LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 25 juillet 2016), que, par déclaration du 25 juillet 2013, M. Cyril X... Y..., assisté de son curateur, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du bail à ferme du 2 décembre 2011 consenti à son frère André A..., expulsion de celui-ci, enlèvement des ouvrages installés sur le terrain et condamnation au paiement de sommes ;
Attendu que M. André A... Y... fait grief à l'arrêt d'ordonner son expulsion et l'enlèvement de toutes constructions de son chef et de le condamner au paiement de sommes ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu, à bon droit, que la qualification de bail rural découle de la mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble agricole en vue d'y exercer une activité définie par l'article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime et, souverainement, que M. André A... Y..., qui se prévalait d'un contrat du 10 octobre 2003 ne portant pas sur la même parcelle que celle visée par le bail annulé, ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, qu'il exerçait une activité agricole, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que l'occupation du terrain, objet de l'acte annulé pour défaut de consentement, était sans droit ni titre ;
Attendu, d'autre part, que, l'expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le terrain, l'ingérence qui en résulte dans le droit au respect des biens de l'occupant sans titre ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété, de sorte que la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. André A... Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. André A... Y... et le condamne à payer à Me B... la somme de 3 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné l'expulsion de M. André Y... et tous occupants de son chef d'une parcelle cadastrée [...] en partie lieudit [...] d'une surface de 1 031 m² arpenté et 997 m² cadastrée sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir quatre mois après la notification du jugement, d'AVOIR ordonné à M. André Y... de restituer les lieux occupés exempts de toutes constructions et édifications de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir 4 mois après la notification du jugement, et d'AVOIR condamné M. André Y... à payer à M. Cyril Y... la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur l'existence d'un bail conclu le 10 octobre 2003 ; que M. André A... Y... fait valoir qu'un précédent bail rural avait été conclu entre lui et son frère Cyril X... le 10 octobre 2003 avec prise d'effet au 1er octobre 2003 sur la parcelle [...] sise lieudit [...] moyennant un fermage annuel de 304,90 euros ; que son frère lui a donné congé par lettre recommandée reçue le 29 juin 2012 en précisant que le bail arrivant à expiration le 31 juillet 2012, congé qu'il a contesté par courrier recommandé du 4 juillet 2012 ;
M. Cyril X... Y... ne conteste pas l'existence d'un bail rural verbal entre les parties mais soutient, ainsi que l'on retenu les premiers juges, que ce bail ne peut être considéré comme un bail écrit faute pour l'appelant de démontrer sa conformité aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux en application de l'article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime ;
L'article L. 411-1 du code rural précité dispose :
« toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public.
Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle à l'application du présent titre :
-de toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;
-des contrats conclus en vue de la prise en pension d'animaux par le propriétaire d'un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.
La preuve de l'existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens ».
Le bail en cause n'entre pas dans le cadre des réserves énumérées à l'article L. 411-2 du code rural de sorte que cet article trouve application en l'espèce ;
L'article L. 411-4 invoqué par l'intimé édicte que « les contrats de baux ruraux doivent être écrits.
A défaut d'écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux ».
Cet article, qui consacre au contraire la validité de principe des baux ruraux verbaux ne fait pas échec à l'application de l'article L. 411-1 précité et à la possibilité de prouver par tous moyens que le contrat litigieux est un bail rural soumis au statut du fermage.
Pour être qualifié de bail rural, les quatre conditions énoncées à l'article L. 411-1 susvisés doivent être réunies, soit une mise à disposition, à titre onéreux, d'un immeuble agricole et avec une destination voulue d'exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 du code rural.
Le 1er mars 2003, M. Cyril Y... s'est présenté à la gendarmerie de La Plaine de Cafres pour déposer plainte contre son frère André pour faux document concernant le bail daté du 2 décembre 2011 et a précisé « en octobre 2002 j'avais signé avec mon frère un bail pour qu'il utilise un terrain m'appartenant au [...] à la . Il y a mis des canards et des poules, ainsi que des cochons et tout un tas d'animaux
je m'opposais à la poursuite du bail. Mon frère le savait bien puisque j'en avais parlé avec lui et je lui avais bien dit un bail et c'est tout. J'étais d'accord pour les 9 ans » (pièce n° 5 de l'appelant).
M. A... André Y... verse effectivement au dossier (pièce n°1) un écrit intitulé contrat de location mentionnant que M. Cyril Y... lui loue pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2003 une parcelle de terrain de 40 m² juxtaposée à celle du locataire pour la somme de 304,90 euros et précisant : Etat des lieux : terrain nu, en herbe basse et Projet : construction en bois sous tôle de petits bâtiments destinés à l'élevage.
L'appelant communique huit quittances de loyer d'un montant de 304,90 euros renseignées des noms des parties et mentionnant qu'elles concernent la location d'un terrain [...] pour les années 2003 à 2012, à l'exception des années 2006 et 2007.
