LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 12 décembre 2017), que, par acte du 7 octobre 2013, Mme H... a vendu à M. P... un immeuble, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt, la réitération par acte authentique devant avoir lieu au plus tard le 7 janvier 2014 ; que, M. P... n'ayant pas régularisé la vente en raison de la non-obtention de son prêt, Mme H... l'a assigné en paiement du montant de la clause pénale prévue à l'acte de vente et en dommages-intérêts ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de Mme H..., l'arrêt retient que l'acquéreur a fait de multiples démarches aux fins de tenter d'obtenir un prêt, qu'il justifie avoir sollicité courant novembre 2013 le Crédit agricole Atlantique Vendée pour un prêt de 115 000 euros, produit une attestation du 28 juillet 2015 confirmant qu'un refus lui a été notifié sans que la date de ce refus initial soit indiquée, qu'il démontre avoir sollicité la Banque populaire du Nord le 22 novembre 2013 pour un prêt de 115 000 euros, s'être vu notifier un refus le 13 décembre 2013, avoir fait une seconde demande de prêt réduit à 100 000 euros le 16 décembre 2013, s'être vu notifier un refus le 14 février 2014, que la banque a rédigé une attestation qu'il produit le 25 février 2014, qu'il établit avoir sollicité le Crédit agricole Nord de France le 23 novembre 2013 pour un prêt de 115 000 euros, avoir réduit sa demande à 100 000 euros, s'être vu notifier un refus le 23 janvier 2014, qu'il produit une attestation de la banque rédigée le 27 janvier 2014, que le premier refus établi émane de la Banque populaire du Nord et est daté du 13 décembre 2013, qu'il justifie du refus émanant du Crédit agricole Atlantique Vendée, du Crédit agricole Nord de France, que, s'il a effectivement modifié le montant des prêts, c'est à la baisse de 115 à 100 000 euros, espérant ainsi obtenir le prêt demandé, que, dans la mesure où le compromis ne fixait pas le montant du prêt qui devait être demandé, il ne saurait lui être reproché d'avoir modifié ce montant, la modification ayant pour objectif d'accroître ses chances d'obtenir le prêt, que, si les refus bancaires dont l'acquéreur a justifié sont effectivement postérieurs au 7 décembre 2013, le compromis ne faisait pas obligation expresse à l'acquéreur de justifier d'une obtention ou d'un refus du prêt avant le 7 décembre 2013, puis le 17 février 2014, qu'il a la charge de démontrer avoir fait les demandes et démarches nécessaires aux fins d'obtention du prêt en temps utile, démonstration qu'il a faite ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les demandes de prêt formulées par M. P... étaient conformes aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne M. P... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour Mme H...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Mme V... H... de ses demandes tendant à voir condamner M. Q... P... à lui verser la somme de 13 800 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement et la somme de 12 008, 32 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « Sur l'économie du compromis ; le compromis prévoit une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt, prêt dont le montant, la durée ne sont pas indiqués ; il est indiqué seulement que le prêt doit être conforme à la loi du 13 juillet 2009, que le taux d'intérêt sera de 4,20% l'an, que les échéances d'emprunt ne doivent pas excéder le tiers du revenu de l'emprunteur ; le compromis ajoute que la durée de validité de cette dernière condition suspensive ne saurait être supérieure à 2 mois à compter de la signature des présentes ; elle expirera le 7 Décembre 2013 ; en cas de refus de la première demande de prêt, deux autres attestations bancaires seront réclamées pour confirmer ou infirmer ce refus ; la réitération de la vente devait avoir lieu au plus tard le 7 Janvier 2014 ; il ressort des pièces produites que l'acquéreur a demandé par lettre recommandée du 30 novembre 2013 adressée à l'agence immobilière une prolongation du délai d'un mois ; il faisait valoir qu'il n'avait été destinataire du compromis signé que le 28 octobre 2013, que la remise du compromis était indispensable pour l'instruction de demandes de prêt ; il produit la lettre recommandée de l'agence immobilière du 25 octobre 2013 lui adressant le compromis signé des deux parties et précisant que ce courrier fait courir le délai de rétractation ; si un avenant n'a pas été signé entre les parties, il ressort cependant des mails adressés par le vendeur à l'acquéreur, notamment ceux du 15 et 16 février 2014 qu'il avait effectivement accepté cette prorogation jusqu'au 17 février 2014 ; - Sur les obligations de l'acquéreur ; il ressort des pièces communiquées par l'acquéreur qu'il a fait de multiples démarches aux fins de tenter d'obtenir un prêt ; il justifie en effet avoir sollicité courant novembre 2013 le Crédit Agricole Atlantique Vendée pour un prêt de 115 000 euros, produit une attestation du 28 juillet 2015 confirmant qu'un refus lui avait été notifié sans que la date de ce refus initial soit indiquée ; il démontre avoir sollicité la Banque Populaire du Nord le 22 novembre 2013 pour un prêt de 115 000 euros, s'être vu notifier un refus le 13 décembre 2013, avoir fait une seconde demande de prêt réduit à 100 000 euros le 16 décembre 2013, s'être vu notifier un refus le 14 février 2014 ; la banque a rédigé une attestation qu'il produit le 25 février 2014 ; il établit avoir sollicité le Crédit Agricole Nord de France le 23 novembre 2013 pour un prêt de 115 000 euros, avoir réduit sa demande à 100 000 euros, s'être vu notifié un refus le 23 janvier 2014 ; il produit une attestation de la banque rédigée le 27 janvier 2014 ; le premier refus établi émane donc de la Banque Populaire du Nord, est daté du 13 décembre 2013 ; M. P... justifie du refus émanant