LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 18 janvier 2018), que Mme P... et M. S..., propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont été assignés par le syndicat des copropriétaires en paiement de charges de copropriété ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme P... et M. S... font grief à l'arrêt de rejeter leurs exceptions de nullité et d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 septembre 2014 contenait une mention reproduisant le texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, à l'exception de la disposition relative au délai imparti au syndic pour notifier le procès-verbal, dont le défaut n'est pas assorti de sanction, et retenu à bon droit que l'article 18, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 n'imposait pas que la reproduction de l'article 42 précité figurât sur un courrier distinct du procès-verbal, la cour d'appel en a exactement déduit que la notification du procès-verbal était régulière ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, les griefs tirés d'une annulation par voie de conséquence sont devenus sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme P... et M. S... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme P... et M. S... et les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires [...] la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. S... et Mme P....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Mme P... et M. S... irrecevables en leurs exceptions de nullité, d'avoir déclaré recevable l'action du Syndicat des copropriétaires [...], représenté par son syndic, la société SAS Cabinet M... R..., d'avoir déclaré certaine, liquide et exigible sa créance, et d'avoir condamné solidairement Mme P... et M. S... à lui payer la somme de 4 662,55 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées au 3 mai 2017, augmentée des intérêts au taux légal, à compter de l'arrêt, outre les frais irrépétibles et les dépens ;
Aux motifs que, sur les exceptions soulevées par M. S... et Mme P..., le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 septembre 2014 a été notifié à Mme P... et M. S... par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 16 septembre 2014 ; que les intéressés n'ont pas exercé de recours contre les décisions de l'assemblée générale dans le délai de deux mois, à compter de cette notification, prévu par les articles 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ; que le premier juge a fait droit à l'argumentation de M. S... et Mme P..., qui soutiennent que la notification est irrégulière en ce qu'elle ne reproduit pas l'article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965, selon les exigences de l'article 18 al.2 du décret du 17 mars 1967, de sorte que le délai de recours de deux mois pour contester la décision de l'assemblée générale n'a pas couru et que les intéressés sont recevables à soulever les éventuelles nullités afférentes à la convocation et au mandat du syndic ; que le syndicat des copropriétaires soutient qu'il suffit que l'essence du texte soit respectée, à savoir l'information des copropriétaires quant au délai de contestation de la décision de l'assemblée générale ; qu'en l'occurrence, il n'est pas allégué ni justifié de l'existence d'un courrier du syndic accompagnant la notification du procès-verbal d'assemblée générale ; qu'en revanche, ce procès-verbal contient la mention finale suivante : « NOTA : Article 42 - Loi du 10 Juillet 1965, complétée par la loi du 31 Décembre 1985. Important : Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des Assemblées Générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois, à compter de la notification des-dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic. Sauf cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'Assemblée Générale, en application des articles 25 etamp; 26, est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phase du présent alinéa (art.42 alinéa 2 de la loi du 01.01.86 complété par le décret du 01.01.86) » ; que hormis la dernière référence erronée, cette mention reproduit exactement le texte de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exception des termes « dans le délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale » qui complète la première phrase et porte sur le délai imparti au syndic pour notifier le procès-verbal ; que l'article 18 al.2 du décret du 17 mars 1967 prévoit la reproduction de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, sans pour autant imposer que ce soit sur un courrier distinct du procès-verbal ; que cette disposition vise à assurer l'information des copropriétaires sur la faculté qui leur est offerte de contester une décision de l'assemblée générale, le délai imparti pour engager l'action en contestation et le caractère suspensif de leur recours quant à l'exécution de certains travaux votés par l'assemblée générale ; que le défaut d'information des copropriétaires de l'obligation faite au syndic de notifier le procès-verbal dans les deux mois de l'assemblée générale, obligation qui ne fait pas l'objet d'une sanction particulière en cas de retard, est sans incidence sur les droits des copropriétaires ; qu'il s'en suit que la mention portée en fin de procès-verbal de l'assemblée générale du 3 septembre 2014 respecte les dispositions réglementaires en considération de l'exigence d'information des copropriétaires, spécifiquement de M. S... et Mme P... qui ont ainsi reçu notification de la possibilité d'exercer leur recours contre les délibérations de l'assemblée générale et du délai imparti pour engager ce recours ; qu'en conséquence, M. S... et Mme P... sont irrecevables à contester par voie d'exception les délibérations de l'assemblée générale du 3 septembre 2014 qui leur sont définitivement opposables, faute d'avoir exercé leur recours en temps utile ;
