LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 juillet 2017), que la société Sirius, propriétaire du [...] et [...] et soumis au statut de la copropriété, dans lequel coexistent deux syndicats, a assigné le syndicat des copropriétaires du [...] en annulation de l'assemblée générale du 12 juillet 2013 et constatation du rattachement de son lot à ce syndicat ;
Sur le premier moyen :
Vu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 29 mai 2000 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ne peut être considérée comme une décision, dès lors qu'une nouvelle assemblée générale devait se prononcer sur la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par le rattachement du lot n° 50 à ce syndicat ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la décision n° 1 ne constituait ni une position de principe ni une mesure préparatoire, mais produisait à elle seule des effets juridiques, sans être subordonnée au vote sur la modification de la répartition des charges, la cour d'appel a violé le principe susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne la cassation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par le deuxième moyen ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 juillet 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du [...] et le condamne à payer à la société Sirius la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Y..., avocat aux Conseils, pour la société Sirius
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société civile immobilière Sirius de l'ensemble de ses demandes, notamment celle relative au rattachement du lot n° 50 au syndicat des copropriétaires du [...] , et de l'avoir en conséquence condamnée sous astreinte à supprimer l'accès principal de son lot nº 50 par le [...] et à restituer au seul accès autorisé son affectation d'issue de secours pour piétons ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de rattachement du lot nº 50 au syndicat des copropriétaires du [...] , la société Sirius demande à la cour de dire que le lot nº 50 dont elle est propriétaire est rattaché au syndicat des copropriétaires du [...] en se fondant sur l'assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2000 qui aurait approuvé, selon elle, ce rattachement ; que les premiers juges ont exactement rappelé qu'un vote ne suffit pas pour qualifier une résolution d'assemblée générale de décision ; que ne peut en effet être qualifiée de décision qu'une disposition adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires revêtant une efficacité juridique c'est-à-dire faisant naître immédiatement des engagements ; que c'est ainsi qu'une résolution de principe nécessitant une nouvelle assemblée générale pour devenir effective ne constitue pas une décision ; qu'en l'espèce, il est établi que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du [...] du 29 mai 2000 a été adoptée la résolution nº 11 suivante : « Ratification du rattachement du lot nº 50 (appartenant à la société Sirius - 125/1032- actuellement enclavé dans l'immeuble [...] et dont l'unique accès se fait par le [...] ) au syndicat des copropriétaires du [...] : information et décision à prendre : Onzième résolution : L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide la ratification du rattachement du lot nº 50 (appartenant à la société Sirius, actuellement enclavé dans l'immeuble [...] et dont l'unique accès se fait par le [...] ) au syndicat des copropriétaires du [...] sous réserve de l'accord des copropriétaires du [...] . Cette résolution est adoptée à l'unanimité » ; que comme l'a dit le tribunal, si, en adoptant cette résolution, les copropriétaires de l'immeuble du [...] ont bien accepté le principe du rattachement à leur syndicat du lot nº 50 issu de la division du lot nº 11, il ressort de la lecture même de cette résolution que ces copropriétaires ne se sont pas prononcés sur les modalités de ce rattachement et plus précisément sur la nouvelle répartition des charges au sein de leur seul immeuble rendue nécessaire par ce rattachement ; qu'ils ne pouvaient se prononcer sur cette question en l'absence de communication