LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 21 décembre 2017), que, le 16 février 2010, M. X... a vendu une maison d'habitation à M. et Mme K... ; que, se plaignant de divers désordres, les acquéreurs ont, après expertise, assigné le vendeur en résolution de la vente et en dommages-intérêts ;
Attendu que M. et Mme K... font grief à l'arrêt d'appliquer la clause exonératoire des vices cachés et de rejeter l'ensemble de leurs demandes ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que la toxicité du produit de traitement des bois et de la charpente, qui rendait les lieux impropres à leur destination, n'était pas révélée par l'odeur très perceptible de goudron qu'il dégageait et que les acquéreurs ne démontraient pas que M. X... aurait été informé de cette toxicité, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche inopérante sur l'obligation de délivrance conforme ou à une recherche qui ne lui était pas demandée sur l'impropriété résultant de la seule odeur incommodante, a légalement justifié sa décision de retenir que le vendeur pouvait invoquer la clause contractuelle de non-garantie au titre de ce vice caché ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'une partie du plancher du premier étage, constitué de panneaux d'agglomérés, était dégradée par des moisissures résultant de fuites des canalisations d'évacuation des appareils sanitaires, qui traversaient ces panneaux, et retenu que, si les réparations effectuées en 2003 par M. X... pour mettre fin aux fuites avaient pu être insuffisantes, cela ne signifiait pas qu'il eût eu connaissance de l'aggravation des désordres ou de la survenance de nouveaux désordres, de sorte que sa mauvaise foi n'était pas établie, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes a légalement justifié sa décision de ne pas écarter la clause de non-garantie au titre de ce vice caché ;
Attendu, enfin, qu'ayant retenu qu'il n'était pas établi que M. X..., qui avait fait réaliser des travaux par un professionnel, eût connu le vice affectant le système d'assainissement, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que l'installation n'était pas conforme à la réglementation en vigueur et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui le lui était pas demandée sur la rupture de la canalisation enterrée, a, abstraction faite d'un motif surabondant, légalement justifié sa décision de rejeter les demandes de M. et Mme K... qui, dans le dispositif de leurs conclusions, ne fondaient pas celles-ci sur le dol et ne tiraient aucune conséquence juridique de la non-conformité de l'installation de gaz ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme K... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme K... et les condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme K....
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que l'immeuble litigieux contenait des vices cachés mais que la clause exonératoire des vices cachés prévue par l'acte d'acquisition du 16 février 2010 devait recevoir application, et d'avoir débouté M. et Mme K... de l'ensemble de leurs demandes,
AUX MOTIFS QUE, M. et Mme K... font valoir que la toxicité du produit appliqué sur les bois de charpente a été révélée par l'analyse qu'ils ont confiée au mois d'octobre 2010 au laboratoire départemental d'analyse de la Drôme et confirmée en cours d'expertise par le laboratoire Intertek qui a procédé à plusieurs prélèvements ; que la présence d'hydrocarbures aromatiques polynucléaires dans les bois de charpente et de structure du bâtiment correspond à un traitement à base de créosote dont certaines des molécules sont cancérigènes ; que l'emploi de la créosote est interdit à l'intérieur des bâtiments quelle que soit leur destination depuis un arrêté du 2 juin 2003 et les bois traités à la créosote sont considérés comme des déchets dangereux ; qu'il ressort du rapport d'expertise que les bois de structure et de charpente traités à la créosote l'ont été pour un hangar agricole construit en 1974 par M. J... S... ; que ce hangar a été transformé en bâtiment d'habitation à usage de gîte à partir de 1985 par M. J... S..., entendu en qualité de sachant au cours des opérations d'expertise ; que M. Y... X... n'a pas appliqué le produit en question ; que le goudron présent sur les bois de charpente était