LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° D 17-14.492 et S 17-17.195, qui sont connexes ;
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la caisse de Crédit mutuel de Lamballe et la société Suravenir ;
Donne acte aux sociétés Pro et Immo et Les Granges d'[...] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la caisse de Crédit mutuel de Lamballe, la société Suravenir et la société Médicis ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 17 janvier 2017), que les société Les Granges d'[...] et Pro et Immo ont fait édifier, courant 2006-2007, une résidence de tourisme dont la commercialisation a été confiée à la société Médicis, les acheteurs des lots étant appelés à bénéficier du régime fiscal dérogatoire « Demessine » à la condition de donner le bien en location, pendant les neuf premières années, à l'exploitant de la résidence de tourisme ; que, par acte authentique du 25 septembre 2006, M. et Mme X... (les acquéreurs) en ont acquis un lot, en l'état futur d'achèvement, moyennant le prix de 166 909 euros partiellement financé par un prêt consenti par la caisse de Crédit mutuel de Lamballe et garanti par une assurance souscrite auprès de la société Suravenir ; qu'ils ont conclu un bail commercial avec la société Transmontagne résidences, laquelle a été placée en liquidation judiciaire le 16 octobre 2007 ; que ses actifs ont été cédés à la société Sofisol (l'exploitant) qui lui a immédiatement succédé dans l'exploitation de la résidence de tourisme ; que les acquéreurs ont repris la libre disposition de leur bien ; qu'ils ont fait l'objet d'un redressement fiscal au titre des revenus de l'année 2007 ; que, soutenant que leur consentement avait été vicié, ils ont assigné l'ensemble des intervenants à l'opération, aux fins d'indemnisation ;
Sur les premier et deuxième moyens du pourvoi n° D 17-14.492, ci-après annexés :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en paiement au titre de leur préjudice locatif et de leur préjudice fiscal ;
Attendu qu'ayant relevé que ceux-ci avaient fait le choix de ne pas s'engager avec l'exploitant qui avait pris en charge l'exploitation de la résidence de tourisme dès le prononcé de la liquidation judiciaire de la société Transmontagne résidences, et retenu qu'ils s'étaient ainsi volontairement placés hors du dispositif fiscal initialement envisagé, dès lors que l'exploitant devait être unique pour l'ensemble de la résidence, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision de ces chefs ;
Sur le troisième moyen du même pourvoi :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de constater que la société Immo investir n'est pas partie à la procédure d'appel, alors, selon le moyen, que, par acte d'huissier en date du 14 octobre 2014, ils avaient signifié à la société Immo investir une déclaration d'appel et assignation en application de l'article 908 du code de procédure civile ; qu'en retenant qu'aucune des parties n'avait assigné cette partie à comparaître en seconde instance, la cour d'appel a dénaturé cet acte par omission, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu que les demandes en paiement formées in solidum contre les sociétés Les Granges d'[...], Pro et Immo, Médicis et Immo-investir ont été rejetées à l'égard des trois premières, en ce que la perte de loyers et la perte de la réduction d'impôt sont imputables à la décision des acquéreurs de ne pas confier l'exploitation de leur bien à l'exploitant, que la preuve n'est pas rapportée de la surévaluation du prix du bien et qu'ils ne démontrent pas que le démarchage à domicile leur aurait causé un préjudice ; que le moyen est inopérant ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° S 17-17.195, ci-après annexé :
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de condamner la société Les Granges d'[...] à exécuter sous astreinte et à ses frais les travaux nécessaires au raccordement du lot des acquéreurs au réseau public de distribution d'électricité ;
Attendu qu'ayant souverainement constaté que ni les termes de l'acte de vente ni ceux du règlement de copropriété n'interdisaient aux acquéreurs d'occuper leur appartement de façon autonome par rapport à la résidence, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la société Les Granges d'[...] était tenue d'effectuer les travaux nécessaires au raccordement individuel du lot des acquéreurs au réseau public de distribution d'électricité, justifiant légalement sa décision de ce chef ; que le moyen, inopérant en ses cinquième, sixième et septième branches en ce que la cour d'appel n'a pas fait application de la convention conclue avec EDF, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf janvier deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° D 17-14.492 