LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte du 30 décembre 2004, établi par M. Y... (le notaire), la société Félix Viallet (le vendeur) a vendu un lot de copropriété, situé en rez-de-chaussée et en sous-sol, composé de onze chambres meublées avec sanitaires et salle à manger communs, à M. X... (l'acquéreur) ; que celui-ci a été mis en demeure, par arrêté préfectoral du 6 juillet 2009, de mettre fin à l'habitation de cinq chambres situées au sous-sol de l'immeuble, impropres à l'habitation ; qu'il a assigné le vendeur et le notaire en résolution de la vente pour vice caché et en responsabilité ;
Attendu que, pour rejeter ses demandes dirigées contre le notaire, l'arrêt retient que, si ce dernier n'a pas informé l'acquéreur des dispositions du code de la santé publique, celui-ci, en sa qualité de professionnel de la location, connaissait nécessairement les limitations inhérentes à la location des pièces en sous-sol ; qu'il en déduit que le déficit d'information reproché au notaire ne lui a pas causé de préjudice et qu'il n'existe pas de perte de chance indemnisable ;
Qu'en se déterminant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'absence d'efficacité de l'acte de vente n'avait pas exposé l'acquéreur au risque, qui s'est réalisé, de ne pouvoir louer le sous-sol du bâtiment et de subir la perte des revenus escomptés de la location de ces locaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
Et sur le second moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne, par voie de conséquence, la cassation sur le second relatif à la condamnation de l'agent immobilier ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de toute ses demandes à l'encontre de Me Y..., notaire ;
Aux motifs propres que Hervé X... reproche à Maître Y... d'avoir manqué à son devoir de conseil, en n'attirant pas son attention sur l'interdiction, par l'effet des dispositions du code de la santé publique, de la location de quatre logements du sous-sol de l'immeuble qu'il a acquis le 30 décembre 2004, et en ne vérifiant pas si leur usage professionnel était possible au regard du règlement de copropriété ; s'agissant de ce second grief formulé en cause d'appel, il ressort des dispositions de l'acte de vente relatives au règlement de copropriété (page 14) qu'ont été remis à Hervé X... tous les documents afférents à l'immeuble ; la remise de ces documents lui permettait de s'assurer, par lui-même, de la possibilité ou de l'interdiction d'utiliser les locaux à usage professionnel. Le reproche n'est donc pas fondé ; s'agissant de l'usage d'habitation, Maître Y... ne peut sérieusement soutenir qu'il ignorait la présence de chambres meublées au sous-sol, alors qu'il résulte très clairement du certificat de mesurage annexé au compromis et à l'acte authentique de vente qu'il a lui-même dressé, que le bien comporte "quatre chambres au niveau -1 : les chambres 8, 9,10 et 11" ; par ailleurs, il ressort également du compromis et de l'acte de vente que Hervé X... destinait le bien non seulement à l'habitation, mais à la location puisqu'il est mentionné page 17 de l'acte de vente que le financement bancaire sollicité est destiné à "l'achat de chambres en vue de la location" ; dès lors qu'il disposait de ces informations sur la composition du bien et sur sa destination, le notaire, professionnel du droit, se devait d'informer l'acquéreur des dispositions de l'article L 1336-3 du code de la santé publique en vigueur au jour de la vente, interdisant "de mettre à disposition, à titre gratuit ou onéreux, aux fins d'habitation, des caves, sous-sols, combles et pièces dépourvue d'ouvertures sur l'extérieur" ; le fait que les locaux étaient, comme cela est mentionné au bas de la page 5 de l'acte de vente, "loués selon des conditions bien connues de l'acquéreur qui est en possession d'une copie des baux", ne le dispensait aucunement de son obligation d'information et de conseil ; Hervé X... soutient (page 17 de ses conclusions) que, par sa faute, Maître Y... lui a fait prendre un risque considérable en lui faisant acquérir le bien et souscrire un prêt, et (page 31) qu'informé de l'interdiction