LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. F... R... de sa reprise d'instance contre Mme K... G... et M. L... E... G..., héritiers de P... G... ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 678 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 5 juillet 2017), que P... G... a assigné M. F... R... en démolition sous astreinte d'un mur de soutènement en béton édifié en limite de propriété ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt relève que le parement extérieur du mur litigieux est situé à treize décimètres de distance de la fenêtre, rendue quasi aveugle, de la maison de P... G... ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que celui-ci bénéficiait d'une servitude de vue au titre de cette ouverture pratiquée à une distance de moins de dix-neuf décimètres de la propriété voisine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 juillet 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne les consorts G... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. F... R... .
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. H... F... R... à démolir le mur en béton armé et banché édifié en limite des parcelles [...] et [...] , sous astreinte provisoire de cent euros (100 euros) par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois courant à compter de la signification de la décision ;
Aux motifs que le voisinage des parcelles est démontré : M. G... occupant la parcelle [...] et M. F... R... la parcelle [...] , au lieudit [...], commune de [...]. L'immeuble de M. F... R... a été édifié au sommet de la colline et surplombe celui de M. G..., ce qui est démontré par le constat et l'expertise amiable de M. D..., tous éléments soumis au débat contradictoire.
Le caractère inesthétique du mur est une donnée subjective. Cependant, l'immeuble de M. F... R... comporte, selon les pièces qu'il produit aux débats, un garage et des vides sanitaires en sous-sol, et une construction en rez de jardin de sorte que la hauteur du mur de soutènement n'est en rapport ni avec la pente ni avec la hauteur naturelle du terrain à soutenir, comme indiqué par l'expert, mais en rapport avec l'excavation nécessaire pour créer le niveau inférieur et le remblai consécutif pour rejoindre le sol naturel, conduisant à la réalisation d'un mur de 7,80 mètres au plus haut et de 3 mètres au plus bas. De plus, les plans fournis mettent en évidence que la pente du terrain a été modifiée par l'adjonction d'un remblai. Ce mur enserre la maison de M. G... sur la façade arrière et le pignon, qu'il domine de plusieurs mètres et comporte des trous pour évacuer les eaux pluviales sur la parcelle voisine.
Les photographies et le plan de M. Y... géomètre, également soumis au débat contradictoire, démontrent que la terrasse ne s'ouvre plus sur la colline mais sur le mur et que la façade arrière comporte une fenêtre qui n'a plus vue sur le talus mais sur le mur. Ces éléments objectifs caractérisent un trouble anormal de voisinage. En effet, la réalisation d'un mur en béton banché, comportant des écoulements d'eaux pluviales sur une colline auparavant recouverte de végétaux, en limite de la propriété de M. G..., dans une commune d'environ quatre cents habitants constitue, au titre de la dégradation du paysage et de l'environnement, un trouble anormal et excessif de voisinage, peu important que l'opération de construction eût été réalisée conformément au permis de construire. La circonstance que le mur se trouve en limite de propriété sans empiéter sur celle de M. G... ne suffit pas à écarter l'existence du trouble anormal de voisinage. En absence de contestation et d'annulation du permis de construire, le trouble anormal de voisinage ne permet pas d'ordonner la démolition.
Toutefois, auparavant, la limite de propriété était constituée par un talus herbeux, qui n'était pas de nature à créer des servitudes au détriment du fonds voisin. Or, le mur ainsi réalisé crée une vue plongeante de la parcelle de M. F... R... sur celle de M. G..., puisque le mur de soutènement retient les terres qui forment le rez de jardin de l'immeuble et bordent la piscine, il est d'ailleurs équipé d'un garde-corps d'une hauteur d'1,20 mètres, ainsi qu'établi par le rapport de M. D... produit par l'intimé. Le parement extérieur du mur de soutènement se situe à cent trente centimètres d'une fenêtre désormais quasi aveugle. Ainsi, une personne se trouvant au niveau du garde-corps a, sur le fonds de M. G..., une vue plus étendue que celle qu'elle aurait pu avoir au même endroit à partir du terrain d'origine, qui se situait à un niveau inférieur, l'ouvrage, surélevé par rapport au terrain d'origine crée sur la propriété de l'appelant une vue prohibée par les dispositions de l'article 678 du code civil.
La création d'une vue irrégulière sur le fonds voisin réduit en conséquence son droit de jouir de son bien. Enfin, l'ouvrage comporte des barbacanes pour permettre l'évacuation des eaux qui, si elles sont conformes aux règles de l'art, conduisent à créer sur la parcelle inférieure de M. G... une servitude d'écoulement des eaux, limitant ainsi son droit de propriété.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la demande de démolition du mur de soutènement est fondée, qu'il convient de l'ordonner et de l'assortir d'une astreinte, qui ne peut être que provisoire, de 100 euros par jour de retard à compter de six mois suivant la signification de la décision, pour tenir compte des dispositions techniques à mettre en oeuvre afin d'éviter le glissement du terrain déplacé par M. F... R... pour fonder sa maison et sa piscine sur la parcelle de M. G... ;
ALORS D'UNE PART QU'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect sur l'héritage clos ou non clos de son voisin s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ; qu'en retenant, pour ordonner la démolition du mur édifié par M. F... R... sur sa propriété, que le parement extérieur de ce mur se situe à cent trente centimètres de la fenêtre, désormais quasi aveugle, de la maison de M. G..., sans constater que ce dernier bénéficiait, au titre de l'ouverture de cette fenêtre en deçà de la distance légale, d'une servitude de vue qui seule aurait pu justifier la mesure sollicitée comme y portant atteinte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 678 du code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que M. G... ayant fondé sa demande de démolition du mur sur la responsabilité pour trouble anormal de voisinage et sur les règles relatives aux servitudes de vue, la cour d'appel qui, pour ordonner la démolition du mur litigieux, a relevé d'office le moyen tiré de la création d'une servitude d'écoulement des eaux sur la propriété de M. G..., sans inviter les parties à présenter leurs observations au préalable, a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS ENFIN QUE les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué ; que si l'usage de ces eaux ou la direction qui leur est donnée aggrave cette servitude naturelle d'écoulement, une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que le fonds de M. F... R... est situé au sommet d'une colline au pied de laquelle se trouve celui appartenant à M. G..., ce dont il s'évince que le fonds inférieur de M. G... était grevé d'une servitude naturelle d'écoulement des eaux avant la construction du mur litigieux ; que par suite, en condamnant M. F... R... à démolir le mur litigieux sans avoir constaté de surcroît une quelconque aggravation de cette servitude préexistante, la cour d'appel a violé les articles 640 et 641 du code civil.