par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les acquéreurs (M. et Mme X..., les exposants) d'un appartement dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation, de leur demande tendant à voir condamner in solidum le vendeur, le promoteur, l'agent immobilier et son sous-mandataire (les sociétés Les Granges d'[...], Pro et Immo, Médicis et Immo-Investir) à leur payer la somme de 45 000 € au titre de leur préjudice locatif ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... exposaient qu'ils avaient perdu 45 000 € au titre des loyers qu'ils devaient retirer et faisaient valoir que la société Les Granges d'[...], venderesse, la société Pro et Immo, promoteur, et les mandataires commerciaux leur avaient présenté comme garantis les revenus locatifs que l'opération devait générer ; qu'il ne pouvait être reproché à ces sociétés de ne pas avoir averti les acquéreurs du risque lié à la défaillance de l'exploitant de la résidence de tourisme ; que c'était pertinemment que le premier juge avait rappelé qu'il existait dans tout investissement, et particulièrement dans le type d'investissement choisi, une part d'aléa irréductible ; que la seule production de plaquettes publicitaires sans valeur contractuelle n'était pas de nature à illustrer un manquement au devoir d'information et de conseil ; que le premier juge avait justement relevé qu'il appartenait aux époux X... de prendre tous renseignements utiles pour s'assurer que la station d'[...] présentait le potentiel touristique escompté ; qu'après la liquidation judiciaire du premier exploitant, l'exploitation de la résidence de tourisme avait été confiée à un autre opérateur, la société Sofisol ; que la circonstance que les conditions proposées par celle-ci eussent été moins favorables que celles initialement proposées par le premier opérateur, était étrangère à la société venderesse, au promoteur et à la société de commercialisation ; que les époux X... ne pouvaient imputer les pertes locatives qu'ils estimaient avoir subies à une faute de ces intervenants (arrêt attaqué, p. 6, § I-1, 1er, 6ème et 7ème alinéas, et p. 7, 1er, 2ème, 4ème, 7ème et 8ème alinéas) ;
ALORS QUE les professionnels de l'immobilier intervenant dans les investissements locatifs à vocation d'optimisation fiscale manquent à leur obligation d'information et de conseil à l'égard des investisseurs profanes en leur remettant des documents, en particulier des plaquettes publicitaires, dépourvus d'informations destinées à les alerter sur les risques de l'opération, concernant notamment une éventuelle non-perception des loyers escomptés ; qu'en l'espèce, pour écarter tout manquement du promoteur et de l'agent immobilier à leur obligation d'information et de conseil à l'égard des exposants sur les risques de l'opération réalisée dans le cadre du dispositif dit Demessine, l'arrêt infirmatif attaqué a retenu qu'il existait une part d'aléa irréductible dans ce type d'investissement, que la seule production de plaquettes publicitaires sans valeur contractuelle n'était pas de nature à illustrer les manquements reprochés et que les conditions moins favorables proposées par le nouvel exploitant étaient étrangères aux professionnels ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à établir que les investisseurs profanes, qui rappelaient que ces plaquettes annonçaient des loyers prétendument « garantis », avaient été efficacement informés sur les risques de l'opération afférents à une éventuelle non-perception des loyers escomptés, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, au surplus, en statuant de la sorte, par des motifs impropres à établir que les investisseurs profanes, qui rappelaient que le vendeur leur avait soumis un acte de vente mentionnant le montant précis des loyers qu'ils étaient censés percevoir dans le cadre du dispositif de défiscalisation, avaient été efficacement informés et conseillés par ce professionnel sur les risques de l'opération afférents à la non-perception des loyers attendus, la cour d'appel n'a conféré à sa décision aucune base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les acquéreurs (M. et Mme X..., les exposants) d'un appartement dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation de leur demande tendant à voir condamner in solidum le vendeur, le promoteur, l'agent immobilier et son sous-mandataire (les sociétés Les Granges d'[...], Pro et Immo, Médicis et Immo-Investir) à les indemniser de leur préjudice fiscal ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... reprochaient au vendeur, au promoteur et à l'agent immobilier de leur avoir laissé croire, en violation de leur devoir de conseil, que la perception du crédit d'impôt prévu par le dispositif "Demessine" ne poserait aucune difficulté