LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les premier et second moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 29 juin 2017), que la société Pierres occitanes a fait édifier une résidence constituée de plusieurs logements ; que, la société D..., assurée auprès de la société MAF, est intervenue comme maître d'oeuvre de conception, le BET Bat engineering Serge lbanez comme maître d'oeuvre d'exécution, la société Fondeville en qualité d'entreprise générale, sous le contrôle de la société Bureau Veritas ; que, par acte authentique du 8 août 2011, la société Pierres occitanes a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement à M. et Mme B... ; que, soutenant que l'appartement ne respectait pas les normes d'accessibilité aux personnes handicapées en raison de la présence d'un ressaut pour accéder à la terrasse et de la largeur insuffisante du garage, M. et Mme B... ont, après expertise, assigné la société Pierres occitanes, devenue la société Sogeprom Sud réalisations, en résolution de la vente ; que celle-ci a appelé en garantie la société D... et son assureur, la société Bureau Veritas et son assureur, la société Lloyd's de Londres, et le Centre scientifique et technique du bâtiment ;
Attendu que M. et Mme B... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de résolution du contrat ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, qu'aucune stipulation du contrat de réservation ou de l'acte authentique n'évoquait expressément le respect de la norme d'accessibilité aux personnes handicapées de l'appartement ou du garage, que la présence d'un ressaut entre les portes-fenêtres et la terrasse ressortait clairement sur les plans de coupe remis aux acquéreurs lors de la vente même si sa hauteur exacte n'était pas précisée et qu'il était visible lors de leur visite des lieux le 6 janvier 2012, et souverainement retenu qu'il était possible d'installer une plate-forme élévatrice amovible qui constituait un aménagement simple permettant l'accès en fauteuil roulant à la terrasse conformément à l'article R. 111-18-2 du code de la construction et de l'habitation et que les défauts d'information du vendeur ne portaient pas sur des obligations déterminantes du contrat pour M. et Mme B... qui ne démontraient pas qu'ils n'auraient pas acquis l'appartement en vue de bénéficier du dispositif de défiscalisation s'ils en avaient été informés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire, sans se contredire, qu'aucune non-conformité réglementaire ou contractuelle n'était caractérisée et que les manquements du vendeur à son obligation d'information ne présentaient pas une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B... ,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame B... de leur demande tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente qu'ils ont conclu avec la Société SOGEPROM SUD REALISATIONS pour manquement à son obligation de délivrance ;
AUX MOTIFS QUE pour conclure à la résolution de la vente, Monsieur et Madame B... soutiennent que l'appartement et le garage vendus ne sont pas conformes à la norme d'accessibilité aux personnes handicapées et au contrat ; qu'aucune stipulation du contrat de réservation ou de l'acte authentique n'évoque expressément le respect de la norme d'accessibilité aux personnes handicapées de l'appartement ou du garage laquelle résulte de la loi et des règlements ; qu'en effet, selon l'article R. 111-18-2 du Code de la construction et de l'habitation, « dans les bâtiments d'habitation dont la construction a fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 1 er janvier 2008, au moins un accès depuis une pièce de vie à tout balcon, terrasse ou loggia situé dans ces logements doit être conçu de manière telle que le seuil et les portes permettent, par des aménagements simples, le passage d'une personne en fauteuil roulant » ; qu'en outre, il résulte des dispositions de l'article 14 [lire 26] de l'arrêté du 1er août 2006, dans leur version issue de l'arrêté du 30 novembre 2007 applicable en l'espèce, que : « Au sein des bâtiments d'habitation collectifs ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2008, tout balcon, loggia ou terrasse présentant une profondeur de plus de 60 cm et situé au niveau d'accès d'un logement situé en rez-de-chaussée, en étage desservi par un ascenseur ou pour lequel une desserte ultérieure par un ascenseur est prévue dès la construction, conformément aux troisième et quatrième alinéas de l'article R. 111-5, doit posséder au moins un accès depuis une pièce de vie respectant les dispositions suivantes : 1° Caractéristiques dimensionnelles : La largeur minimale de l'accès doit être de 0,80 m. 2° Atteinte et usage : Afin de minimiser le ressaut dû au seuil de la porte-fenêtre :- la hauteur du seuil de la menuiserie doit être inférieure ou égale à 2 cm ; - la hauteur du rejingot doit être égale à la hauteur minimale admise par les règles de l'art en vigueur