Alors que, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ; que, pour faire valablement courir ce délai, la notification, qui est faite par voie de lettre recommandée avec accusé de réception, doit reproduire, à peine d'irrégularité, le texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que la notification du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 septembre 2014 ne comportait pas la reproduction du texte de l'article 42, alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; qu'en considérant que cette notification était régulière, et les exposants irrecevables à invoquer la nullité de cette résolution et de la désignation du syndic, dès lors que le procès-verbal d'assemblée reproduisait ce dispositif, la cour d'appel a violé les articles 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'action du Syndicat des copropriétaires [...], représenté par son syndic, la société SAS Cabinet M... R..., d'avoir déclaré certaine, liquide et exigible sa créance, et d'avoir condamné Mme P... et M. S... solidairement à lui payer la somme de 4 662,55 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées au 3 mai 2017, augmentée des intérêts au taux légal, à compter de l'arrêt, outre les frais irrépétibles et les dépens ;
Aux motifs que, sur la créance du syndicat des copropriétaires, par des motifs clairs, complets et pertinents que la cour adopte, le premier juge a validé le décompte de la créance du syndicat des copropriétaires à hauteur de 2 611,48 euros selon le décompte du 13 mai 2016 ; que contrairement à ce que prétendent les appelants, le syndicat des copropriétaires a bien produit aux débats la clé de répartition contenue dans le règlement de copropriété et les comptes approuvés par les assemblées générales successives, ainsi que les appels de fonds et relevés de compte individuel permettant de déterminer le montant de la dette ; que concernant l'imputation erronée d'un chèque émis par Mme P..., il importe peu que le syndic ait commis une erreur grossière en l'affectant à un compte locataire qui aurait dû être clos depuis de nombreuses années, puisque l'erreur a été réparée et le paiement bien pris en compte en déduction des charges dues par les appelants ; que le tribunal a aussi retenu à bon droit que la réduction de la facturation de travaux de l'entreprise TMCPP au titre de la participation personnelle de M. S..., ne pouvait pas donner lieu à déduction sur ses charges, ce qui n'entrait pas dans le pouvoir du syndic et a été refusé par l'assemblée générale des copropriétaires du 3 septembre 2014, dans sa délibération nº5 contre laquelle l'intéressé n'a pas exercé de recours ; que les frais de relance, mise en demeure et huissier de justice, le syndicat des copropriétaires produit en cause d'appel les justificatifs des frais exposés, à savoir deux courriers de relance, un courrier de mise en demeure et l'établissement d'un dossier contentieux remis à un huissier de justice ; que contrairement à ce que les appelants soutiennent, il s'agit de démarches qui n'étaient pas injustifiées puisqu'elles sont intervenues après que leur compte ait été crédité du chèque de 900 euros et qu'ils restaient encore redevables de sommes importantes, de 5.030,46 euros pour la 1ère relance à 6.798,17 euros pour la 2ème mise en demeure ; qu'il s'agit là de prestations donnant lieu à facturations forfaitaires prévues dans le contrat de syndic et devant être normalement imputées au copropriétaire défaillant pour un total justifié de 182 euros, soit : - relance du 27 novembre 2013 (courrier simple) : 12 euros - mise en demeure du 13 décembre 2013 (LRAR) : 25 euros - mise en demeure du 13 juin 2014 (LRAR) : 25 euros - constitution de dossier : 120,00 euros ; que de manière générale, les appelants se prétendent victimes de facturations de frais injustifiées, mais le relevé de compte est précis quant à l'historique et à la justification de ces frais et confirme que les intéressés ont, de manière systématique, laissé les appels trimestriels de fonds du syndic totalement ou partiellement impayés, cela au moins depuis l'année 2007 ; que le jugement doit être amendé pour actualiser la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 4 662,55 euros, selon décompte du 3 mai 2017, avec condamnation à paiement solidaire ;
Alors que, par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation qui interviendra sur le premier moyen entrainera la censure des chefs de dispositif visés par le deuxième moyen, lesquels sont en lien de dépendance.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme P... et M. S... à paiement de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;
Aux motifs propres que, sur la demande de dommages et intérêts, Mme P... et M. S... ont persisté pendant plusieurs années à ne pas régler régulièrement et en totalité les appels de fonds du syndic, semble-t-il au motif qu'ils sont créditeurs en fin d'exercice, en raison d'une faible consommation de chauffage ; que s'agissant d'une petite copropriété dans laquelle les intéressés détiennent des droits conséquents (108 /1000èmes), leur comportement est générateur d'une perturbation du fonctionnement de la copropriété et met en déséquilibre sa trésorerie ; que de ce chef, le jugement attaqué mérite confirmation en qu'il a estimé la juste indemnité réparatrice de ce préjudice à la somme de 500 euros ;
Et aux motifs adoptés que, il ressort du dossier que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] a été contraint de faire voter la mise en place d'une avance spéciale de trésorerie pour couvrir temporairement la défaillance de Mme P... et M. S..., lors de l'assemblée générale du 1er juillet 2015 ; que les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, le retard de paiement des charges met en péril l'équilibre de la trésorerie de la copropriété en aggravant ses dépenses, risquant de le placer en état de cessation des paiements, qu'en conséquence, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires [...] et de condamner in solidum Mme P... et M. S... à lui payer la somme de 500 euros ;
Alors que, par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation qui interviendra sur le premier moyen entrainera la censure du chef de dispositif visé par le troisième moyen, lesquels sont en lien de dépendance.
