, le loyer est "plafonné", et ne peut pas être fixé à la valeur locative ; que les juges du fond ne peuvent tenir compte que des seuls éléments existant à la date du renouvellement ; que concernant les caractéristiques du local considéré l'expert retient en page 16, que la désignation des lieux n'a pas été modifiée au cours du bail expiré, concernant la destination des lieux, il précise que la destination des lieux n'a pas été modifiée au cours du bail expiré, il parle de "continuité de l'exploitation dans la même branche'" et s'agissant des obligations respectives des parties l'expert retient qu'il n'y a pas eu de modification des obligations respectives des parties au cours du bail expiré et pas de charges nouvelles découlant de la loi ; que s'agissant des facteurs locaux de commercialité, les parties ont développé des argumentations opposées, concernant l'augmentation de la population du quartier, l'implantation d'une pharmacie non loin du supermarché et le caractère monovalent des locaux loués ; que s'agissant du caractère monovalent des locaux, ce critère ne peut pas être retenu par la cour pour les motifs précédemment énoncés ; que s'agissant de l'évolution de la démographie dans le quartier de la ROBERSTAU, où est implanté le supermarché MATCH, le recensement de la population permet de constater qu'elle est passée de 16 338 habitants à 17 123 habitants pendant la durée du bail initial, ce qui ne constitue pas une augmentation notable de la population alors que la population nationale a connu pendant cette période une hausse de 6,9 % ; qu'en page 18 de son rapport, l'expert judiciaire indique : "sur l'augmentation de la population et d'après la direction "urbanisme et territoires" de la ROBERSTAU, nous pouvons constater, sur le tableau qui nous a été transmis par les services, que l'évolution de la population entre 2007 et 2012 aurait été de 2,2 % ; que cependant, le système de comptage ayant changé en 2007, nous sommes donc remontés à 1999, date du recensement précédent, afin de couvrir la période comprise entre 2003 et 2012 ; que de l'étude de ces données et en écartant la comparaison en pourcentage, il nous est apparu plus pertinent de rapprocher le nombre d'habitants présents en 1999 et 2012 ; qu'en effet, les conclusions de ce rapprochement sont sans appel et font apparaître un accroissement de la population de très exactement 1014 personnes, ce qui ne saurait, à notre sens, être considéré comme une augmentation notable de la population, d'autant que le chiffre exact devrait en toute logique être encore inférieur sur la période visée, 2003/2012 ; que sur l'implantation de la pharmacie, elle ne saurait à elle seule provoquer un bouleversement des habitudes de la clientèle. À cela deux raisons majeures : la première étant que le quartier de la ROBERSTAU compte déjà au total cinq pharmacies et même une sixième au niveau de la cité de l'ILL voisine, la deuxième étant qu'une structure comme le supermarché MATCH est, comme on peut le constater en pareille matière, bien plus à même de jouer un rôle de "locomotive" commerciale que l'inverse" ; qu'en page 23 de son rapport, et en réponse à un dire déposé par la partie appelante, l'expert indique qu'à son avis l'implantation de la pharmacie est due à un réajustement du "numerus clausus" des officines présentes dans ce secteur et qu'il n'a pas constaté de création d'autre commerce, plus quelques rares changements d'enseignes déjà existantes ; que dans ces conditions il n'est pas démontré une modification notable des facteurs de commercialité et dans ces conditions, le loyer ne doit pas faire l'objet d'un déplafonnement ; que cependant, il ne faut pas confondre plafond et plancher et, lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, c'est à celle-ci que doit être fixé le prix de renouvellement, non au loyer plafonné ; qu'en l'espèce, le supermarché MATCH demande à la Cour de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative ; que concernant la surface pondérée, il convient de retenir celle déterminée par l'expert judiciaire soit 2121,30 m3 qui prend notamment en compte la superficie réellement louée par la partie appelante ; qu'en vertu des dispositions de l'article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constitue un facteur de diminution de la valeur locative ; que de la même façon en présence d'une clause mettant à la charge du preneur tous travaux d'entretien, en ce compris les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil, comme en l'espèce, un abattement peut être retenu sur la valeur locative ; qu'il n'y a pas lieu de retenir l'éventualité d'une modification législative sur le transfert des charges pour s'opposer à un abattement sur la valeur locative dans cette hypothèse ; qu'en ce qui concerne la taxe foncière, lorsque celle-ci est mise à la charge du preneur, cela justifie une réduction de la valeur locative car il s'agit d'une charge exorbitante qui doit être déduite de la valeur locative ; que pour déterminer la valeur locative il convient de se placer à la date de renouvellement du bail consenti à la société SUPERMARCHE MATCH soit à la date du 29 mars 2012 ; que le premier juge avait retenu en juin 2013, une valeur locative moyenne de 168 € par mètre carré pondéré en se basant sur des locaux correspondants "à très peu de choses près aux deux commerces alimentaires situés en ville" ; que l'expert judiciaire a retenu comme référence des beaux consentis à la société Carrefour à compter du mois de janvier 2013, consenti à la société SIMPLY MARKET à compter du 1er novembre 2015 et consenti à la société U EXPRESS à compter du mois d'octobre 2011 ; que ces baux n'ayant pas été consentis la même année que le bail liant la société SUPERMARCHE MATCH à Monsieur K..., ils ne peuvent constituer des baux de référence, d'autant plus qu'ils ne sont pas situés dans le même secteur ; que l'expert judiciaire n'a pas relevé de transaction de surface supérieure à 1500 m2 dans le quartier de la ROBERSTAU ; que dans la présente affaire, aucune des parties ne produit aux débats, après l'arrêt rendu le 20 mai 2015, des références dont la date est contemporaine de celle de la date de renouvellement du bail et située dans un