pour assurer la garde d'eau nécessaire. Afin de limiter le ressaut du côté extérieur à une hauteur inférieure ou égale à 2 cm, un dispositif de mise à niveau du plancher, tel qu'un caillebotis, des dalles sur plots ou tout autre système équivalent, sera installé dès la livraison. Pour le respect des règles de sécurité en vigueur, la hauteur du garde-corps sera mesurée par rapport à la surface accessible. » ; que la demande de permis de construire de la résidence « [...] » ayant été déposée en avril 2010, ces dispositions légales et réglementaires doivent recevoir application ; que l'existence d'un ressaut pour accéder à une terrasse est toléré d'après les textes précités à la condition qu'il n'excède pas 2 cm à l'extérieur et qu'à l'intérieur, il soit franchissable pour une personne en fauteuil roulant depuis une pièce de vie et au moyen d'un aménagement simple ; que la version applicable des textes précités n'impose plus au promoteur de démontrer l'existence d'une contrainte constructive obligatoire pour justifier la présence d'un ressaut dû au seuil des porte-fenêtre, cette exigence ayant été supprimée par l'arrêté du 30 novembre 2007 ; qu'en en l'espèce, la présence d'un ressaut entre les porte-fenêtre et la terrasse de 60 m² du logement de Monsieur et Madame B... situé au 4ème étage de la résidence ressort clairement sur les plans de coupe qui ont été remis aux acquéreurs lors de la vente, même si sa hauteur exacte n'est pas précisée ; que selon l'expert judiciaire A..., ce ressaut mesure 2 cm à l'extérieur, ce qui est conforme aux textes précités et correspond à la hauteur maximale tolérée des seuils et rejingots des portes-fenêtres et il atteint 21 cm à l'intérieur du logement, ce qui ne constitue pas une infraction en l'absence de hauteur maximale prévue par les textes pour l'intérieur ; que la présence de ce ressaut entre les porte-fenêtre et la terrasse extérieure, signalé sur les plans de coupe remis aux acquéreurs, ne constitue pas, en soi, une non-conformité réglementaire et contractuelle s'il peut être franchi par une personne en fauteuil roulant depuis une pièce de vie et à l'aide d'un aménagement simple ; que cependant, il résulte des constatations de l'expert A... qu'il est possible d'installer une plateforme élévatrice amovible (et repliable contre le mur après usage) dans le séjour de l'appartement afin de permettre l'accès à la terrasse ; que même si ce dispositif inesthétique représente un empâtement de 3 m2 environ dans la pièce de vie et encombre une partie du mur contre lequel il peut être replié, ainsi que le soutiennent justement Monsieur et Madame B... , il n'en reste pas moins conforme aux prescriptions légales précitées s'agissant d'un aménagement simple permettant l'accès en fauteuil roulant, depuis une pièce de vie, à la grande terrasse entourant l'appartement ; qu'aucune non-conformité réglementaire ou contractuelle n'est caractérisée en l'espèce concernant l'accès à la terrasse depuis l'appartement ; que s'agissant du garage, la norme d'accessibilité aux personnes handicapées applicable en l'espèce exige que, sur la totalité du parc de stationnement, 5 % des places soient adaptées pour les personnes à mobilité réduite avec une largeur minimale de 3m30 au lieu de 3m et une signalisation apparente ; que l'expert A... a relevé que 6 % des places du parc de stationnement de la résidence « [...] » sont adaptées aux personnes handicapées ; que même si le garage de Monsieur et Madame B... , à l'instar de 94 % du parc de stationnement, n'est pas adapté pour une personne circulant dans un fauteuil roulant, aucune non-conformité réglementaire ou contractuelle n'est établie de ce chef ; que nonobstant l'absence de non-conformité aux lois, règlements ou au contrat concernant les dimensions des seuils des portes fenêtres de l'appartement et du garage vendus, il appartenait à la Société PIERRES OCCITANES aux droits de laquelle vient la Société SOGEPROM SUD REALISATIONS, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, d'informer clairement les acquéreurs sur l'existence du ressaut de 21 cm, sur la nécessité d'y adapter un aménagement afin de le rendre franchissable pour une personne en fauteuil roulant et sur l'inaccessibilité de leur place de stationnement pour une telle personne, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait ; que la société venderesse a donc commis un manquement dans l'exécution de ses obligations contractuelles d'information ainsi que l'a justement décidé le premier juge ; [
] ; que les défauts d'information reprochés au vendeur ne portent pas sur des obligations déterminantes de la conclusion du contrat pour Monsieur et Madame B... , et ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat qui sera donc rejetée, le jugement étant infirmé sur ce point ;
