LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que l'arrêt attaqué (Versailles, 27 juin 2017) fixe le montant des indemnités revenant à M. X... au titre de l'expropriation, au profit de la Société d'économie mixte d'aménagement de Gennevilliers 92 (la SEMAG), d'un bien lui appartenant ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SEMAG fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'appel de M. X... ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que, si le code de procédure civile ne donnait pas de définition de "la déclaration au greffe", la présentation du déclarant était indispensable, une lettre simple ne pouvant y suppléer, relevé que l'acte d'appel avait été remis à un membre du greffe présent au guichet, lequel avait apposé la date de réception avec un tampon, et constaté qu'il n'existait pas d'enveloppe de transmission dans le dossier de la cour d'appel alors que l'enveloppe d'envoi était toujours conservée quand il en existait et que l'acte d'appel et le jugement portaient la même date de réception, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a à bon droit déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que l'appel, qui avait été interjeté par déclaration au greffe, était recevable et a légalement justifié sa décision ;
Sur les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société d'économie mixte d'aménagement de Gennevilliers aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société d'économie mixte d'aménagement de Gennevilliers ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la Société d'économie mixte d'aménagement de Gennevilliers 92
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré recevable l'appel interjeté par Monsieur X... à l'encontre du jugement rendu par le Juge de l'expropriation du Tribunal de grande instance de Nanterre le 12 janvier 2015 ;
Aux motifs que la SEMAG 92, par lettre du 28 mai 2015 et dans le cadre de ses conclusions invoque l'irrecevabilité de l'appel. Elle soutient que s'agissant de la déclaration au greffe, la présentation du déclarant est impérative et qu'en l'espèce, la déclaration d'appel a été faite par lettre simple, du 19 janvier 2015, transmise par la voie du palais et reçue au greffe de cette cour le 20 janvier 2015 et qu'au surplus, la décision, objet de l'appel n'a pas été jointe.
Monsieur X..., par lettre du 27 mai 2015 et dans ses conclusions en réponse soutient que son conseil s'est présenté en personne pour faire enregistrer la déclaration d'appel, qu'il a été remis au greffier d'une part, l'acte daté du 19 janvier 2015 et d'autre part, une copie du jugement et qu'ainsi ce moyen doit être rejeté.
Le commissaire du gouvernement soutient que si l'appel est formé par déclaration au greffe, la présentation du déclarant est indispensable.
Conformément à l'article R 311-24 du code de l'expropriation, l'appel est interjeté par les parties ou par le commissaire du gouvernement dans un délai d'un mois à compter de la notification du jugement, par 'déclaration faite' ou adressée par lettre recommandée au greffe de la cour. La déclaration est accompagnée d'une copie de la décision.
En l'espèce, par lettre du 19 janvier 2015, enregistrée au greffe civil le 20 janvier 2015, Monsieur X..., a formé un appel à l'encontre de la SEMAG 92. Il a été joint le jugement daté du 12 janvier 2015 également enregistré le 20 janvier 2015 par le greffe civil.
Le code de procédure civile ne donne pas de définition de 'la déclaration au greffe'.
Toutefois, la présentation du déclarant est indispensable, une lettre simple ne peut y suppléer.
Après enquête diligentée tant auprès du greffe civil que du greffe de l'expropriation, que les parties sont en mesure d'effectuer par elles-mêmes, il en résulte que : - il n'existe pas de procédure particulière concernant 'la déclaration faite au greffe' ; - notamment, aucun cachet particulier n'est apposé, ni récépissé remis à la personne se présentant à la cour ; - l'acte d'appel est remis à une greffière et il est porté la date de réception à l'aide d'un cachet par cette dernière présente au guichet ; - enfin, il est toujours gardé l'enveloppe d'envoi quand il en existe, les greffes étant au surplus, bien informés qu'en matière d'expropriation la procédure est particulière.
En conséquence, et nonobstant la tournure de la lettre demandant notamment d'accuser réception de l'envoi la procédure est régulière, la SEMAG 92 n'établit pas que la procédure n'a pas été respectée, étant observé qu'il n'existe pas d'enveloppe de transmission dans le dossier de la cour, et que l'acte d'appel et le jugement portent la même date de réception.