et que la réduction d'impôt était certaine ; que la plaquette publicitaire établie par la société Médicis se limitait cependant à la description sommaire de ce dispositif et ne comportait aucune erreur ; qu'aucune responsabilité n'était encourue de ce chef ; que les époux X... soutenaient en second lieu que leur préjudice fiscal résultait du retard mis par la société Les Granges d'[...] à solliciter le classement du site en résidence de tourisme ; que celle-ci et la société Pro et Immo justifiaient que la déclaration d'achèvement des travaux avait été établie le 6 juillet 2007, que dès le 2 août 2007 elles avaient déposé à la préfecture des Hautes Alpes une demande de classement de la résidence en résidence de tourisme trois étoiles, que le certificat de conformité avait été délivré le 22 janvier 2008 ; que rien ne permettait de retenir que c'était en raison d'une faute de leur part que ce classement n'était intervenu que le 24 décembre 2008 ; que c'était à tort que le tribunal avait condamné le vendeur et le promoteur à payer aux époux X... la somme de 4 167 € au titre du redressement fiscal notifié sur les revenus 2007 ; que ces derniers avaient fait le choix de ne pas s'engager avec la société Sofisol qui avait repris l'exploitation de la résidence de tourisme après la liquidation judiciaire du précédent exploitant ; que ce faisant, ils s'étaient volontairement situés hors du dispositif fiscal initialement envisagé ; qu'ils ne pouvaient dès lors imputer au vendeur, au promoteur ou à l'agent immobilier la reprise par les services fiscaux de la réduction d'impôt consentie au titre des revenus 2007 et n'étaient pas davantage fondés à solliciter l'indemnisation du préjudice fiscal pour les années ultérieures (arrêt attaqué, p. 7, in fine, et p. 8, 1er à 14ème alinéas) ;
ALORS QUE les professionnels de l'immobilier intervenant dans les investissements locatifs à vocation d'optimisation fiscale manquent à leur obligation d'information et de conseil à l'égard des investisseurs profanes en leur remettant des documents qui omettent de les éclairer sur les risques et les incertitudes affectant la bonne fin de l'opération ; qu'en l'espèce, pour considérer que les professionnels intervenus à l'investissement litigieux n'avaient commis aucun manquement à leur devoir d'information, susceptible d'être à l'origine du préjudice fiscal subi par les investisseurs profanes, l'arrêt infirmatif attaqué s'est borné à retenir l'absence d'erreur dans la plaquette publicitaire conçue par l'agent immobilier ; qu'en statuant de la sorte sans examiner, ainsi qu'elle y était invitée, si lesdits professionnels avaient manqué à leurs obligations en fournissant aux investisseurs plusieurs documents présentant comme acquise la réalisation pourtant aléatoire de la condition de classement de la résidence concernée à laquelle était subordonnée la réduction d'impôt recherchée, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, par ailleurs, les exposants faisaient valoir (v. leurs conclusions récapitulatives n° 5, p. 34, § 42), pièces à l'appui, que le refus opposé « à deux reprises par la Préfecture des Hautes-Alpes (le 20 novembre 2007 puis le 31 octobre 2008) » au classement de la résidence de tourisme – condition indispensable à l'avantage fiscal escompté – était « directement imputable » au vendeur qui, notamment, avait « tardé à conformer son ouvrage aux exigences techniques conditionnant l'octroi du classement », rappelant à cet égard que le refus préfectoral avait eu pour motifs les « défauts de conformité de la construction avec les exigences réglementaires en la matière (documents divers, pièces 5-12 et 5-13) » ; qu'en affirmant néanmoins que rien ne permettait de retenir que le retard de classement de la résidence résultait d'une faute de la part des professionnels intervenus à l'opération, sans répondre à ces conclusions déterminantes, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, en outre, les exposants soulignaient (v. concl. préc., p. 35, § 43) que la signature du « bail proposé par la société Sofisol », le nouveau gestionnaire de la résidence, « n'aurait pas pu permettre de satisfaire aux règles fiscales » qui exigeaient en particulier « l'existence effective (du) classement » de l'immeuble « à la date d'engagement de location », et rappelaient que le « redressement fiscal » par eux subi – en 2007 – avait eu « pour unique cause le non-classement de la résidence en résidence de tourisme 3*** à la date d'engagement de la location (
