LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause l'agence Européenne de placements immobiliers ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, ensemble l'article 1353, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que, durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires ;
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Carcassonne, 19 juin 2017), rendu en dernier ressort, que Mme C..., locataire depuis le 11 janvier 2013 d'un logement appartenant à R... O... et à son épouse, les a assignés afin de voir juger qu'elle n'était pas redevable de la somme de 1 085,81 euros, réclamée par ses bailleurs au titre de la consommation d'électricité de son appartement pour la période de janvier à octobre 2013 ; que R... O... est décédé en cours d'instance ; que Mme O... a sollicité reconventionnellement la condamnation de Mme C... au paiement de cette somme ;
Attendu que, pour rejeter la demande de Mme C... et la condamner au paiement d'une somme de 1 085,81 euros, le jugement retient que, si les parties ne produisent pas la facture litigieuse, il n'y a pas de contestation sur son existence mais seulement sur le montant de la somme qui serait due par Mme C..., que celle-ci n'établit pas autrement que par ses propres affirmations que la consommation qui lui est imputée concernerait aussi d'autres habitants, que Mme C... ne produit aucun autre élément ni justificatif à l'appui de sa demande, de sorte qu'elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombait à Mme O... de satisfaire aux prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en produisant la facture dont elle demandait le paiement, le tribunal, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande en dommages-intérêts dirigée contre la société Agence Européenne de placements immobiliers, le jugement rendu le 19 juin 2017, entre les parties, par le tribunal d'instance de Carcassonne ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Narbonne ;
Condamne Mme O... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme O... à payer à la SCP Monod, Colin et Stoclet la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour Mme C....
IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué d'avoir condamné Mme C... à verser à Mme O... la somme de 1 085,81 €, outre intérêts au taux légal, au titre de la créance d'électricité comprise dans les charges récupérables du bailleur ;
AUX MOTIFS QUE si les parties ne produisent pas la facture litigieuse, il n'y a pas de contestation sur son existence mais seulement sur le montant de la somme qui serait due par Mme C..., celle-ci reconnaissant a minima devoir 456,68 € ; qu'il n'est pas contestable en effet qu'elle disposait bien de l'électricité dans son logement et ce, dès son entrée dans les lieux ; qu'elle n'établit pas autrement que par ses propres affirmations que la consommation qui lui est imputée concernerait aussi d'autres habitants du rez-de-chaussée alors qu'il résulte de l'attestation de M. I..., électricien, en date du 16 mars 2015, qu'il avait installé un compteur divisionnaire pour son appartement le 11 janvier 2013, Edf ne pouvant alimenter directement le logement pour des raisons techniques, directement branché sur le compteur général du magasin du rez-de-chaussée et que le 11 octobre 201, il l'avait déposé pour brancher l'appartement su un compteur EDF qui venait de se libérer, que le compteur déposé indiquait une consommation du 9 871 KW/h ; que de même, le bailleur justifie par la production de l'attestation de Mme W... E..., non valablement combattue par Mme C..., l'avoir dédommagée du montant de la facture ; qu'en outre, Mme C... ne produit aucun autre élément ni justificatif à l'appui de ses demandes, pas même les factures d'électricité sur lesquelles se seraient fondées la Clcv à l'appui de son courriel du 13 mai 2016 pour demander la diminution du montant de la facture d'électricité ; qu'elle n'établit pas non plus avoir contesté le montant de la créance réclamée lors de l'examen de son dossier de surendettement fin 2014, soit un an après ; qu'elle n'a pas saisi le juge du fond après l'ordonnance de référé du 10 juillet 2015 et n'a saisi le tribunal qu'en décembre 2016 en réponse à une demande de plan d'apurement adressée par la Caf, étant précisé qu'elle n'a soulevé aucune contestation dans le cadre de cette instance en ce qui concerne l'arriéré locatif ; qu'en conséquence, faute de rapporter la preuve qui lui incombe, Mme C... sera déboutée ;
1°) ALORS QUE le bailleur doit justifier du montant des charges récupérables ; qu'en mettant à la charge de Mme C... de prouver que sa consommation d'électricité n'était pas celle indiquée par le bailleur, le tribunal d'instance a inversé la charge de la preuve, en violation des articles 1353 du code civil et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
2°) ALORS QUE la liste des charges récupérables établie par l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 est limitative et d'ordre public et que les juges du fond doivent rechercher si les charges demandées par le bailleur sont justifiées ; qu'en s'abstenant de vérifier si la créance résultant du remboursement par les bailleurs de la facture d'électricité de Mme E... correspondait bien à des charges justifiées, le tribunal d'instance a privé sa décision de base légale au regard de l'annexe au décret susvisé, ensemble de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;
3°) ALORS QU'en ne répondant pas au moyen déterminant selon lequel le bailleur ne peut exiger de sa locataire la rétrocession d'électricité, car cela constitue une revente illicite d'électricité, en violation des textes applicables à la fourniture d'électricité, le tribunal d'instance a violé l'article 455 du code de procédure civile.
