LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 21 décembre 2017), que la société civile immobilière Aydin (la SCI), entrée en pourparlers avec la société Otis en vue de la location d'un local commercial dont elle est propriétaire, a donné, le 3 décembre 2012, un mandat non exclusif de location à la société Acte immobilier d'entreprise (le mandataire) ; que, celle-ci a informé la SCI, le 13 mars 2013, que, la société Otis ayant accepté sa contre-offre, elle procédait à la rédaction du bail dont elle lui a adressé, le 26 mars 2013, un projet prévoyant une entrée dans les lieux de la locataire le 1er juin 2013 ; que, le 13 novembre 2013, le mandataire a été avisée que la société Otis ne prendrait pas à bail les locaux ; que la SCI a assigné la société Otis et le mandataire en réparation du préjudice causé par l'immobilisation du bail, en remboursement des travaux réalisés à la demande de la société Otis et des frais engagés pour leur financement et en paiement des dommages-intérêts pour rupture abusive du contrat et de l'indemnité de sortie prévue contractuellement ;
Sur les deux moyens du pourvoi principal, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que le mandataire fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une certaine somme à la SCI ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la formation du contrat entre la société Otis et la SCI avait été subordonnée à l'accord de la maison mère de la première, que le mandataire s'était engagé à rendre compte au mandant de l'exécution de sa mission et que, le 13 mars 2013, il lui avait fait savoir que, la société Otis ayant accepté une contre-offre, il procédait à l'élaboration du bail, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et qui a retenu que le mandataire n'avait, à aucun moment, mis en garde son mandant, sur le fait que l'engagement de la société Otis n'était ni ferme ni définitif et n'avait effectué aucune diligence pour s'assurer auprès de la société Otis de la recherche et l'obtention de l'autorisation de la maison mère, pas même à l'approche de la date envisagée pour l'entrée dans les lieux par le projet de bail, a pu en déduire que le mandataire devait réparation du préjudice causé par l'immobilisation du bien à compter du 13 mars 2013 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Aydin à payer la somme de 3 000 euros à la société Otis et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits, au pourvoi principal, par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Aydin
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Aydin de sa demande dirigée contre la société Otis ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il convient de relever au préalable que la S.C.I. Aydin ne forme ses demandes contre la S.C.S. Otis que sur le fondement de la responsabilité contractuelle en invoquant l'existence d'une promesse de bail ; que cependant pour qu'il y ait une promesse de bail, il faut que les éléments essentiels du contrat soient déterminés ; qu'à défaut, il ne s'agit que d'un simple projet de donner ou de prendre à bail, et non pas une véritable promesse ; qu'en outre, il faut rapporter la preuve de l'acceptation du bénéficiaire ; que par courrier daté du 28 novembre 2012 la S.C.S. Otis a indiqué à la S.C.I. Aydin qu'elle lui confirmait « son intérêt pour concourir à un accord locatif » sur les locaux sis [...] , et que, de ce fait, elle souhaitait « mettre une option sur ce bâtiment afin d'ouvrir une négociation de transaction et discuter des conditions locatives et aménagements à réaliser, notamment l'aménagement de bureaux » ; qu'elle lui indiquait cependant : « nous vous confirmons pour la bonne forme, que tout engagement de notre société est soumis à la signature d'un bail dont les clauses et conditions auront été négociées et acceptées par les parties et l'accord de notre maison mère » ; que ce courrier ne peut être interprété comme une promesse de bail dans la mesure où les éléments essentiels du contrat ne sont pas déterminés ; que par ailleurs, il est ainsi clairement établi que, dès le début des négociations, la S.C.S. Otis avait avisé la S.C.I. Aydin qu'aucun contrat de bail ne pourrait être régularisé sans l'accord préalable de sa maison mère sur les termes du contrat ; que si dans un mail du 6 mars 2013 à la S.C.I. Aydin, la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise déclare « comme promis voici l'engagement d'Otis pour la prise à bail de vos locaux. Vous trouverez