LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. M... S... de sa reprise d'instance ;
Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 11 janvier 2017), que Chantal S..., aux droits de laquelle viennent M. Thibaut S... et Mlle Y... S... (les consorts S...), représentée par le cabinet Eon Racine Immobilier, aux droits duquel vient la société Cabinet Louis XVI, a consenti à la société Le Temps d'une pause un bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2008, portant sur des locaux jusque-là à usage d'habitation ; qu'après la signature du bail, la locataire a engagé des travaux d'aménagement des locaux ; qu'elle a assigné la bailleresse et le cabinet Eon Racine Immobilier en nullité du bail commercial et en réparation de ses préjudices ;
Attendu que les consorts S... font grief à l'arrêt de les condamner à rembourser, sans garantie de la société Cabinet Louis XVI, les dépenses de travaux engagées par la société Le Temps d'une pause ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la nullité du bail a pour conséquence de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la signature du bail et que l'agent immobilier ne peut être tenu des restitutions qui sont la conséquence de la remise en l'état antérieure, la cour d'appel a, en condamnant les bailleurs à restituer les dépenses de travaux dont il n'est pas soutenu qu'elles n'auraient pas été nécessaires ou utiles au bien et, dans ce cas, qu'elles ne lui auraient pas procuré une plus-value, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. M... S... , pris tant en son nom personnel qu'ès qualités de tiers administrateur de Mlle Y... S... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. M... S... , pris tant en son nom personnel qu'ès qualités de tiers administrateur de Mlle Y... S... et le condamne en ses mêmes qualités à payer à la société Le Temps d'une pause la somme de 3 000 euros et à la société Cabinet Louis XVI la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. M... S..., pris tant en son nom personnel qu'ès qualités de tiers administrateur de Mlle Y... S...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir condamné, ensuite de l'annulation du bail, des bailleurs commerciaux (MM. S...) à rembourser à la preneuse (la société Le Temps d'une Pause) la somme de 60 000 € correspondant à des travaux d'embellissement ;
- AUX MOTIFS QUE le tribunal avait considéré que, compte tenu du caractère rétroactif de la nullité, les parties devaient être remises dans l'état où elles se trouvaient avant la conclusion du bail, le bailleur devant restituer au locataire les loyers et taxes foncières à hauteur de 46 842,85 € versés pour la période du 1er mars 2008 au 26 octobre 2010, outre le coût des travaux d'embellissement réalisés, soit la somme de 61 047 € et les frais de négociation et de rédaction du bail mis à sa charge pour la somme de 61 047 € et les frais de négociation et de rédaction du bail mis à sa charge pour la somme de 5 037,55 € et le locataire devant payer une indemnité d'occupation inférieure de moitié aux loyers contractuellement prévus, puisqu'il ne pouvait exercer l'activité commerciale prévue, soit la somme de 23 421,43 € ; que les premiers juges avaient estimé, à juste titre, que la nullité du bail avait pour conséquence de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la signature du bail ; que, dès lors, la totalité du coût des travaux, dont le caractère somptuaire n'était pas démontré, devait être remboursée à la société locataire, peu important les conditions dans lesquelles les locaux avaient été occupés ; que l'expert avait chiffré le coût des travaux de rénovation à la somme de 61 047 €, après avoir écarté les factures produites pour un montant de plus de 72 000 € qui ne concernaient pas exclusivement les travaux (la facture du lit escamotable pour 2 800 €, par exemple) ; qu'il n'y avait pas lieu de déduire un quelconque amortissement pour la durée d'occupation, puisque les parties devaient être remises dans l'état antérieur à l'acte annulé ; que la SARL Le Temps d'une Pause limitait sa demande à la somme de 60 000 € dans le dispositif de ses conclusions et cette somme devait être retenue ; que, pour la même raison, MM. S... devaient restituer les loyers perçus entre le 1er mars 2008 et le 26 octobre 2010 pour la somme de 46 812, 85 €, telle que chiffrée par l'expert ; que, toutefois, la SARL Le Temps d'une Pause était redevable d'une indemnité pour ses 31 mois d'occupation ; qu'elle ne justifiait aucunement avoir été empêchée d'exercer son activité commerciale pendant toute la durée de l'occupation des locaux ; que, compte tenu de la précarité de sa situation, il convenait de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à 1 000 € correspondant au montant du loyer du bail annulé minoré de 30 % ; qu'elle était donc redevable d'une somme de 31 000 € à ce titre, laquelle devait venir en compensation de la créance de loyers, de sorte que MM. S... n'étaient débiteurs que du solde, soit de la somme de 15 812,85 € ; que, de la même façon, les premiers juges avaient à juste titre retenu les frais de négociation et de rédaction du bail annulé pour un montant de 5 037,55 € ; que, s'agissant des débiteurs de ces sommes, il convenait de faire une distinction entre les conséquences de la nullité du bail et les conséquences des fautes retenues, l'agent immobilier n'étant tenu que des conséquences de sa faute et non des conséquences d'une remise en l'état antérieur ; qu'en conséquence, MM. S... seraient seuls mais solidairement condamnés à payer à la SARL Le Temps d'une Pause la somme de 15 812,85 € après compensation entre les loyers et l'indemnité d'occupation dus, ainsi que celle de 60 000 € au titre des travaux d'embellissement et la SARL Cabinet Louis XVI serait condamnée solidairement avec eux à payer la somme de 5 037,55 € au titre des frais de négociation et de rédaction d'acte, ainsi que celle de 25 000 € au titre de la perte de chance de développer le fonds de commerce, ces préjudices résultant directement de la faute commise par l'agent immobilier ; que la SARL Cabinet Louis XVI devait également être condamnée à garantir MM. S... des condamnations prononcées à ces deux derniers titres ;