Ce moyen d'irrecevabilité doit être rejeté, l'acte d'appel régulier ayant été transmis dans les délais ;
Alors, d'une part, que l'appel est interjeté par déclaration faite ou adressée par lettre recommandée au greffe de la cour ; que l'appel formé par lettre simple est irrecevable ; qu'en l'espèce, selon les énonciations de l'arrêt, l'appel avait été interjeté par une « lettre du 19 janvier 2015, enregistrée au greffe civil le 20 janvier 2015 » ; que cette lettre comporte, sous l'indication de son destinataire -« Monsieur le Greffier en chef Bureau d'ordre Cour d'appel de Versailles »- la mention « Palais » ainsi que la phrase suivante, « je vous serais obligé de bien vouloir m'accuser réception de cet appel et m'en adresser le récépissé » ; qu'en se bornant à relever, à partir d'une « enquête diligentée tant auprès du greffe civil que du greffe de l'expropriation », qu' « - il n'existe pas de procédure particulière concernant 'la déclaration faite au greffe' ; - notamment, aucun cachet particulier n'est apposé, ni récépissé remis à la personne se présentant à la cour ; - l'acte d'appel est remis à une greffière et il est porté la date de réception à l'aide d'un cachet par cette dernière présente au guichet ; - enfin, il est toujours gardé l'enveloppe d'envoi quand il en existe », motifs n'établissent pas que l'appel aurait été interjeté par une déclaration faite au greffe et non par une lettre simple adressée à celui-ci, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 311-24 alinéa 2 du code de l'expropriation ;
Et alors, d'autre part, que c'est à l'appelant qu'il incombe d'établir la régularité et, au-delà, la recevabilité de son appel lorsque celui-ci est contesté ; que l'appel est interjeté par déclaration faite ou adressée par lettre recommandée au greffe de la cour ; que l'appel formé par lettre simple est irrecevable ; qu'en l'espèce, selon les énonciations de l'arrêt, l'appel avait été interjeté par une « lettre du 19 janvier 2015, enregistrée au greffe civil le 20 janvier 2015 » ; que cette lettre comporte, sous l'indication de son destinataire -« Monsieur le Greffier en chef Bureau d'ordre Cour d'appel de Versailles »- la mention « Palais » ainsi que la phrase suivante, « je vous serais obligé de bien vouloir m'accuser réception de cet appel et m'en adresser le récépissé » ; qu'en énonçant que « nonobstant la tournure de la lettre demandant notamment d'accuser réception de l'envoi la procédure est régulière, la SEMAG 92 n'établit pas que la procédure n'a pas été respectée, étant observé qu'il n'existe pas d'enveloppe de transmission dans le dossier de la cour », la Cour d'appel, qui a ainsi fait peser la charge de la preuve à cet égard sur la SEMAG 92, a violé l'article R 311-24 alinéa 2 du code de l'expropriation.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé le montant des indemnités dues par la SEMAG 92 à Monsieur X... aux sommes de 179.625 euros au titre de l'indemnité principale, 18.962 euros de remploi ;
Aux motifs que Description Il s'agit d'une parcelle de 388 m² située Chandon à Gennevilliers sur laquelle, est édifiée une copropriété composée d'un ensemble immobilier de deux locaux, pour l'un à usage d'atelier et pour l'autre de garage/remise, en état très vétuste avec une toiture en tôle ondulée.
Ces deux lots sont très vétustes en mauvais état, avec un hangar dont le sol est en béton le plafond et les murs en tôles ondulées. Cet hangar dessert deux garages et trois remises qui étaient autrefois à usage de garage.
L'ensemble est libre et situé en zone Uacr qui est en centre urbain. Selon l'expropriant, cette zone est destinée à accueillir de l'habitat, du commerce et des équipements publics.
La date de référence non contestée se situe le 30 mars 2011.
La parcelle est d'une contenance de 388 m² mais le lot de l'appelant de 122 m² représente les 840/1000 èmes de la copropriété, soit une surface de 326 m², non contestée par les parties.
Le prix Les indemnités doivent être fixées à la date du jugement.
