LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 septembre 2017), que, selon acte authentique dressé le 10 mai 1990 par la société civile professionnelle de notaires Mouial K... L... Q..., devenue S... L..., U... K... et J... Q..., la société Clasa a vendu à la société MV II, aux droits de laquelle se trouve la société Buildinvest, divers lots dans un immeuble à usage de résidence hôtelière ; que, le 28 décembre 1990, l'un des lots a été revendu par l'intermédiaire du même notaire, à la société G... R... , ayant pour associé unique M. G..., qui a eu recours à un prêt octroyé par le Crédit foncier de France et qui a adhéré au GIE Vernon pour l'exploitation de l'établissement ; que le lot a été ensuite vendu à Mme B... ; que la société G... R... et M. G... ont assigné le liquidateur judiciaire de la société Clasa, la société Buildinvest, la société de notaires et son assureur, la société Mutuelle du Mans Iard, la société Crédit foncier de France, le liquidateur judiciaire du GIE Vernon et Mme B... en nullité des ventes successives et du prêt et en indemnisation de leur préjudice ;
Attendu que la société G... R... et M. G... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de nullité de la vente qui leur a été consentie par la société MV II ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit, dès lors que l'article 1599 du code civil n'exige pas que le vendeur soit devenu régulièrement propriétaire du bien, que la nullité résultant de la vente de la chose d'autrui est couverte lorsque, avant toute action en nullité, l'acheteur a vu disparaître le risque d'éviction et relevé que la vente initiale du 10 mai 1990 conclue entre les sociétés Clasa et MV II était entachée de nullité absolue en raison du défaut d'immatriculation de l'acquéreur, dépourvu de personnalité morale, que le liquidateur de la société Clasa avait entrepris, dès le 4 juillet 2012, de requérir une autorisation judiciaire aux fins de réfection de l'acte de vente du 10 mai 1990, la société Buildinvest, aux droits de la société MV II, ayant préalablement signifié au liquidateur un projet de contrat en vue de cette réfection, la cour d'appel, qui, appréciant souverainement les éléments de preuve qui lui étaient soumis, a caractérisé la volonté commune des parties de procéder à la réfection de la vente du 10 mai 1990, en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche sur la date de signature d'une nouvelle convention que ses constatations rendaient inopérante, l'absence de risque de revendication de la part de la société Clasa et l'exclusion de tout risque d'éviction de la vente subséquente conclue le 28 décembre 1990 avec la société G... R... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident qui n'est qu'éventuel :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. G... et la société G... R... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour M. Z... G... et la société G... R...
La société G... R... et M. G... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur action tendant à la nullité de la vente du lot n° 334 de l'ensemble immobilier Hôtel Mont Vernon qui leur a été consentie par la société MVII.
AUX MOTIFS QUE la nullité résultant de la vente de la chose d'autrui est couverte lorsque, avant toute action en nullité, l'acheteur a vu disparaître le risque d'éviction ; qu'il est établi par les explication des parties (confirmées par les énonciations d'un arrêt de la cour d'appel de paris du 7 octobre 2014 - opposant d'autres acquéreurs de lots, à notamment, la société Clasa représentée par son liquidateur et la société Buildinvest – s'agissant de la validité d'une autorisation de procéder à la réfection de l'acte du 10 mai 1990) que le vendeur de la société G... R... , la société MVII, aux droits de laquelle est venue la société Buildinvest, ne risquait, au moment où la présente action en nullité a été introduite, aucune action en revendication de la part de la société Clasa qui lui avait vendu le bien, puisque le liquidateur de celle-ci avait entrepris, dès le 4 juillet 2012, de requérir une autorisation judiciaire aux fins de réfection de l'acte de vente du 10 mai 1990, la société Buildinvest, aux droits de la société MVII, ayant préalablement signifié au liquidateur de la société Clasa ès-qualités un projet de contrat en vue de cette réfection ; qu'il s'en déduit que le vendeur de la société MVII avait, par un ensemble d'actes non équivoques, renoncé à se prévaloir de la nullité de la vente dès avant l'introduction de la présente action en nullité ; que par ailleurs, ce vendeur avait la libre disposition d'une telle renonciation, la loi lui ayant conféré le droit de demander la nullité, fût-elle d'ordre public ; que contrairement à ce qu'affirme la société G... R... , s'agissant d'une succession de ventes portant sur les mêmes lots, la circonstance qu'elle ait acquis un lot immobilier qui n'était pas la propriété de son vendeur ne lui confère donc aucun droit à agir en nullité de la vente originaire du 10 mai 1990 qui lui est opposable, par laquelle son vendeur avait acquis le bien ni davantage de la vente subséquente du 28 décembre 1990, à défaut de tout risque.
