LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Paris 20e, 11 mars 2016), rendu en dernier ressort et sur renvoi après cassation (3e Civ., 2 décembre 2014, pourvoi n° 13-23.683), que M. et Mme Z..., propriétaires d'un logement qu'ils ont donné à bail à Mme X..., l'ont assignée après la résiliation du bail en paiement d'une somme à titre d'arriéré locatif ;
Attendu que, pour accueillir la demande, le jugement retient que Mme X... ne conteste pas le montant des régularisations de charges, mais seulement leur principe ;
Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... soutenait que le mandataire à la gestion de bien de M. et Mme Z... avait confirmé par écrit qu'elle était à jour dans le règlement des charges et que les bailleurs ne justifiaient pas de leur demande à ce titre, le tribunal, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal d'instance de Paris, 20e arrondissement, le 11 mars 2016 ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Paris ;
Condamne M. et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Z... à payer à Me B... une somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me B..., avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est reproché au jugement attaqué d'AVOIR condamné Mme X... à verser aux époux Z... la somme de 1.743,83 € au titre du solde locatif ;
AUX MOTIFS QUE l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. L'article 23 précise que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provision et doivent, en ce cas, faire l'objet de régularisation au moins annuelle. La provision sur charges est, comme son nom l'indique, une prévision des charges sur la base des exercices précédents et la régularisation annuelle permet de déterminer si le montant de la provision est bien fixé, mais également de réajuster les comptes entre les parties. Ainsi, au contraire de ce que soutient Mme X..., le paiement régulier des provisions sur charges n'interdit pas les régularisations annuelles. Le montant des régularisations de charges n'étant pas contesté par la partie adverse, seul le principe de celle-ci étant contesté, il sera fait droit à la somme de 605,95€ au titre de ces régularisations. La réalité des taxes d'ordures ménagères n'étant pas non plus contestée, il sera alloué au titre des trois années la somme de 649€. Enfin, si Mme X... affirme avoir régulièrement honoré le paiement de ses loyers, les quittances produites ne concernent pas le loyer du mois de février 2011, alors en outre que le non-paiement de ce mois n'est pas contesté puisqu'elle sollicite elle-même la déduction du dépôt de garantie des dix-huit jours d'occupation du mois de février 2011. Elle est donc redevable de la somme de 574,76€ au titre du loyer impayé du mois de février 2011 au prorata de son occupation des lieux. L'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu' il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Conformément aux dispositions des articles 1730 et 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ou que l'état du logement est lié à sa vétusté. Il doit rendre le logement dam l'état dans lequel il l'a pris. Le locataire qui commet une faute en laissant les lieux dégradés doit indemniser le préjudice matériel du bailleur. Ce préjudice est caractérisé dès lors que le logement n'est pas rendu dans le même état, hors l'hypothèse de la vétusté. En conséquence, la réalisation des travaux par le bailleur n'est pas une condition du préjudice et l'argument soulevé par la défenderesse est inopérant.
En l'espèce, un état d'entrée dans les lieux a été établi contradictoirement le 5 février 1998. Un état de sortie des lieux contradictoire a été dressé le 17 février 2011. Les requérants produisent un décompte dont il résulte qu'il est sollicité plusieurs sommes au titre de différentes dégradations locatives. Il convient d'examiner et de comparer le devis 1103049122/11 du 10 mars 2011 établi parla société BATI FRANCE aux deux états des lieux, Il sera en outre observé que le devis a été établi moins d'un mois après l'état des lieux de sortie de la défenderesse, et non plus d'un an, de sorte que les requérants sont bien fondés à s'en prévaloir.
cave : aucune mention concernant la cave n'est apposée sur l'état d'entrée dans les lieux. Dès lors, et en vertu de l'article 1731 du code civil, elle est présumée avoir été reçue en bon état de rébarations locatives, sauf la preuve contraire, et donc vide de tout meuble. L'état de sortie des lieux mentionne que plusieurs planches se trouvent sur le sol de la cave n030. Mme X... ne démontre pas que ces planches se trouvaient dans la cave lors de son entrée dans les lieux. Il y a donc lieu de retenir la somme de 325€ au titre du débarras de la cave.
trous de cheville : l'état de sortie mentionne d'une manière générale la présence de douze trous de cheville qui n'apparaissent pas dans l'état d'entrée des lieux. Mme X... n'établit la fmeseté de ces constatations, alors que l'état de sortie a été établi de façon contradictoire et qu'elle y a apposé sa siglature snn.s formuler de réserves. Dans la mesure où le rebouchage des trous incombe au locataire en vertu du décret 110 87-712 du 26 août 1987, il sera allmé à ce titre la de 76€.
chambre n° 2 : l'état d'entrée mentionne que le plafond de cette chambre est en bon état. L'état de sortie des lieux indique la présence au plafond d'une multitude d'autocollants. Les travaux dans cette chambre consiste en la dépose des autocollants avec un produit spécial, la pose d'enduit, le ponçage, la pose d'une toile de verre et l'application de deux couches de peinture.