Le premier juge a fixé le prix au m² à 425 euros, l'appelant demande la somme de 1000 euros le m², l'expropriant propose de confirmer le jugement et le commissaire du gouvernement retient 520 euros le m². En première instance, l'appelant avait sollicité la somme de 798 euros le m².
Monsieur X... conteste le jugement car il écarté des références devant être prises en compte pour une valeur moyenne de 760 euros le m² et a écarté des références retenues par le commissaire du gouvernement car il s'agirait de droit à construire alors que les références en comportent obligatoirement de même que son terrain. Il critique les références retenues car elles portent sur des ventes non comparables car devant être aménagées et non à bâtir. Il demande la somme de 317 300 euros.
La SEMAG 92 retient la méthode de la récupération foncière sans calculer de frais de démolition et conteste les références de l'appelant car ne portant pas sur la même zone ou sur des droits à construire et la méthode utilisée par l'expert de ce dernier car trop aléatoire et non retenue par la jurisprudence. Elle précise que tenant compte de ses références, de ceux du commissaire du gouvernement portant sur des terrains à bâtir et du fait que l'exproprié n'a qu'un droit de jouissance justifiant un abattement, elle demande de confirmer le jugement critiquant les références de l'appelant.
Le commissaire du gouvernement en appel verse des références portant sur une moyenne de 520 euros le m² et un prix médian de 499 euros. Il conteste la méthode dite du promoteur car elle se projette dans le futur. Il propose d'évaluer le bien libre selon la méthode de la récupération foncière compte tenu de la vétusté des biens en calculant des frais de démolition.
L'expert amiable de l'appelant retient 798 euros du m² lors de son rapport clos le 10 avril 2014 en se fondant sur la méthode dite du 'promoteur' et sur des références dans des zones différentes. Il donne des références portant sur des pavillons, des appartements pour calculer le prix sur la base de la méthode dite du 'promoteur'. La cour observe qu'il ne tient pas compte des références de la zone Ua revendiquées par l'appelant dont il a obligatoirement eu connaissance.
S'agissant de la méthode 'dite du promoteur' retenue par l'expert amiable de l'appelant, elle consiste à partir du prix prévisionnel de vente d'une opération projetée à reconstituer les différents coûts grevant l'opération ( frais de construction, financier, honoraires, marge) pour parvenir au final par soustraction à la valeur du terrain.
Toutefois, cette méthode trop aléatoire n'est pas retenue par les juridictions sauf s'il n'en existe pas d'autres possibles. En l'espèce, il existe des termes de comparaison, en conséquence, la méthode dite du 'promoteur' doit être écartée.
Les références en zone UD doivent être écartées n'étant pas dans une zone semblable, à celle du bien objet du litige. Il ne peut être déduit que du seul fait du classement en zone Ua, le bien est plus cher si cela n'est pas corroboré par les références, étant observé que dans les références le Cos de la zone Ua n'est pas obligatoirement de 2,5 contrairement à ce qui est soutenu.
En effet, il est cohérent de dire qu'un terrain en centre ville ancien composé en partie de constructions vétustes, sans confort et sans hauteur, tel que le bien de l'appelant et celui de son voisin, va devoir être aménagé pour recevoir des immeubles de grande hauteur et des parkings en sous-sol. Il est de même pour les voies de circulation.
L'appelant verse les mêmes références qu'en première instance et ajoute une vente de mars 2014, proche au 26 de la même rue, pour le prix de 1066 euros le m² avec un bâtiment à usage d'activité. Cette référence ne peut être retenue ayant une construction. En effet, il s'agit d'un bâtiment en dur, (pièce 3 de la SEMAG) avec sous-sol à usage de réserve, rez de chaussée de bureaux et ateliers sous toiture translucide pour une surface de 335 m² environ. Cette référence corrobore, les prix proposés car elle a des bâtiments pris en compte, ce qui n'est pas le cas du bien, objet du litige.
La SEMAG soutient qu'une partie des références portent sur des droits à construire qui intègrent le coût de la maîtrise foncière, de la viabilisation, d'une partie des équipements publics et le versement pour le dépassement du plafond légale de densité. Parmi les références citées en première instance par le commissaire du gouvernement, elle retient plusieurs références pour une moyenne de 436 euros et en ajoute deux.