en pièce jointe l'ensemble des conditions de commercialisation » il convient de constater qu'aucun « engagement » de la S.C.S. Otis n'est joint à ce document, ni versé aux débats de sorte que cette affirmation ne peut valoir comme preuve ; qu'au contraire, il est simplement indiqué dans le courrier mentionnant les conditions de commercialisation daté du 6 mars 2013, adressé par la S.A.S. CBRE à la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise, qu'elle lui « confirme l'intérêt de la société Otis pour la prise à bail des locaux référencés en objet selon les conditions suivantes » et qu'il est rappelé dans ces conditions que « la prise à bail desdits locaux est soumise à l'accord de la maison mère Otis aux États-Unis. À défaut d'accord, Otis sera libre de tout engagement sans indemnité ni pénalité d'aucune sorte » ; qu'en outre, il résulte d'un autre mail adressé par la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise à la S.C.I. Aydin le 8 mars 2013 que des négociations étaient encore en cours sur les conditions de location puisque la S.C.I. Aydin souhaitait apporter des modifications sur le montant des charges et du dépôt de garantie, notamment ; que si, par la suite, la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise indique de nouveau à la S.C.I. Aydin que la S.C.S. Otis « a validé sa contre-offre du 8 mars dernier », la réalité de l'accord de cette dernière n'est pas justifiée, étant rappelé que la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise n'est pas le mandataire de la S.C.S. Otis, mais le mandataire de la S.C.I. Aydin ; que d'ailleurs, dans son message du 26 mars 2013, la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise adresse à la S.C.I. Aydin non pas le bail, mais un « projet de bail » ; que s'il est vrai que la S.C.S. Otis et la S.C.I. Aydin ont échangé plusieurs messages sur la nature des travaux à envisager dans les locaux en janvier, juillet et octobre 2013 il ne peut en être déduit que la S.C.S. Otis avait obtenu l'accord de sa maison mère et qu'elle était prête à donner son accord à une promesse de bail ; qu'en conséquence, il convient de constater que la preuve de l'existence d'une promesse de bail n'est pas rapportée ; qu'il est constant qu'aucun contrat n'a ensuite été signé, puisque dans un courrier du 13 novembre 2013, la CBRE a informé la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise que la direction régionale Otis Nord ne souhaitait pas donner suite au projet du fait d'une nouvelle organisation à mettre en place dans la région Est ; que, dès lors, en l'absence de lien contractuel entre la S.C.I. Aydin et la S.C.S. Otis la responsabilité de cette dernière ne peut être engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'examen des pièces versées au débat permet de constater que la société Otis, dès qu'elle s'est mise en relation avec la société Aydin, a prévenu cette dernière que « tout engagement de sa part était soumis à la signature d'un bai » approuvé par sa maison mère (courrier du 28 novembre 2012) ; qu'il est établi que la société Otis n'a jamais varié dans sa position, bien au contraire, puisqu'à nouveau le 6 mars 2013, elle a fait connaître à la société Acte Immobilier d'Entreprise, par le biais de la société CBRE, que « la prise à bail desdits locaux était soumise à l'accord de la maison mère Otis aux États-Unis », indiquant « À défaut d'accord, Otis sera libre de tout engagement sans indemnité ni pénalités d'aucune sorte » ; que la société Aydin ayant accepté d'entrer en pourparlers et de négocier avec la connaissance que la société Otis se réservait le droit, à défaut d'accord de sa maison mère, de ne pas conclure un contrat de bail et le défaut d'accord de la maison mère de la société Otis n'étant lui-même pas discuté, la société Otis ne peut voir sa responsabilité engagée ; qu'il convient de débouter la société Aydin de sa demande dirigée contre la société Otis ;