ALORS QUE le bailleur commercial peut être condamné, à la suite de l'annulation du bail, à indemniser le preneur des frais qu'il a engagés en réalisant des travaux d'amélioration, sans que cette indemnisation puisse être assimilée à une restitution ; qu'en qualifiant la somme de 60 000 € mise à la charge de MM. S..., bailleurs, de restitution consécutive à l'annulation du bail commercial qui les liait à la société Le Temps d'une pause et non d'indemnisation, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir condamné des bailleurs commerciaux (MM. S...) à régler seuls, sans garantie de l'agence immobilière (le cabinet Louis XVI) qui avait pourtant failli à sa mission de rédacteur du bail commercial, la somme de 60 000 €, correspondant à l'indemnisation due à la preneuse (la société Le Temps d'une Pause), ensuite des dépenses engagées au titre de travaux d'amélioration ;
- AUX MOTIFS QUE le tribunal avait considéré que, compte tenu du caractère rétroactif de la nullité, les parties devaient être remises dans l'état où elles se trouvaient avant la conclusion du bail, le bailleur devant restituer au locataire les loyers et taxes foncières à hauteur de 46 842,85 € versés pour la période du 1er mars 2008 au 26 octobre 2010, outre le coût des travaux d'embellissement réalisés, soit la somme de 61 047 € et les frais de négociation et de rédaction du bail mis à sa charge pour la somme de 61 047 € et les frais de négociation et de rédaction du bail mis à sa charge pour la somme de 5 037,55 € et le locataire devant payer une indemnité d'occupation inférieure de moitié aux loyers contractuellement prévus, puisqu'il ne pouvait exercer l'activité commerciale prévue, soit la somme de 23 421,43 € ; que les premiers juges avaient estimé, à juste titre, que la nullité du bail avait pour conséquence de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la signature du bail ; que, dès lors, la totalité du coût des travaux, dont le caractère somptuaire n'était pas démontré, devait être remboursée à la société locataire, peu important les conditions dans lesquelles les locaux avaient été occupés ; que l'expert avait chiffré le coût des travaux de rénovation à la somme de 61 047 €, après avoir écarté les factures produites pour un montant de plus de 72 000 € qui ne concernaient pas exclusivement les travaux (la facture du lit escamotable pour 2 800 €, par exemple) ; qu'il n'y avait pas lieu de déduire un quelconque amortissement pour la durée d'occupation, puisque les parties devaient être remises dans l'état antérieur à l'acte annulé ; que la SARL Le Temps d'une Pause limitait sa demande à la somme de 60 000 € dans le dispositif de ses conclusions et cette somme devait être retenue ; que, pour la même raison, MM. S... devaient restituer les loyers perçus entre le 1er mars 2008 et le 26 octobre 2010 pour la somme de 46 812, 85 €, telle que chiffrée par l'expert ; que, toutefois, la SARL Le Temps d'une Pause était redevable d'une indemnité pour ses 31 mois d'occupation ; qu'elle ne justifiait aucunement avoir été empêchée d'exercer son activité commerciale pendant toute la durée de l'occupation des locaux ; que, compte tenu de la précarité de sa situation, il convenait de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à 1 000 € correspondant au montant du loyer du bail annulé minoré de 30 % ; qu'elle était donc redevable d'une somme de 31 000 € à ce titre, laquelle devait venir en compensation de la créance de loyers, de sorte que MM. S... n'étaient débiteurs que du solde, soit de la somme de 15 812,85 € ; que, de la même façon, les premiers juges avaient à juste titre retenu les frais de négociation et de rédaction du bail annulé pour un montant de 5 037,55 € ; que, s'agissant des débiteurs de ces sommes, il convenait de faire une distinction entre les conséquences de la nullité du bail et les conséquences des fautes retenues, l'agent immobilier n'étant tenu que des conséquences de sa faute et non des conséquences d'une remise en l'état antérieur ; qu'en conséquence, MM. S... seraient seuls mais solidairement condamnés à payer à la SARL Le Temps d'une Pause la somme de 15 812,85 € après compensation entre les loyers et l'indemnité d'occupation dus, ainsi que celle de 60 000 € au titre des travaux d'embellissement et la SARL Cabinet Louis XVI serait condamnée solidairement avec eux à payer la somme de 5 037,55 € au titre des frais de négociation et de rédaction d'acte, ainsi que celle de 25 000 € au titre de la perte de chance de développer le fonds de commerce, ces préjudices résultant directement de la faute commise par l'agent immobilier ; que la SARL Cabinet Louis XVI devait également être condamnée à garantir MM. S... des condamnations prononcées à ces deux derniers titres ;
ALORS QUE l'agence immobilière, rédactrice d'un bail commercial et mandataire des bailleurs, doit garantie à ces derniers de toutes les indemnisations dues au preneur, ensuite de l'annulation du bail ; qu'en ayant jugé que la somme de 60 000 € due à la société Le Temps d'une Pause et correspondant au coût de travaux d'amélioration exposés en pure perte, devait être supportée par les seuls bailleurs, car il s'agirait d'une restitution consécutive à l'annulation du bail commercial et non d'une indemnisation, la cour d'appel a violé l'article 1147 ancien du code civil, devenu l'article 1231-1 du même code.
