LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 6 avril 2017), que M. B... est titulaire d'un bail rural sur des parcelles appartenant à M. L... ; que, par déclaration du 29 janvier 2015, il a, après expertise judiciaire, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en remise en état des terrains dont l'accès avait été modifié, en exécution de travaux de drainage et en indemnisation ; que M. L... a demandé reconventionnellement la résiliation du bail et des dommages-intérêts ;
Attendu que M. B... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et d'accueillir la demande reconventionnelle ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu souverainement que le second passage, dont M. B... se prévalait, résultait d'une tolérance de M. L..., propriétaire des parcelles traversées, à laquelle il avait été mis fin après leur cession à des tiers, que le bailleur avait pris en charge les frais de reconstitution de l'accès direct initial que le preneur avait détruit, de sorte que l'exploitation ne se heurtait à aucune difficulté, et que le dommage lié à l'obturation d'un drain n'était pas établi, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance n'était établi à l'encontre du bailleur ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit que la résiliation du bail est encourue lorsque le bailleur établit des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et souverainement que la non-exploitation volontaire et de mauvaise foi par le preneur avait rendu nécessaire une remise en état dont le coût représentait plus de dix ans de fermage annuel, la cour d'appel a pu en déduire que le bail devait être résilié et que les dommages subis par le bailleur devaient être réparés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. B... et le condamne à payer à M. L... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour M. B....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. B..., preneur, de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de M. L..., bailleur, d'avoir prononcé aux torts de M. B... la résiliation judiciaire du contrat de bail rural liant les parties, des 16 et 17 janvier 1962, cédé le 30 avril 1978, portant sur des parcelles situées commune de Gass, cadastrées section B, numéro [...], [...], et [...], telles que précisément décrites au rapport d'expertise judiciaire de Mme R..., et d'avoir condamné M. B... à payer à M. L... les sommes de 5 100 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, et de 1 € en réparation de son préjudice moral,
Aux motifs que l'appelant produit l'acte de cession du 30 avril 1978, par lequel M. et U... B... ont cédé à leur fils W..., actuel preneur, le bail à ferme litigieux, qu'ils avaient conclu avec M. I... L..., bailleur ; que de même, l'actuel bailleur, M. O... L..., vient aux droits de son père, M. I... L... ; que l'appelant produit également un acte sous-seing privé signé du bailleur et du preneur, en date du 31 janvier 1985, majorant la superficie des terres données à bail ; que selon ces deux documents s'agissant de faits constants : le bail originel, en date des 16 et 17 janvier 1962, à effet au 11 novembre 1961, avait pour objet diverses parcelles, pour une superficie totale de 4 ha 65 ares 46 centiares, portée à la superficie totale de 5 ha 9 a 21 centiares par l'acte du 31 janvier 1985 ; la numérotation des parcelles contenue au bail initial a été modifiée, pour devenir les parcelles cadastrées communes de Gass, section B, nº [...], [...], et [...],(et qui seront considérées sous cette seule numérotation, au vu des plans produits, nonobstant une éventuelle modification ultérieure) ; le montant du fermage était initialement prévu en kilos de céréales, de vin et de foin, évalué en numéraire à la somme annuelle de 210,38 € (anciennement 1 380 Fr.), et de l'ordre de 475 € en 2009 ; que par ailleurs, il résulte des pièces produites et de l'expertise judiciaire et tout particulièrement des plans explicatifs qui y sont annexés, que : la parcelle [...] a un large accès sur la voie publique puisqu'elle longe sur son plus grand côté, la route départementale 13 ; les deux autres parcelles louées, [...] et [...], n'ont pas d'accès direct à une