LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 12 décembre 2017), que, le 29 juin 2006, la société Secoïa a donné à bail des locaux à usage de restaurant, situés dans un immeuble en copropriété, à la société Cocode, laquelle a, le 31 août 2007, cédé son fonds de commerce à la société Brasserie de l'Europe ; que la société Secoïa a assigné la société Brasserie de l'Europe, représentée par M. L..., son liquidateur judiciaire, en fixation de sa créance de loyer au passif de la société et la société Cocode en sa qualité de garante de l'exécution des obligations du bail par la cessionnaire ; que M. L... ès qualités a opposé l'exception d'inexécution pour manquement à l'obligation de délivrance de locaux conformes aux normes de sécurité ;
Sur la recevabilité du pourvoi en ce qu'il critique le chef de l'arrêt ayant déclaré irrecevable la demande en annulation du contrat de cession du fonds de commerce, relevée d'office après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code civil :
Vu les articles 974 et 975 du code de procédure civile ;
Attendu que la société Cocode n'est pas visée dans la déclaration de pourvoi déposée, au greffe de la Cour de cassation, au nom de M. L..., ès qualités ;
Que M. L..., ès qualités, n'est donc pas recevable à soutenir la cassation de l'arrêt, en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en annulation du contrat de cession du fonds de commerce auquel la société Cocode était partie ;
Sur le premier moyen, en ce qu'il critique le chef de l'arrêt ayant déclaré irrecevables les demandes en annulation et en résolution du contrat de bail :
Vu l'article 564 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes de M. L..., ès qualités, en annulation et résiliation du bail, l'arrêt retient que ces demandes, qui ont pour objet de mettre à néant le contrat, ne tendent pas aux mêmes fins que la demande en dommages et intérêts pour manquements du bailleur à son obligation de délivrance ou que l'exception d'inexécution, qui laissent subsister le contrat ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les demandes en annulation et résiliation du contrat de bail avaient pour finalité de faire écarter les prétentions de la société Secoïa en exécution de ce contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 1719 du code civil ;
Attendu que, pour écarter l'exception d'inexécution soulevée par la société Brasserie de l'Europe et fixer la créance de loyer de la société Secoïa au passif de cette société, l'arrêt retient que le contrat de bail met à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, que le système d'extraction en place n'avait donné lieu à aucune difficulté jusqu'à ce que la société Cocode modifie les lieux et les locataires successifs ont pu avoir une activité générant un certain chiffre d'affaires, que la bailleresse a entrepris, sans délai, les démarches nécessaires auprès du syndic de copropriété en vue d'obtenir l'autorisation de réaliser une gaine d'extraction en façade de l'immeuble conforme aux normes réglementaires, qu'elle a finalement obtenue judiciairement, ce qui établit qu'il existait une possibilité de régularisation, de sorte qu'il n'était pas démontré un manquement de la société Secoïa à son obligation de délivrance ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle relevait que le local était équipé d'un système d'extraction des fumées qui, dès l'origine, n'était pas conforme aux normes de sécurité et que ce n'était que le 14 avril 2016, après la restitution des clés par la locataire, que la bailleresse avait obtenu l'autorisation du syndicat de copropriété nécessaire pour entreprendre les travaux de mise aux normes, ce dont il résultait que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrer des locaux conformes à la destination contractuelle, dont elle ne pouvait être exonérée par la clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
DÉCLARE IRRECEVABLE le pourvoi en ce qu'il tend à la cassation du chef de l'arrêt ayant déclaré irrecevable la demande en annulation du contrat de cession du fonds de commerce conclu entre la société Cocode et la société Brasserie de l'Europe ;
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevables les demandes dirigées contre la société Cocode, en ce compris la demande formée par M. L..., ès qualités, en annulation du contrat de cession du fonds de commerce conclu entre la société Cocode et société Brasserie de l'Europe, l'arrêt rendu le 12 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne la société Secoïa aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Secoïa et la condamne à payer à M. L..., ès qualités, la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour M. L..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables la demande de Me L... es qualité de mandataire liquidateur de la société Brasserie de l'Europe tendant à l'annulation du contrat de cession de fonds de commerce du 31 août 2007 intervenu entre la société Cocode et la société Brasserie de l'Europe, et à l'annulation ou à la résiliation du bail conclu entre la société Secoïa et la société Cocode le 29 juin 2006,
