LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que l'arrêt attaqué (Douai, 25 septembre 2017) fixe les indemnités de dépossession dues à M. et Mme X..., par suite de l'expropriation, au profit de la société d'économie mixte Ville renouvelée, de parcelles leur appartenant ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de ne pas préciser la date de référence et la qualification de la parcelle [...] ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les parties ne faisaient état d'aucune modification dans l'usage effectif du bien, à usage d'habitation et atelier, dont les expropriés ne soutenaient pas qu'il aurait pu être évalué selon une qualification ou usage différents de ceux retenus, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme totale de 336 030 euros l'indemnité de dépossession revenant indivisément à M. et Mme X... pour la parcelle [...] , se décomposant en 294 030 euros pour la maison d'habitation et 42 000 euros pour l'atelier, et fixé à la somme de 35 053 euros l'indemnité de remploi,
AUX MOTIFS QUE « L'indemnité allouée doit en application de l'article L 321-1 (ancien article L. 13-13) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
aux termes de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, la consistance du bien doit être estimée à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; que celle-ci n'est toutefois pas versée aux débats et aucune des parties n'y fait référence dans ses écritures de sorte que la présente juridiction en conclut qu'elle n'est pas à ce jour intervenue et que doit être prise en compte l'actuelle consistance ;
l'estimation s'effectue à la date de la décision de première instance selon l'article L. 322-2 du même code ;
en tout état de cause, aucune des parties ne fait état de modification dans la consistance du bien ou dans l'usage effectif des biens litigieux ;
sera retenue la méthode d'évaluation retenue par le premier juge et proposée par les parties à savoir la méthode par comparaison avec des mutations d'immeubles similaires récemment intervenues dans le même secteur géographique ;
A La superficie de la maison d'habitation
Le jugement frappé d'appel a retenu une moyenne de 1395€ le m² et une valeur vénale de 292 950 €, soit donc une superficie de 210 m² pour la maison d'habitation sans s'expliquer sur cette superficie alors même que celle-ci était déjà discutée par les parties ;
Monsieur Claude X... et Madame Brigitte Y... son épouse demandent à la présente juridiction de retenir une superficie de 220 m², superficie indiquée par la S.A.R.L. CORNILLE FILEZ géomètres-experts dans un document intitulé plan d'intérieur" ;
La SEM VILLE RENOUVELÉE demande quant à elle voir les pièces du 2° étage de la maison d'habitation d'une superficie au plancher non contestée de 55.36 m2 affectées d'un coefficient de pondération de 0,50, coefficient correspondant à celui d'un grenier aménageable et de retenir en conséquence une surface totale de 193 m² ainsi calculée : 220 m² surface retenue par le géomètre expert, à laquelle est retranchée la surface du 2° étage soit 55.36 m² et à laquelle est ajoutée une surface de 27.68 m², soit 55.36 x 0.50, ce qui donne un résultat de 192,32 m² arrondi à 193 m².
Dans le cadre de son procès-verbal de transport, le juge de l'expropriation parle de grenier pour le 2° étage : sur le plan d'intérieur établi par la SARL. CORNILLE FILEZ, ce géomètre expert utilise le terme de combles, d'une hauteur de 2,72 mètres, précision faite que la hauteur est de 3.42 m au rez-de-chaussée et de 3.16 m au I° étage. Ce troisième étage apparaît cloisonné en trois pièces, de 12.62 m², 12,72 m² chacune éclairée par une fenêtre et d'une troisième de 29.82 m² éclairée par deux fenêtres, dotée d'électricité, de sorte que l'on peut parler de comble aménagé, comme en témoignent les photographies versées aux débats en première instance.
Au vu de ces éléments descriptifs, la demande de voir affectée la surface du 2° étage d'un coefficient de pondération apparaît fondée, mais le coefficient retenu sera de 0.60 communément admis pour des combles aménagés ce qui donne une surface de 33,21 pour le 2° étage et une surface totale de 197,85 m² arrondie à 198 m².
B. Les termes de comparaison pour l'ensemble immobilier sis sur la parcelle cadastrée section [...] à Tourcoing
La maison d'habitation et l'atelier qui constituent deux immeubles séparés seront évalués de manière séparée par comparaison avec des immeubles d'habitation aux caractéristiques équivalentes pour la première et avec un atelier aux caractéristiques équivalentes.
a. La maison d'habitation
Monsieur Claude X... et Madame Brigitte Y... son épouse demandent à la présente juridiction de retenir comme seul terme de comparaison la vente de l'immeuble sis [...] (terme n°1 de comparaison) intervenue le 20 août 2013 sur un prix de 2507€ le m² alors que l'autorité expropriante, comme Madame le commissaire du gouvernement souhaite le voir exclu au motif qu'il correspond à une maison de maître, ce qui n'est pas le cas de l'immeuble des époux X... Y... et que l'autorité expropriante en avait fait état pour faciliter un accord amiable.
La présente juridiction ne dispose pas de l'acte de vente de cet immeuble, mais seulement d'indications non contestées sur l'année de construction 1900, (comme l'immeuble litigieux), sur la surface de terrain de 169 m², sur la surface utile pondérée de 211 m² (comparé à 198 m² de surface utile pondérée pour l'immeuble litigieux) et d'une photographie.