M. Cyril Y... se contente d'approuver le jugement déféré en ce qu'il a estimé que ces quittances avaient été manifestement rédigées et signés par une tierce personne pour le compte de M. Cyril Y... à l'exception de celle du 30 novembre 2012 sans réfuter l'existence de ces documents ni la perception des sommes mentionnées correspondant au prix du loyer prévu dans le contrat de location du 10 octobre 2003 ;
Ces quittances, qui ne sont pas sérieusement contestées suffisent à démontrer que l'appelant s'est bien acquitté du montant de la location du terrain en cause jusqu'en novembre 2012.
Cependant, la fixation du prix d'un bail à ferme obéit à des règles strictes définies à l'article L. 411-11 du code rural dont les dispositions sont d'ordre public et la seule production des copies susvisées de quittances ne suffit pas à démontrer que les loyers versées conformément au contrat de location du 10 octobre 2003 correspondent à des fermages au sens de l'article L. 411-11 précité.
Il résulte du procès-verbal de constat du 6 octobre 2014, produit en pièce 6 par M. A... André Y... que la parcelle litigieuse DL 260 appartenant à son frère Cyril, qui se trouve derrière la sienne est bien consacrée à l'élevage d'animaux (canards, porcs, cabris, lapins, poules, pintades et oies) et qu'une construction en tôle et en pierres servant d'abri et d'enclos aux animaux a été érigée.
Or, le contrat dont se prévaut l'appelant porte sur une parcelle de terrain de 40 m² sans référence cadastrale alors que la superficie de la parcelle [...] est de 1 031 m arpenté et 997m² cadastré ce qui démontre que cette parcelle n'est pas identique à celle louée par M. Cyril Y... à son frère le 10 octobre 2003.
Enfin, M. A... André Y... ne rapporte pas la preuve d'une activité agricole telle que définie à l'article L. 311-1 du code rural et ce d'autant que le bail annulé du 2 décembre 2011 dont le véritable objet, selon l'appelant était de conforter le bail originaire de 2003 fait état de maraîchage (petite tomate) et non d'élevage d'animaux divers.
De ces constatations et de l'ensemble des pièces du dossier, il ressort ainsi que les quatre conditions prévues par l'article L. 411-1 susvisés ne sont pas réunies et que le contrat de location signé par les parties le 10 octobre 2003 n'est pas un bail rural et par conséquent ne relève pas du statut du fermage.
Le congé notifié par lettre recommandée à M. A... André Y... par son frère Cyril et contesté par le preneur dans les mêmes formes le 4 juillet 2012 n'avait pas à respecter les dispositions relatives aux baux ruraux.
Les premiers juges ont ainsi, à juste titre estimé que l'appelant était occupant sans droit de la parcelle [...] appartenant à M. Cyril Y... et ordonné, d'une part, son expulsion des lieux et, d'autre part, la restitution de ladite parcelle exempte de toute construction et édification de son chef et ce pour chacun de ces obligations, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir 4 mois après la notification ou à défaut de la signification de l'arrêt » ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSES ADOPTES QUE selon l'article L. 411-4 du code rural, les contrats de baux ruraux doivent être écrits ; que les baux verbaux ne sont cependant pas nuls mais censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux ; que l'exigence d'un écrit doit être considérée comme une règle de preuve et non comme une condition nécessaire de validité du contrat ; qu'en l'espèce, la seule copie d'un document signé entre M. Cyril X... Y... et M. André Y..., le 10 octobre 2003, intitulé contrat de location portant sur une « parcelle de terrain de 40 m² juxtaposée à celle du locataire » moyennant le versement d'un loyer de 304,90 euros mensuel, d'une durée de neuf ans ne peut recevoir la qualification de bail écrit ; que la seule production de copies de quittances de loyers manifestement rédigées par une tierce personne et signées par cette tierce personne pour le compte de M. Cyril X... Y..., à l'exception de la quittance du 30 novembre 2012 ne saurait faire preuve de l'existence d'un bail rural entre les parties ; que l'original du congé délivré par M. Cyril X... Y... à M. André Y... auquel M André Y... a répondu par l'intermédiaire de son conseil le 4 juillet 2012 en lettre recommandée avec accusé de réception, corroborées par les copies susvisées, démontrent cependant l'existence d'un bail rural verbal entre les parties ; que la charge de la preuve de la régularité de ce bail repose sur celui qui l'invoque, à savoir M. André Y... ; que ce dernier ne prend pas le soin de démontrer la conformité de ce bail au modèle type établi par la commission consultative des baux ruraux ; qu'il convient à toutes fins utiles de faire remarquer que la désignation de la parcelle louée est particulièrement imprécise, qu'aucune référence n'est faite au prix de la tonne de canne à sucre, ni à l'application du statut des baux ruraux ou aux dispositions relatives au contrôle des structures ; que cette non-conformité du bail initial explique sans doute la signature d'un second bail le 2 décembre 2011 entre les parties ; que par conséquent, le bail du 10 octobre 2003 ne saurait constituer un titre qui permettrait à M. André Y... de se maintenir sur les lieux loués objets du bail du 2 décembre 2011 ; qu'il convient ainsi d'ordonner son expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir quatre mois après la signification du jugement ;
