LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 691 et 695 du code civil ;
Attendu que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 21 novembre 2017), que M. Q..., propriétaire d'une maison mitoyenne de celle de la société civile immobilière Miribel (la SCI), a assigné cette société en revendication de la propriété du couloir avec montée d'escalier situé entre les deux immeubles, subsidiairement, en reconnaissance d'un droit de passage ;
Attendu que, pour dire que le fonds de M. Q... bénéficie d'une servitude de passage sur le couloir et la montée d'escalier dépendant du fonds de la SCI, l'arrêt retient que la connaissance du droit de passage par cette société est établie puisque son titre de propriété le vise expressément et qu'elle a tenté d'y faire renoncer les consorts Q... par la signature d'un protocole ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un acte qui ne se réfère à aucun acte antérieur constitutif de servitude ne constitue pas un titre récognitif ni un commencement de preuve par écrit d'un tel titre, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit que le couloir et la montée d'escalier litigieux dépendent du fonds sis sur la commune d'Estrablin (38), lieudit [...], section [...] , l'arrêt rendu le 21 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sauf sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. Q... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Q... et le condamne à payer à la société Miribel la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Miribel
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le fonds de M. Q..., sis sur la commune d'Estrablin (38), lieudit [...], section [...] et [...], bénéficiait d'une servitude de passage sur le couloir et la montée d'escalier dépendant du fonds de la SCI Miribel [...], d'avoir constaté que la SCI Miribel avait procédé à divers travaux dans le couloir et la montée d'escalier lui appartenant, diminuant de ce fait l'usage de la servitude de passage dont bénéficie le fonds [...] [en réalité 78] de M. Q..., d'avoir condamné la SCI Miribel à remettre dans l'état antérieur aux travaux le couloir, la montée d'escalier et l'accès au fonds [...], afin de permettre à M. Q... le plein usage de la servitude de passage dont bénéficiait son fonds, sous astreinte, et d'avoir condamné la SCI Miribel à payer la somme de 1.000 € à M. Q... à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE M. Q... prétend au bénéfice d'une servitude de passage sur le couloir litigieux, mais également sur la montée d'escalier qui permettait l'accès aux chambres du premier étage de son immeuble ; que par application de l'article 691 du code civil, les servitudes de passage ne peuvent s'établir que par titre ; que sur ce fondement, les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété, ou si elles font l'objet de publicité foncière, ou encore si l'acquéreur en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'en l'espèce, la connaissance de la société Miribel d'un droit de passage sur le couloir litigieux est parfaitement établie puisque son titre de propriété le vise expressément au paragraphe - déclaration du vendeur/ servitudes - comme suit : « une servitude de passage sur le couloir faisant partie de l'immeuble [...] au profit de la propriété [...] » ; que cette connaissance d'un droit de passage, non seulement sur le couloir mais également sur la montée d'escalier, est confirmée par la tentative avortée de la société Miribel de faire renoncer les consorts Q... à la servitude de passage par la signature d'un document dénommé « protocole d'accord », en réalité, établi unilatéralement et ainsi rédigé : « D'un commun accord entre la société Miribel et Mme Q... et ses enfants concernant la servitude de passage de l'immeuble cadastré section [...] ; qu'il résulte que la société Miribel créera une cloison dans le couloir d'accès en alignement de la porte d'entrée et de la descente de la cave. Il n'y aura donc aucune porte d'accès à l'appartement de la société Miribel du côté de Mme Q.... La servitude de passage ne servira qu'à Mme Q.... L'escalier d'accès à l'étage sera démonté en partie haute, remplacé par un plancher. Il n'y aura donc aucun accès à l'étage du côté de Madame Q.... Il est joint à ce protocole un croquis de l'allée précitée. » ; qu'il résulte de ces éléments que le fonds [...], propriété de M. Q... , bénéficie d'une servitude de passage sur le couloir et la montée d'escalier, propriété du fonds servant [...] appartenant à la société Miribel ; qu'aux termes de l'article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre incommode ; qu'il ressort des propres pièces de la société Miribel que celle-ci a procédé à divers travaux, notamment en suppression de la montée d'escalier ; qu'ainsi, M. Q... démontre que la société Miribel, en supprimant la montée d'escalier permettant l'accès à son premier étage, a réalisé des travaux qui diminuent l'usage de la servitude dont bénéficie son fonds [...] ; que dès lors, il est parfaitement fondé en sa demande de remise en état des lieux, notamment en réinstallation de l'escalier et de l'accès au premier étage du fonds Q..., qui sera ordonnée sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt ;
1°) ALORS QUE les servitudes de passage conventionnelles ne peuvent s'établir que par titres ; qu'à défaut du titre constitutif, l'existence d'une servitude de passage conventionnelle ne peut être rapportée que par un titre récognitif qui doit impérativement, pour avoir force probante, émaner du propriétaire du fonds asservi et faire référence à l'acte constitutif de servitude ; qu'en l'espèce, M. Q... prétendait que le fonds cadastré section [...] et n° [...], dont il était propriétaire, bénéficiait d'une servitude de passage conventionnelle sur le fonds cadastré section [...] , n° [...] et n° [...], dont la SCI Miribel était propriétaire ; que M. Q... n'a toutefois pas produit l'acte constitutif de la servitude dont il alléguait l'existence, ni un acte récognitif y faisant référence, de sorte que sa demande devait être rejetée ; qu'en y faisant pourtant droit aux motifs que « la connaissance de la société Miribel d'un droit de passage sur le couloir litigieux était parfaitement établie puisque son titre de propriété le visait expressément au paragraphe – déclaration du vendeur / servitude - comme suit : « une servitude de passage sur le couloir faisant partie de l'immeuble [...] au profit de la propriété [...] » » (arrêt, p. 4 § 15), tandis que cette mention de l'acte de propriété de la SCI Miribel ne constituait pas un acte récognitif faisant référence à l'acte constitutif de la servitude de passage alléguée, et que M. Q... n'avait pas produit de titre constitutif de servitude, la cour d'appel a violé les articles 691 et 695 du code civil ;
2°) ALORS QU' en se fondant également, pour affirmer l'existence d'une servitude de passage, sur la « connaissance d'un droit de passage » tirée d'un projet de « protocole d'accord » non signé par M. Q..., qui ne constituait pas un titre récognitif émanant du propriétaire du fonds asservi et faisant référence à l'acte constitutif de servitude (arrêt, p. 5 § 2 à 4), la cour d'appel a violé les articles 691 et 695 du code civil.