II est à noter que cette référence avait été citée comme premier terme de comparaison par l'autorité expropriante elle-même non point dans une phase de négociation, mais dans son mémoire de saisine de la juridiction de l'expropriation du Nord après échec des négociations.
Certes l'aspect extérieur de l'immeuble du [...] est plus cossu, mais la comparaison des deux immeubles, fait apparaître qu'ils sont tous deux construits en briques, d'une surface habitable équivalente, construit sur un terrain de superficie équivalente, de telle sorte que ce terme de comparaison n°1 sera retenu comme un terme de comparaison pertinent.
Le même raisonnement s'applique au terme de comparaison n°3 que l'autorité expropriante entend écarter après l'avoir elle même proposé dans le mémoire de saisine du juge de l'expropriation qui certes a lui aussi un aspect extérieur plus cossu, mais qui est construit en briques (années 1930) d'une surface pondérée de 220 m², équivalente à celle de l'immeuble des époux X... Y..., de telle sorte que ce terme de comparaison n°3 sera retenu comme un terne de comparaison pertinent.
Le même raisonnement s'applique également au terme de comparaison n°6 que Madame la commissaire de gouvernement avait écarté en le qualifiant lui aussi de maison de maître, la présente juridiction notant quant à elle qu'il s'agit d'un immeuble certes de belle facture, mais mitoyen de deux côtés, avec une petite porte d'entrée principale à l'étage qui ne peut revêtir une telle qualification et qui sera retenu également comme terme de comparaison pertinent.
Le même raisonnement s'applique également au terme de comparaison n°7 que Madame la commissaire de gouvernement avait écarté en le qualifiant lui aussi de maison de maître, la présente juridiction notant quant à elle qu'il s'agit d'un immeuble certes en pierre mais mitoyen de deux côtés, qui ne peut revêtir une telle qualification et qui sera retenu également comme terme de comparaison pertinent, compte tenu de sa proximité géographique et de ses caractéristiques (immeuble sur trois niveaux).
Sera en revanche écarté le terme de comparaison [...] qui correspond au vu de la photographie produite à une maison récente et nullement à une maison de 1900.
Les ternies de comparaison n° 2 et n°4 d'immeubles qui se situent dans une proximité géographique de l'immeuble exproprié, qui disposent de surface utile comparables 232 m² pour le premier, 197,50 m² pour le second et dont les années de construction sont proches 1880 pour le premier, 1930 pour le second seront également retenus.
Seront en revanche écartés les termes de comparaison n° 13 à 17, cités par Madame la commissaire du gouvernement qui certes concernent tous des immeubles de [...] où se trouve l'immeuble exproprié, de construction du début du 20° siècle, mais avec des surfaces utiles faibles entre 81 m² et 132 m², sans garage, qui ressemblent par ailleurs à des maisons de courée.
Sera retenu le terme de comparaison n°18 qui lui concerne un immeuble édifié en 1914 qui comporte des caractéristiques proches de celles de l'immeuble exproprié comme l'existence d'un garage avec trois pièces en annexe et qui se situe en outre dans une rue proche de l'immeuble exproprié.
Enfin, la vente du [...] en date du 29 juin2012 dont l'acte a été versé aux débats ne peut utilement être retenue, dès lors que l'immeuble du [...] avait avant la vente été aménagé en logements sociaux neufs et que le prix de 370219 € annoncé comme étant le prix du 94 du la [...] et du [...] . sans que ce prix global ne soit ventilé ; il ne peut donc être pris en compte.
Au vu des sept termes de comparaison que la présente juridiction retient (termes n°1,2,3,4,6 7 et 18) la moyenne du m² s'établit à 1485 € le m².
C'est cette valeur qui sera retenue.
b. L'atelier
Les cinq termes de comparaison retenus par la première juridiction donnent une valeur moyenne de 300 € (valeur la plus importante 412€ le m² et la moins importante 125 € le m² ; la présente juridiction ne peut suivre les époux X... Y... qui demandent de retenir une base de 529 € le m² sur la base d'un élément de comparaison qu'ils ne citent pas.
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D. Le montant des indemnités principales et de remploi
Pour la maison d'habitation: 1485 € x 198 = 294 030 €
Pour l'atelier: 300€ x 140 = 42000€
Pour les droits indivis de 4/5° sur la parcelle [...] n°475 : 2500€
Indemnité de remploi : 35 053 € » ;
1°) ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance mais que toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; qu'en se bornant à énoncer, pour fixer l'indemnité de dépossession due aux époux X..., qu'aucune partie ne fait état de modification dans l'usage effectif des biens litigieux, sans préciser la date de référence à laquelle cet usage devait s'apprécier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2°) ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance mais que toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; qu'en se bornant à énoncer, pour fixer l'indemnité de dépossession due aux époux X..., qu'aucune partie ne fait état de modification dans l'usage effectif des biens litigieux, sans préciser la qualification des parcelles en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