AUX MOTIFS QU‘aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faite juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; qu'aux termes de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; que l'action en nullité ou résiliation, qui a pour objet de mettre à néant le contrat, ne tend pas aux mêmes fins que l'action en dommages et intérêts pour manquements du bailleur à ses obligations ou que l'action en exception d'inexécution, qui laissent subsister le contrat ; qu'en conséquence, la demande d'annulation du bail est irrecevable ;
1° ALORS QUE sont recevables, même si elles sont nouvelles en appel, les prétentions qui ont pour finalité de faire écarter les prétentions adverses ; que Me L..., agissant ès-qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Brasserie de l'Europe, a été assigné par la société Secoïa afin d'obtenir la fixation au passif de la société Brasserie de l'Europe d'une créance correspondant aux loyers et charges dus en exécution du contrat de bail conclu, initialement, entre la société Secoïa et la société Cocode, par acte sous-seing du 29 juin 2006, et transféré à la société Brasserie de l'Europe lors de la cession à celle-ci du fonds de commerce de la société Cocode par acte du 31 août 2007 ; qu'en déclarant irrecevable la prétention de Me L... tendant à faire constater la nullité du bail, cependant que cette demande avait seulement pour finalité d'obtenir le rejet des prétentions de la société Secoïa, la cour d'appel a violé l'article 564 du code de procédure civile ;
2° ALORS, au surplus, QUE sont recevables, même si elles sont nouvelles en appel, les prétentions qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; qu'en première instance, Me L..., agissant ès-qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Brasserie de l'Europe, avait soutenu que la société Secoïa, qui n'avait pas exécuté son obligation de délivrance, ne pouvait revendiquer aucune créance de loyer et de charge sur le fondement du contrat de bail en raison de la possibilité pour la société Brasserie de l'Europe de se prévaloir de l'exception d'inexécution ; qu'en déclarant irrecevable la prétention de Me L... tendant à faire constater la nullité du bail, cependant que cette demande tendait également à faire constater l'impossibilité pour la société Secoïa de revendiquer une créance de loyer et de charge sur le fondement du contrat de bail, et poursuivait donc les mêmes fins que les demandes présentées en première instance, la cour d'appel a violé l'article 565 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'exception d'inexécution invoquée par Me A... L... ès-qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Brasserie de l'Europe et fixé la créance de la société Secoïa au passif de la société Brasserie de l'Europe à la somme de 102.498,23 € pour la période antérieure au jugement de redressement judiciaire en date du 24 mai 2011, et à la somme de 40.481,14 € pour la période postérieure,
AUX MOTIFS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, obligations qui ne cèdent qu'en cas de force majeure, aucune clause contractuelle ne pouvant le décharger de son obligation de délivrance de la chose louée, obligation qui persiste tout au long du bail et oblige le bailleur à maintenir les qualités de la chose pour en garantir la jouissance au preneur ; qu'en l'espèce, le local loué a été exploité à destination de restaurant depuis 1991, et en particulier par la société Cocode de juin 2006 jusqu'au 31 août 2007, puis par la société Brasserie de l'Europe jusqu'en 2012, soit pendant 5 ans, laquelle a réalisé les chiffres d'affaires suivants : exercice I /0912007-3110812008 : 270 294,00 € ; exercice 110912008-3110812009:326 001,00€ ; exercice 1/0912009-3110812010 : 316 024,00€ ; ainsi qu'un chiffre d'affaire moyen pendant la période d'observation de 18 594 € ; que la restitution des clés du local par le liquidateur est intervenue sans justification d'un quelconque arrêté administratif de fermeture ni même d'une procédure engagée par le syndicat des copropriétaires, ce dont il résulte que l'exploitation n'a jamais été tendue impossible ; qu'en tout état de cause, le local était équipé d'un système d'extraction, qui n'était pas aux normes, mais qui n'avait donné lieu à aucune difficulté jusqu'aux travaux et modifications des lieux effectués par la société Cocode dont la responsabilité lui incombe et aux droits de laquelle vient la société Brasserie de l'Europe ; qu'ainsi dans un courrier du 6 janvier 2007, le conseil syndical a indiqué au syndic que lors de la réunion du 18 décembre 2006, il a été évoqué plusieurs désagréments liés à la récente réouverture de la Brasserie de l'Europe par la société Cocode) ; qu'il apparaît également qu'un four à pizza a été rajouté et raccordé sur la gaine de la hotte, et que la hotte présentait un manque d'entretien (cf. rapport Cap réalisation) ; que le bail mentionne de surcroît que les travaux de mise en conformité par rapport à l'activité autorisée, sont à la charge du preneur ; que de surcroît, la société Secoïa a correctement collaboré avec la société Brasserie de l'Europe ; qu'elle a, sans délai, entrepris les démarches nécessaires auprès du syndic de copropriété afin de présenter à l'assemblée générale une demande d'autorisation de réaliser une gaine d'extraction aux normes réglementaire, en façade de l'immeuble ; que cette résolution a été rejetée, par