du Crédit Agricole Atlantique Vendée, du Crédit Agricole Nord de France ; si M. P... a effectivement modifié le montant des prêts, c'est à la baisse de 115 à 100 000 euros, espérant ainsi obtenir le prêt demandé ; dans la mesure où le compromis ne fixait pas le montant du prêt qui devait être demandé, il ne saurait lui être reproché d'avoir modifié ce montant, la modification ayant pour objectif d'accroître ses chances d'obtenir le prêt ; si les refus bancaires dont l'acquéreur a justifié sont effectivement postérieurs au 7 décembre 2013, le compromis ne faisait pas obligation expresse à l'acquéreur de justifier d'une obtention ou d'un refus du prêt avant le 7 décembre 2013, puis le 17 février 2014 ; en revanche, il a la charge de démontrer avoir fait les demandes et démarches nécessaires aux fins d'obtention du prêt en temps utile, démonstration qu'il a faite ; - Sur la clause pénale ; le compromis prévoit page 5, 'Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 13 800 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages intérêts' ; en l'espèce, les conditions d'exécution de la vente n'ont jamais été réunies, l'acquéreur n'ayant pas obtenu le prêt qu'il avait demandé dans le délai contractuel prorogé ; il a justifié avoir sollicité trois établissements bancaires, peu après avoir été destinataire du compromis signé des parties, avoir multiplié les démarches pour obtenir une réponse qu'il espérait favorable avant l'expiration du délai ; s'il ne justifie pas avoir informé l'agence immobilière ou le vendeur de ces refus avant le 14 février 2014, le compromis ne prévoit pas que l'acquéreur avait l'obligation de justifier des refus dans un délai spécifique ; les conditions d'application de la clause pénale ne sont donc pas réunies ; le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. P... à payer la clause pénale de 13800 euros au vendeur » (cf. arrêt p. 5-6) ;
1°/ ALORS QUE, d'une part, pour que le bénéficiaire du compromis de vente ne soit pas considéré comme ayant empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt convenue entre les parties, il lui appartient de justifier des demandes de prêt conformes aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si M. P... ne s'était pas engagé à solliciter un prêt « au taux de 4, 20 % l'an, le montant mensuel ne dépassant pas le tiers de ses revenus » et qu' « en cas de refus de la première demande de prêt, deux autres attestations bancaires seront réclamées pour confirmer ou infirmer ce refus », de sorte que son incapacité à justifier de trois demandes de prêt conformes aux caractéristiques contractuelles constituait une violation de ses obligations excluant qu'il se prévale de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, la cour d'appel qui s'est bornée à relever que M. P... avait fait des demandes de prêt « en temps utile » sans rechercher si ces demandes étaient conformes aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
2°/ ALORS QUE, d'autre part, l'acheteur qui s'engage sous le bénéfice d'une condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt ne peut soutenir que la condition n'est pas accomplie que s'il a demandé un prêt répondant strictement aux caractéristiques prévues à l'acte de vente ; qu'en se fondant, pour juger que M. P... avait fait les démarches nécessaires aux fins d'obtention du prêt en temps utile, sur des refus de prêt et des attestations de trois organismes bancaires qui ne donnent aucune précision sur les demandes de prêt refusées, la cour d'Appel qui s'est prononcée par des motifs inopérants à démontrer que M. P... avait fait des demandes de prêt répondant aux caractéristiques prévues par le compromis de vente et que ces demandes avaient été rejetées a ainsi violé l'article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Mme V... H... de ses demandes tendant à voir condamner M. Q... P... à lui verser la somme de 12 008, 32 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de dommages et intérêts ; Mme H... fait valoir qu'elle a subi un préjudice supplémentaire lié à une perte sur le prix de vente, à une perte de loyers, au paiement des frais d'assurance, de taxe foncière, un préjudice moral, préjudice qu'elle chiffre à 12008,32 euros ; faute d'indiquer la faute reprochée à M. P..., elle sera déboutée de sa demande » (cf. arrêt p. 6, 3 derniers §) ;
1°/ ALORS QUE, d'une part, dans ses conclusions signifiées le 16 novembre 2016, Mme H... a indiqué avoir justifié du préjudice causé par la non réalisation de la vente dont M. P... était responsable (p. 13, § 2) se référant ainsi aux manquements à ses obligations contractuelles par M. P... qu'elle venait de démontrer au titre de la clause pénale ; qu'aussi, en retenant, pour refuser de faire droit à la demande de dommages et intérêts de Mme H... que celle-ci n'indiquerait pas la faute reprochée à M. P..., la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de Mme H... en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE, d'autre part, les juges du fond ne peuvent modifier les termes du litige dont ils sont saisis ; que dans ses écritures en réponse à la demande de dommages et intérêts formulée à son encontre par Mme H..., M. P... faisait valoir que celle-ci ne pouvait réclamer des dommages et intérêts en sus de la clause pénale et qu'elle ne rapportait pas la preuve d'un préjudice distinct de celui couvert par ladite clause (cf. conclusions p. 7-8) ; qu'aussi, en retenant, pour refuser de faire droit à la demande de dommages et intérêts de Mme H... que celle-ci n'indiquerait pas la faute reprochée à M. P... quand celui-ci admettait implicitement que la faute à l'origine du préjudice justifiant la demande de dommages et intérêts était celle constituée par les manquements qui lui étaient reprochés au titre de la clause pénale, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