1°) ALORS QUE toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 du code rural et de la pêche maritime est régie par le statut des baux ruraux ; qu'en refusant de reconnaître que M. A... André Y... disposait d'un bail rural portant sur la parcelle objet du litige, cadastrée [...] , bien qu'elle ait constaté qu'il s'était acquitté d'un loyer, dont il avait reçu quittance, en contrepartie de son occupation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2°) ALORS QUE toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 est régie par le statut des baux ruraux ; qu'en affirmant que « la fixation du prix d'un bail à ferme obéit à des règles strictes définies à l'article L. 411-11 du code rural dont les dispositions sont d'ordre public et [que] la seule production des copies susvisées de quittances ne suffit pas à démontrer que les loyers versés conformément au contrat de location du 10 octobre 2003 correspondent à des fermages au sens de l'article L. 411-11 précité » (arrêt p. 6, al. 6) la cour d'appel a violé l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime ;
3°) ALORS QUE sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation ; qu'en jugeant que M. André Y... ne justifiait pas avoir exercé une activité agricole bien qu'elle ait constaté qu'« il résulte du procès-verbal de constat du 6 octobre 2014 produit [
] par M. A... André Y... que la parcelle litigieuse DL 260 appartenant à son frère Cyril, qui se trouve derrière la sienne, est [
] consacrée à l'élevage d'animaux (canards, porcs, cabris, lapins, poules, pintades et oies) » (arrêt, p. 6, al. 7), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a encore violé les articles L. 411-1 et L. 311-1 du code rural et de la pêche ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation ; qu'écartant l'existence d'un bail rural au motif que « M. A... André Y... ne rapporte par la preuve d'une activité agricole telle que définie à l'article L. 311-1 du code rural et ce d'autant que le bail [
] du 2 décembre 2011, dont le véritable objet, [
] était de conforter le bail originaire de 2003, fait état de maraîchage (petite tomate) et non d'élevage d'animaux divers » (arrêt p. 6, dernier al.), la cour d'appel a violé les articles L. 411-1 et L. 311-1 du code rural et de la pêche ;
5°) ALORS QUE M. Cyril X... Y... affirmait dans ses écritures d'appel que « le congé délivré par M. Cyril Y... démontre l'existence d'un bail rural verbal entre les parties » (conclusions d'appel n° 1 de M. Cyril Y..., p. 4, al. 11, nous soulignons) et reconnaissait ainsi qu'un bail rural avait été conclu entre lui et son frère, portant sur la parcelle litigieuse cadastrée [...] ; que M. André Y... se prévalait lui aussi de l'existence d'un bail rural portant sur cette parcelle ; qu'en considérant que la preuve de l'existence d'un contrat de bail portant sur cette parcelle n'aurait pas été rapportée, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QU'en présence d'un bail verbal, le bail est censé fait « aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux » et que la non-conformité du bail au dispositif légal ou au contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux a pour effet de priver d'effet les clauses contraires au régime légal et non pas d'exclure l'application du statut des baux ruraux ; qu'en jugeant que le statut des baux ruraux devrait être écarté en l'espèce, au motif que M. André Y... ne démontrait pas sa conformité avec le modèle type établi par la commission consultative des baux ruraux, (jugement p. 4, dernier al.), la cour d'appel a violé les articles L. 411-1 et L. 411-4, alinéa 2, du code rural et de la pêche maritime ;
7°) ALORS QU'en toute hypothèse, il résulte des constatations de l'arrêt qu'un contrat a été conclu entre les parties le 10 octobre 2003 portant « sur une parcelle de terrain de 40 m² » (arrêt p. 6, al. 8) ; qu'en jugeant que M. André Y... était occupant sans droit ni titre et devait être expulsé de la parcelle litigieuse sans rechercher si le bail écrit dont elle constatait l'existence ne portait pas, à tout le moins sur une partie de la parcelle cadastrée [...] la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 441-1 du code rural et de la pèche maritime ;
8°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'exploitant d'une terre qui y exerce une activité avec l'accord du propriétaire bénéficie, sur son outil de travail d'un droit protégé par l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l'homme auquel il ne peut être porté une atteinte disproportionnée ; qu'en prononçant l'expulsion de M. André Y... des parcelles qu'il exploitait depuis plus de dix ans, avec l'accord de son frère et en réglant le loyer convenu, sans rechercher si cette expulsion et l'obligation mise à sa charge de restituer les lieux occupés exempts de toutes constructions et édifications de son chef n'étaient pas disproportionnées au regard de la gravité des faits et du droit de propriété qu'il possédait sur son exploitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l'homme.
