LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 22 septembre 2016), que
M. et Mme K..., propriétaires du lot n° 9 d'un immeuble en copropriété, composé d'un local en sous-sol à aménager en appartement, se plaignant de divers travaux de plomberie réalisés dans leur lot, ont assigné la SCI BM (la SCI), M. R... et M. G..., respectivement propriétaires des lots n° 3, 1 et 2, situés au-dessus, en remise en état des lieux et indemnisation de leur préjudice ; que, reconventionnellement, la SCI a sollicité le rétablissement de son installation de raccordement aux réseaux d'adduction et évacuation des eaux traversant le lot n° 9 ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 544 du code civil, ensemble les articles 2 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour rejeter la demande de remise en état des lieux formée par M. et Mme K... à l'encontre de M. R... et M. G..., l'arrêt retient que l'article 18 bis du règlement de copropriété ne vaut pas autorisation pour chaque copropriétaire de passer ses arrivées et départs de fluides à sa convenance dans les lots du ou des copropriétaires de son choix et ne donne pas vocation au lot n° 9 à recevoir les adductions et évacuations des lots supérieurs, de sorte que M. et Mme K... ne peuvent être contraints de supporter les raccordements de M. R... et M. G... qui n'allèguent ni ne justifient bénéficier d'une servitude de passage de canalisations dans le lot n° 9 ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que M. et Mme K... ne pouvaient être contraints de supporter les raccordements de M. G... et M. R..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour accueillir la demande de la SCI en rétablissement de son installation dans le lot n° 9, l'arrêt retient que M. et Mme K... ont rendu les caves inaccessibles et ont endommagé l'installation faite par la SCI, qui ne peut, sans son consentement, être privée du bénéfice de la servitude conventionnelle établie sur le lot n° 9 et que M. et Mme K... ne démontrent ni par l'expertise ni autrement que l'installation qui avait été réalisée par la SCI n'était pas la moins dommageable ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme K... qui soutenaient que, contrairement aux stipulations du titre constitutif de la servitude, son aménagement était intervenu sans leur accord, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette les demandes de M. R... et M. G... relatives aux canalisations dirigées contre M. et Mme K..., l'arrêt rendu le 22 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la SCI BM, M. R... et M. G... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. G... et condamne in solidum M. R..., M. G... et la SCI BM à payer à la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme K...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme K... de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre M. R... et M. G... ;
AUX MOTIFS QUE pour la transformation de la cave de l'immeuble en appartement, M. et Mme K... justifient d'une déclaration préalable de travaux du 26 mars 2010 et d'un arrêté de non-opposition, ainsi que d'une déclaration du 4 août 2010 concernant l'agrandissement des ouvertures existantes. L'article 18 bis du règlement de copropriété indique que « chaque copropriétaire pourra effectuer les modifications nécessaires telles que : apporter l'électricité, faire installer compteur et sous compteur, tirer des tuyaux pour les eaux usées et l'eau potable (
) De même il est d'ores et déjà donné l'autorisation pour le lot 3 de passer des écoulements d'eaux usées par le lot nº'9, selon un angle qui sera le moins dommageable pour le lot nº 9 ». Cet article ne vaut pas autorisation pour chaque copropriétaire de passer ses arrivées et départs de fluides à sa convenance dans les lots du ou des copropriétaires de son choix, et ne donne pas vocation au lot nº 9, quand même il s'agissait antérieurement du sous-sol d'une gendarmerie avec les sujétions usuelles d'un sous-sol, à recevoir les adductions et évacuations des lots supérieurs, sous la seule réserve de la servitude conventionnelle le liant à la SCI BM uniquement, libellée dans les mêmes termes dans leurs actes respectifs. il en résulte que M. et Mme K... ne peuvent être contraints de supporter les raccordements de M. G... et de M. R... qui n'allèguent ni justifient bénéficier d'une servitude de passage de canalisations dans le lot nº 9 ; qu'il ne peut être fait droit aux prétentions de M. G... et de M. R.... M. et Mme K... ont rendu les caves inaccessibles, ainsi qu'il résulte notamment du rapport d'intervention du Service départemental d'incendie et de secours du 19 août 2013 indiquant que pour la recherche d'une fuite pour inondation de cave les sapeurs-pompiers ont forcé une porte dans l'urgence pour pénétrer à l'intérieur