LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 5 juillet 2017), que, par acte sous seing privé du 30 janvier 2007, la société Compagnie commerciale de l'île de Cavallo (la CCI de Cavallo), venant aux droits de la Compagnie des îles de Lavezzi pour l'aménagement de Cavallo (la Codil) a vendu à la société civile immobilière Guglielmo 2000 (la SCI Guglielmo) les parcelles cadastrées [...] et [...] et situées en bord de plage sur l'île de Cavallo ; qu'un jugement du 17 septembre 2009 a ordonné la vente forcée de celles-ci ; que l'association syndicale libre de l'île de Cavallo (l'ASIC) a formé tierce opposition à ce jugement ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI Guglielmo fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en nullité des délibérations du conseil d'administration de l'ASIC des 13 avril 2013, 14 août 2014 et 20 janvier 2015 et de l'assignation en tierce opposition, de rétracter le jugement du 17 septembre 2009, de prononcer l'annulation de la vente du 30 janvier 2007 et de la condamner sous astreinte à retirer tous les aménagements et constructions effectués sur les parcelles litigieuses ;
Mais attendu qu'ayant retenu que les procès-verbaux de réunion du conseil d'administration de l'ASIC des 13 avril 2013, 14 août 2014 et 20 janvier 2015 faisaient foi des mentions y figurant jusqu'à preuve contraire et, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, qu'il n'était pas démontré que ces procès-verbaux étaient des faux et relevé qu'au cours des trois réunions successives du conseil d'administration, la moitié au moins des onze membres désignés, soit la majorité requise par les statuts, avait décidé d'engager puis de poursuivre la présente instance, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, qu'il n'y avait pas lieu d'annuler les délibérations du conseil d'administration ni l'assignation aux fins de tierce opposition ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI Guglielmo fait grief à l'arrêt de déclarer recevable la tierce opposition au jugement du 17 septembre 2009, de rétracter ce jugement, de dire n'y avoir lieu à réalisation judiciaire de la vente, de prononcer l'annulation de la promesse de vente du 30 janvier 2007 et de la condamner sous astreinte à retirer tous les aménagements et constructions effectués sur les parcelles ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la CCI de Cavallo avait signé la promesse de vente du 30 janvier 2007 en fraude des droits des propriétaires de l'île de Cavallo, protégés par le cahier des charges, que l'ASIC avait pour objet de faire respecter, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur les dispositions de l'article 1599 du code civil, en a exactement déduit que les demandes de l'ASIC devaient être accueillies ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI Guglielmo fait le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la parcelle [...] se présentait sous la forme très allongée d'un ruban qui suivait la plage de Greco, qu'elle bordait, le long de différentes parcelles, que la fiche hypothécaire désignait cette parcelle comme une voirie et la parcelle [...] comme un espace vert et que ces parcelles étaient issues d'une parcelle [...] et retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des mentions du tableau intitulé "division parcellaire de la première phase", annexé au cahier des charges, que leur ambiguïté rendait nécessaire, que cette parcelle était décrite comme une voirie hors lotissement et que, si, en application du cahier des charges, la CCI de Cavallo pouvait modifier la destination des parcelles vendues telle qu'elle avait été fixée par le tableau annexé au cahier des charges, il lui appartenait d'effectuer cette modification par un acte dressé par un notaire de Paris et de notifier le changement d'affectation à l'ASIC et constaté qu'il n'était justifié d'aucun changement d'affectation formalisé et notifié conformément à ces stipulations, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la promesse de vente du 30 janvier 2007, portant sur la parcelle [...] sur laquelle était interdite en l'état toute construction et sur la parcelle [...] dont la jouissance était attribuée à l'ASIC, avait été signée en fraude des droits des propriétaires de l'île de Cavallo, protégés par le cahier des charges et que l'ASIC a pour objet de faire respecter ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Guglielmo 2000 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Guglielmo 2000 et la condamne à payer à l'association syndicale libre de l'île de Cavallo la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Guglielmo 2000