de louer les locaux en sous-sol, il n'aurait pas conclu la vente ou aurait demandé un moindre prix ; il ressort des pièces produites en cause d'appel que Hervé X... a acquis, entre le 20 septembre 2001 et le 1er octobre 2003, six biens immobiliers à Grenoble dont il tire l'essentiel de ses revenus ; en effet les loyers perçus en 2006 s'élevaient à 37.802 euros alors que, selon le seul avis d'impôt sur les revenus qu'il produit, il a déclaré en 2005 des revenus salariés ou assimilés de 33.114 euros ; ainsi, bien que le notaire ne l'ait pas informé des dispositions du code de la santé publique, Hervé X..., en sa qualité de professionnel de la location, connaissait nécessairement les limitations inhérentes à la location de pièces en sous-sol ; par conséquent, le déficit d'information reproché au notaire ne lui a pas causé de préjudice et il n'existe pas de perte de chance indemnisable ;
Et aux motifs adoptés des premiers qu'au vu de l'article 1382 du code civil à la seule lecture du compromis et de ses annexes en particulier du certificat de métrage du 21 juin 2004, le Notaire devait se convaincre du fait qu'une partie du bien cédé avait été converti en logements avec des baux en cours situés en sous-sols en méconnaissance des dispositions d'ordre public de l'article L 1336-3 du code de la santé publique ; afin de donner pleine efficacité à l'acte, il se devait d'en informer les parties et ce d'autant, que l'acquéreur déclarait dans l'acte souhaiter continuer la gestion locative du bien ; ce qui, indépendamment du fait que les logements se trouvaient en sous-sols au mépris de la loi, lui aurait de toutes façons été imposé à court terme compte tenu de baux en cours opposables ; le Notaire a dès lors indéniablement commis une faute ; pour autant, il n'y a aucun lien entre le vice affectant partie du bien au jour de la vente et le préjudice allégué par l'acquéreur ; en effet, celui-ci, si son action en garantie des vices cachés avait été recevable, était susceptible de solliciter un moindre prix, arbitré par expert ou la résolution de la vente avec restitution parle seul vendeur (Cass. Civ. 1ère, 16 janvier 2001, Bull. civ. I n°4) respectivement de partie du prix ou du prix et en vertu de l'article 1645 du code civil, compte tenu de la mauvaise foi du vendeur, des autres frais et réparation des préjudices accessoires, notamment financiers, s'agissant par exemple du surcoût d'intérêts du prêt pour la partie du prix restitué ; la seule hypothèse où le Notaire aurait pu être tenu à garantie du prix ou de la restitution du prix aurait été l'hypothèse de l'insolvabilité du vendeur (cass, Civ. 1ère, 25 mars 2010, Bull. Civ. I n° 73) au titre de l'action en garantie des vices cachés alors qu'en l'espèce, celle-ci n'est ni établie ni alléguée, l'acquéreur ayant de son fait laissé prescrire son action à l'encontre de la SCI FELIX VIALLET ; sauf à ce que son indemnisation excède largement son préjudice, l'acquéreur n'aurait, à l'égard du vendeur, dans les conditions de l'action en garantie des vices cachés, pu obtenir ainsi qu'il le sollicite, tout en conservant le bien, une somme de 375000 euros, soit le montant du prix d'achat, correspondant aux loyers des 4 logements 8, 9, 10 et 11 en sous-sols d'un total de 1250 euros par mois sur une durée de 15 ans, soit la durée restant à courir du prêt ayant financé le bien au jour de l'arrêté préfectoral, outre 150000 euros au titre d'une perte de chance à vie de revenus locatifs sur ces biens ; en définitive, le préjudice allégué par Monsieur X... n'est ni établi ni causé par la faute du Notaire et à supposer qu'il eût été bien formulé, il n'aurait pas été indemnisable par le Notaire s'agissant du moindre prix ou de la restitution du prix pour résolution de la vente, sauf l'hypothèse spécifique, non alléguée en l'espèce de l'insolvabilité de la venderesse ; il y a lieu en conséquence de débouter Monsieur Hervé X... de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de. Me Marc Y..., Notaire ;