1°) ALORS QUE le juge est tenu d'examiner les éléments de preuve qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, à la suite de l'offre émise par la société Otis, le 6 mars 2013, de prise à bail commercial du local sis [...] pour un loyer annuel de 24.500 € HT, à compter du 1er juin 2013, avec des travaux d'aménagement dont le locataire prendrait à sa charge 63.000 € HT (pièces n° 5 et 6), la société Aydin a formulé une contre-proposition le 8 mars 2013 afin que le montant des charges soit de 2.000 € et non de 1.500 € par an, que le cautionnement proposé par le candidat soit remplacé par un dépôt de garantie et que l'indexation ne soit pas capée (pièce n° 7) ; que le « Bail à usage commercial » transmis par l'agence immobilière aux parties le 26 mars 2013 (pièce n° 9) reprend en tous points les termes de l'accord ainsi intervenu entre la société Aydin et la société Otis sur la chose et sur le prix (pièce n° 9) ; qu'en affirmant que le contrat de bail n'était qu'à l'état de projet durant la réalisation des travaux d'aménagement du local commercial qui ont ensuite été initiés par la société Aydin sans examiner, même sommairement, les pièces du dossier dont il résulte clairement que le contrat transmis aux parties par l'agence immobilière constatait leur accord définitif sur la chose et sur le prix selon les termes qui avaient été préalablement négociées entre elles, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'il est prohibé au juge de dénaturer les pièces qui lui sont soumises ; qu'en l'espèce, pendant la phase de réalisation des travaux d'aménagement du local, la société Otis a adressé au bailleur plusieurs courriels comportant des instructions précises quant aux modifications à apporter aux plans d'aménagement et aux matériaux mis en oeuvre, indiquant à ce titre que « suite à notre rdv du mardi 23 juillet 2013 : ci-joint l'implantation pensée pour nos bureaux au niveau de l'open space. SVP ne pas oublier l'implantation au sol prise pour informatique, téléphone, et alimentations. Si cela ne vous dérange pas, j'aurais souhaité rencontrer votre électricien afin de définir ensemble nos besoins. Hier nous avons convenu : Adjonction au bas de l'escalier d'une porte permettant les économies d'énergie, climatisation dans l'ensemble des bureaux y compris partie basse, Agrandissement de l'espace bureaux bas à largeur mini 3 mètres, pour ce faire suppression de la seconde porte d'entrée, création d'un hall d'entrée avec vitrage, réduction de la largeur d'escalier à 1 mère, Carrelage 60*60 dans toutes les parties techniques (
) Il serait souhaitable que nous ayons le choix des coloris, pour ce faire pourriez-vous nous transmettre un nuancier afin que j'en fasse une présentation aux différents acteurs de l'agence et qu'ils puissent choisir. (
) L'ensemble du réseau informatique et téléphonique devra être réalisé en catégorie 5, raccordé sur une baie de 800 x 800 minimum de hauteur à votre convenance » (courriel du 24 juillet 2013, pièce n° 12), « L'ensemble des réseaux informatique et téléphonique devra être réalisé en catégorie 5, raccorder une baie de 800 x 800 minimum hauteur à votre convenance (merci de prévoir cette dernière dans la partie dépôt). Je vous rappelle notre demande initiale à savoir la climatisation des locaux de bureaux et salle de réunion. Pourrions-nous convenir d'un rdv afin d'affiner les plans d'aménagement actuels ? » (courriel du 29 octobre 2013, pièce n° 13), « j'ai bien reçu les plans et vous en remercie 1) est-il obligé d'avoir des colonnes au milieu des bureaux du plateau commercial ? si oui svp quel type de colonne 2) je joins les plans avec quelques modification ou « oublis » à apporter si vous le voulez bien » (courriel du 3 octobre 2013, pièce n° 14) ; qu'en affirmant, pour exclure toute croyance légitime de la société Aydin quant à un accord ferme et définitif de la société Otis, que ces sociétés s'étaient bornées, « en janvier, juillet et octobre 2013 » à « échang[er] plusieurs messages sur la nature des travaux à envisager » quand il résulte clairement des courriels ainsi versés aux débats que les travaux en cours étaient réalisés sur les instructions du preneur, la cour d'appel a dénaturé les courriels précités et violé l'article 1134, devenu 1192, du code civil ;
3°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en s'abstenant de rechercher si la société Otis n'avait pas commis une faute de nature à engager sa responsabilité en incitant la société Aydin, après réception du « Bail à usage commercial » établi par l'agence immobilière, à réaliser d'importants travaux d'aménagement du local visé au contrat et en lui donnant des instructions techniques précises à cette fin pendant toute la durée du chantier, lui laissant ainsi croire que l'accord de la société mère avait été donné alors que tel n'était pas le cas, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'ancien article 1382, devenu 1240, du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir cantonné la condamnation indemnitaire prononcée à l'encontre de la société Acte Immobilier d'Entreprise à la somme de 21.161,20 € ;