et ont procédé à l'assèchement du local ; qu'ils ont endommagé l'installation faite par la SCI BM, ainsi qu'il ressort notamment de l'attestation de M. Q... W... mentionnant que depuis plus de trois mois, quatre appartements ne sont plus alimentés en eau et que deux logements inoccupés ne peuvent être loués ou vendus ; cet état de fait a contraint la SCI BM à procéder à des transformations, en particulier à mettre en place un WC avec broyeur sanitaire, dont Mme l'Expert M... rappelle page 51 que la réglementation sanitaire l'autorise faute de possibilité technique de raccordement, laquelle en l'espèce existe par la mise en oeuvre de la servitude consentie à la SCI BM. La SCI BM ne peut, sans son consentement, être privée du bénéfice de la servitude conventionnelle établie sur le lot K...; ainsi, nonobstant l'opinion de l'expert, il ne peut lui être imposé de pérenniser le palliatif qu'elle a adopté pour permettre l'occupation de ses locaux dans l'attente de recouvrer ses droits; M. et Mme K... ne démontrent ni par l'expertise ni autrement que l'installation qui avait été réalisée par la SCI BM n'était pas la moins dommageable ; cette SCI doit être autorisée à rétablir le montage qu'elle avait réalisé. L'obstruction faite par M. et Mme K... à la réalisation de l'installation de la SCI BM, constituant une inexécution fautive de la servitude conventionnelle, a contraint celle-ci à procéder à des modifications, pour permettre de limiter la perte de loyers, dont l'expert a chiffré le coût total à la somme de 3902,59 €; que ces aménagements ont permis de ramener à deux mois la perte de loyer soit la somme de 640,00 €; que l'expert estime le coût de rétablissement de l'installation dans le lot nº '9 à la somme de 1500,00 € HT soit 1800,00 € TTC. Ne constituent une faute ni le raccordement des appartements aux adductions et évacuations qui existaient en sous-sol lors de leur acquisition ni la mise en oeuvre d'une servitude contractuelle ; et les autorisations administratives sont délivrées sous réserve des droits des tiers ; que M. et Mme K... n'allèguent ni justifient avoir sollicité ni obtenu l'autorisation de la copropriété pour décaisser le sol des caves afin d'atteindre une hauteur habitable; ils n'allèguent ni justifient avoir sollicité ni obtenu de la copropriété l'autorisation de transformer en fenêtres les vasistas éclairant les caves à transformer en appartement'; ils n'allèguent ni justifient avoir sollicité ni obtenu de M. G... l'autorisation d'agrandir les ouvertures donnant vue sur son fonds; ne démontrant ni la faute des appelants ni l'existence de leur préjudice, ils ne peuvent prétendre imputer à leurs copropriétaires le retard qu'aurait pris la réalisation de leur projet de logement ;
ALORS QUE les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; qu'en déboutant les époux K..., propriétaires du lot n° 9, de leurs demandes de condamnation de M. R..., propriétaire du lot n° 1, et M. G..., propriétaire du lot n° 2, à remettre en état les lieux en supprimant tous les éléments de plomberie litigieux et toutes les modifications apportées et à les indemniser de leurs préjudices, tout en constatant que le lot n° 9 n'a pas vocation à recevoir les adductions et évacuations des lots supérieurs, sous la seule réserve de la servitude conventionnelle le liant à la SCI BM uniquement et qu'il en résulte que les époux K... ne peuvent être contraints de supporter les raccordements de MM. G... et R... qui n'allèguent ni ne justifient bénéficier d'une servitude de passage de canalisation dans le lot n° 9, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 544 du code civil et les articles 2 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme K... de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre la SCI BM, d'AVOIR autorisé la Sci BM à rétablir son installation dans le lot n° 9 appartenant à M. et Mme K..., et ordonné à M. et Mme K... de laisser la SCI BM et les entreprises chargées des travaux accéder à leurs locaux pour les besoins de l'installation de raccordement de la SCI BM aux réseaux d'adduction et évacuation des eaux et interdit à M. et Mme K... toute action ou opération de nature à endommager cette installation ou à porter atteinte à son bon fonctionnement ;
AUX MOTIFS QUE pour la transformation de la cave de l'immeuble en appartement, M. et Mme K... justifient d'une déclaration préalable de travaux du 26 mars 2010 et d'un arrêté de non-opposition, ainsi que d'une déclaration du 4 août 2010 concernant l'agrandissement des ouvertures existantes. L'article 18 bis du règlement de copropriété indique que « chaque copropriétaire pourra effectuer les modifications nécessaires telles que : apporter l'électricité, faire installer compteur et sous compteur, tirer des tuyaux pour les eaux usées et l'eau potable (