Alors que, de première part, la qualité de professionnel ou de non-professionnel s'apprécie à la date de conclusion du contrat dont le juge est saisi des difficultés d'exécution ; qu'en décidant, après avoir constaté que la vente du bien immobilier avait été conclue le 30 décembre 2004, que Monsieur X... avait agi en qualité de professionnel de la location parce que le montant des loyers perçus en 2006 était supérieur au montant de ses revenus salariés ou assimilés déclarés en 2005, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil devenu l'article 1240 du même Code ;
Alors que, de deuxième part et à titre subsidiaire, en déduisant la qualité de professionnel de Monsieur X... d'une comparaison du montant des loyers perçus en 2006 qui s'élevaient à 37.802 euros avec le montant de ses revenus salariés ou assimilés déclarés en 2005, soit la somme de 33.114 € au motif que c'était le seul document qu'il avait produit, alors qu'il lui incombait de comparer les revenus perçus la même année, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil devenu l'article 1240 du même Code ;
Alors que, de troisième part et à titre subsidiaire, il résulte de son avis d'impôt sur le revenu 2005 que Monsieur X... a déclaré au titre de cette année des revenus fonciers nets de 13.712 euros ; qu'en déduisant sa qualité de professionnel de cet avis alors que le montant des loyers qu'il avait perçus déclaré sous la dénomination de revenus fonciers nets était inférieur à celui de ses revenus salariés ou assimilés, la Cour d'appel l'a dénaturé par omission et a violé l'article 1134 ancien du Code civil, dont l'interprétation jurisprudentielle a été codifiée à l'article 1192 du même Code, ensemble le principe de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Alors que, de quatrième part, dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... avait soutenu que l'absence d'efficacité de l'acte de vente du notaire l'avait exposé à un risque, qui s'était réalisé, à savoir l'impossibilité de louer le sous-sol du bâtiment acquis et, par voie de conséquence, la perte des loyers escomptés de la location des locaux qui y ont été construits ; que l'arrêt attaqué a retenu l'absence de préjudice sur la base des conclusions de Monsieur X... précisant que le notaire lui avait fait courir un risque considérable en lui faisant acquérir le bien litigieux et souscrire un prêt alors qu'informé de l'interdiction de louer les locaux en sous-sol, il n'aurait pas conclu la vente ou aurait demandé un moindre prix ; qu'en se déterminant ainsi sans rechercher, comme il lui était demandé, si Monsieur X... n'avait pas subi un risque, qui s'était réalisé, consistant à la perte des revenus escomptés de la location des locaux situés en sous-sol, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil devenu l'article 1240 du même Code ;
Alors que, de cinquième part, dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... avait soutenu que l'absence d'efficacité de l'acte de vente du notaire l'avait exposé à un risque, qui s'était réalisé, à savoir l'impossibilité de rembourser le prêt ; que l'arrêt attaqué a retenu l'absence de préjudice sur la base des conclusions de Monsieur X... précisant que le notaire lui avait fait courir un risque considérable en lui faisant acquérir le bien litigieux et souscrire un prêt alors qu'informé de l'interdiction de louer les locaux en sous-sol, il n'aurait pas conclu la vente ou aurait demandé un moindre prix ; qu'en se déterminant ainsi sans rechercher, comme il lui était demandé, si Monsieur X... n'avait pas subi un préjudice consistant dans son exposition au risque, qui s'était réalisé, relatif à l'impossibilité de rembourser le prêt qui lui avait été consenti par la Banque par la mise en location de l'ensemble du bien immobilier acquis, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil devenu l'article 1240 du même Code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de toute ses demandes à l'encontre de la SCI Félix Viallet ;