AUX MOTIFS QUE, sur les fautes commises, l'article 1991 du code civil dispose que « le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » ; que l'article 1992 du même code ajoute que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion » ; que le contrat de mandat non exclusif de location conclu entre la S.C.I. Aydin et la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise le 3 décembre 2012 stipulait que le mandataire s'engageait à entreprendre toutes les démarches entrant dans sa mission, à réclamer toute pièce utile et à rendre compte au mandant de l'exécution de sa mission ; que c'est par de justes motifs que les premiers juges ont retenu que la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise ne démontrait pas avoir mis en garde la S.C.I. Aydin sur le fait que l'engagement de la S.C.S. Otis n'était pas ferme et définitif et qu'il restait soumis à l'accord de la maison mère de la S.C.S. Otis ; qu'en effet, aucun des échanges produits ne rappelle cet élément qui subordonnait cependant la formation du contrat ; qu'en outre, la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise ne produit aucune pièce permettant d'établir qu'elle avait informé la S.C.I Aydin, à l'approche de la date qui avait été envisagée pour l'entrée dans les lieux par le projet de bail, qu'elle n'avait pas été avisée de l'accord de la maison mère de la S.C.S. Otis ; que, par ailleurs, malgré l'absence de cette information, la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise ne justifie pas avoir effectué des diligences envers la S.C.S. Otis pour savoir si cet accord avait ou non été obtenu ; que ces obligations d'information et de diligences relèvent de l'exécution du contrat de mandat qui lui avait été confié et sont indépendantes de la qualité de professionnel de l'immobilier ou non du mandataire ; qu'ainsi, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise en raison des fautes susvisées ; que, par ailleurs, il y a lieu de rappeler que les contrats doivent s'effectuer de bonne foi, selon les anciennes dispositions de l'article 1134 du code civil applicables en l'espèce ; qu'il résulte des échanges de mails versés aux débats par la S.C.I. Aydin que cette dernière a échangé directement avec la S.C.S. Otis sur la nature des travaux à réaliser sans en informer la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise, ni lui indiquer ensuite qu'elle avait commencé la réalisation des travaux ; qu'elle ne peut reprocher, dès lors, à la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise d'avoir manqué à son devoir de conseil à ce titre ; qu'au surplus, il sera relevé que la S.C.I. Aydin a engagé elle-même les travaux et souscrit un prêt pour les financer alors que le projet de bail, qui lui avait pourtant été adressé, prévoyait que les travaux seraient à la charge du preneur ; que c'est donc de manière pertinente que les premiers juges ont retenu que la réalisation de ces travaux était prématurée et imprudente ; que la S.C.I. Aydin a ainsi manqué à ses propres obligations vis-à-vis de la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise et ne saurait se prévaloir de sa propre imprudence ; qu'il ne peut être imputé aucune faute à ce titre à la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise ; que, sur l'indemnisation du préjudice, au regard des éléments évoqués ci-dessus, la S.C.I. Aydin doit être déboutée de sa demande tendant à être indemnisée au titre des travaux qu'elle a entrepris en l'absence de faute commise par les intimées sur ce point ; que c'est par de justes motifs qu'il convient d'adopter que le jugement entrepris ne retient que le préjudice ne des frais occasionnés par la négociation et l'immobilisation des locaux commerciaux ; que la S.C.I. Aydin fixe dans ses conclusions le début de la période d'immobilisation au 13 mars 2013 ; que ce n'est que le 13 novembre 2013 que la S.C.I. Aydin a su que le bail ne serait pas signé ; que si la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise avait effectué les diligences nécessaires auprès de la S.C.S. Otis, la S.C.I. Aydin aurait eu cette information plus tôt et aurait pu rechercher avant un autre preneur ; qu'il faut donc considérer que la S.C.I. Aydin doit être indemnisée pour la période allant du 13 mars 2013 au 13 novembre 2013 ; qu'en conséquence, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a alloué à la S.C.I. Aydin 12.000 