voie publique ; il est cependant permis de passer de la parcelle [...] à la parcelle [...] en franchissant un petit ruisseau ou fossé ; il est permis de passer de la parcelle [...] à la parcelle [...], qui se situe dans le prolongement de la première ; le bail ne prévoit aucune précision quant à l'accès aux deux parcelles [...] et [...] ; qu'il résulte également des explications des parties et des pièces produites déjà évoquées, qu'antérieurement au litige, le preneur disposait de deux possibilités d'accéder aux parcelles [...] et [...], comportant chacune de passer de façon plus ou moins importante, sur une partie de la propriété du bailleur non comprise dans le bail ; que la première de ces possibilités consistait à passer par la parcelle louée [...], à emprunter un pont busé dont il est constant qu'il a été construit par le preneur, permettant le franchissement du petit ruisseau ou fossé, débouchant au fond d'une parcelle du bailleur et donnant immédiatement accès à la parcelle [...] et dans son prolongement à la parcelle [...] ; que selon le bailleur, non formellement contredit, cette solution était la solution originelle ; que la seconde des possibilités consistait à passer (indépendamment de tout passage par la parcelle louée [...]), de la route départementale à la parcelle [...], elle-même donnant directement accès à la parcelle [...], solution imposant la traversée sur toute leur longueur, de plusieurs parcelles propriété du bailleur, et générant donc un passage bien plus important que la première solution sur la propriété du bailleur ; que la difficulté provient de ce que le bailleur, par la vente intervenue le 30 novembre 2007 au profit des époux N..., a cédé à un tiers, les parcelles traversées selon la seconde solution, et que si initialement, dans les rapports entre le vendeur (bailleur), et les acquéreurs, a été créée une servitude permettant de maintenir au bénéfice des parcelles affermées, le passage décrit au titre de la seconde des possibilités, ces mêmes parties ont dans les mêmes formes notariées, le 27 octobre 2008, procédé à l'annulation de cette servitude, et prévu que le passage s'exercerait exclusivement sur une pièce de terre de 16 m par 20 m environ, dont il est constant et établi aux pièces du dossier qu'elle maintient la première possibilité de passage décrite ci-dessus ; que c'est de la suppression de cette deuxième possibilité de passage que se plaint le preneur ; que le preneur ne prétend cependant pas et ne l'établit pas davantage, que ce passage était de droit, alors qu'au contraire, le bailleur soutient sans être contredit, que la première possibilité de passage, qui a toujours été maintenue au bénéfice du preneur, était la solution originelle ; que la seconde possibilité de passage que s'était octroyé le preneur avait été tolérée par le bailleur, tant que les terres n'étaient pas occupées ou exploitées, mais que cet état de fait a dû cesser, du fait de la vente intervenue ; qu'enfin, il résulte des pièces produites, (pièces 16 à 18 produites par l'appelant), que l'assiette de la servitude définie par l'acte du 27 octobre 2008 avait été délimitée par M. N..., le 28 février 2009, par une clôture, que M. N..., le 3 mars 2009, a déposé plainte contre M. W... B... pour avoir détruit cette clôture, précisant que ce dernier l'avait violemment menacé et injurié, mais avait également détruit les buses qui permettaient au preneur l'accès de la parcelle [...], aux deux autres parcelles louées ; que M. W... B... a admis avoir enlevé des piquets et les trois buses, ainsi que démontré par sommation interpellative du 17 mars 2009 (pièce 18 de l'appelant) ; que ce faisant, courant mars 2009, le preneur s'est lui-même volontairement privé de l'accès aux parcelles louées [...] et [...] ; que devant cet état de fait, le bailleur a fait à ses frais, construire un pont, permettant l'accès direct de la parcelle [...], à la parcelle [...] et dans la continuité à la parcelle [...] ; que ces éléments étant rappelés, il convient d'examiner les prétentions des parties ; que sur les demandes de réparation présentées par le preneur, elles sont expressément fondées sur les dispositions de l'ancien article 1134 et de