LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Agen,19 juin 2017), que, par acte sous seing privé du 29 avril 2010, M. et Mme Z... ont promis de vendre une propriété agricole à D... Gascogne Haut Languedoc, aux droits de laquelle vient D... Occitanie, (D... ), avec faculté de substitution ; que, par acte authentique du 3 juillet 2010, M. et Mme Z..., en présence de D... , ont vendu le bien à M. et Mme X... ; qu'invoquant divers désordres affectant l'immeuble, les acquéreurs, après expertise, ont assigné M. et Mme Z... et D... en indemnisation sur le fondement des vices cachés ;
Sur le premier moyen pris en ses première et deuxième branches, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de condamner M. et Mme Z... uniquement à la somme de 50 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et de rejeter leurs demandes ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les traces d'infiltrations autour de la fenêtre de toit, la désolidarisation des pièces de bois de la charpente et sa vétusté étaient visibles et que ces désordres apparents avaient été pris en compte dans le prix de vente, la cour d'appel, qui n'avait pas à réfuter les motifs du jugement relatif à la connaissance par les vendeurs du vice affectant la fenêtre de toit, laquelle n'était pas contestée, ni de procéder à une recherche que ses constations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de limiter la somme allouée au titre de la restitution d'une partie du prix de vente ;
Sur le premier moyen pris en ses troisième, quatrième, cinquième et sixième branches et sur le second moyen, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme Z... la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. Jean-Michel Z... et Mme Chantal A... à payer aux époux X... uniquement la somme de 50 000 € au titre de la restitution d'une partie du prix de vente sur le fondement de l'action estimatoire et d'AVOIR ainsi rejeté le surplus des demandes des époux X... ;
AUX MOTIFS QUE les époux Z... ont, par acte sous seing privé du 29 avril 2010, consenti à D... Gascogne Haut Languedoc une promesse de vente avec faculté de substitution portant sur une propriété agricole sise à [...] moyennant le prix de 320 000 euros ; que, par acte authentique du 3 juillet 2010, les époux Z... ont vendu ledit bien aux époux X... en présence de D... après exercice de la faculté de restitution ; qu'alléguant l'existence de désordres, les acquéreurs ont saisi le juge des référés, lequel a, par ordonnance du 15 février 2011, commis M. E... comme expert ; qu'en ouverture de rapport, ils ont fait assigner, D... , les époux Z... et la S.A.R.L. SD MDM Expertise devant le tribunal de grande instance d'Auch qui a rendu le jugement dont appel ; que le tribunal a retenu que la vétusté de la charpente constituait un vice caché retenant en cela les conclusions de l'expert judiciaire, lequel a considéré que, n'ayant pu visualiser que partiellement celle-ci, il convenait de retenir une prise en compte de la moitié du coût des travaux de reprise ; que les appelants font valoir que la désolidarisation de pièces de bois de la charpente était apparente et a d'ailleurs été constatée tant par l'expert que par l'huissier mandaté par les époux X... ; que, de même, des traces d'infiltrations autour du vélux ont été observées par l'expert et ont donc nécessairement un caractère visible ; qu'enfin, dès lors que la vétusté de la charpente était au moins partiellement visible et nécessitait la réfection complète de la toiture, il n'y a pas lieu d'allouer à l'acquéreur une somme correspondant à ladite réfection qui aboutirait à l'enrichissement de ce dernier en ce que ce désordre, étant apparent, a nécessairement été pris en compte dans le prix de vente, étant ici observé que les époux Z... ont vendu le bien litigieux au prix de 320 000 euros après l'avoir acquis quatre années plus tôt pour la somme de 432 000 euros ; que, s'agissant de la cuisine véranda, le premier juge, homologuant le rapport d'expertise, a justement retenu que tant les erreurs de conception de sa charpente, qui ne garantissait pas sa stabilité, que la trop faible pente du toit constituaient des vices cachés, lesquels étaient naturellement antérieurs à la vente ; que c'est en vain en effet que les appelants soutiennent que la pente de la couverture était apparente alors que seul un professionnel pouvait tirer les conséquences de l'insuffisance de ladite pente ; que, s'agissant du système de chauffage et de climatisation, le rapport de la société 3D MDM Expertise, annexé à l'acte de vente mentionne que le détendeur de la citerne de gaz était débranché et qu'aucune attestation de contrôle de la vacuité des conduits de fumée ou de certificat d'entretien de la chaudière de moins d'un an lui avait été communiqué et l'acte de vente précise que l'acquéreur est au courant de cette situation, accepte la conclusion de la vente en l'état, décide de faire son affaire personnelle de la mise en conformité et déclare que le