aisément décelable ; que l'expert a observé que l'odeur très perceptible de goudron était incommodante mais ne révélait pas la toxicité du produit qui rend les lieux impropres à leur destination ; que M. et Mme K... ne démontrent pas que M. Y... X... ait été informé de la toxicité du produit recouvrant les bois de structure et de charpente ; qu'il s'agit bien d'un vice caché mais la clause de non-garantie des vices cachés a vocation à s'appliquer en l'absence de mauvaise foi de M. Y... X... ; qu'une partie du plancher du premier étage constitué de panneaux d'agglomérés est dégradée par des moisissures résultant de fuites des canalisations d'évacuation des appareils sanitaires, qui traversent les panneaux d'aggloméré de bois ; qu'une surface de 114 m² sur 500 m² de plancher doit être reprise pour un coût TTC de 6 069 € ; qu'il ressort du rapport d'expertise que la dégradation du plancher n'était pas visible car les panneaux en aggloméré de bois étaient recouverts de carreaux en PVC et la sous- face de ces panneaux était constituée de plaques de plâtre ; que M. Y... X... a posé le revêtement composé de carreaux en PVC ainsi qu'en atteste une facture du 5 juin 2003 ; qu'une plaque d'aluminium de dimensions équivalentes à un panneau d'aggloméré de bois a été découverte en présence de l'expert judiciaire sous une dalle PVC couvrant le sol de la salle principale du 1er étage, cette plaque étant destinée à pallier la fragilité d'un seul panneau en aggloméré de bois sur lequel elle a été posée ; que le revêtement de carreaux en PVC et la sous-face de plaques de plâtre ne peuvent être considérés comme participant à une dissimulation du mauvais état des panneaux d'aggloméré de bois car ils constituent des éléments nécessaires du sol et de la sous-face du plancher ; qu'en lecture du rapport d'expertise, M. Y... X... ne pouvait ignorer l'état du support sur lequel il a posé un revêtement en PVC ; que M. Y... X... fait cependant observer qu'en 2003, la dégradation des panneaux en aggloméré de bois était bien moins importante, qu'il a effectué des travaux pour mettre fin aux fuites constatées, que le fait que ces réparations aient pu être insuffisantes ne signifie pas qu'il ait eu connaissance de l'aggravation des désordres ou de la survenance de nouveaux désordres et il soutient à juste titre qu'il n'avait aucun intérêt à laisser le plancher de la pièce principale se dégrader ; que la mauvaise foi de M. Y... X... n'étant pas établie, la clause écartant la garantie des vices cachés doit s'appliquer ; que sur la non-conformité de l'assainissement non collectif, à la suite de travaux de terrassement, M. et Mme K... ont découvert que la canalisation qui reliait l'habitation à la fosse septique était cassée de telle sorte que les matières se déversaient dans la nature et que les eaux sortant de la fosse sous-dimensionnée par rapport au nombre d'occupants du gîte, se déversaient dans la rivière ; qu'ils font valoir qu'aucun entretien n'a été réalisé par M. X... ; qu'il ressort pourtant de la pièce n°14 annexée au rapport d'expertise que M. Y... X... a confié au cours de l'été 2008 à M. Jérémy R., entrepreneur de travaux publics, l'installation d'une fosse septique toutes eaux de 3000 litres et la réalisation d'un champ d'épandage ; qu'il ne peut donc pas être soutenu que la non-conformité du système d'assainissement était connue de M. Y... X... qui a fait réaliser des travaux par un professionnel ; que l'acte de vente contient en outre une clause spécifique ainsi rédigée : l'acquéreur déclare avoir reçu toutes les informations nécessaires à la localisation de l'installation individuelle d'assainissement en place, à son fonctionnement ainsi qu'à son entretien et décharge le vendeur de toute responsabilité à cet égard ; que la clause exonératoire des vices cachés a vocation en toute hypothèse à s'appliquer ; que sur la délivrance non conforme, M. et Mme K... invoquent une délivrance non conforme sans préciser en quoi consiste la non-conformité alors que le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par l'article 1641 du code civil et dont la garantie peut être paralysée par une clause exonérant le vendeur de bonne foi ;