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Guglielmo de sa demande d'annulation des délibérations du conseil d'administration de l‘ASIC des 13 avril 2013, 14 août 2014 et 20 janvier 2015, débouté la SCI Guglielmo de sa demande tendant à voir annuler l'assignation en tierce opposition du 2 novembre 2012, déclaré recevable la tierce opposition au jugement du 17 septembre 2009, d'avoir rétracté ce jugement et dit n'y avoir lieu à ordonner la réalisation judiciaire de la vente des parcelles sises à [...] (Ile de Cavallo) cadastrées section [...] et n° 507, pour le prix de 180.000 euros à la SCI Guglielmo 2000, prononcé l'annulation du compromis de vente du 30 janvier 2007 passé entre la SARL Compagnie Commerciale de Cavallo et la SCI Guglielmo 2000 et d'avoir condamné la SCI Guglielmo 2000 à retirer tous les aménagements, installations, constructions et plantations qu'elle a effectués sur les ces parcelles cadastrées [...] et [...] à [...] (Ile de Cavallo) et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE par application de l'article 117 du code civil, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte introductif d'instance. Toutefois, l'article 121 du même code dispose que dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Ces dispositions ne font pas de distinction selon que le juge est celui de première instance ou la cour d'appel. Aux termes de l'article 17 § 3 des statuts de l'Association Syndicale de l'Ile de Cavallo, celle-ci est représentée en justice par son conseil d'administration, qui décide de l'engagement de toutes actions à l'égard des tiers, pour assurer le respect du cahier des charges. Les membres du conseil d'administration sont désignés pour trois ans par l'assemblée générale. Le 12 août 2012, celle-ci a nommé 11 membres du conseil d'administration. L'article 15 bis paragraphe 2 des statuts prévoit que le conseil est convoqué, verbalement ou par lettre adressée à ses membres dix jours à l'avance, par le Président chaque fois que celui-ci le considère opportun ou à la demande de trois de ses membres, mais au minimum deux fois par an. Les réunions doivent avoir lieu sur l'Ile de Cavallo de préférence, ou en tout autre lieu indiqué par le Président, et accepté par les autres membres. Le conseil d'administration prend ses décisions à la majorité simple des membres présents, en cas d'égalité le vote du président compte double. L'association ASIC produit un procès-verbal de réunion de son conseil d'administration tenue le 13 avril 2013 à l'hôtel Aston de Nice, aux termes duquel le conseil a décidé de mandater Me X... avocat au barreau d'Ajaccio afin de diligenter une action en rétractation du jugement du tribunal de grande instance d'Ajaccio du 17 septembre 2009, en annulation de la vente ordonnée au profit de la SCI Guglielmo 2000. Me X... devait également « entreprendre les actions en justice adaptées pour éviter le blocus de la plage de Greco mis en place par la société Guglielmo 2000 ». Elle verse également aux débats un second procès-verbal de réunion du conseil d'administration du 14 août 2014 tenue sur l'Ile de Cavallo, aux termes duquel le conseil d'administration donne mandat à Me X..., afin de formaliser auprès de la juridiction saisie de l'instance en cours, des demandes additionnelles aux fins de transfert à l'association de la propriété des parcelles, et de publication de la décision à intervenir. Les statuts n'imposant ni une convocation par lettre, ni une réunion sur l'Ile de Cavallo dès lors que le lieu proposé par le président est accepté par les membres, il n'y a pas lieu de déclarer nuls et inopposables à la SCI Guglielmo 2000 les deux délibérations du conseil d'administration ci-dessus visées, au motif que les lettres de convocation ne sont pas produites, ou que la première d'entre elles s'est déroulée à l'hôtel Aston de Nice. La SCI Guglielmo 2000 dénie toute valeur probante à ces procès-verbaux quant à la réalité de la tenue des réunions, dès lors que ne sont produites ni les listes d'émargement, ni aucun justificatif de location