LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 22 janvier 2016), que, par jugement du 18 septembre 2007, la société Les Fougères a été déclarée adjudicataire d'un lot de copropriété ; que, invoquant des désordres affectant la toiture, la société Les Fougères a, après expertise, assigné en indemnisation le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , la société Cabinet Y..., syndic, et la société Rochelaise de couverture zinguerie, qui avait exécuté les travaux de toiture ; que, par acte du 2 octobre 2013, la société Les Fougères a vendu l'immeuble à la société civile immobilière Le Lien (la SCI Le Lien) ; que celle-ci est intervenue volontairement en appel ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la SCI Le Lien à agir en indemnisation, l'arrêt retient qu'il résulte de la clause « convention des parties sur les procédures » que la subrogation invoquée par elle ne porte que sur les procédures courantes liées aux impayés concernant la copropriété et non sur les conséquences de l'instance introduite par la société Les Fougères à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du constructeur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf clause contraire, les acquéreurs successifs d'un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente et ce nonobstant l'action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 janvier 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], la société Cabinet Y... et la société Rochelaise de couverture zinguerie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Rochelaise de couverture zinguerie à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Le Lien ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat aux Conseils, pour la société Les Fougères et la SCI Lien.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la SCI Lien en son intervention volontaire.
AUX MOTIFS QUE
« par acte notarié en date du 2 octobre 2013, la société Les Fougères a vendu l'immeuble à la SCI Lien.
La SCI Lien est, par conclusions en date du 27 mars 2015, intervenue volontairement à la présente procédure, soutenant qu'elle était subrogée dans les droits de la société Les Fougères.
Cependant l'acte de vente du 2 octobre 2013 dispose au chapitre Convention des parties sur les procédures que :
"Le vendeur déclare qu'il n'existe actuellement, à sa connaissance, aucune procédure en cours à l'exception d'une procédure intentée par lui à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
L'acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations de vendeur dans les procédures courantes liées aux impayés portées à sa connaissance concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d'une faute du vendeur.
En conséquence, le vendeur déclare se désister en faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre relativement aux biens dont il s'agit".
Force est de constater que la subrogation invoquée par la SCI Lien ne porte que sur les procédures courantes liées aux impayés concernant la copropriété et non sur les conséquences de la procédure intentée par la société Les Fougères à l'encontre du syndicat des copropriétaires au titre du présent litige.
En l'absence d'une telle subrogation, la SCI Lien est irrecevable à agir aux lieux et place de la société Les Fougères.
D'autre part, la cour constate que la société Les Fougères ne forme aucune demande pour son compte personnel à l'encontre tant de la société Rochelaise de Couverture que du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ou du Cabinet Y....
Dans ces conditions, la cour ne peut que prendre acte de l'absence de demande et réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions » ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que si la société Rochelaise de Couverture excipait de l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la SCI Lien, ce n'était pas sur le fondement d'une absence de qualité à agir - bien au contraire, puisqu'elle soutenait que l'action engagée par la société Les Fougères aurait dû l'être par la société Lien - mais parce qu'en « présentant pour la première fois devant la Cour les demandes qui avaient été initialement présentées par la société Les Fougères, la SCI Lien soumet un litige nouveau qui n'a pas subi le feu de la première instance » (conclusions pour la société Rochelaise de Couverture Zinguerie, p. 4, in fine et 5, in limine) ; qu'en déclarant irrecevable l'intervention volontaire de la SCI Lien au regard des stipulations de l'acte de vente passé entre la société Les Fougères et la SCI Lien, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur une fin de non-recevoir qui n'était pas invoquée par les intimés et qu'elle relevait donc d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales ;
2°) ALORS QUE l'intervention volontaire en cause d'appel est subordonnée à la seule existence d'un intérêt pour celui qui la forme et d'un lien suffisant avec les prétentions originaires ; qu'ainsi, l'acquéreur d'un bien immobilier, qui jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur, a intérêt et qualité à intervenir volontairement à l'instance engagée par son auteur ; qu'en l'espèce, il était constant, que la SCI Lien était intervenue en qualité de propriétaire de l'immeuble litigieux pour reprendre à son compte les prétentions initialement formulées par la société Les Fougères de sorte qu'elle se prévalait d'un droit propre qu'elle était seule habilitée à exercer ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 31, 32 et 329 du code de procédure civile, ensemble l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE la vente emporte transfert à l'acquéreur des droits et actions attachés à la chose, sauf dérogation expresse conventionnelle dans l'acte de vente ; que l'acte de vente du 2 octobre 2013 dispose au chapitre Convention des parties sur les procédures d'une part que « Le Vendeur déclare qu'il n'existe actuellement, à sa connaissance, aucune procédure en cours à l'exception d'une procédure intentée par lui à l'encontre du syndicat des copropriétaires » et d'autre part que « L'acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations de vendeur dans les procédures courantes liées aux impayés portées à sa connaissance concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d'une faute du vendeur » ; qu'en considérant que la subrogation invoquée par la société Lien ne portait pas sur les conséquences de la procédure intentée par la société Les Fougères à l'encontre du syndicat des copropriétaires au titre du présent litige, cependant que l'acte de vente ne stipulait aucune dérogation expresse au transfert à l'acquéreur des droits et actions attachés à la chose, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la SCI Lien en son intervention volontaire infirmé le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, d'avoir condamné la société Les Fougères à verser à la société Cabinet Y... la somme de 1.000 euros à titre de dommages intérêts toutes causes de préjudices confondus et d'avoir rejeté toutes autres demandes ;
AUX MOTIFS QUE
La société Cabinet Y... soutient qu'alors qu'elle n'était pas le syndic de la copropriété au moment des travaux litigieux, la société Les Fougères a toujours recherché sa responsabilité ce qui a généré un préjudice moral mais également professionnel en terme d'image, augmentant en outre sa sinistralité auprès de son assureur avec comme corollaire une augmentation du taux de sa prime.
En maintenant la société Cabinet Y... dans la cause en appel et en s'abstenant de former la moindre demande à son encontre, la société Les Fougères a, par son attitude, occasionné un préjudice à la société Cabinet Y.... Il y a lieu de la condamner à verser à la société Cabinet Y... la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondus » ;
ALORS QUE la SCI Lien était intervenue en qualité de propriétaire de l'immeuble litigieux pour reprendre à son compte les prétentions initialement formulées par la société Les Fougères de sorte qu'elle se prévalait d'un droit propre qu'elle était seule habilitée à exercer, ce qui justifiait que la société Les Fougères ne formule aucune demande pour son compte ; que l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions et la condamnation de la société Les Fougères à indemniser le Cabinet Y... de ses préjudices est la conséquence de l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la SCI Lien prononcée par l'arrêt attaqué ; qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation qui sera prononcée sur le premier moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, celles des chefs de dispositifs visés au moyen.