1°) ALORS QUE la vente de la chose d'autrui n'est couverte que lorsqu'avant toute action en nullité, le vendeur est devenu régulièrement propriétaire du bien ; qu'en se fondant, pour débouter les exposants de leur demande en nullité de la vente du lot n° 334 en date du 28 décembre 1990 consentie par la société MVII, sur la circonstance qu'un projet de réfection de l'acte du 10 mai 1990 par lequel la société MVII, alors dénuée de la personnalité juridique avait elle-même acquis le lot auprès de la société Clasa, avait été soumis au juge commissaire à la liquidation judiciaire de celle-ci, sans constater que la réfection du contrat avait été signée ni même autorisée, ce dont il résultait que le vendeur n'ayant pas acquis la propriété du bien, l'acquéreur conservait le droit de solliciter la nullité de la vente comme portant sur la chose d'autrui, la cour d'appel a violé l'article 1599 du code civil.
2°) ALORS QU'en tout état de cause, la réfection d'un contrat opère formation d'un nouvel acte sans rétroactivité ; qu'en se fondant, pour débouter les exposants de leur demande en nullité de la vente du lot n° 334 consentie par acte du 29 décembre 1990 sur la circonstance qu'un projet de réfection de l'acte du 10 mai 1990 était en cours, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si le fait qu'un acte de réfection, distinct de la régularisation d'un acte nul, conduisant à la signature d'un nouvelle convention, ne peut pas avoir pour effet d'accorder, rétroactivement la qualité de propriétaire de la société MVII à la date à laquelle elle avait cédé le lot n° 334 à la société G... et ainsi ne peut pas être de nature à priver l'acquéreur de solliciter la nullité de la vente d'un lot appartenant à autrui, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1599 du code civil.
3°) ALORS QUE la vente de la chose d'autrui n'est couverte que lorsqu'avant toute action en nullité, le vendeur est devenu régulièrement propriétaire du bien ; qu'en se fondant encore sur la circonstance inopérante que la société Clasa, véritable propriétaire du lot objet de la vente, en participant à la demande d'autorisation de signature d'un acte de réfection avait ainsi renoncé à se prévaloir de la nullité de l'acte du 10 mai 1990 par lequel elle avait cédé irrégulièrement le lot objet du litige à la société MVII sans constater qu'à la date de l'action en nullité de l'acte subséquent, la société Clasa avait procédé à la confirmation ou à la ratification de la vente initiale, la cour d'appel a violé l'article 1599 du code civil ; Moyen produit au pourvoi incident éventuel par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Fidès, ès qualités, anciennement société EMJ
Il est fait grief à la décision infirmative attaquée d'avoir déclaré recevables les demandes en nullité des ventes des 10 mai et 28 décembre 1990 ;
aux motifs que « la nullité invoquée contre la vente du 10 mai 1990, prise du défaut de personnalité morale de l'acquéreur, peut être invoquée par tout intéressé et la société G... R... a intérêt à solliciter la nullité, qui en découle, de la vente subséquente du 28 décembre 1990 ; par conséquent, alors que l'existence du droit invoqué ne peut être une condition de la recevabilité de l'action mais seulement de son succès, la demande en nullité de la vente du 10 mai 1990 est donc recevable, comme celle de la vente du 28 décembre 1990 à laquelle a été partie la société G... R... » ;
alors que l'action en nullité d'une vente pour défaut de personnalité morale de la société acquéreur n'appartient qu'aux parties ; qu'en jugeant le contraire, pour en déduire que la société G... R... et M. G... étaient recevables à agir en nullité de la vente du 10 mai 1990 conclue entre les sociétés Clasa et MVII et à faire valoir que cette dernière était dépourvue de la personnalité morale lors de la passation de l'acte, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil, en sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016.