d'une salle de réunion à l'hôtel Aston de Nice. Toutefois, les procès-verbaux des années précédentes permettent de constater que la réunion de l'assemblée générale et du conseil d'administration qui se déroule en hiver (mars ou avril), est en général fixée à Nice, alors que la réunion du mois d'août a lieu sur l'Ile de Cavallo. II convient de relever également que le jour de la réunion du conseil d'administration, s'est également réunie l'assemblée générale des propriétaires de l'Ile de Cavallo, dont les membres, personnes physiques ou morales ne sont pas tous italiens, mais dont beaucoup ont un nom français, ce qui peut expliquer le choix de la ville de Nice comme lieu de réunion. S'agissant de la présence effective des membres du conseil d'administration à chacune de ces réunions, les mentions du procès-verbal signé par le président et l'administrateur délégué font foi jusqu'à preuve contraire, sans qu'il soit nécessaire de produire copie des convocations ou la liste d'émargement. La SCI Guglielmo ne justifie pas de ce que ces procès-verbaux constituent des faux. Enfin, l'association syndicale produit le procès-verbal de réunion du conseil d'administration du 20 janvier 2015, qui a décidé de mandater Me Y... afin d'obtenir la rétractation du jugement du 17 septembre 2009, de poursuivre l'instance, et d'interjeter appel. Ce conseil d'administration s'est déroulé à Milan. Les convocations de tous les membres, par lettre recommandée ou par mail, sont produites. Au cours de cette réunion, comme lors des deux précédentes, certains des membres du conseil d'administration n'étaient pas présents. Par ailleurs, Mme Lucia Z... dont le nom ne fait pas partie des personnes désignées le 12 août 2012, a été convoquée. Il n'en demeure pas moins qu'au cours de ces trois réunions successives du conseil d'administration, la moitié au moins des onze membres désignés, a décidé d'engager puis de poursuivre la présente procédure. La majorité requise par l'article 15 bis des statuts ayant été atteinte, il n'y a lieu d'annuler ni les délibérations du conseil, ni dès lors l'assignation aux fins de tierce opposition.
1°- ALORS QUE constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale ou le défaut de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice ; qu'il résulte de l'article 17 des statuts de l'Association Syndicale que le Conseil d'Administration représente en justice l'Association et décide de l'engagement de toute action à l'égard des tiers et de l'article 15 des statuts que le Conseil d'Administration prend ses décisions à la majorité simple des membres présents, qu'en cas d'égalité, le vote du président compte double ; que dès lors que l'existence d'une décision du Conseil d'Administration de l'ASIC d'exercer une action en justice était contestée, il appartenait à l'ASIC d'en justifier et de produire outre les procès-verbaux litigieux, la justification de la convocation de tous les membres du Conseil d'Administration et la justification de la tenue de la réunion du Conseil d'Administration en présence des membres cités par les procès-verbaux ; qu'en énonçant que les mentions des procès-verbaux des Conseils d'Administration signés par le président et l'administrateur délégué feraient foi jusqu'à preuve contraire, sans qu'il soit nécessaire de produire copie des convocations ou la liste d'émargement, la Cour d'appel a violé les articles 1315, 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et 117 du code de procédure civile ;
2°- ALORS QU'en énonçant que s'agissant de la réunion du Conseil d'Administration du 20 janvier 2015, la convocation de « tous les membres » par lettre recommandée ou par mail est produite, sans répondre aux conclusions de la société Guglielmo qui faisait valoir que rien n'établit la convocation de MM. A..., B... et C..., pourtant membres du Conseil d'Administration selon l'Assemblée générale de 2012 et que parmi les convocations produites, une convocation est adressée à une société commerciale par mail sans qu'il puisse être établi qui était le membre du Conseil d'Administration convoqué ni même s'il a été touché par cette convocation, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable la tierce opposition au jugement du 17 septembre 2009, d'avoir rétracté ce jugement et dit n'y avoir lieu à ordonner la réalisation judiciaire de la vente des