euros de dommages-intérêts et l'a déboutée du surplus de ses prétentions ; que, statuant à nouveau, il sera alloué à la S.C.I. Aydin la somme de 21.161,20 euros de dommages-intérêts au regard de la valeur locative des locaux (2.645,15 euros TTC par mois), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, par application de l'article 1231-7 du code de procédure civile ; que la S.C.I. Aydin ne produit aucune pièce permettant d'établir la durée pendant laquelle elle n'a pu percevoir de loyers en raison de la recherche d'un nouveau preneur ; qu'elle ne justifie d'ailleurs même pas avoir engagé des démarches à ce titre ; que sa demande d'indemnisation sur ce point sera rejetée ; que, par ailleurs, en l'absence de contrat conclu entre les parties, la S.C.I. Aydin ne peut se prévaloir des dispositions prévues par le projet de bail au titre de l'indemnité de sortie ; que les demandes formées à ce titre seront rejetées ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société Acte Immobilier d'Entreprise, s'étant vue confier un mandat de location, avait le devoir de conseiller son client et de le mettre en garde contre toute manière de procéder qui pourrait être, pour lui, la cause d'un préjudice ; que la Société Acte Immobilier d'Entreprise ne démontre pas avoir personnellement mis en garde la société Aydin sur le fait que l'engagement Otis n'était pas ferme et irrévocable et ne justifie pas des diligences accomplies la signature de la société Otis ; qu'en manquant à ses devoirs de conseil et de diligence, la société Acte Immobilier d'Entreprise a commis une faute qui engage sa responsabilité ; que le projet de bail envoyé le 26 mars 2013 par la société Acte Immobilier d'Entreprise à la société Aydin, s'il mentionnait que la société Aydin et la société Otis avaient convenu de travaux d'aménagement, indiquait que les locaux devaient être livrés au preneur pour le 1er juin 2013 au plus tard clés en mains pour un coût estimé de 85.000 € HT ; que la société Otis n'ayant pas donné sa signature à la date prévue par le projet de contrat pour la prise d'effet du bail, la prudence la plus élémentaire aurait exigé que la société Aydin se retourne vers la société Otis et la société Acte Immobilier d'Entreprise et diffère le commencement des travaux ; qu'il apparaît que la société Aydin a néanmoins décidé de commencer les travaux sans la signature de la Société Otis ni l'accord ou la consultation de la société Acte Immobilier d'Entreprise ; que la société Aydin a agi ainsi à ses risques et périls et la société Acte Immobilier d'Entreprise ne peut être obligée à supporter les travaux qu'elle a entrepris ;
1°) ALORS QUE le mandataire répond de tous les préjudices du mandant qui trouvent leur cause dans les fautes qu'il a commis dans sa gestion ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé que l'agence immobilière avait commis une faute en s'abstenant de mettre en garde la société Aydin sur le fait que l'engagement de la société Otis n'était pas ferme et définitif, mais restait soumis à l'accord de la maison mère ; qu'en affirmant que la société Aydin ne pouvait prétendre au remboursement des travaux d'aménagement prévus au contrat de bail afin d'adapter le local à l'activité du preneur dès lors qu'elle avait fait preuve de mauvaise foi en s'abstenant d'informer l'agence immobilière de leur réalisation sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (concl. p. 12 et s.), si l'engagement des travaux par le mandant n'était pas conséquence nécessaire de sa croyance légitime d'un engagement ferme et définitif de la société Otis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du code civil ;
2°) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve qui leurs sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, aux termes du mandat non exclusif de location du 3 décembre 2012, la société Acte Immobilier d'Entreprise était exclusivement chargée d'obtenir l'accord des parties pour la location du local commercial, de rédiger le contrat de bail et de recueillir la signature du preneur (pièce n° 2) ; qu'en affirmant que la société Aydin avait fait preuve de mauvaise foi en échangeant directement avec la société Otis sur la nature des travaux à réaliser sans examiner, même sommairement, le mandat de location dont il résulte clairement que l'aménagement du local ne relevait pas de la mission du mandataire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Moyen produit, au pourvoi incident, par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Otis