) De même il est d'ores et déjà donné l'autorisation pour le lot 3 de passer des écoulements d'eaux usées par le lot nº '9, selon un angle qui sera le moins dommageable pour le lot nº 9 ». Cet article ne vaut pas autorisation pour chaque copropriétaire de passer ses arrivées et départs de fluides à sa convenance dans les lots du ou des copropriétaires de son choix, et ne donne pas vocation au lot nº 9, quand même il s'agissait antérieurement du sous-sol d'une gendarmerie avec les sujétions usuelles d'un sous-sol, à recevoir les adductions et évacuations des lots supérieurs, sous la seule réserve de la servitude conventionnelle le liant à la SCI BM uniquement, libellée dans les mêmes termes dans leurs actes respectifs. il en résulte que M. et Mme K... ne peuvent être contraints de supporter les raccordements de M. G... et de M. R... qui n'allèguent ni justifient bénéficier d'une servitude de passage de canalisations dans le lot nº 9 ; qu'il ne peut être fait droit aux prétentions de M. G... et de M. R.... M. et Mme K... ont rendu les caves inaccessibles, ainsi qu'il résulte notamment du rapport d'intervention du Service départemental d'incendie et de secours du 19 août 2013 indiquant que pour la recherche d'une fuite pour inondation de cave les sapeurs-pompiers ont forcé une porte dans l'urgence pour pénétrer à l'intérieur et ont procédé à l'assèchement du local ; qu'ils ont endommagé l'installation faite par la SCI BM, ainsi qu'il ressort notamment de l'attestation de M. Q... W... mentionnant que depuis plus de trois mois, quatre appartements ne sont plus alimentés en eau et que deux logements inoccupés ne peuvent être loués ou vendus ; cet état de fait a contraint la SCI BM à procéder à des transformations, en particulier à mettre en place un WC avec broyeur sanitaire, dont Mme l'Expert M... rappelle page 51 que la réglementation sanitaire l'autorise faute de possibilité technique de raccordement, laquelle en l'espèce existe par la mise en oeuvre de la servitude consentie à la SCI BM. La SCI BM ne peut, sans son consentement, être privée du bénéfice de la servitude conventionnelle établie sur le lot K...; ainsi, nonobstant l'opinion de l'expert, il ne peut lui être imposé de pérenniser le palliatif qu'elle a adopté pour permettre l'occupation de ses locaux dans l'attente de recouvrer ses droits; M. et Mme K... ne démontrent ni par l'expertise ni autrement que l'installation qui avait été réalisée par la SCI BM n'était pas la moins dommageable ; cette SCI doit être autorisée à rétablir le montage qu'elle avait réalisé. L'obstruction faite par M. et Mme K... à la réalisation de l'installation de la SCI BM, constituant une inexécution fautive de la servitude conventionnelle, a contraint celle-ci à procéder à des modifications, pour permettre de limiter la perte de loyers, dont l'expert a chiffré le coût total à la somme de 3902,59 €; que ces aménagements ont permis de ramener à deux mois la perte de loyer soit la somme de 640,00 €; que l'expert estime le coût de rétablissement de l'installation dans le lot nº '9 à la somme de 1500,00 € HT soit 1800,00 € TTC. Ne constituent une faute ni le raccordement des appartements aux adductions et évacuations qui existaient en sous-sol lors de leur acquisition ni la mise en oeuvre d'une servitude contractuelle ; et les autorisations administratives sont délivrées sous réserve des droits des tiers ; que M. et Mme K... n'allèguent ni justifient avoir sollicité ni obtenu l'autorisation de la copropriété pour décaisser le sol des caves afin d'atteindre une hauteur habitable; ils n'allèguent ni justifient avoir sollicité ni obtenu de la copropriété l'autorisation de transformer en fenêtres les vasistas éclairant les caves à transformer en appartement'; ils n'allèguent ni justifient avoir sollicité ni obtenu de M. G... l'autorisation d'agrandir les ouvertures donnant vue sur son fonds; ne démontrant ni la faute des appelants ni l'existence de leur préjudice, ils ne peuvent prétendre imputer à leurs copropriétaires le retard qu'aurait pris la réalisation de leur projet de logement ;
ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que devant la cour d'appel, les époux K... soutenaient que leur acte de vente (p. 6) et celui de la SCI BM (p. 9) prévoyaient que l'aménagement de la servitude dont bénéficie la SCI BM ne pouvait intervenir que d'un commun accord entre les propriétaires des deux fonds ; qu'ils dénonçaient l'irrégularité des travaux réalisés par la SCI BM sans leur accord (conclusions notifiées le 6 janvier 2016, pp. 9-10) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, tiré de l'exigence de la mise en oeuvre de la servitude conventionnelle d'un commun accord des propriétaires des lots concernés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