) le 30 juin 2007 », classement qui n'avait été obtenu par le nouveau gestionnaire « que le 24 décembre 2008 » ; qu'en déclarant néanmoins qu'en ne s'engageant pas avec le nouveau gestionnaire, les acquéreurs s'étaient volontairement situés hors du dispositif fiscal envisagé et ne pouvaient imputer aux professionnels intervenus à l'investissement litigieux le redressement fiscal subi au titre des revenus 2007, tout en délaissant les pertinentes écritures dont elle se trouvait saisie, la cour d'appel a derechef méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que le sous-mandataire (la société Immo Investir) de l'agent immobilier (la société Médicis) n'était pas partie à la procédure d'appel ;
AUX MOTIFS QU'il résultait de la déclaration d'appel que les époux X..., la société Les Granges d'[...] et la société Pro Immo avaient intimé la société Immo Investir, défaillante en première instance ; que, pas plus que devant les premiers juges, celle-ci n'avait cependant constitué avocat en appel et aucune des parties ne l'avait assignée à comparaître devant la cour ; que la société Immo Investir n'était pas partie à la procédure d'appel ; qu'aucune demande ne pouvait être formée contre elle (arrêt attaqué, p. 6, 5ème à 7ème alinéa) ;
ALORS QUE, par acte d'huissier en date du 14 octobre 2014, les exposants avaient signifié à la société Immo Investir une « déclaration d'appel et assignation » en application de « l'article 908 du code de procédure civile » (prod.) ; qu'en retenant qu'aucune des parties n'avait assigné cette partie à comparaître en seconde instance, la cour d'appel a dénaturé cet acte par omission, en violation de l'article 4 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi n° S 17-17.195 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les sociétés Pro et Immo et Les Granges d'[...].
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Les Granges d'[...] à effectuer sous astreinte et à ses frais les travaux nécessaires au raccordement du lot des époux X... au réseau public de distribution d'électricité ;
Aux motifs que le tribunal a condamné la SARL Les Granges d'[...] et la société Pro et Immo à effectuer à leur frais les travaux nécessaires au raccordement individuel du lot des époux X... au réseau public de distribution d'électricité. La SARL Les Granges d'[...] et la société Pro et Immo demandent à la Cour d'infirmer le jugement sur ce point faisant valoir notamment que tant que l'immeuble est exploité en résidence de tourisme les époux X... ne peuvent occuper leur appartement de façon autonome par rapport à la résidence. Mais cette analyse n'est confortée ni par les termes de l'acte de vente ni par ceux du règlement de copropriété. C'est à bon droit que le tribunal a jugé que le choix qui a été fait par la SARL Les Granges d'[...] de permettre à l'exploitant de bénéficier d'un tarif global préférentiel ne peut être opposé aux époux X... dès lors qu'ils n'ont pas conclu de bail commercial avec l'exploitant. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a imposé à la SARL Les Granges d'[...] d'effectuer les travaux nécessaires au raccordement individuel du lot des époux X... qui feront naturellement leur affaire personnelle de la souscription d'un abonnement auprès d'EDF dès que le raccordement sera fait ;
Et aux motifs adoptés du jugement qu'aux termes de l'article 6 de la convention conclue le 5 septembre 2006 entre la SARL Les Granges d'[...] et Electricité de France, le promoteur s'était engagé à réaliser à ses frais les ouvrages nécessaires pour permettre le raccordement de chaque lot ; que ces stipulations sont conformes à celles du règlement de copropriété et de l'acte de vente (cf le paragraphe conditions générales, rubrique contrats d'abonnement) ; que le promoteur a renoncé à les mettre en oeuvre pour permettre à l'exploitant de la résidence de bénéficier d'un tarif global préférentiel ; que cependant ce choix ne peut être opposé aux époux X... dès lors que ceux-ci ont entendu renoncer à conclure avec le nouvel exploitant un bail commercial ;
1°- Alors que le règlement de copropriété stipule dans une section II concernant l'usage des parties privatives et notamment la destination et l'occupation des lots (p. 57) que « pendant la durée d'exploitation de l'ensemble immobilier en Résidence de tourisme les appartements devront obligatoirement être loués nus ou meublés à l'exploitant unique de la Résidence » ; qu'en énonçant que l'analyse selon laquelle tant que l'immeuble est exploité en résidence de tourisme les époux X... ne peuvent occuper leur appartement de façon autonome par rapport à la résidence et partant exiger un raccordement individuel ne serait pas confortée par les termes du règlement de copropriété, la Cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil devenu 1103 du code civil ;