prix de vente tient compte de cette situation ; qu'il en résulte que c'est à bon droit que l'appelant conclut à la réformation du jugement de ce chef, étant ici rappelé que l'acquéreur a choisi de garder la chose vendue et de demander une restitution d'une partie du prix ; qu'à ce dernier égard c'est à tort que les intimés croient pouvoir se prévaloir d'une décision de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 1er février 2006 alors que des arrêts ultérieurs (Civ. 3ème, 7 oct. 2014 ou Civ. 1ère, 4 juin 2014) rappellent que la réduction du prix prévue par l'article 1644 du code civil ne correspond pas au coût des travaux mais à la perte de valeur due aux vices ; que la cour possède les éléments d'appréciation suffisants au regard du vice affectant la cuisine véranda pour fixer à la somme de 50 000 euros la partie du prix qui sera restituée à l'acquéreur par le vendeur, sans que la dégradation de l'état général du bien qu'invoquent les appelants puisse avoir une incidence sur la perte de valeur du prix qui tient exclusivement au vice caché retenu ;
1°) ALORS QU'est caché le vice qui, bien qu'ayant donné lieu à certaines manifestations, n'a pu être appréhendé par l'acquéreur dans son ampleur et ses conséquences ; qu'en se bornant à relever, pour limiter à 50 000 € le montant de la restitution partielle du prix, que « la vétusté de la charpente était au moins partiellement visible » (arrêt page 3, al. 4), sans rechercher, comme elle y était invitée par les époux X..., (conclusions des époux X..., page 3, al. 5 et suivants), s'ils avaient pu avoir conscience de l'ampleur et des conséquences de ces désordres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
2°) ALORS QUE la partie qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputé s'en approprier les motifs ; qu'en retenant, pour écarter le vice tenant aux infiltrations autour du velux, que celles-ci étaient visibles, sans répondre aux motifs des premiers juges, que les époux X... s'étaient appropriés, établissant que, bien que s'étant manifesté par des traces d'infiltrations, le vice était néanmoins caché puisque les acquéreurs pouvaient croire que les vendeurs y avaient remédié, la cour d'appel a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE l'acte de vente précisait que « l'acquéreur [
] décide de faire son affaire personnelle de la mise en conformité de l'immeuble objet du présent acte au regard de la réglementation relative à la sécurité de l'installation intérieure d'électricité » (v. acte de vente, page 17, en production) ; qu'en retenant, pour estimer que les défauts affectant l'installation de chauffage au gaz étaient apparents, que les époux X... avaient par cette clause accepté de faire leur affaire personnelle de la mise en conformité de l'installation de gaz, quand l'acceptation ne visait que la conformité de l'installation électrique, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente et violé l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'acte de vente précisait qu'il résultait du rapport établi par la société 3 D MDM EXPERTISES, qui lui était annexé, que l'état de « l'installation intérieure de gaz de l'immeuble vendu ne présent[ait] aucune anomalie » ; qu'en retenant, pour estimer que les défauts affectant l'installation de chauffage au gaz étaient apparents, que l'acte de vente annexant le rapport 3 D MDM, mentionnait l'acceptation des époux X... de prendre l'installation en l'état et de faire leur affaire personnelle des non-conformités de l'installation, quand cet acte précisait que, selon le rapport susvisé, « l'installation [
] ne présent[ait] aucune anomalie », la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente et violé l'article 1134 du code civil ;
5°) ALORS QUE lorsque l'acquéreur d'une chose affectée d'un vice choisit de la conserver, le vendeur doit lui restituer une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ; qu'en fixant elle-même le montant de la restitution partielle du prix à la somme de 50 000 €, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil, dans sa version applicable au litige ;
6°) ALORS QU'en toute hypothèse, la restitution d'une fraction du prix, en application de l'article 1644 du code civil, peut être fixée au montant des travaux nécessaires pour remédier aux vices ; qu'en jugeant, pour limiter la restitution d'une fraction du prix à la somme de 50 000 €, que « la réduction du prix prévue par l'article 1644 du code civil ne correspond pas au coût des travaux mais à la perte de valeur due aux vices » (arrêt page 3, pénultième), la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par les époux X... à l'encontre des époux Z... sur le fondement de l'article 1645 du code civil ;
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en rejetant la demande formée par les époux X... tenant à voir condamner les époux Z... à leur verser des dommages et intérêts, sans assortir ce rejet d'un quelconque motif, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
