LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 septembre 2017), qu'en 2005, la société Union Investment Real Estate Aktiengesellschaft (la société UIR) a conclu avec la société MIPA un contrat-cadre de gestion d'actifs stipulant notamment que la société Euragone Asset Management (la société EAM), filiale de la société MIPA, serait chargée d'encaisser les rémunérations afférentes aux missions dont elle aurait la charge conformément au contrat, qui visait à ce titre l'ensemble des tâches de gestion des immeubles détenus par la société UIR au moment de la signature, ainsi que les prestations de conseil dans le cadre de l'acquisition de nouveaux immeubles et de recherche de locataires en cas de vacance des locaux ; que la société Atrium Boulogne, constituée en partenariat par les sociétés UIR et Icade-Foncière des Piémonts (la société IFDP), a, le 27 avril 2006, acquis les parts formant le capital de la société civile immobilière Atrium, alors propriétaire de l'immeuble Atrium Boulogne ; que, le jour même de cette acquisition, ce bien a été donné en location à la société TF1 ; que la société Atrium Boulogne a conclu avec la société EAM, le 2 mai 2006, un contrat de gestion concernant spécifiquement cet immeuble ; que le 24 juillet 2009, cette dernière a facturé des honoraires à la société Atrium Boulogne au titre de la commercialisation de l'immeuble du même nom ; que la société MIPA, devenue société Euragone Invest Management (la société EIM), a cédé à la société UIR les parts qu'elle détenait dans le capital de la société EAM ; qu'à l'occasion de cette cession, toute créance d'honoraires détenue par la société EAM au titre de la commercialisation de l'immeuble Atrium Boulogne a été transférée à la société EIM, qui a assigné la société Atrium Boulogne en paiement de cette créance ;
Attendu que la société EIM fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen, que le contrat peut être exprès ou tacite ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société EAM avait, en 2005, conclu un contrat-cadre de gestion d'actifs avec la société UIR lui confiant l'acquisition puis la gestion exclusive des immeubles acquis par UIR et ses émanations ; que la société EIM, venant aux droits de la société EAM, rappelait que si l'immeuble Atrium Boulogne, indirectement acquis en 2006 par la société UIR, n'avait pas été expressément mentionné, en annexe au contrat-cadre de 2005, parmi la liste des immeubles dont la gestion était confiée à la société EAM, les parties avait de fait inclus cet immeuble dans le portefeuille d'actifs régi par le contrat-cadre de 2005 ; qu'elle rappelait ainsi, preuve à l'appui, que si aucun des immeubles acquis par la société UIR ou ses émanations postérieurement à 2005 n'avait été intégré à cette liste, ils avaient tous été acquis et gérés dans les conditions prévues par le contrat-cadre de 2005 et que la société UIR et ses émanations avaient rémunéré les prestations correspondantes en appliquant scrupuleusement les clauses contenues dans ce même contrat ; qu'elle ajoutait que la société EAM avait facturé les prestations accomplies en vue de l'acquisition de l'immeuble Atrium conformément au contrat-cadre de 2005 et que la société UIR et sa filiale la société Atrium Boulogne avaient réglé les factures émises à ce titre ; qu'elle soulignait encore que la société EAM avait facturé, dans les conditions prévues par le contrat-cadre de 2005, des prestations de gestion effectuées relativement à l'immeuble Atrium Boulogne et que ces factures avaient été réglées par Immoinvest (fonds d'investissement contrôlé par la société UIR) mais également par les sociétés UIR et Atrium Boulogne dans les conditions prévues par le contrat-cadre ; qu'elle exposait aussi que l'immeuble Atrium Boulogne avait - au même titre que les immeubles acquis entre 2005 et 2008 - finalement été mentionné dans la liste actualisée des immeubles dont la gestion était confiée à la société EAM, cette liste étant annexée au contrat-cadre signé en 2008 en remplacement du contrat-cadre de 2005 venu à expiration ; qu'elle rappelait enfin que la société EAM avait assuré l'acquisition puis la commercialisation, auprès de la société TF1, de l'immeuble Atrium Boulogne conformément au contrat-cadre de 2005 (recherche de locataire ; négociation du bail) mais que la facture correspondante demeurait impayée ; qu'en la déboutant de la demande en paiement qu'elle formait à ce titre aux motifs que sa créance « ne pouvait résulter du contrat cadre de gestion d'actifs conclu le 29 juin 2005 » puisqu'
« aucun avenant [au contrat-cadre de 2005] n'avait été signé relativement à cet immeuble, peu important que des honoraires aient été réglés pour d'autres immeubles ne figurant pas dans le portefeuille immobilier initial », sans rechercher, comme elle y était précisément invitée, si, à défaut d'accord exprès de volonté, il ne résultait pas de l'ensemble des circonstances précédemment évoquées que les parties s'étaient de fait accordées pour inclure l'immeuble Atrium Boulogne dans le portefeuille d'actifs régi par le contrat-cadre de 2005 et que c'était en exécution de ce contrat que la société EAM avait assuré la commercialisation de l'immeuble Atrium Boulogne, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil, anciennement l'article 1134 du même code ;
