LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 26 janvier 2018), que, suivant acte authentique du 5 juin 2007 établi par M. Q... (le notaire), notaire associé de la société civile professionnelle B... Q...- Y... M...-R... U...- G... F...- Z... Z...- L... W...-H... I... (la SCP), la société civile immobilière La Résidence (la SCI) a acquis de M. K... et de Mme A... un terrain à bâtir enregistré sous la référence [...], contigu à la parcelle [...] appartenant à M. et Mme S... ; que, par acte du 23 février 2009, ceux-ci ont assigné la SCI afin d'obtenir le désenclavement de leur parcelle ; qu'un jugement du 9 juillet 2010 a constaté l'état d'enclave consécutif à la division entre les fonds [...] et [...], dit que le droit de passage devait être pris en priorité sur le fonds [...] et ordonné une expertise en vue de la détermination de l'assiette de la servitude ; que, par acte du 23 octobre 2014, la SCI a assigné le notaire et la SCP en responsabilité et indemnisation, leur reprochant de n'avoir mentionné aucune servitude dans l'acte de vente ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer ses demandes irrecevables comme prescrites, alors, selon le moyen, que la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime ; que, pour déclarer irrecevable l'action en responsabilité exercée par la SCI contre le notaire rédacteur de l'acte de vente, la cour d'appel a retenu comme point de départ du délai de prescription, "la date de l'assignation soit le 23 février 2009 qui a consacré officiellement le dommage affectant la parcelle" ; qu'en statuant ainsi, quand il ressortait de ses propres constatations qu'il existait une incertitude quant au fonds devant supporter l'assiette de la servitude, constitutive du dommage, dès lors que "depuis 2007 tous les propriétaires des fonds contigus [étaient] impliqués dans un conflit sur l'assiette d'un droit de passage au profit de la parcelle [...] appartenant aux époux S...", et que seul le jugement du 9 juillet 2010,qui a décidé que le passage devrait être "pris en priorité" sur le fonds de la SCI et a ordonné une expertise pour en déterminer l'assiette exacte, était susceptible d'avoir mis fin à cette incertitude, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 2224 du code civil ;
Mais attendu qu'après avoir constaté, par motifs propres et adoptés, que le dommage s'était révélé depuis 2007, lorsque la SCI avait pris l'initiative de détruire un mur et de mettre ainsi un terme au passage de M. et Mme S... par le fonds [...], provoquant un état d'enclave, la cour d'appel a souverainement estimé que la SCI avait, dès cette époque, connaissance de l'existence d'une servitude au profit de ceux-ci ; qu'elle en a justement déduit que l'assignation du 23 février 2009, qui avait seulement consacré le dommage affectant la parcelle de la SCI, constituait le point de départ de la prescription quinquennale, de sorte que l'action tardivement engagée contre le notaire était irrecevable ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI La Résidence aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société La Résidence
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'ensemble des demandes de la SCI La Résidence ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la prescription, conformément aux dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d'un droit a connu au aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'il est constant que le point de départ du délai de prescription court à partir soit de la réalisation du dommage soit à la date à laquelle la victime aurait dû en prendre conscience ; qu'en l'espèce la SCI La Résidence et le notaire ayant dressé l'acte authentique de la parcelle [...] s'opposent sur le point de départ de la prescription ; qu'il est établi que les parcelles [...] et [...] sont issues de la division d'une parcelle ; que le terrain acquis par la SCI La Résidence avait été acquis le 16 février 1983 par M. P... K... de Mlle O... ; que l'origine de propriété de cet acte mentionnait « ...ce bien fait partie d'un plus grand qui appartient à la venderesse, par suite de l'acquisition qu'elle en a ,faite, de M. V... E..., page 2 de l'acte » ; que la SCI La Résidence sollicite la réparation des préjudices résultant selon elle d'une défaillance du notaire dans la rédaction de l'acte authentique en date du 5 juin 2007 qui ne mentionnait pas la présence d'une servitude de passage au profit des époux S... propriétaires d'un parcelle voisine ; que la SCI La Résidence soutient que son dommage est né avec le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Pierre en date du 9 juillet 2010 qui a reconnu la situation enclavée de la parcelle des époux S... sur une assignation délivrée de 23 février 2009 alors que le notaire et la SCP notariale dans laquelle il officie, estiment que le point de départ de la prescription se situe à la date de l'assignation, date à laquelle la SCI a officiellement pris conscience de la difficulté ; qu'il est constant qu'il revient à la cour de vérifier la date à laquelle avec certitude la SCI La Résidence a eu connaissance de l'existence d'une servitude au profit des époux S..., servitude qui ne figurait pas expressément dans l'acte authentique dressé par Maître Q... ; qu'il résulte des éléments fournis à l'appréciation de la cour et notamment des pièces nos 3 et 5 que postérieurement à l'acquisition la SCI La Résidence, cette dernière ayant pris l'initiative de détruire l'existant à savoir un mur et ce faisant a mis un terme au passage des époux S... par le fonds [...] provoquant de ce fait l'état d'enclave ; que Messieurs N... et