d'un projet en ce sens ; que s'agissant des 125/1032 mentionnés dans l'introduction de la résolution, ils correspondent aux tantièmes de parties communes générales issus de la division du lot nº 11 lesquels sont distincts des tantièmes de parties communes spéciales de l'immeuble sis [...] ; qu'il résulte de ces éléments que la résolution nº 11 de l'assemblée générale des copropriétaires du [...] du 29 mai 2000 ne peut être considérée comme une décision dès lors qu'une nouvelle assemblée générale devait se prononcer ultérieurement sur la nouvelle répartition des charges rendue nécessaire par le rattachement du lot nº 50 ; qu'en effet, rattacher le [...] signifie de lui donner un accès principal permanent par le 25, et donc de transformer une issue de secours pour piétons en accès principal du lot, ce qui n'est pas sans incidence sur les tantièmes de charges de copropriété, les tantièmes affectés au lot 50 résultant de la division du lot 11 ne tenant pas compte de ce nouvel accès ; que les copropriétaires du [...] n'ont constaté un réel et important usage des parties communes que depuis l'aménagement du lot nº 50 qui a en 2011 été scindé pour donner naissance non plus à un entrepôt mais à une salle de sport au rez-de-chaussée et à plusieurs bureaux commerciaux à l'entresol, loués à plusieurs locataires distincts qui désormais utilisent concrètement les parties communes, accédant au lot 50 par le porche et [...] , stationnant leurs deux roues dans la cour et y stationnant aussi debout (pièces syndicat 13 à 18, 29, 30) ; que des nuisance certaines en résultent, à savoir encombrement de la cour, discussions dans cette dernière transformée en fumoir (pièce syndicat nº 29) ; que compte tenu de l'importante transformation des lieux, qui implique le passage habituel de nombreuses personnes par l'issue de secours et donc l'usage plus intensif des parties communes du [...] au seul avantage de la société civile immobilière Sirius, propriétaire du lot nº 50, il est nécessaire pour que le rattachement du lot nº 50 au syndicat du [...] soit accepté par les copropriétaires, qu'une nouvelle grille de répartition des charges spéciales de ce syndicat soit approuvée par l'assemblée générale en application des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les charges attachées aux parties communes que constituent la porte d'entrée, le porche et la cour que les occupants du lot nº 50 utilisent au quotidien et concrètement depuis janvier 2012, arrivée des premiers locataires, ne peuvent pas être réparties selon la proposition de la société civile immobilière Sirius de transférer les 125 tantièmes du [...] car la division du lot nº 11 en trois lots (48, 49 et 50) est venue modifier les droits attachés à ces lots sur les parties communes ; que c'est ainsi que le nouveau lot nº 50, lui-même subdivisé en plusieurs lots à usage commercial, accède directement par le [...] , l'issue de secours pour piétons utilisée uniquement en cas d'incendie étant désormais utilisée au quotidien comme seul et unique accès de ce lot de copropriété ; que cette nouvelle situation, qui porte atteinte aux droits des copropriétaires du [...] par la multiplication des allées et venues des usagers et clients des nouveaux lots commerciaux, nécessite, du fait de la règle de l'utilité instaurée par l'article 10 précité, l'établissement d'une nouvelle grille de répartition ; qu'il est par ailleurs établi que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du [...] du 23 mai 2006 a été rejetée la résolution nº 12 suivante : « 12. Information et approbation du modificatif du règlement de copropriété consécutif à la décision de l'assemblée générale du 29 mai 2000 pour le rattachement du lot 50 - Ont voté pour : néant, - Se sont abstenus : néant, - Ont voté contre : B... (245), C... (109), D... (75), E... (120), F... (120) représentant 669/669 tantièmes ; L'assemblée générale désigne Maître Z... afin d'analyser et de proposer les solutions à l'intégration du lot 50 en fonction des documents officiels, titres de propriété sur l'antériorité des lots de la société Epsilon et ce à la charge de ladite société.