l'assemblée générale les 4 octobre 2007 et 20 septembre 2011 ; qu'un nouveau projet a été soumis à l'assemblée générale le 28 juin 2012 qui a été de nouveau rejeté ; que par acte du 24 septembre 2012, la société Secoïa a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d'être autorisée judiciairement à effectuer les travaux, nonobstant l'opposition des copropriétaires ; que par jugement du 14 avril 2016, le tribunal de grande instance de Lyon a fait droit à cette demande ; qu'il en résulte qu'il existait bien une possibilité de régularisation de la situation ; que la société Brasserie de l'Europe avait également la possibilité de faire installer un dispositif provisoire de traitement des odeurs pour un coût de matériel d'environ 1000€ (cf rapport Cour d'appel de Paris réalisation et devis société France Air) ; qu'en conséquence, il n'est pas démontré un manquement de la société Secoïa à son obligation de délivrance et le jugement sera confirmé ; que sur les loyers, dès lors que le bailleur a respecté ses obligations essentielles, le local étant exploité et générant un chiffre d'affaire, la société Brasserie de l'Europe était tenue de régler les loyers ; que l'exception d'inexécution soulevée par la société Brasserie de l'Europe pour justifier sa défaillance dans le paiement des loyers n'est donc pas fondée ; que sur la fixation de la créance de la société Secoïa, il convient de faire droit à la demande non contestée sur son quantum ;
ET AUX MOTIFS QUE le bail convenu le 29 juin 2006 entre la SARL Secoia et la SARL Cocode mentionne en son article V intitulé "Charges et conditions" que le preneur s'oblige à prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état ; que le paragraphe 3 de cet article mentionne encore que le preneur doit prendre à sa charge et faire effectuer au fur et à mesure de leur utilité les réparations locatives et les réparations d'entretien telles que prévues aux articles 605 et 606 du Code civil, notamment entretenir en bon état de fonctionnement les serrures portes, croisées, volets et devantures, ainsi que les travaux prescrits par l'autorité administrative ou de mise en conformité ; qu'en outre, il est précisé au paragraphe 6 de cet article V que le preneur ne pourra rien faire qui trouble la tranquillité de l'immeuble, ou apporte des troubles de jouissance aux copropriétaires, et qu'il devra prendre des précautions nécessaires pour éviter tous bruits, odeurs, et fumées ; qu'au surplus, au paragraphe 8 du même article, il est précisé que le preneur devra obéir à toutes les injonctions des autorités et des commissions d'hygiène et de salubrité, et supporter et effectuer à ses frais tous travaux qui seraient prescrits par ces dernières, la Ville ou l'Etat, de manière que le bailleur ne puisse jamais être inquiété à ce sujet ; qu'enfin, le contrat stipule en son article IV intitulé "Destination" que les locaux sont à usage exclusif de restaurant avec bar licence 4 et que "les travaux de mise en conformité par rapport aux commerces autorisés seront à la charge du preneur" ; que le contrat de cession de fonds de commerce signé le 31 août 2007 entre la SARL Cocode et la SARL Brasserie de l'Europe mentionne, quant à la situation du fonds, que les installations cédées sont en bon état de marche et répondent aux normes de salubrité l'hygiène et sécurité actuellement en vigueur ; que, conformément au paragraphe 3) de l'article 2 du contrat de cession du fonds de commerce, le bail commercial courant est bien annexé au présent contrat, et dès lors, le cessionnaire devenant preneur a bien une connaissance totale des conditions du bail commercial ; que le cumul de ces clauses ainsi connues du preneur doit s'analyser comme une clause expresse et non interdite de transfert à ce dernier des travaux de remise aux normes de sécurité prescrites par l'autorité administrative ; qu'il ne peut donc pas être reproché à la SARL Secoia un défaut de délivrance de locaux et le recours par le preneur à l'exception d'inexécution n'est donc nullement justifié ; d'autant que ses prédécesseurs, comme lui-même, ont tout de même exploité les locaux délivrés de façon significative en termes de chiffre d'affaires et cela pendant plusieurs années ; que, pourtant, toutes les mesures administratives à prendre étaient toutes prévues et en vigueur depuis plusieurs années et donc bien avant le transfert du bail souscrit, ce qui n'a pas empêché l'exploitation utile des locaux loués ; que la SARL Brasserie de l'Europe est donc tenue régulièrement au paiement des loyers et charges stipulés au contrat de bail, s'agissant de la principale obligation du preneur, et il est acquis et non contesté que cette obligation n'a pas été exécutée ; que Maître A... L..., ès qualités, n'élève aucune contestation sur le montant des sommes dues au titre des loyers ou d'indemnités d'occupation, et de leurs accessoires, dont la fixation au passif de la SARL Brasserie de l'Europe est réclamée ; qu'en conséquence, la créance de la SARL Secoia sera admise au passif de la débitrice à hauteur de 102 498,23 € pour la créance antérieure au jugement ouvrant son redressement judiciaire ; que la créance de la SARL Secoia postérieure au redressement judiciaire, antérieure à la liquidation judiciaire prononcée le 17 janvier 2012 ou suivant cette décision, de la même manière ne soulève pas dans son montant de critique de la part de Maître A... L..., et c'est donc bien la somme de 40 481,14€ qui sera admise au passif de la SARL Brasserie de l'Europe ;