Le commissaire du gouvernement reprend une partie de ses références et précise qu'une des références de l'expropriant avait été évalué à 450 euros le m² et non pas 354 euros. Il peut être ajouté la référence de l'expert amiable en zone Uba (zone prise en compte par le commissaire) de 657 euros, mentionnée dans le jugement.
S'agissant du fait qu'il devrait y avoir un abattement de 5% car il s'agit d'une partie commune à jouissance privative, il y a lieu de prendre en compte le calcul du commissaire du gouvernement qui tient compte de la surface totale du bien et des millièmes attribués à Monsieur X... dans la copropriété.
En conséquence, tenant compte de toutes ces observations, le prix peut être fixé à la somme de 570 euros sur la base des références du commissaire du gouvernement, de la référence en zone Uba de 657 euros et du fait qu'il existe peu de références entre particuliers.
Les indemnités
Indemnité principale
Valeur du terrain
[...] m² X 570 euros = 221.160 euros
Frais de démolition
122 m² X 60 € = 7.320 euros
Total : 213.840 euros
Valeur en millième
213 840 : 1000 = 213,84 euros
Valeur du lot :
840 x 213,84 euros 179.625 euros
Remploi
20% sur 5.000 euros 1.000 euros
15% sur 10.000 euros 1.500 euros
10% sur surplus 164.625 euros 16.462 euros
18.962 euros
Total : 198.587 euros ;
Alors qu'en se bornant à relever que « le commissaire du gouvernement en appel verse des références portant sur une moyenne de 520 euros le m² et un prix médian de 499 euros » et que « le commissaire du gouvernement reprend une partie de ses références et précise qu'une des références de l'expropriant avait été évalué à 450 euros le m² et non pas 354 euros. Il peut être ajouté la référence de l'expert amiable en zone Uba (zone prise en compte par le commissaire) de 657 euros, mentionnée dans le jugement », pour retenir, in fine, que « le prix peut être fixé à la somme de 570 euros sur la base des références du commissaire du gouvernement, de la référence en zone Uba de 657 euros et du fait qu'il existe peu de références entre particuliers », sans indiquer la nature, la date et les caractéristiques des termes de comparaison qu'elle a estimés pertinents sur lesquels elle fonde son estimation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir alloué à Monsieur X... la somme de 5.160 euros de frais d'expertise ;
Aux motifs que s'agissant des frais d'expertise, l'appelant demande la somme de 5.160 euros TTC. Cette demande, compte tenu de la complexité de la situation, a un lien avec l'expropriation, il y a lieu de condamner la SEMAG 92 à payer cette somme ;
Alors, d'une part, qu'en se bornant à relever, à l'appui de sa décision, que « s'agissant des frais d'expertise, l'appelant demande la somme de 5.160 euros TTC. Cette demande, compte tenu de la complexité de la situation, a un lien avec l'expropriation, il y a lieu de condamner la SEMAG 92 à payer cette somme », la Cour d'appel s'est déterminée à partir de motifs qui laissent incertain le fondement juridique de sa décision, méconnaissant les exigences des articles 12 et 455 du code de procédure civile, qu'elle a ainsi violés ;
Et alors, d'autre part, subsidiairement, qu'en énonçant, à l'appui de sa décision, que cette expertise amiable, « compte tenu de la complexité de la situation, a un lien avec l'expropriation », quand elle avait refusé d'en tenir compte, en ce qu'elle était fondée sur la méthode dite du « promoteur », qui devait être écartée, comme non pertinente, en relevant que « s'agissant de la méthode 'dite du promoteur' retenue par l'expert amiable de l'appelant, elle consiste à partir du prix prévisionnel de vente d'une opération projetée à reconstituer les différents coûts grevant l'opération (frais de construction, financier, honoraires, marge) pour parvenir au final par soustraction à la valeur du terrain. Toutefois, cette méthode trop aléatoire n'est pas retenue par les juridictions sauf s'il n'en existe pas d'autres possibles. En l'espèce, il existe des termes de comparaison, en conséquence, la méthode dite du 'promoteur' doit être écartée », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres énonciations au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, qu'elle a ainsi violé.