La pose d'une toile de verre étant al effet une amélioration qui doit rester à la charge du bailleur, il alloué pour ce poste la somme de 272€
joints éviers-lavabo-douche : l'état de sortie mentionne que les joints de Févier de la cuisine, du lavabo et de la baignoire de la salle de bains sont à l'état moyen et que le flexible de douche et le pommeau sont manquants. Le décret du 26 août 1987 met à la charge du locataire le remplacement des joints et du de douche/pommeau. Il sera donc alloué à ce titre la somme de 196,60€.
remplacement du lavabo : l'état de Some des lieux indique que le lavabo est fêlé alors que l'état d'entrée dans les lieux mentionne un lavabo en bon état. Mme X... ne produit pas la facture de remplacement du lavabo, qui serait en tout état de cause inopérante, dans la mesure où elle devait restituer les lieux dans le même état, soit avec un lavabo en bon état. Il sera donc alloué aux requérants la somme de 100€, la pose d'un mélangeur devant rester à la charge des requérants, l'état des lieux de sortie indiquant que la robinetterie est en bon état
L'état d'entrée dans les lieux mentionne que la moquette des chambres et le carrelage de la salle de bains sont en bon état. L'état de sortie des lieux indique qu'un linoléum a été collé sur le carrelage de la salle de bains et sur la moquette de la chambre no 1. En violation de l'article 7fde la loi du 6 juillet 1989, Mme X... ne rapporte pas la preuve qu'elle obtenu raccord du bailleur afin de procéder à la pose d'un linoléum sur les sols de la chambre no I et de la salle de bains. En conséquence, les requérants sont fondés à solliciter la remise en l'état des sols pour la somme de 140€.
* fixation de deux prises dans le séjour et la cuisine : l'état d'entrée dans les lieux révèle un réseau électrique en bon état dans le séjour et la cuisine. L'état de sortie des lieux mentionne une prise descellée dans le séjour et la cuisine. Il sera retenu à ce titre la somme de 38€.
remise en place des deux portes d'armoires dans la chambre et la cuisine : l'état d'entrée dans les lieux mentionne dans ces deux pièces des huisseries en bon état. L'état de sortie indique la présence d'un placard trois portes dans la chambre, dont une porte a été déposée et dans la cuisine, huit portes dans le meuble du bas, dont une porte descellée. Le décret du 26 août 1987 met à la charge du locataire la réparation du dispositif de fermeture des placards, peu important dès lors la vétusté. En conséquence, il sera retenu la somme de 105€ à ce titre. L'indemnisation au titre des dégradations locatives s'élève donc à la somme de 1252,60€. En outre, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en la cause dispose qu'un état des lieux de sortie est établi par les parties ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire. En conséquence, Mme X... ne saurait se voir imputer les frais d'exécution de l'état de sortie des lieux, même pour moitié. Enfin, les frais d'arrêté de compte facturés par le mandataire de bien doivent être laissés à la charge des requérants, qui ont pris seuls la responsabilité de confier leur bien à un tiers et qui ne sauraient faire supporter ce choix à leur locataire. Dès lors, Mme X... apparaît redevable de la somme de 1743,83€ au titre de la dette locative et des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie qui a pour nature de compenser les dégradations locatives (1189,10€), du solde charges (53,44€) et du remboursement des frais de correspondance (95,94€) ;
1°) - ALORS QUE Mme X... faisait valoir qu'elle était à jour du paiement des charges et soutenait que la demande de paiement faite par les époux Z... à ce titre n'était pas justifiée ; qu'en énonçant qu'elle contestait sa dette en son principe mais non en son montant, quand elle faisait clairement valoir qu'elle ne devait rien, ce qui supposait bien qu'elle en contestait le montant, le tribunal a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) - ALORS QU'en se bornant à des généralités sur la possibilité de régulariser des provisions sur charges, sans établir en quoi, malgré les contestations de Mme X..., une telle régularisation était effectivement due, le tribunal d'instance a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;
3°) - ALORS QU'en l'absence d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu ceux-ci en bon état des réparations locatives, c'est-à-dire des menus travaux qui lui incombent ; qu'en estimant que cette présomption s'étendait à l'absence de meubles dans la cave, non visée par l'état des lieux, quand la présence de meubles est étrangère aux réparations locatives, le tribunal d'instance a violé les articles 1731 et 1754 du code civil.