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Acte Immobilier d'Entreprise à payer la somme de 21.161,20 euros à la S.C.I. Aydin ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' il convient de relever au préalable que la S.C.I. Aydin ne forme ses demandes contre la S.C.S. Otis que sur le fondement de la responsabilité contractuelle en invoquant l'existence d'une promesse de bail ; que cependant pour qu'il y ait une promesse de bail, il faut que les éléments essentiels du contrat soient déterminés ; qu'à défaut, il ne s'agit que d'un simple projet de donner ou de prendre à bail, et non pas une véritable promesse ; qu'en outre, il faut rapporter la preuve de l'acceptation du bénéficiaire ; que par courrier daté du 28 novembre 2012 la S.C.S. Otis a indiqué à la S.C.I. Aydin qu'elle lui confirmait « son intérêt pour concourir à un accord locatif » sur les locaux sis [...] , et que, de ce fait, elle souhaitait « mettre une option sur ce bâtiment afin d'ouvrir une négociation de transaction et discuter des conditions locatives et aménagements à réaliser, notamment l'aménagement de bureaux » ; qu'elle lui indiquait cependant : « nous vous confirmons pour la bonne forme, que tout engagement de notre société est soumis à la signature d'un bail dont les clauses et conditions auront été négociées et acceptées par les parties et l'accord de notre maison mère » ; que ce courrier ne peut être interprété comme une promesse de bail dans la mesure où les éléments essentiels du contrat ne sont pas déterminés ; que, par ailleurs, il est ainsi clairement établi que, dès le début des négociations, la S.C.S. Otis avait avisé la S.C.I. Aydin qu'aucun contrat de bail ne pourrait être régularisé sans l'accord préalable de sa maison mère sur les termes du contrat ; que si dans un mail du 6 mars 2013 à la S.C.I. Aydin, la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise déclare « comme promis voici l'engagement d'Otis pour la prise à bail de vos locaux. Vous trouverez en pièce jointe l'ensemble des conditions de commercialisation » il convient de constater qu'aucun « engagement » de la S.C.S. Otis n'est joint à ce document, ni versé aux débats de sorte que cette affirmation ne peut valoir comme preuve ; qu'au contraire, il est simplement indiqué dans le courrier mentionnant les conditions de commercialisation daté du 6 mars 2013, adressé par la S.A.S. CBRE à la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise, qu'elle lui « confirme l'intérêt de la société Otis pour la prise à bail des locaux référencés en objet selon les conditions suivantes » et qu'il est rappelé dans ces conditions que « la prise à bail desdits locaux est soumise à l'accord de la maison mère Otis aux États-Unis. À défaut d'accord, Otis sera libre de tout engagement sans indemnité ni pénalité d'aucune sorte » ; qu'en outre, il résulte d'un autre mail adressé par la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise à la S.C.I. Aydin le 8 mars 2013 que des négociations étaient encore en cours sur les conditions de location puisque la S.C.I. Aydin souhaitait apporter des modifications sur le montant des charges et du dépôt de garantie, notamment ; que si, par la suite, la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise indique de nouveau à la S.C.I. Aydin que la S.C.S. Otis « a validé sa contre-offre du 8 mars dernier », la réalité de l'accord de cette dernière n'est pas justifiée, étant rappelé que la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise n'est pas le mandataire de la S.C.S. Otis, mais le mandataire de la S.C.I. Aydin ; que d'ailleurs, dans son message du 26 mars 2013, la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise adresse à la S.C.I. Aydin non pas le bail, mais un « projet de bail » ; que s'il est vrai que la S.C.S. Otis et la S.C.I. Aydin ont échangé plusieurs messages sur la nature des travaux à envisager dans les locaux en janvier, juillet et octobre 2013 il ne peut en être déduit que la S.C.S. Otis avait obtenu l'accord de sa maison mère et qu'elle était prête à donner son accord à une promesse de bail ; qu'en conséquence, il convient de constater que la preuve de l'existence d'une promesse de bail n'est pas rapportée ; qu'il est constant qu'aucun contrat n'a ensuite été signé, puisque dans un courrier du 13 novembre 2013, la CBRE a informé la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise que la direction régionale Otis Nord ne souhaitait pas donner suite au projet du fait d'une nouvelle organisation à mettre en place dans la région Est ; que, dès lors, en l'absence de lien contractuel entre la S.C.I. Aydin et la S.C.S. Otis la responsabilité de cette dernière ne peut être engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ;