environnement immédiat de la société SUPERMARCHE MATCH ; que dans ces conditions il conviendra de retenir une valeur locative unitaire qui se réfère à la valeur locative unitaire des références données par l'expert judiciaire, mais en les minorant car le quartier de la ROBERSTAU n'est pas situé au centre de la ville de Strasbourg et car la clientèle n'est pas la clientèle attractive du centre-ville et en retenant comme l'a fait le premier juge deux supermarchés dont les références ont été retenues par l'expert privé H... et qui sont comparables à celui en litige ; que dans ces conditions la valeur locative unitaire sera fixée à la somme de 168 € le mètre carré pondéré, à laquelle il conviendra d'appliquer des correctifs qui tiennent compte des charges exorbitantes soit un abattement de 20 % et un prix élevé du foncier dans le quartier de la ROBERSTAU permettant de majorer la valeur locative de 20 % ; qu'après abattements, la valeur locative sera fixée à 161,38 €/m2 ; qu'en définitive, la valeur locative annuelle sera ainsi déterminée par le calcul suivant : 2121 m2 x 161,38 € = 342 286,98 € ; que de cette somme, il convient par ailleurs de déduire le montant de l'impôt foncier arrondi à 32 000 € ; qu'en conséquence, la valeur locative annuelle sera fixée à la somme de 310 286,98 €/an hors taxes et hors charges ; que le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a fixé le loyer renouvelé à compter du 1er avril 2012 à la somme de 398 200 € hors taxes et hors charges par an et confirmé pour le surplus ; que Monsieur K... sera condamné au paiement des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2012, sur la somme représentant la différence existant entre le loyer réellement payé et le loyer du bail renouvelé tel que fixé par la Cour ; que concernant les frais du géomètre-expert, il ressort du courrier de l'expert judiciaire en date du 21 septembre 2015 adressé au greffe, que celui-ci a indiqué qu'il s'avérait qu'une partie des locaux loués par le supermarché MATCH, prenait son assise sur deux parcelles lui appartenant en pleine propriété et que pour éviter toutes contestations ultérieures, il y aurait lieu de faire procéder au calcul et au rétablissement des limites foncières entre la partie en propriété et la partie en location tout en complétant la mission par un relevé précis des surfaces pour le périmètre location uniquement ; que ces frais ayant été engagés pour les besoins de l'expertise judiciaire et afin que l'expert détermine la surface réellement louée par Monsieur K..., ces frais suivront le sort de ceux de l'expertise ;
1°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ayant tout d'abord énoncé que les références et les valeurs utilisées par l'expert judiciaire n'étaient pas judicieuses et devaient être écartées, avant de fixer la valeur locative des lieux loués à la société Supermarchés Match par application de ces mêmes références et de la valeur unitaire déterminée par l'expert judiciaire, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE si les juges du fond peuvent fixer la valeur locative de locaux commerciaux par homologation des conclusions d'un rapport d'expertise judiciaire, encore faut-il qu'ils ne se réfèrent pas ensuite à un autre rapport d'expertise privée ; qu'en ayant tout d'abord dit qu'elle se fonderait sur la valeur locative unitaire fixée par l'expert judiciaire (198 €), pour ensuite adopter celle déterminée par Mme H..., expert privée (168 €), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui se déduisaient de ses propres constatations au regard de l'article L.145-33 du code de commerce ;
3°) ALORS QUE si le paiement de la taxe foncière a été contractuellement mis à la charge du preneur à bail commercial, celle-ci ne peut faire l'objet d'une déduction pour la fixation du prix du bail renouvelé ; qu'en ayant soustrait le montant de la taxe foncière de la valeur locative pour fixer le loyer du bail renouvelé, quand le paiement de cette taxe avait été contractuellement mis à la charge de la preneuse, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil ;
4°) ALORS QUE le juge des loyers commerciaux ne peut pas fixer la valeur locative de locaux commerciaux en procédant, s'agissant de la taxe foncière mise à la charge du preneur, tout à la fois à un abattement de valeur locative en regard de cette charge et à une déduction de loyer ; qu'en ayant d'abord procédé à un abattement de 20 % sur la valeur locative, correspondant aux charges prétendument exorbitantes dues par la société Supermarchés Match, en ce comprise la taxe foncière dont la preneuse était redevable, pour ensuite soustraire le montant de cette même taxe foncière du loyer correspondant à la valeur locative ainsi déterminée, la cour d'appel a violé l'article L. 145-33 du code de commerce ;
5°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ayant refusé d'admettre une modification notable des facteurs locaux de commercialité propres à justifier un déplafonnement du loyer, sans répondre aux conclusions de l'exposant (p. 4 et 5), ayant fait valoir la construction d'un grand nombre de logements dans le quartier de la Robertsau où se situe le supermarché exploité par l'intimée, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QU'une station-service constitue un véritable espace de vente auquel doit être appliqué le coefficient de pondération de 1 ; qu'en ayant adopté la surface pondérée déterminée par l'expert judiciaire, sans répondre aux conclusions de l'exposant (p. 8), ayant fait valoir qu'un coefficient de 1 (au lieu de 0,50, tel que fixé par l'expert judiciaire) devait être appliqué à la surface de la station-service, la cour d'appel n'a pas satisfait aux prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ;
7°) ALORS QUE, dans le secteur de la grande distribution, il est d'usage de faire supporter au preneur à bail commercial, la charge de la taxe foncière ; qu'en ayant procédé à un abattement de 20 % correspondant, selon elle, à des charges exorbitantes devant venir en déduction de la valeur locative, ainsi qu'à une réduction de loyer correspondant au montant de la taxe foncière, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil et l'article L. 145-8 du code de commerce.