2°- Alors que l'acte de vente du 25 septembre 2006 stipule dans un paragraphe concernant les « conditions particulières » (p. 32) que « l'acquéreur devra respecter les dispositions du règlement de copropriété et de ses modificatifs éventuels » et dans le paragraphe concernant les « conditions relatives à la résidence de tourisme » (p. 38) que « l'acquéreur déclare avoir pris connaissance des règles particulières qui sont imposées par le règlement de copropriété en raison de l'exploitation en résidence de tourisme » et partant de la stipulation du règlement de copropriété selon laquelle « pendant la durée d'exploitation de l'ensemble immobilier en Résidence de tourisme les appartements devront obligatoirement être loués nus ou meublés à l'exploitant unique de la Résidence » ; qu'en énonçant que l'analyse selon laquelle tant que l'immeuble est exploité en résidence de tourisme les époux X... ne peuvent occuper leur appartement de façon autonome par rapport à la résidence et partant exiger un raccordement individuel ne serait pas confortée par les termes de l'acte de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil devenu 1103 du code civil ;
3°- Alors que ni le règlement de copropriété ni l'acte de vente ne mettent à la charge du promoteur l'obligation de réaliser à ses frais les ouvrages nécessaires pour permettre le raccordement de chaque lot au réseau public de distribution d'électricité ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 ancien devenu 1103 du code civil ;
4°- Alors qu'en condamnant la société Les Granges d'[...] à réaliser les travaux nécessaires au raccordement du lot des époux X... au réseau public de distribution d'électricité, sans s'expliquer comme elle y était invitée, sur les stipulations du cahier des charges desquelles il résulte que le promoteur s'était seulement engagé à réaliser dans chaque appartement un emplacement « d'attente pour l'installation du compteur électrique individualisé », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien devenu 1103 du code civil ;
5°- Alors que le contrat ne créé d'obligations qu'entre les parties ; qu'en se fondant pour dire que la SARL Les Granges d'[...] avait l'obligation d'effectuer les travaux nécessaires au raccordement individuel du lot des époux X... au réseau de distribution d'électricité, sur les engagements pris par la société Les Granges d'[...] dans une convention du 5 septembre 2006 conclue avec Electricité de France qui avait pour objet de « définir les conditions d'alimentation dans le cadre d'une fourniture globale d'électricité », et auquel les époux X... n'étaient pas parties, la Cour d'appel a violé l'article 1165 ancien devenu 1199 du code civil ;
6°- Alors qu'aux termes des articles 5 et 6 de la convention du 5 septembre 2006, la société Les Granges d'[...] s'est engagée à réaliser une colonne montante, des gaines de distribution et des dérivations individuelles permettant une distribution individuelle d'électricité, à prévoir l'emplacement dans chaque local d'un disjoncteur normalisé de branchement et à réaliser les mises en conformité éventuelles des ouvrages existants pour « permettre à EDF d'assurer une distribution publique d'électricité à chaque local » pour le cas où tout ou partie de la résidence était convertie en locaux à usage individuel ; qu'en décidant qu'aux termes de l'article 6 de cette convention le promoteur s'était engagé à réaliser à ses frais les travaux de raccordement individuel des lots au réseau de distribution, la Cour d'appel a dénaturé les stipulations de cette convention en violation de l'article 1134 ancien devenu 1103 du code civil ;
7°- Alors que les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, ni analyser, même sommairement, les éléments de preuve fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la société Les Granges d'[...] faisait valoir (conclusions p. 22 notamment) qu'elle avait bien réalisé les travaux mis à sa charge par les articles 5 et 6 de la convention conclue avec EDF, à savoir un immeuble avec une colonne montante, des gaines de distribution et des dérivations individuelles permettant une distribution individuelle d'électricité outre l'emplacement dans chaque local d'un disjoncteur normalisé de branchement pour permettre à chaque lot de se raccorder au réseau, que par conséquent la mise en conformité prévue par l'article 6 de la convention était sans objet et que la preuve de l'exécution de ces travaux était rapportée par le procès-verbal de réception sans réserve établi par EDF et par le courrier du 4 décembre 2014 de la société Reynouaard Disdier qui a réalisé ces travaux ; qu'en affirmant que le promoteur aurait renoncé à mettre en oeuvre les travaux prévus par cette convention pour permettre à l'exploitant de la résidence de bénéficier d'un tarif global préférentiel, sans examiner les éléments de preuve versés aux débats par la société Les Granges d'[...] démontrant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