En conséquence de quoi, cette résolution est refusée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés » ; qu'en rejetant lors de l'assemblée générale du 23 mai 2006 cette résolution nº 12, les copropriétaires du [...] ont refusé la nouvelle répartition des charges proposée par la société Sirius, laquelle n'a d'ailleurs pas contesté à l'époque le rejet de sa proposition ; que comme l'a dit le tribunal, la société Sirius ne peut soutenir que cette décision lui serait inopposable au motif qu'elle remettrait en cause un droit acquis du fait de l'assemblée générale du 29 mai 2000 puisque précisément cette assemblée n'a créé aucun droit ; que la société Sirius ne peut davantage se prévaloir de ce que des appels de charges ont été appelées auprès d'elle par le syndicat des copropriétaires du [...] à hauteur de 125 tantièmes dès lors qu'il ressort d'un courrier que lui adressé la société Cabinet CPAB le 6 juin 2013 qu'il a été procédé à ces appels de fonds par erreur et que les sommes perçues par le syndicat des copropriétaires lui ont été remboursées ultérieurement ; qu'il n'est pas contesté que depuis lors il n'a été procédé à aucun appel de fonds par le syndicat des copropriétaires du [...] auprès de la société Sirius ni qu'il en a été de même de 2000 à 2010 ; qu'enfin, le tableau de répartition des charges joint à la convocation à l'assemblée générale du 8 juin 2011 qui a approuvé les comptes de l'exercice 2010 fait bien état de 125 tantièmes pour la société Sirius mais que cette mention figure dans la case « charges générales » et ne figure pas dans les cases « charges bâtiment rue » et « charges ascenseur » ; que contrairement à ce que soutient devant la cour la société Sirius, l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas applicable car il ne s'agit pas de la création d'un syndicat secondaire, mais de l'adjonction à un syndicat secondaire déjà constitué d'un lot dépendant d'un autre syndicat secondaire ; que dans ce cas, la décision de rattachement d'un nouveau lot au syndicat secondaire est subordonnée à l'approbation de la nouvelle répartition des charges pour les motifs exposés plus haut tirés de l'usage intensif des parties communes du [...] par les occupants, usagers et clients des lots issus de la subdivision du lot nº 50 qui a sollicité, sans l'avoir obtenu, si ce n'est par un accord de principe en lui-même insuffisant, son rattachement à ce syndicat ; qu'il résulte des éléments qui précèdent que la société Sirius ne peut se prévaloir d'aucune décision d'autorisation du rattachement du lot nº 50 au syndicat des copropriétaires du [...] par ce dernier ;
ET AUX MOTIFS QUE, sur la demande de fixation de la répartition des charges au sein de l'immeuble sis [...] , dès lors que le lot n° 50 n'est pas considéré comme étant rattaché au syndicat des copropriétaires du [...] , les premiers juges ont justement rejeté la demande de la société Sirius tendant à voir fixer la répartition des charges au sein de l'immeuble du [...] et à voir désigner un expert ; qu'enfin sur la demande d'autorisation de raccordement de l'installation de chauffage au gaz des locaux du rez-de-chaussée dépendant du lot n° 50 à la colonne commune d'alimentation au gaz, la société Sirius fonde sa demande sur l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; mais que comme il a été dit, la société Sirius n'est pas copropriétaire au sein du syndicat du [...] et qu'elle ne peut donc, de ce fait, revendiquer les dispositions de cet article 9 ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'approbation de la répartition des charges ne constitue pas une condition nécessaire à l'existence d'une décision préalable portant rattachement d'un lot issu de la division d'un lot dépendant d'un syndicat secondaire à un autre syndicat secondaire ; qu'en jugeant donc en l'espèce que la délibération adoptée le 29 mai 2000 par l'assemblée générale des copropriétaires du [...] décidant du rattachement à cet ensemble immobilier du lot n° 50 issu de la division du lot n° 11 de l'ensemble immobilier du [...] , approuvé par les copropriétaires de cet ensemble immobilier, « ne peut être considérée comme une décision dès lors qu'une nouvelle assemblée générale devait se prononcer ultérieurement sur la nouvelle répartition des charges rendue nécessaire par le rattachement du lot n° 50 » (arrêt attaqué, p. 8, in fine), la cour d'appel a violé l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge ne peut dans tous les cas dénaturer les documents de la cause ; qu'en affirmant qu'en adoptant la résolution du 29 mai 2000 décidant le rattachement du lot n° 50 au syndicat des copropriétaires du [...] , les copropriétaires n'auraient accepté que « le