1) ALORS QUE le vendeur qui connaissait l'existence du vice ne peut opposer à l'acquéreur la clause de non-garantie des vices cachés ; que M. et Mme K... faisaient valoir qu'ils avaient découvert, lors de leur entrée dans les lieux, plusieurs milliers d'insectes morts à l'intérieur du bâtiment, et une forte odeur de goudron ; qu'en retenant, pour lui reconnaitre le bénéfice de la clause de non garantie, qu'il n'était pas établi que M. X... ait connu la nocivité du produit, sans rechercher si la présence de nombreux insectes morts dans les lieux ne l'avait pas nécessairement alerté sur l'existence d'une cause de toxicité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et suivants du code civil ;
2) ALORS QUE la cour d'appel a constaté que la créosote, outre sa toxicité, dégageait une « odeur très perceptible de goudron incommodante »; qu'en ne recherchant pas si M. X..., nécessairement informé de la présence de goudron par cette odeur, pouvait légitimement prétendre en avoir ignoré la toxicité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de les articles 1641 et suivants du code civil ;
3) ALORS QU'en ne recherchant pas si cette odeur incommodante ne constituait pas en tant que telle, indépendamment même de la toxicité du produit, un vice rendant la chose impropre à sa destination dont M. X..., qui en avait nécessairement connaissance, devait garantie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
4) ALORS QU'en ne recherchant pas, ainsi que l'y invitaient M. et Mme K... (conclusions p.9), si la forte odeur incommodante de goudron se dégageant du bâtiment ne rendait pas celui-ci impropre à sa destination d'habitation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 1601 du code civil ;
5) ALORS QUE M. et Mme K... reprochaient à M. X... d'avoir recouvert le plancher déjà dégradé de plaques de PVC, inadaptées, ayant à la fois dissimulé et aggravé le pourrissement (conclusions p11) ; qu'en s'abstenant de s'en expliquer, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
6) ALORS QUE le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme à la règlementation en vigueur ; que la cour d'appel a constaté que le système d'assainissement était non-conforme à la règlementation en vigueur ; qu'en écartant la responsabilité de M. X..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, dont il résultait qu'il n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance ; qu'elle a ce faisant violé les articles 1604 et suivants du code civil ;
7) ALORS QUE pour écarter la garantie de M. X..., la cour d'appel s'est fondée sur la clause selon laquelle « l'acquéreur déclare avoir reçu toutes les informations nécessaires à la localisation de l'installation individuelle d'assainissement en place, à son fonctionnement ainsi qu'à son entretien et décharge le vendeur de toute responsabilité à cet égard » ; que cette clause, portant sur le fonctionnement de la fosse septique, n'était pas de nature à écarter la garantie de conformité du vendeur ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable ;
8) ALORS QUE M. et Mme K... soutenaient avoir été victimes d'un dol de la part de M. X..., qui avait fait installer en 2008, une fosse enterrée de 3.000 litres quand 10.000 litres étaient nécessaires au regard de la capacité du gîte, pouvant accueillir jusqu'à 29 personnes ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a privé sa décision de motif et a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
9) ALORS QU'en reconnaissant à M. X... le bénéfice de la clause de non garantie des vices cachés, sans rechercher s'il ignorait la rupture de la canalisation enterrée, la cour d'appel a privé sa décision de motif au regard des articles 1641 et suivants, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
10) ALORS QUE M. et Mme K... exposaient que l'installation de gaz n'était pas conforme (conclusions p.15); qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a privé sa décision de motif et n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 ;
11) ALORS QU'en énonçant que M. et Mme K..., qui s'étaient placés à la fois sur le fondement de la garantie des vices cachés et sur celui de l'obligation de délivrance, ne précisaient pas le défaut de conformité qu'ils alléguaient, la cour d'appel qui avait constaté que la fosse septique était non conforme, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé, par refus d'application, les articles 1604 et suivants du code civil.