D... M..., propriétaires des parcelles [...] et [...], voisins de la SCI La Résidence ont saisi le juge des référés de Saint-Pierre afin d'ordonner une expertise de ces travaux pour que soit déterminé un éventuel empiétement sur les fonds voisins ; qu'un expert a été désigné le 26 octobre 2007 et un rapport a été déposé le 4 novembre 2008 mais aucune partie ne l'a versé au débat ; que la cour relève que depuis 2007 tous les propriétaires des fonds contigus sont impliqués dans un conflit sur l'assiette d'un droit de passage au profit de la parcelle [...] appartenant aux époux S... et la SCI La Résidence avait connaissance de cette problématique ; qu'aussi, dans un tel contexte, la manifestation du dommage pour la SCI La Résidence est antérieure à la délivrance de l'assignation en date du 23 février 2009 ; que l'assignation n'ayant fait que consacrer ce dommage et la nécessité de trouver une solution ; qu'il convient donc de retenir comme point de départ de la prescription ainsi que l'a fait à juste titre le tribunal la date de l'assignation soit le 23 février 2009 qui a consacré officiellement le dommage affectant la parcelle et de confirmer l'irrecevabilité de l'action en responsabilité intentée le 23 octobre 2014 au-delà du délai de cinq ans ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'en vertu de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que la prescription d'une action en responsabilité extracontractuelle court à compter de la réalisation du dommage, à condition que celui-ci soit évident ou apparent, ou à la date à laquelle la victime aurait dû en prendre conscience ; que celle-ci peut prétendre à bénéficier d'un point de départ de la prescription retardé si elle justifie de raisons valables démontrant qu'elle ignorait le dommage qu'elle subissait ; qu'en l'espèce, la SCI La Résidence sollicite la réparation des préjudices causés par l'existence d'une servitude de passage sur sa parcelle [...] , servitude qu'elle subit en dépit de l'intention qu'elle avait annoncée lors de la vente et nonobstant les clauses de son acte d'achat ; que, bien qu'elle eût acquis le fonds litigieux le 5 juin 2007, elle prétend que le délai de prescription quinquennal n'a commencé à courir que le 9 juillet 2010 ; qu'en effet, cette date, à laquelle le tribunal aurait statué une première fois sur les demandes de M. et Mme S..., serait celle à laquelle elle aurait découvert l'état d'enclave de la parcelle de ses voisins ; que, cependant, elle ne rapporte pas la preuve de cette allégation ; que, plus précisément, elle s'abstient de produire les conclusions qu'elle a établies dans le cadre de la procédure intentée par M. et Mme S... avant le jugement du 9 juillet 2010, si bien que le tribunal ignore quelle était sa position juridique à l'égard du chemin revendiqué par ses voisins ; qu'en effet, dans l'exposé du litige, la décision de 2010 mentionne seulement qu'elle a sollicité la désignation d'un expert afin de déterminer le chemin le plus court et le moins dommageable pour désenclaver la propriété de M. et Mme S... ; que, quant aux motifs du jugement, ils mettent en évidence que la SCI La Résidence avait connaissance dès l'acquisition du terrain [...] de l'état d'enclave de la parcelle [...] ; qu'en effet, il en ressort qu'en juillet 2007, soit dans le mois suivant la transaction, la société demanderesse a détruit le chemin qu'empruntaient jusque-là M. et Mme S... en vertu d'une tolérance sur le fonds [...], et plus exactement sur l'assiette de la servitude de passage finalement définie par le tribunal dans sa décision du 15 mars 2013 ; que, lors de cette destruction, la SCI La Résidence a indiqué à ses voisins qu'une seconde voie pouvait être utilisée, qui se serait également trouvée sur sa propriété ; qu'en réalité, cet autre accès était situé sur le terrain de tiers, si bien qu'il n'a pas été retenu par le tribunal ; qu'ainsi, il apparaît que dès sa prise de possession des lieux, la SCI demanderesse savait qu'un passage devait être aménagé au profit de M. et Mme S... ; qu'elle l'ignorait d'autant moins qu'elle avait fait établir par un géomètre, M. T..., un plan en 2006 qui faisait notamment apparaître le second chemin qu'elle a proposé à ses voisins d'emprunter ; que, par conséquent, la prescription a commencé à courir le 23 février 2009, date de l'assignation que la SCI La Résidence a reçue ; que c'est pourquoi son action, intentée le 23 octobre 2014, soit plus de cinq ans plus tard, doit être déclarée irrecevable ;
ALORS QUE la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime ; que pour déclarer irrecevable l'action en responsabilité exercée par la SCI La Résidence contre le notaire rédacteur de l'acte de vente, la cour d'appel a retenu comme point de départ du délai de prescription, « la date de l'assignation soit le 23 février 2009 qui a consacré officiellement le dommage affectant la parcelle » ; qu'en statuant ainsi quand il ressortait de ses propres constatations qu'il existait une incertitude quant au fonds devant supporter l'assiette de la servitude, constitutive du dommage, dès lors que « depuis 2007 tous les propriétaires des fonds contigus [étaient] impliqués dans un conflit sur l'assiette d'un droit de passage au profit de la parcelle [...] appartenant aux époux S... », et que seul le jugement du 9 juillet 2010, qui a décidé que le passage devrait être « pris en priorité » sur le fonds de la société La Résidence et a ordonné une expertise pour en déterminer l'assiette exacte, était susceptible d'avoir mis fin à cette incertitude, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 2224 du code civil.