1°) ALORS QUE tout jugement ou arrêt doit être motivé, à peine de nullité ; que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motif ; qu'en affirmant, d'une part, que Monsieur et Madame B... étaient pleinement informés de la présence d'un ressaut de 21 centimètres entre les portes-fenêtres et la terrasse de leur appartement, au regard des plans de coupes qui leur auraient été remis lors de la vente, de sorte qu'ils n'étaient pas fondés à invoquer une non-conformité, et d'autre part, que la Société SOGEPROM SUD REALISATIONS ne les avait pas informés de l'existence de ce ressaut, de sorte qu'elle avait manqué à son obligation d'information, la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs contradictoires, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, retenir dans sa décision les documents invoqués par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de ce que la présence d'un ressaut de 21 centimètres entre les portes-fenêtres et la terrasse de l'appartement de Monsieur et Madame B... ressortait clairement de plans de coupe qui leur auraient été remis lors de la vente et était ainsi entrée dans le champ contractuel, de sorte qu'aucune non-conformité contractuelle n'était caractérisée, bien que les plans visés dans l'acte notarié n'aient pas été versés aux débats, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles résultent des conclusions respectives des parties ; que Monsieur et Madame B... soutenaient qu'ils n'avaient pas visé de plans construction lors de la signature de l'acte de vente ; que la Société SOGEPROM SUD REALISATIONS, la Société D..., la MAF et la Société BUREAU VERITAS soutenaient, quant à eux, que Monsieur et Madame B... s'étaient vus informés qu'ils pouvaient consulter les plans de coupe figurant au rang des minutes du notaire, sans pour autant prétendre que ces plans leurs avaient été effectivement communiqués ; qu'en affirmant néanmoins que des plans de coupe, sur lesquels le ressaut de 21 centimètres figurait, avaient été remis aux acquéreurs lors de la vente, pour en déduire qu'aucune non-conformité contractuelle n'était caractérisée, la Cour d'appel a méconnu les limites du litige, en violation des articles 4 et 7 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'il résulte des termes de l'attestation de Maître C..., notaire instrumentaire, en date du 24 octobre 2012, qu'aux termes du « programme de construction [...] », il avait conservé un plan intitulé « Plan de toiture-Coupes » et « Coupe AA » au rang de ses minutes ;
qu'il résulte par ailleurs d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 24 février 2011 adressée à Monsieur et Madame B... , par l'étude notariale, que l'ensemble des pièces relatives à la vente pouvait être consulté au sein de ladite étude ; qu'en affirmant néanmoins que plusieurs plans de coupe du logement avaient été remis aux acquéreurs lors de la vente, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces documents, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause ;
5°) ALORS QU'en affirmant que l'existence d'un ressaut de 21 centimètres entre les portes-fenêtres et la terrasse de l'appartement de Monsieur et Madame B... ressortait clairement des plans de coupes qui leur auraient été remis lors de la vente, de sorte qu'aucune non-conformité contractuelle n'était caractérisée, après avoir pourtant relevé que la hauteur exacte du ressaut n'était mentionnée ni dans l'acte de vente, ni sur les plans, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
6°) ALORS QUE dans les bâtiments d'habitation dont la construction a fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2008, au moins un accès depuis une pièce de vie à tout balcon, terrasse ou loggia situé dans ces logements doit être conçu de manière telle que le seuil et les portes permettent, par des aménagements simples, le passage d'une personne en fauteuil roulant ; qu'une plateforme élévatrice amovible, même repliable contre le mur, ne constitue pas un aménagement simple ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que l'accès à la terrasse de l'appartement de Monsieur et Madame B... était conforme aux prescriptions d'accessibilité des personnes handicapées, malgré l'existence d'un ressaut de 21 centimètres entre la terrasse et la porte fenêtre de leur appartement, qu'une plateforme élévatrice, amovible et repliable contre le mur après usage constituait un aménagement simple que les acquéreurs pouvaient installer dans le séjour de leur appartement pour accéder à la terrasse, la Cour d'appel a violé les articles R. 111-18-2 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2014-337 du 14 mars 2014, et 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame B... de leur demande tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente conclu avec la Société SOGEPROM SUD REALISATIONS pour manquement grave à son obligation d'information ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que la violation par le vendeur de son obligation d'information et de conseil peut entraîner la résolution de la vente dans les conditions du droit commun, contrairement à ce