ET QUE sur les fautes commises, l'article 1991 du code civil dispose que « le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » ; que l'article 1992 du même code ajoute que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion » ; que le contrat de mandat non exclusif de location conclu entre la S.C.I. Aydin et la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise le 3 décembre 2012 stipulait que le mandataire s'engageait à entreprendre toutes les démarches entrant dans sa mission, à réclamer toute pièce utile et à rendre compte au mandant de l'exécution de sa mission ; que c'est par de justes motifs que les premiers juges ont retenu que la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise ne démontrait pas avoir mis en garde la S.C.I. Aydin sur le fait que l'engagement de la S.C.S. Otis n'était pas ferme et définitif et qu'il restait soumis à l'accord de la maison mère de la S.C.S. Otis ; qu'en effet, aucun des échanges produits ne rappelle cet élément qui subordonnait cependant la formation du contrat ; qu'en outre, la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise ne produit aucune pièce permettant d'établir qu'elle avait informé la S.C.I Aydin, à l'approche de la date qui avait été envisagée pour l'entrée dans les lieux par le projet de bail, qu'elle n'avait pas été avisée de l'accord de la maison mère de la S.C.S. Otis ; que, par ailleurs, malgré l'absence de cette information, la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise ne justifie pas avoir effectué des diligences envers la S.C.S. Otis pour savoir si cet accord avait ou non été obtenu ; que ces obligations d'information et de diligences relèvent de l'exécution du contrat de mandat qui lui avait été confié et sont indépendantes de la qualité de professionnel de l'immobilier ou non du mandataire ; qu'ainsi, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise en raison des fautes susvisées ; que, par ailleurs, il y a lieu de rappeler que les contrats doivent s'effectuer de bonne foi, selon les anciennes dispositions de l'article 1134 du code civil applicables en l'espèce ; qu'il résulte des échanges de mails versés aux débats par la S.C.I. Aydin que cette dernière a échangé directement avec la S.C.S. Otis sur la nature des travaux à réaliser sans en informer la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise, ni lui indiquer ensuite qu'elle avait commencé la réalisation des travaux ; qu'elle ne peut reprocher, dès lors, à la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise d'avoir manqué à son devoir de conseil à ce titre ; qu'au surplus, il sera relevé que la S.C.I. Aydin a engagé elle-même les travaux et souscrit un prêt pour les financer alors que le projet de bail, qui lui avait pourtant été adressé, prévoyait que les travaux seraient à la charge du preneur ; que c'est donc de manière pertinente que les premiers juges ont retenu que la réalisation de ces travaux était prématurée et imprudente ; que la S.C.I. Aydin a ainsi manqué à ses propres obligations vis-à-vis de la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise et ne saurait se prévaloir de sa propre imprudence ; qu'il ne peut être imputé aucune faute à ce titre à la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise ; que, sur l'indemnisation du préjudice, au regard des éléments évoqués ci-dessus, la S.C.I. Aydin doit être déboutée de sa demande tendant à être indemnisée au titre des travaux qu'elle a entrepris en l'absence de faute commise par les intimées sur ce point ; que c'est par de justes motifs qu'il convient d'adopter que le jugement entrepris ne retient que le préjudice né des frais occasionnés par la négociation et l'immobilisation des locaux commerciaux ; que la S.C.I. Aydin fixe dans ses conclusions le début de la période d'immobilisation au 13 mars 2013 ; que ce n'est que le 13 novembre 2013 que la S.C.I. Aydin a su que le bail ne serait pas signé ; que si la S.A.S. Acte Immobilier d'Entreprise avait effectué les diligences nécessaires auprès de la S.C.S. Otis, la S.C.I. Aydin aurait eu cette information plus tôt et aurait pu rechercher avant un autre preneur ; qu'il faut donc considérer que la S.C.I. Aydin