principe du rattachement à leur syndicat du lot n° 50 issu de la division du lot n° 11 » sans prendre une véritable décision sur ce point (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 7), cependant que la délibération litigieuse précise que l'assemblée générale des copropriétaires du [...] « décide la ratification du rattachement du lot nº 50 (appartenant à la société Sirius, actuellement enclavé dans l'immeuble [...] et dont l'unique accès se fait par le [...] ) au syndicat des copropriétaires du [...] », la résolution prise ayant bien ainsi la nature d'une décision et non celle d'une simple position de principe, la cour d'appel a violé le principe susvisé, ensemble l'article 1134 ancien du code civil et l'article 1192 nouveau du même code ;
ET ALORS, ENFIN, QUE dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 5 janvier 2017, p. 22 in fine), la société civile immobilière Sirius faisait valoir que « le syndicat secondaire du [...] ne saurait imposer à la SCI Sirius que l'accès existant au lot n° 50 soit réservé à une issue de secours alors que strictement aucune disposition du règlement de copropriété ne le prévoit ni ne l'impose. Le seul moment où il est question de cette issue de secours c'est dans l'état descriptif de division, qui n'a d'ailleurs pas valeur contractuelle et n'est dressé que pour les besoins de la publicité foncière » ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions déterminantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné la société civile immobilière Sirius à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIF QUE sur la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires, l'utilisation par la société civile immobilière Sirius de son lot nº 50 ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble car, aux termes du règlement de copropriété, l'immeuble du [...] , est à usage mixte (habitation et commerces), étant toutefois précisé que le [...] est majoritairement composé de logements ; qu'en revanche, comme il a été vu plus haut, elle porte atteinte aux conditions de jouissance de leurs lots par les copropriétaires du [...] , dont la société civile immobilière Sirius ne fait pas partie en ce que la multiplication du nombre des locaux commerciaux (M. A... en a relevé une vingtaine, à savoir l'association sportive d'arts martiaux au rez-de-chaussée et dix-neuf bureaux au premier étage) altère le caractère de l'habitat par la fréquentation plus importante et donc plus bruyante de l'immeuble et de ses abords ; que l'utilisation par la société Sirius de son lot nº 50 entraîne une modification de la manière de vivre des habitants du [...] qui se trouvent face à un nouveau lot accueillant une salle de sports et dix-neuf bureaux avec accès unique par le 25 alors que n'existait aux termes du règlement de copropriété qu'une sortie de secours d'un garage/entrepôt ; qu'en premier lieu l'utilisation des parties communes du [...] par la société civile immobilière Sirius, dont le lot n'est pas rattaché à ce syndicat, et l'absence corrélative au financement de l'entretien de ces parties communes, porte atteinte au droit de propriété du syndicat [...]; qu'en second lieu, l'utilisation intensive de l'issue de secours, transformée sans droit par la société Sirius en accès principal à son lot nº 50, par les locataires, usagers et clients du lot nº 50 cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice de jouissance certain, décrit plus haut, préjudice qui est subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires ;
ALORS QUE la cassation qui interviendra dans le cadre du premier moyen de cassation, qui critique la décision rendue par la cour d'appel de Paris en ce qu'elle a refusé de constater le rattachement du lot n° 50 au syndicat des copropriétaires du [...] , entrainera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a condamné la société civile immobilière Sirius à indemniser ce syndicat au titre de l'utilisation par elle de l'entrée du [...], et ce par application des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société civile immobilière Sirius sous astreinte à supprimer l'accès principal de son lot nº 50 par le [...] et à restituer au seul accès autorisé son affectation d'issue de secours pour piétons ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de suppression de l'accès principal du lot nº 50 par le [...] , le syndicat des copropriétaires du [...] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Sirius à supprimer l'accès principal de son lot nº 50 par le [...] et à restituer au seul accès autorisé son affectation d'issue de secours pour piétons sous astreinte ; qu'il demande cependant que l'astreinte fixée par le tribunal à 150 € soit portée à 1.000 €, ainsi que la fixation d'une nouvelle astreinte de 1.000 € devant courir à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt ; que la société Sirius s'oppose à cette demande en faisant valoir que l'accès dont le syndicat des copropriétaires sollicite la suppression aurait été validé par l'assemblée générale du 29 mai 2000 ; qu'il a déjà été dit que la résolution nº 11 de l'assemblée générale du 29 mai 2000 ne constitue pas une décision et qu'elle n'a créé aucun droit acquis au profit de la société Sirius ; que l'ancien lot nº 11, conformément au descriptif du règlement de copropriété, était « desservi uniquement par l'entrée donnant [...] , à l'exception d'une sortie de secours pour piétons au [...] » ; que la sortie de secours n'a pas vocation à être empruntée quotidiennement et à générer des nuisances aux autres copropriétaires et occupants de l'immeuble du [...] ; que la société Sirius ne peut valablement se prévaloir du rapport d'expertise de M. A... dont les constatations ont été réalisées en 2013, après que la société Sirius ait procédé à la subdivision de son lot nº 50 et transformé l'accès à ce lot, créant ainsi une situation de fait contraire au règlement de copropriété qui comprend en son article 1er l'état descriptif et de division qui a valeur contractuelle comme faisant partie intégrante du règlement ; qu'en divisant le lot nº 11, trois lots ont été créés dont le lot nº 50 qui s'est trouvé enclavé au sein du [...] et pour lequel son propriétaire a arbitrairement et unilatéralement décidé que son accès se ferait par l'ancienne issue de secours sur le [...] ; que pendant treize ans, et alors que le lot nº 50 n'a pas été effectivement rattaché au syndicat du [...] , cet accès n'a jamais été concrètement utilisé, le lot nº 50 communiquant par d'autres lots au 38 rue Faubourg-Saint-Denis ; qu'en 2012, après transformation de ce lot nº 50, sont arrivés dans ce lot une association exploitant au rez-de-chaussée une salle de sport et à l'étage plusieurs locataires louant des bureaux, lesquels accèdent aux locaux loués exclusivement par le [...] ; qu'un flux important de personnes utilise désormais les parties communes du [...] alors que ce lot nº 50 n'est pas rattaché à ce syndicat secondaire et qu'il ne participe à aucune des charges d'entretien de ces parties communes quotidiennement empruntées comme accès exclusif du lot nº 50 (pièce syndicat 29) ; que la société civile immobilière Sirius porte donc atteinte aux droits des copropriétaires et du syndicat secondaire des copropriétaires du [...] ;
ALORS, D'UNE PART, QU' un syndicat secondaire ne peut agir que dans le respect des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété ; que dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 5 janvier 2017, p. 22, alinéa 6), la société civile immobilière Sirius faisait valoir que le syndicat des copropriétaires du [...] ne pouvait lui interdire l'accès à son lot alors qu'était en cause l'utilisation de parties communes de l'immeuble ; qu'en se bornant, pour écarter ce moyen, à énoncer que la résolution du 29 mai 2000 n'avait créé aucun droit au profit de la société civile immobilière Sirius (arrêt attaqué, p. 11, alinéa 2), la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU' un état descriptif de division n'a pas valeur contractuelle ; que pour justifier sa décision d'interdire à la société civile immobilière Sirius d'accéder à son lot par l'entrée du [...] , la cour d'appel a retenu que l'issue donnant sur le [...] avait la nature d'une « sortie de secours pour piétons », ce qui résultait de l'état descriptif de division ayant « valeur contractuelle comme faisant partie intégrante du règlement » (arrêt attaqué, p. 11, alinéa 4) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1134 ancien du code civil, devenu l'article 1103 du même code ;
ALORS, ENFIN, QUE dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 5 janvier 2017, p. 24 in fine et p. 25, alinéas 1 à 3), la société civile immobilière Sirius rappelait qu'aux termes du rapport d'expertise, l'immeuble du [...] avait toujours eu pour vocation de recevoir des visiteurs et du public par le porche d'entrée ; qu'en se bornant à observer que la société civile immobilière Sirius ne pouvait se prévaloir de constatations opérées par l'expert judiciaire en 2013 (arrêt attaqué, p. 11, alinéa 4), cependant que la disposition des lieux était totalement indépendante de la date à laquelle l'expert avait opéré ses constatations, puisque l'entrée du [...] a toujours constitué une entrée principale, la cour d'appel, qui là encore s'est déterminée par une motivation inopérante, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