que soutient à tort la Société SOGEPROM SUD REALISATIONS ; qu'en cas d'inexécution partielle de ses obligations par le vendeur, comme c'est le cas en l'espèce, il faut rechercher si l'inexécution est d'une importance telle que s'ils l'avaient prévue, les acquéreurs n'auraient pas contracté ; que cependant, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, Monsieur et Madame B... ne démontrent nullement qu'ils n'auraient pas acquis l'appartement en vue de bénéficier du dispositif de défiscalisation dit « Loi Scellier », s'ils avaient été informés de l'existence du ressaut de 21 cm et de l'inaccessibilité du garage pour une personne en fauteuil roulant ; que c'est d'ailleurs parce que cette question n'était pas déterminante pour eux, que Monsieur et Madame B... n'ont émis aucune réserve sur ce point en prenant connaissance des plans de coupe faisant apparaître très clairement le ressaut litigieux, et en visitant les lieux pour la pose des cloisons, le 6 janvier 2012, alors que le ressaut de 21 cm était visible à cette date, selon l'expert judiciaire ; que les défauts d'information reprochés au vendeur ne portent pas sur des obligations déterminantes de la conclusion du contrat pour Monsieur et Madame B... , et ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat qui sera donc rejetée, le jugement étant infirmé sur ce point ;
1°) ALORS QUE la résolution judiciaire du contrat doit être prononcée en cas de manquement grave d'une partie à ses obligations contractuelles ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que le manquement de la Société SOGEPROM SUD REALISATIONS à son obligation d'informer Monsieur et Madame B... de l'existence d'un ressaut de 21 centimètres entre les portes-fenêtres et la terrasse de leur appartement, entraînant une accessibilité limitée à la terrasse pour une personne en fauteuil roulant, n'était pas suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat de vente pour inexécution, que la question de l'accessibilité de la terrasse n'était pas déterminante pour les acquéreurs, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il résultait de la circonstance que la terrasse couvre toute la longueur de l'appartement, qu'elle était accessible depuis l'ensemble des pièces donnant sur celle-ci, et qu'elle avait une superficie quasi-équivalente à la surface de l'appartement, que l'accessibilité de la terrasse était déterminante pour les acquéreurs, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE la résolution judiciaire du contrat doit être prononcée en cas de manquement grave d'une partie à ses obligations contractuelles ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que le manquement de la Société SOGEPROM SUD REALISATIONS à son obligation d'informer Monsieur et Madame B... de l'existence d'un ressaut de 21 centimètres entre les portes-fenêtres et la terrasse, entraînant une accessibilité limitée à la terrasse pour une personne en fauteuil roulant, n'était pas suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat de vente pour inexécution, que la question de l'accessibilité de la terrasse et du garage pour des personnes handicapées n'était pas déterminante pour les acquéreurs, ceux-ci n'ayant émis aucune réserve au regard des plans de coupe et lors de la visite de la pose des cloisons le 6 janvier 2012, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il résultait du refus de Monsieur et Madame B... de prendre possession de l'appartement, le 14 juin 2012, en raison de la présence du ressaut de 21 cm, que l'accessibilité de la terrasse était déterminante pour les acquéreurs, la Cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QUE la résolution judiciaire du contrat doit être prononcée en cas de manquement grave d'une partie à ses obligations contractuelles ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que le manquement de la Société SOGEPROM SUD REALISATIONS à son obligation d'informer Monsieur et Madame B... de l'existence d'un ressaut de 21 centimètres entre les portes-fenêtres et la terrasse, et de l'accessibilité limitée à la terrasse pour une personne en fauteuil roulant, n'était pas suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat de vente pour inexécution, que l'accessibilité limitée de la terrasse ne faisait pas obstacle au bénéfice du dispositif de défiscalisation « Loi Scellier », sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il résultait de la circonstance qu'à l'issue du délai de neuf ans pendant lequel Monsieur et Madame B... auraient pu bénéficier de ce dispositif, ces derniers seraient toujours en possession d'un appartement présentant un ressaut de 21 centimètres, de sorte que son accessibilité demeurerait limitée et dévalorisait l'appartement, ce qui aurait conduit Monsieur et Madame B... renoncer à l'acquisition s'ils en avaient été informés, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regarde de l'article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