doit être indemnisée pour la période allant du 13 mars 2013 au 13 novembre 2013 ; qu'en conséquence, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a alloué à la S.C.I. Aydin 12.000 euros de dommages-intérêts et l'a déboutée du surplus de ses prétentions ; que, statuant à nouveau, il sera alloué à la S.C.I. Aydin la somme de 21.161,20 euros de dommages-intérêts au regard de la valeur locative des locaux (2.645,15 euros TTC par mois), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, par application de l'article 1231-7 du code de procédure civile ; que la S.C.I. Aydin ne produit aucune pièce permettant d'établir la durée pendant laquelle elle n'a pu percevoir de loyers en raison de la recherche d'un nouveau preneur ; qu'elle ne justifie d'ailleurs même pas avoir engagé des démarches à ce titre ; que sa demande d'indemnisation sur ce point sera rejetée ; que, par ailleurs, en l'absence de contrat conclu entre les parties, la S.C.I. Aydin ne peut se prévaloir des dispositions prévues par le projet de bail au titre de l'indemnité de sortie ; que les demandes formées à ce titre seront rejetées ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'examen des pièces versées au débat permet de constater que la société Otis, dès qu'elle s'est mise en relation avec la société Aydin, a prévenu cette dernière que « tout engagement de sa part était soumis à la signature d'un bail » approuvé par sa maison mère (courrier du 28 novembre 2012) ; qu'il est établi que la société Otis n'a jamais varié dans sa position, bien au contraire, puisqu'à nouveau le 6 mars 2013, elle a fait connaître à la société Acte Immobilier d'Entreprise, par le biais de la société CBRE, que « la prise à bail desdits locaux était soumise à l'accord de la maison mère Otis aux États-Unis », indiquant « à défaut d'accord, Otis sera libre de tout engagement sans indemnité ni pénalités d'aucune sorte » ; que la société Aydin ayant accepté d'entrer en pourparlers et de négocier avec la connaissance que la société Otis se réservait le droit, à défaut d'accord de sa maison mère, de ne pas conclure un contrat de bail et le défaut d'accord de la maison mère de la société Otis n'étant lui-même pas discuté, la société Otis ne peut voir sa responsabilité engagée ; qu'il convient de débouter la société Aydin de sa demande dirigée contre la société Otis ;
1°) ALORS QUE l'agent immobilier n'est pas tenu d'avertir son client de ce qu'il sait déjà ; qu'en imputant à faute à la société Acte Immobilier d'Entreprise, de ne pas avoir informé sa mandante sur « le fait que l'engagement de la SCS Otis n'était pas ferme et définitif et qu'il restait soumis à l'accord de la maison mère de la SCS Otis » et de ne pas le lui avoir rappelé à l'approche de la date qui avait été prévue pour l'entrée dans les lieux (arrêt p. 8, al. 9 et 10), cependant qu'il résultait de ses propres constatations que « dès le début des négociations, la SCS Otis avait avisé la SCI Aydin qu'aucun contrat de bail ne pourrait être régularisé sans l'accord préalable de sa maison mère sur les termes du contrat » (arrêt p. 7, al. 3) la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1992 du code civil ;
2°) ALORS QUE seule la faute causale de l'agent immobilier engage sa responsabilité ; qu'en jugeant que l'immobilisation des locaux était imputable à la faute de l'exposante à compter du 13 mars 2013, au seul motif que « la SCI Aydin fixe dans ses conclusions le début de la période d'immobilisation au 13 mars 2013 » (arrêt p. 9, al. 10) et alors qu'elle constatait elle-même que les locaux devaient être initialement livrés le 1er juin 2013 (jugement p. 5, al. 3) sans s'expliquer sur la raison pour laquelle elle retenait cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du code civil ;
3°) ALORS QUE seule la faute causale de l'agent immobilier engage sa responsabilité ; qu'en jugeant que la société Acte Immobilier Entreprise devait indemniser la SCI Aydin des loyers perdus pendant la période d'immobilisation des locaux entre le 13 mars et le 13 novembre 2013 sans constater que sans la faute imputée à la société Acte Immobilier d'Entreprise consistant à ne pas avoir effectué des diligences envers Otis, cette dernière aurait donné une réponse ferme avant le 13 novembre 2013 et qu'informé de l'absence de réponse de la société Otis Etats-Unis la SCI Aydin aurait elle-même pu décider de ne pas poursuivre les négociations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du code civil.