Aux motifs propres que Monsieur Hervé X... reproche à la SCI Félix VIALLET de lui avoir délivré un bien non conforme au sens de l'article 1604 du code civil. Il invoque subsidiairement la garantie des vices cachés et, plus subsidiairement, le dol. Il soutient (page 61 de ses conclusions) que la SCI Félix VIALLET s'était contractuellement engagée à lui délivrer des chambres pour un usage locatif, alors que quatre des onze chambres vendues ne pouvaient pas être destinées à la location. La SCI Félix VIALLET, dont il n'est pas démontré qu'il s'agit d'un professionnel de l'immobilier, a vendu un local à usage de bureau de cinq pièces, dépendances et caves, dont il est précisé qu'il a été transformé en onze chambres meublées avec sanitaires et salle à manger. Comme cela a déjà été exposé ci-dessus, Hervé X... a pu se rendre compte par lui-même que quatre de ces chambres étaient situées au sous-sol, de sorte qu'il ne peut sérieusement soutenir que le bien livré n'est pas conforme aux stipulations contractuelles, ni qu'il est affecté d'un vice caché, ni encore que le vendeur a, par réticence dolosive, vicié son consentement. Le jugement doit donc être intégralement confirmé ;
Et aux motifs adoptés des premiers juges, que s'agissant de la réglementation applicable au jour de la vente, l'article L 1336-3 du Code de la santé publique, transformé postérieurement en l'article L 1337-3 du Code de la santé publique, faisait d'ores et déjà interdiction, à peine de sanction pénale de mettre à disposition un sous-sol à titre gratuit ou onéreux aux fins d'habitation ; ce qui impliquait que le représentant de l'Etat pouvait demander au contrevenant d'y mettre fin mais encore que ce type de mise à disposition était nécessairement contraire à l'ordre public en vertu de l'article 6 du Code civil. Dans l'espèce litigieuse, si une partie du lot était d'ores et déjà louée sous forme de logements en sous-sols en méconnaissance de ces dispositions au jour de la vente et que l'acquéreur avait pour finalité de poursuivre la destination d'usage locatif ; ce qui était connu de la venderesse, pour autant, cette dernière ne s'est aucunement engagée expressément et contractuellement à livrer à Monsieur X... au jour de la vente un bien permettant juridiquement de telles locations. Il est d'ailleurs intéressant de noter qu'il y a tant dans la promesse de vente que dans l'acte authentique une distinction entre la désignation du lot à usage de bureaux et de caves et l'utilisation qui en est faite sous forme de logements d'habitation, au jour de la vente, par la venderesse. Il ne peut dès lors s'agir d'un défaut de conformité au visa des articles 1604 et suivants du code civil mais d'un vice au sens des articles 1641 et suivants du code civil, à savoir que le bien est impropre à l'usage auquel le nouvel acquéreur le destine à raison d'une interdiction légale. La demande au titre du défaut de conformité ne peut dès lors être accueillie ;
Alors que, de première part, la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera, par voie de conséquence, la cassation de ce chef de l'arrêt attaqué ;
Alors que, de deuxième part, Monsieur X... avait l'extrait K-bis de la SCI Felix Vallet qui précise que celle-ci exerce notamment une activité d'achat, de construction, d'entretien de tous immeubles et leur exploitation par location ; qu'en déclarant qu'il n'est pas démontré que cette société civile immobilière est un professionnel de l'immobilier, la Cour d'appel a dénaturé par omission cet élément de preuve et a ainsi violé l'article 1192 du Code civil ainsi que le principe de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Alors que, de troisième part, la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée constitue un manquement à l'obligation de délivrance ; qu'en décidant, après avoir constaté d'une part, que le bien immobilier vendu comportait quatre chambres situées au sous-sol que l'article L. 1336-3 du Code de la santé publique en vigueur au jour de la vente interdisait la mise à disposition, à titre gratuit ou onéreux, aux fins d'habitation et, d'autre part, que Monsieur Hervé X... le destinait à l'habitation et à la location, que ce dernier ne pouvait sérieusement soutenir que le bien livré n'est pas conforme aux stipulations contractuelles, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé par refus d'application l'article 1604 du Code civil ;