l'article 1719 du code civil, au vu desquelles, le preneur reproche au bailleur, un défaut de délivrance et un manquement à son obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible (cf conclusions de l'intimé page 6), puisque que ni l'obligation d'entretien, ni l'obligation d'assurer la qualité des plantations (également visées par le dernier de ces textes) ne sont en cause ; que sur le respect du contrat, il résulte de l'expertise judiciaire que la vente intervenue entre M. O... L... et un tiers, sur des fonds limitrophes aux terres données en fermage, a nécessité un bornage, duquel il est résulté une diminution de 56 m² de la surface de la parcelle donnée à bail à ferme, sous le nº [...] ; qu'en contrepartie, le bailleur a offert une minoration du prix du fermage, selon une estimation favorable au preneur, puisque correspondant non pas à une diminution de 56 m², mais à une diminution de 20 ares, soit 2 000 m² ; que cette offre est acceptée par le preneur qui sollicite la modification du contrat de fermage pour en tenir compte ; qu'il s'en déduit que le préjudice subi par le preneur, négligeable au regard de la superficie louée, est en tout état de cause largement réparé par la diminution de loyer consentie ; que c'est donc à tort que le preneur sollicite en outre, restitution d'une superficie de terre à concurrence de 56 m², sa demande à ce titre devant être rejetée ; qu'il résulte des pièces du dossier, que nonobstant cette minoration convenue du fermage, le preneur a payé plus que ce qui lui a été réclamé, dans une proportion détaillée par le bailleur, (sa pièce 35) à concurrence d'une somme de 138,40 €, que le bailleur offre de restituer ; que la demande de modification par avenant du contrat de bail, pour tenir compte de la minoration du loyer, ne s'appréciera qu'après l'examen de la demande de résiliation du contrat formée par le bailleur ; que sur le manquement du bailleur à l'obligation de délivrance : l'obligation de délivrance doit s'exécuter à la date de prise d'effet du bail, date à laquelle elle s'apprécie ; or, le bail a pris effet en 1961, c'est-à-dire il y a plus de 50 ans, et depuis lors et jusqu'au présent litige, il n'est pas contesté que le preneur a eu parfaite jouissance et disposition des parcelles louées, si bien que ce moyen n'est pas sérieux et doit être écarté ; que sur le manquement du bailleur à une jouissance paisible : le preneur soutient que du fait du bailleur, et en conséquence de l'acte modificatif intervenu le 27 octobre 2008, il n'a plus pu accéder aux deux parcelles [...] et [...], alors qu'il a continué à en régler le loyer ; qu'il doit être rappelé que le preneur tient ses droits du contrat de bail à ferme, et que, eu égard à la configuration des lieux, à l'existence d'un ouvrage qui lui permettait d'accéder de la parcelle louée en bordure de route aux deux autres parcelles, en empruntant un passage sur la propriété voisine, qui ne lui a jamais été contesté, et qui a même été consacré au titre d'une servitude dans l'acte du 27 octobre 2008, il a toujours eu la possibilité d'accéder aux deux parcelles litigieuses, jusqu'à ce que lui-même détruise l'ouvrage en question, et impose au bailleur d'en reconstruire un autre pour reconstituer ce passage ; que le fait que le second passage dont il lui avait été laissé l'usage, avant la vente intervenue le 30 novembre 2007, ne lui ait plus été permis à compter du 27 octobre 2008, ne le privait cependant pas de la jouissance des deux parcelles litigieuses, dès lors que l'expert, qui s'est déplacé sur les lieux, a relevé que la solution restante ne présentait pas de difficulté majeure pour l'exploitation des parcelles qui ne sont pas enclavées et demeurent accessibles directement depuis la route départementale nº 13 ; la pente de 70 m en descente ne présente pas une difficulté insurmontable pour la remontée des remorques chargées, sachant que l'exploitant utilise un tracteur largement assez puissant pour tracter les remorques ainsi chargées ; qu'il est constant cependant que le preneur n'a pu accéder aux deux parcelles litigieuses, entre le moment où il a détruit le passage busé permettant l'accès aux parcelles litigieuses (mars 2009) et le