1° ALORS QUE les clauses du contrat de bail ne peuvent décharger le bailleur de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que les locaux mis à la disposition de la société Cocode, puis de la société Brasserie de l'Europe, en exécution du bail commercial conclu le 29 juin 2006, pour un usage de restaurant, ne pouvaient dès l'origine être exploités pour cet usage en raison de la non-conformité à la réglementation en vigueur du système d'extraction des fumées des cuisines ; qu'en affirmant néanmoins qu'aucun manquement à son obligation de délivrance ne pouvait être reproché à la société Secoïa, au motif inopérant que les stipulations du bail indiquent que le preneur est tenu de prendre les lieux en l'état et de supporter la charge des travaux de mise en conformité des lieux loués, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1719 du code civil ;
2° ALORS QUE manque à son obligation de délivrance le bailleur qui s'abstient de mettre en oeuvre les diligences nécessaires à l'obtention de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux loués pour l'usage prévu au bail ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que l'assemblée générale des copropriétaires a été appelée à se prononcer sur les travaux de mise en conformité des locaux loués le 4 octobre 2007, soit postérieurement à l'entrée en jouissance des preneurs et au transfert du bail à la société Brasserie de l'Europe, et à nouveau le 20 septembre 2011, soit quatre ans plus tard, et que c'est seulement après que la preneuse a quitté les lieux, en mai 2012, que la société Secoïa a de nouveau sollicité l'autorisation des réaliser les travaux nécessaires, lors de l'assemblée générale du 28 juin 2012, puis sollicité en justice l'autorisation de les effectuer, qu'elle a finalement obtenue le 14 avril 2016 ; qu'il en résultait que la société Secoïa n'avait pas accompli les démarches nécessaires à la mise en conformité des lieux avant l'entrée en jouissance du preneur et même pendant le cours du bail, et donc en temps utile ; qu'en affirmant néanmoins qu'aucun manquement à son obligation de délivrance ne pouvait lui être reproché, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1719 du code civil ;
3° ALORS QUE le bailleur manque à son obligation de délivrance dès lors que les locaux délivrés au preneur ne sont pas conformes à l'usage pour lequel le bail a été conclu ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que les locaux mis à la disposition de la société Cocobe, puis de la société Brasserie de l'Europe, en exécution du bail commercial conclu le 29 juin 2006, pour un usage de restaurant, ne pouvaient dès l'origine être exploités pour cet usage en raison de la non-conformité à la réglementation en vigueur du système d'extraction des fumées des cuisines ; qu'en écartant néanmoins tout manquement de la société Secoïa à son obligation de délivrance, au motif inopérant que sa prédécesseur, la société Cocode, avait entrepris des travaux et que les lieux avaient été exploités sans opposition de l'administration, pendant plusieurs années, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;
4° ALORS, au surplus, QU‘il résulte d'un courrier de la direction de la sécurité et de la prévention de la mairie de Lyon, en date du 6 février 2012, qu'« après étude de la commission communale de sécurité et d'accessibilité, l'établissement ne pourra ouvrir qu'après la réalisation et la réception des travaux de mise en sécurité. Les prescriptions devront être réalisées et un échéancier de travaux devra être transmis dans un délai de deux mois. » ; qu'en affirmant qu'à la date à laquelle les clés des locaux avaient été rendues à la bailleresse, soit en mai 2012, l'établissement ne faisait pas l'objet d'une décision administrative de fermeture et qu'ainsi aucune impossibilité d'exploiter ne serait caractérisée, la cour d'appel a dénaturé par omission cette lettre du 6 février 2012 et violé l'article 1192 du code civil ;
5° ALORS, subsidiairement, QUE le cessionnaire du fonds de commerce est tenu, envers le bailleur, des seules obligations du bail commercial qui ont été portées à sa connaissance avant la cession ; que Me L..., agissant ès-qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Brasserie de l'Europe, faisait valoir que le contrat écrit conclu entre la société Secoïa et la société Cocode le 29 juin 2006 n'avait pas été porté à sa connaissance et n'avait pas été retranscrit dans sa totalité dans l'acte de cession du fonds de commerce de la société Cocode, si bien que les clauses de ce bail relatives à la prise en charge par le preneur des travaux de mise en conformité des lieux lui étaient inopposables, faute d'avoir été portées à sa connaissance avant la cession (conclusions, pages 21 à 23) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si ces clauses-là n'étaient pas inopposables à la société Brasserie de l'Europe, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article L. 145-16 du code de commerce et de l'article 1717 du code civil.