parcelles sises à [...] (Ile de Cavallo) cadastrées section [...] et n° 507, pour le prix de 180.000 euros à la SCI Guglielmo 2000, prononcé l'annulation du compromis de vente du 30 janvier 2007 passé entre la SARL Compagnie Commerciale de Cavallo et la SCI Guglielmo 2000 et d'avoir condamné la SCI Guglielmo 2000 à retirer tous les aménagements, installations, constructions et plantations qu'elle a effectués sur les ces parcelles cadastrées [...] et [...] à [...] (Ile de Cavallo) et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE sur la recevabilité de la tierce opposition au jugement du 17 Septembre 2009, l'Association Syndicale de l'Ile de Cavallo a intérêt à solliciter la rétractation du jugement du 17 septembre 2009, qui a ordonné la réalisation judiciaire de la vente de parcelles dont elle revendique la jouissance et la propriété, et ce alors qu'elle n'était ni partie ni représentée dans le cadre de cette cette procédure. En application de l'article 583 du code civil, il convient de déclarer sa tierce opposition recevable. Sur la recevabilité de la demande de transfert à l'Association Syndicale de la propriété des parcelles, l'article 582 du code civil dispose que la tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l'attaque. Elle remet en question relativement à son auteur les points jugés qu'elle critique, pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit. Cet effet dévolutif limité de la tierce opposition n'autorise pas son auteur à présenter d'autres prétentions que celles qui tendent à la remise en cause du jugement. L'ASIC n'est pas recevable en sa demande tendant au transfert à son profit, de la propriété des parcelles [...] et [...] qui constitue une revendication immobilière. Sur la demande de rétractation du jugement du 17 décembre 2009, et d'annulation de la vente, le chapitre II du cahier des charges décrit la structure foncière de l'association, et le mécanisme de la division parcellaire. La CODIL, à laquelle s'est substituée la société Compagnie Commerciale de Cavallo procède successivement au détachement de son domaine initial des parcelles devant constituer l'assiette foncière de propriétés divises. Pour effectuer cette division, la CODIL fixe la destination des parcelles vendues, cette destination étant reportée dans un tableau annexé au cahier des charges, et intitulé «Division parcellaire de la première phase ». Ce tableau comporte le numéro d'ordre, la nature, la section, le numéro cadastral et la surface des parcelles résultant de cette première phase de division. Les trois derniers alinéas de l'article 22.002 du cahier des charges, stipulent que la CODIL se réserve le droit de modifier le nombre, la contenance, la constructibilité et la configuration des parcelles créées avant de les vendre. Ces modifications sont apportées aux tableaux parcellaires par déclaration de la CODIL dans un acte authentique à recevoir par l'un des notaires de « Office Notarial sis [...] ». Cette modification sera alors notifiée à l'Association Syndicale. En résumé, tant que l'achèvement de la division parcellaire n'a pas été notifié à l'Association Syndicale, la Compagnie Commerciale de Cavallo qui vient aux droits de la CODIL, peut modifier la destination des parcelles vendues telles qu'elle a été fixée par le tableau annexé au cahier des charges. Encore faut-il qu'elle effectue cette modification par l'acte authentique passé en l'étude de Me E...-F... notaires associés sise [...] , et qu'elle notifie ce changement d'affectation à l'Association Syndicale. Dans la mesure où il n'est justifié d'aucun changement d'affectation formalisé et notifié conformément à ces stipulations, la Compagnie Commerciale de Cavallo devait respecter lors des divisions et cessions de parcelles, la destination donnée à ces dernières par le tableau annexé au cahier des charges. Au chapitre III du cahier des charges consacré aux biens, équipements, et services généraux; l'article 23.001 définit comme suit les «voies» : « Par voies, on entend les routes, chemins et sentiers. La limitation du domaine commun s'étendra jusqu'au pied du talus dans les zones en remblai et jusqu'à la crête de talus dans les zones en déblai. Ces voies sont établies non seulement pour l'usage des propriétaires, mais du public auquel l'accès est ouvert, sauf à respecter les mesures de police intérieures prises, soit par la CODIL, soit par l'association syndicale ». D'autre part, l'article 23.013 du cahier des charges définit les «espaces communs » de l'Ile comme « toutes les aires (