Mais attendu que l'arrêt retient, par motifs adoptés, que si l'accord de la société Atrium Boulogne pour la prise en charge d'une fraction de la commission d'acquisition était manifeste, le fait, en revanche, que les deux associées de cette société, les sociétés UIR et IDFP, soient tombées d'accord sur le paiement par cette dernière des honoraires dus au titre de cette acquisition de l'immeuble, ne permettait pas d'en déduire leur accord sur la prise en charge de la commission de commercialisation ; qu'ayant ainsi écarté l'existence d'une convention tacite par des motifs qui ne sont pas critiqués et ne sont pas contraires à ceux par lesquels elle a retenu que cette prise en charge n'était pas due au regard des conventions écrites, la cour d'appel a procédé à la recherche prétendument omise ; que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Euragone Investment Management aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Atrium Boulogne la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du sept mai deux mille dix-neuf, signé par Mme RIFFAULT-SILK, conseiller doyen faisant fonction de président et par Mme Orsini, conseiller, qui en a délibéré, en remplacement de M. Gauthier, conseiller référendaire rapporteur, empêché.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Euragone Investment Management.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Euragone Investment Management de ses demandes, d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné la société Euragone Investment Management à payer à la SCS Atrium Boulogne la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la société Euragone Investment Management aux dépens et, y ajoutant, d'AVOIR condamné la société Euragone Investment management à payer à la SCS Atrium Boulogne la somme complémentaire de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'AVOIR rejeté toutes autres demandes, et d'AVOIR condamné la société Euragone Investment Management aux dépens d'appel ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Considérant que, parallèlement à une convention de partenariat, un contrat-cadre de gestion d'actifs a été conclu le 29 juin 2005 avec prise d'effet au 1° janvier 2005 entre la société U1R (Union Investment Real Estate AG), investisseur et la société Euragone Asset Management ; que la gestion patrimoniale confiée à la société Euragone Asset Management a porté sur l'assistance stratégique, la valorisation des actifs, l'assistance à la réalisation de travaux exceptionnels, la surveillance des administrateurs de biens et une mission de représentation ; que la gestion patrimoniale a porté sur les immeubles désignés en annexe 0.1, étant précisé qu'un avenant devra être conclu pour les immeubles dont la gestion sera confiée postérieurement ; qu'un contrat d'asset management a été signé le 2 mai 2006 avec prise d'effet au 1er avril 2006 entre la SCS Atrium Boulogne et la société Euragone Asset Management portant sur la gestion patrimoniale de l'immeuble situé [...] dont la mission comportait notamment la recherche de locataires ; qu'un second contrat cadre de gestion d'actifs a ensuite été conclu le 10 octobre 2008 entre UIR venant aux droits de la société Difa (investisseur) et la société Euragone Asset Management venant aux droits de la société Mipa ( asset management) comportant la même mission de gestion patrimioniale ; que l'énumération des immeubles figurant en annexe 0.1 a expressément comporté l'immeuble Atrium situé [...] ; Considérant que la société Euragone Asset Management réclame la condamnation de la société Atrium Boulogne à lui verser la somme de 1 570 329 , 90 euros correspondant au montant HT d'une facture n°2009 76 émise le 24 juillet 2009 correspondant aux honoraires de commercialisation du bail consenti à la société TFI portant sur les locaux de l'immeuble Atrium Boulogne, le montant du loyer ayant été chiffré par l'avenant du 10 février 2009; que le bail a été consenti à compter du 27 avril 2006, ce jour correspondant également à l'acquisition par la SCS Atrium Boulogne des parts de la SCI Atrium ; Considérant que les honoraires de commercialisation ne peuvent pas résulter du contrat-cadre de gestion d'actifs conclu le 29 juin 2005 la société UIR (Union Investment Real Estate AG) et la société Euragone Asset Management puique l'immeuble Atrium situé [...] ne figurait pas dans la liste du portefeuille immobilier initial énumérée en annexe 0.1; que l'article 1 du contrat-cadre a en effet prévu que "pour chaque immeuble dont la gestion sera postérieurement à la signature des présentes confiée