moment (avril 2010, pièces 20 à 22 produites par le bailleur) où un nouveau passage a été mis en place, par la construction d'un ouvrage aux frais du bailleur, permettant un accès direct et suffisant, de la parcelle [...], aux deux autres parcelles louées ; que cependant, les conventions s'exécutent de bonne foi, principe en vertu duquel celui qui est, de par sa mauvaise foi, à l'origine de son propre dommage, n'est pas fondé à venir en réclamer réparation à un tiers ; or tel est le cas d'espèce, puisque la privation du passage, dont se plaint le preneur, ne résulte que de son propre acte de destruction dudit passage ; qu'enfin, si l'expert propose une compensation au demeurant fort modeste (138 €), du fait de la perte de la possibilité du second accès, cette proposition n'est juridiquement pas fondée, en l'absence de démonstration d'un manquement du bailleur ; qu'il s'en déduit que doivent être rejetées les demandes du preneur en paiement de sommes au titre d'une perte d'exploitation, le premier juge devant être réformé à ce titre ; que de même, doivent être rejetées les demandes du preneur en indemnisation au titre de la perte des marges (14 922 € à actualiser), des indemnités PAC (3 939,16 €), des droits à produire (489,74 €), ainsi que les demandes en remise en état sous astreinte, des parcelles nº [...] et [...] ; que s'agissant de la demande de réparation au titre de l'obturation d'un drain formée contre le bailleur sur les mêmes fondements juridiques, force est de constater, au vu des pièces du dossier, qu'elle n'est fondée ni en fait ni en droit, dès lors que : aucun élément du dossier n'établit que la chose louée comportait un drain, alors même qu'au contraire, le bailleur soutient que cet équipement a été posé par le preneur, lequel doit en conséquence en assurer l'entretien, le dommage n'est pas certain, l'expert notant sans autres précisions que le drain « semble » bouché ; que cette demande sera également rejetée ; que sur la demande en restitution du trop-perçu au titre des loyers : à ce titre, au vu des pièces qu'il produit, et des calculs qui y sont portés, le preneur demande restitution des sommes qui correspondent proportionnellement, au fermage versé pour les deux parcelles litigieuses, dont il soutient que du fait du bailleur, il n'a pas eu la jouissance ; qu'il vient d'être jugé que sa position n'était pas fondée, ce qui prive également de fondement ses demandes de remboursement à ce titre, lesquelles seront rejetées ; que sur les demandes formées par le bailleur : le preneur à bail rural doit notamment, en application de l'article 1766 du code civil, auquel renvoie l'article L411-27 du code rural et de la pêche maritime, exploiter les biens loués en bon père de famille ; que l'article L.411-31 du même code, n'ouvre au bailleur, la voie de la résiliation que pour les manquements du locataire susceptibles d'entraîner une telle sanction, au titre desquels se trouvent « les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » ; qu'au cas particulier, un tel manquement est caractérisé, puisque la non exploitation volontaire et de mauvaise foi, par le preneur, des deux parcelles litigieuses [...] et [...], pendant plusieurs années, a entraîné leur envahissement, nécessitant, ainsi qu'il en est justifié aux pièces du dossier, des travaux de remise en état pour un montant de 5 100 €, (soit plus de 10 ans du fermage annuel actuel), et permet de retenir que le preneur n'a pas exploité les terrains en bon père de famille, n'a pas assuré une bonne exploitation des fonds loués et a ainsi préjudicié aux biens loués, faute justifiant la résiliation du bail à ses torts mais encore le paiement de dommages et intérêts à concurrence de la somme de 5 100 € nécessaire à la remise en état des parcelles envahies, outre 1 € au titre du préjudice moral, caractérisé aux pièces du dossier, par le comportement délibérément opposant du preneur, alors que les courriers émanant du bailleur, démontrent au contraire une volonté de conciliation, et le souci de l'équilibre des intérêts respectifs des parties ; qu'à cet égard, il sera observé que contrairement à ce que soutient le preneur, il est inexact de prétendre que les parcelles laissées en jachère ne représenteraient qu'une partie résiduelle non représentative des terres louées, puisqu'en effet, les pièces du dossier permettent d'établir qu'elles représentent une superficie de l'ordre du tiers de la superficie totale des terres affermées, de même qu'il est inexact de soutenir que cette mise en jachère serait la conséquence des changements de conditions d'exploitation du fonds, alors que les éléments du dossier établissent qu'elle résulte d'une attitude délibérée du preneur ; qu'en revanche, le bail est indivisible, ce que revendique d'ailleurs le preneur (page 12 de ses conclusions), sans qu'il n'y ait à faire de distinction entre les différentes parcelles s'agissant des effets de la résiliation ; qu'enfin, en raison du prononcé de la résiliation du bail aux torts du preneur, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes relatives à la régularisation d'un avenant au contrat de bail rural (arrêt, pp. 5 - 10),
1°/ Alors que constitue un trouble de jouissance le fait, pour un bailleur, de supprimer un chemin d'exploitation, comme celui d'imposer au fermier une modification des accès diminuant la surface exploitable, nonobstant la circonstance que cette modification n'entraîne pas l'enclavement des parcelles louées ; qu'en déboutant M. B..., preneur, de ses demandes à l'encontre du bailleur au titre du manquement à l'obligation d'assurer une jouissance paisible des parcelles cadastrées n° [...] et [...], par la considération inopérante que la privation, à compter du 27 octobre 2008, du passage dont M. B... avait toujours bénéficié antérieurement ne présentait pas de difficulté majeure pour l'exploitation des parcelles litigieuses, celles-ci n'étant pas enclavées, la cour d'appel a violé les articles 1719 du code civil et L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ Alors, en toute hypothèse, qu'en retenant que le preneur n'établissait pas que le passage ayant fait l'objet, depuis l'année 2007, d'une servitude par la suite « annulée », était de droit (arrêt, p. 6, dernier §), sans rechercher si, comme le soutenait M. B... (conclusions, p. 3, § 2, et § 7), ledit passage ne constituait pas un chemin d'exploitation, en sorte que M. B..., exploitant des parcelles riveraines, était fondé à invoquer la protection possessoire du fait de la fermeture dudit passage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des dispositions de l'article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ Alors qu'en se bornant, pour débouter M. B..., preneur, de ses demandes envers le bailleur fondées sur l'obturation d'un drain ayant généré une zone humide sur les parcelles louées, à retenir que l'existence d'un drain ne paraissait pas établie au vu des éléments du dossier, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (conclusions de M. B..., p. 9, § 8), s'il ne résultait pas du rapport d'expertise judiciaire l'existence d'un « drain aboutissa[n]t dans le fossé par le passé [qui] semble aujourd'hui obstrué et génère une zone humide qui peut causer des difficultés de parcours pour les engins agricoles surtout s'ils sont chargés », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
4°/ Alors qu'en retenant, pour prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, M. B..., la non-exploitation « volontaire et de mauvaise foi », par le preneur, des deux parcelles litigieuses n° [...] et [...], pendant plusieurs années, sans rechercher comme elle y était invitée (conclusions de M. B..., p. 9), si la mise en jachère de ces deux parcelles n'était pas exclusivement imputable aux difficultés d'accès de M. B... à ses parcelles du fait de la suppression du passage par le chemin d'exploitation traversant la propriété des époux N..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;
5°/ Alors, enfin, que la cassation à intervenir sur le moyen pris en sa quatrième branche du moyen entraînera par voie de conséquence, conformément aux dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, celles des chefs de l'arrêt attaqué condamnant M. B... à payer à M. L... les sommes de 5 100 euros au titre de son préjudice matériel et d'un euro à titre de dommages et intérêts au titre de son « préjudice moral ».