à l'Asset manager, il sera conclu un avenant au present contrat cadre de gestion (ci-après l'avenant d'application ") conforme au modèle joint en annexe 0.2 " ; qu'aucun avenant n'a été signé relativement à cet immeuble, peu important que des honoraires aient été réglés pour d'autres immeubles ne figurant pas dans le portefeuille immobilier initial ; Considérant que le contrat d'asset management signé le 2 mai 2006 avec prise d'effet au ler avril 2006 entre la SCS Atrium Boulogne et la société Euragone Asset Management portant sur la gestion patrimoniale de l'immeuble situé [...] ne peut pas plus servir de fondement à la demande puisque son article 6 relatif à la rémunération mentionne que pour les travaux autres que ceux se rapportant à la réalisation des travaux de rénovation " la rémunération de l'Asset Manager sera fixée d'un commun accord entre les parties au cas par cas ", un tel accord étant en l'espèce inexistant ; Considérant que si le contrat-cadre des gestion d'actifs avec prise d'effet au 1 er octobre 2008 conclu entre la société UIR et la société Euragone Asset Management mentionne en annexe 0,1 l' immeuble Atrium de Boulogne, la société Euragone Investment Management ne soutient pas qu'elle fonderait sa facture du 24 juillet 2009 ; Considérant ensuite que le contrat-cadre de gestion d'actifs du 29 juin 2005 a prévu en son article 5.1.1 b i) des "honoraires de commercialisation en raison de la mission de définition de l'action de commercialisation et la recherche de locataires pour les locaux vacants ", l'honoraire de commercialisation étant égal à 20% hors taxes du loyer d'assiette calculé à l'entrée en vigueur du bail; qu'il doit être relevé que le 27 avril 2006 les sociétés SCS Atrium Boulogne (cessionnaire 1) et Difa France 1(cessionnaire 2) ont respectivement acquis de la Société Foncière Anatole France 999 parts et 1 part de la SC1 Atrium et que le même jour la SCI Atrium ayant pour gérant la SCS Atrium Boulogne a donné lesdits locaux à bail à la société TF1; que cette chronologie est exclusive de vacance puisque le jour même de son acquisition le bien immobilier a été donné en location ; que la facture ne peut pas plus se fonder sur article 5.1.1 b i) du contrat-cadre du 29 juin 2005; que les attestations fournies par M. V... et par M. E..., signataires du contrat de bail ainsi que celle de M. O..., conseil auprès de TEl n'apportent pas la preuve contraire ; Considérant que la créance de la société Euragone Investment management n'étant pas fondée, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la validité de la délégation intervenue entre l'UIR Atrium Boulogne et la SCS Atrium Boulogne Considérant qu'il se déduit de ce qui précède que le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « Attendu que EAM, pour se prévaloir néanmoins de l'application de la convention de 2005 et pour réclamer à la SCS des honoraires de commercialisation au titre du bail conclu le 27 avril 2006 entre cette dernière et TF1, soutient qu'elle a dans le passé facturé des honoraires sur le fondement de la convention de 2005 dans le cadre de la gestion de deux autres immeubles ([...] et un immeuble situé à Ivry) ; que cependant, outre que ces deux immeubles figurent eux dans l'annexe 0.1. du contrat de 2005, EAM a adressé les factures relatives à ces deux opérations à UIR, seule cosignataire de cette convention et non à la SCS » ;
1°) ALORS QUE le contrat peut être exprès ou tacite ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que la société EAM avait, en 2005, conclu un contrat-cadre de gestion d'actifs avec la société UIR lui confiant l'acquisition puis la gestion exclusive des immeubles acquis par UIR et ses émanations ; que la société EIM, venant aux droits d'EAM, rappelait que si l'immeuble Atrium, indirectement acquis en 2006 par UIR, n'avait pas été expressément mentionné, en annexe au contrat-cadre de 2005, parmi la liste des immeubles dont la gestion était confiée à EAM, les parties avait de fait inclus cet immeuble dans le portefeuille d'actifs régi par le contrat-cadre de 2005 ; qu'EIM rappelait ainsi, preuve à l'appui (conclusions, p.7s., p.14s et p. 28s.), que si aucun des immeubles acquis par UIR ou ses émanations postérieurement à 2005 n'avait été intégré à cette liste, ils avaient tous été acquis et gérés dans les conditions prévues par le contrat-cadre de 2005 et qu'UIR et ses émanations avaient rémunéré les prestations correspondantes en appliquant scrupuleusement les clauses contenues dans ce même contrat ; qu'EIM ajoutait qu'EAM avait facturé les prestations accomplies en vue de l'acquisition de l'immeuble Atrium conformément au contrat-cadre de 2005 et qu'UIR et sa filiale SCS Atrium avaient réglé les factures émises à ce titre ; qu'EIM soulignait encore qu'EAM avait facturé, dans les conditions prévues par le contrat-cadre de 2005, des prestations de gestion effectuées relativement à l'immeuble Atrium et que ces factures avaient été réglées par Immoinvest (fonds d'investissement contrôlé par UIR) mais également par UIR et SCS Atrium dans les conditions prévues par le contrat-cadre ; qu'EIM exposait aussi que l'immeuble Atrium avait – au même titre que les immeubles acquis entre 2005 et 2008 - finalement été mentionné dans la liste actualisée des immeubles dont la gestion était confiée à EAM, cette liste étant annexée au contrat-cadre signé en 2008 en remplacement du contrat-cadre de 2005 venu à expiration ; qu'EIM rappelait enfin qu'EAM avait assuré l'acquisition puis la commercialisation, auprès de la société TF1, de l'immeuble Atrium conformément au contrat-cadre de 2005 (recherche de locataire ; négociation du bail) mais que la facture correspondante demeurait impayée ; qu'en déboutant la société EAM de la demande en paiement qu'elle formait à ce titre aux motifs que sa créance « ne pouvait résulter du contrat cadre de gestion d'actifs conclu le 29 juin 2005 » puisqu' « aucun avenant [au contrat-cadre de 2005] n'avait été signé relativement à cet immeuble, peu important que des honoraires aient été réglés pour d'autres immeubles ne figurant pas dans le portefeuille immobilier initial » sans rechercher, comme elle y était précisément invitée, si, à défaut d'accord exprès de volonté, il ne résultait pas de l'ensemble des circonstances précédemment évoquées que les parties s'étaient de fait accordées pour inclure l'immeuble Atrium dans le portefeuille d'actifs régi par le contrat-cadre de 2005 et que c'était en exécution de ce contrat que la société EAM avait assuré la commercialisation de l'immeuble Atrium, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil (anciennement l'article 1134 du même code) ;
2°) ALORS en outre QUE la cour d'appel a constaté que l'article 5.1.1 b i) du contrat-cadre de 2005 prévoyait le versement d'un honoraire correspondant à 20 % du loyer d'assiette pour les prestations accomplies par EAM et correspondant à la « définition de l'action de commercialisation et à la recherche de locataire pour les locaux vacants » ; qu'en l'espèce, EIM rappelait qu'EAM était intervenue pour permettre à UIR, via la société SCS Atrium, d'acquérir l'immeuble Atrium et qu'elle avait également négocié en amont de cette cession, la location immédiate de cet immeuble à la société TF1 une fois celui-ci acquis ; qu'EIM rappelait que grâce à ces diligences, le 27 avril 2006, UIR avait indirectement acquis cet immeuble et que les locaux avaient, le même jour, été loués à la société TF1 ; qu'elle rappelait qu'EAM avait commercialisé des « locaux vacants » à TF1, le bail consenti à cette dernière ne venant pas se superposer à un bail préexistant ; qu'en jugeant que la société EIM ne pouvait solliciter le paiement de l'honoraire prévu à l'article 5.1.1 b i) du contrat-cadre de 2005 au motif que les locaux en cause avaient été donnés en location « le jour même de [leur] acquisition » et que cette circonstance excluait toute « vacance » de l'immeuble donné à bail, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs impropres à exclure toute vacance de l'immeuble donné à bail, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil (anciennement l'article 1134 du même code) ;
3°) ALORS en tout état de cause QU' en jugeant que l'honoraire prévu à l'article 5.1.1 b i) du contrat-cadre de 2005 n'était pas dû au motif que les locaux en cause avaient été donnés à bail « le jour même de [leur] acquisition », cependant que cette clause d'honoraires ne comportait aucune restriction temporelle de cette sorte et qu'elle ne prévoyait pas qu'aucun paiement ne serait dû si les locaux mis en location grâce à l'entremise d'EAM étaient commercialisés le jour même de leur acquisition, la Cour d'appel a dénaturé cette clause et violé l'article 1103 du code civil (anciennement l'article 1134 du même code) ;
4°) ALORS enfin et en toute hypothèse QUE la société EIM démontrait (conclusions, p.28), qu'EAM avait participé à la recherche de locataires, avait négocié les termes du bail conclu avec TF1, avait défini les travaux réalisés dans l'immeuble avant l'installation de cette dernière (en en définissant la nature et le coût), et avait supervisé la réalisation de ces travaux (la société EAM participant notamment à des réunions de travaux et à leur réception) ; qu'elle démontrait également que les prestations accomplies relativement à l'immeuble Atrium avaient toujours été rémunérées qu'il s'agisse des opérations de gestion ou d'acquisition ; qu'en déboutant EIM de ses demandes tendant au paiement des prestations ainsi accomplies, sans rechercher si, au regard de ces circonstances, il n'existait pas en toute hypothèse, un accord tacite pour qu'EAM prenne en charge la commercialisation de l'immeuble Atrium, et ce non de façon parfaitement gratuite mais contre rémunération, la Cour d'appel a en toute hypothèse privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil (anciennement l'article 1134 du même code).