) qui demeurent sans affectation privée ou réservée à des zones techniques et de service, après-vente ou location des parcelles divises. La CODIL ne garantit pas la contenance définitive de ces espaces communs. Ces espaces communs sont laissés à l'état de nature ». La parcelle [...] se présente sous la forme très allongée d'un « ruban » qui suit la plage de Greco qu'elle borde, le long de différentes parcelles. Elle est désignée sur la fiche hypothécaire à la conservation des hypothèques, comme une «voirie ». Elle est issue de la parcelle [...] , elle-même issue de la parcelle [...] . La parcelle [...] comporte un étang. Elle est désignée dans sa fiche hypothécaire comme un «espace vert » («EV»). Elle est issue de la division de la parcelle Q 278 elle-même issue de la parcelle [...] . La nature de cette parcelle [...] était décrite dans le tableau intitulé « Division parcellaire de la première phase » figurant en annexe 3 du cahier des charges, comme de la « voirie hors lotissement ». Les parcelles [...] et Q S07, constituent donc respectivement un espace vert commun et une voie, au sens du cahier des charges. Or l'article 36.000 du cahier des charges interdit toute construction dans les espaces verts, à l'exception des équipements nécessaires à leur protection et leur entretien. Par ailleurs, l'article 25.000 du cahier des charges pose comme principe que « dès que les équipements généraux et les biens communs sont réalisés en tout ou partie, et dès leur mise en service, leur jouissance est transférée de ce seul fait à l'association syndicale qui en assure l'entretien, les petites et grosses réparations, et contracte les assurances nécessaires ». Ainsi, les dispositions du cahier des charges interdisent en l'état toute construction sur la parcelle [...] , et attribuent la jouissance de la parcelle [...] à l'Association Syndicale des propriétaires. Par une délibération du 13 juillet 2006, la commune de [...] a adopté son plan local d'urbanisme qui a fait disparaître le plan de zone d'aménagement concerté qui existait auparavant. Or le PLU n'a pas donné aux parcelles [...] et [...] une affectation privée. Par jugement du 20 juin 2007, le tribunal administratif de Bastia a rejeté la requête de la SARL Compagnie Commerciale de Cavallo tendant à l'annulation du PLU. Ces règles contractuelles puis réglementaires liant la SARL Compagnie Commerciale de Cavallo qui s'est substituée à la CODIL, ne permettaient de céder les deux parcelles litigieuses à la SCI Guglielmo 2000. La SARL Compagnie Commerciale de Cavallo aurait dû modifier la nature et l'affectation des deux parcelles litigieuses conformément aux stipulations du cahier des charges, avant d'envisager leur vente. Elle a signé le compromis de vente du 30 janvier 2007 en fraude des droits des propriétaires de l'Ile de Cavallo, protégés par le cahier des charges, et que l'Association Syndicale a pour objet de faire respecter. Il convient en conséquence de réformer le jugement du 1er décembre 2014, de déclarer la tierce opposition recevable, de rétracter le jugement du tribunal de grande instance d'Ajaccio du 7 décembre 2009 en ce qu'il ordonne la réalisation judiciaire de la vente pour le prix de 180.000 euros, et de prononcer l'annulation du compromis de vente du 30 janvier 2007. Cette décision implique la remise des choses en l'état dans lequel elles se trouvaient avant la vente. La demande de l'association syndicale tendant à la suppression par la SCI Gugliemo 2000 des aménagements, constructions et plantations réalisés sur les deux parcelles [...] et [...] et la remise de celles-ci dans leur état antérieur, constitue la conséquence inévitable de l'annulation du compromis de vente. Il convient en conséquence de faire droit à cette demande, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt. Il en va de même de la demande subsidiaire de la SCI Gugliemo tendant à la restitution du prix de vente, qui ne constitue également que la conséquence de l'absence de réalisation de la vente. Il convient de condamner la SARL Compagnie Commerciale de Cavallo, à restituer à la SCI Gugliemo la somme de 180 000 euros montant du prix convenu entre les parties.
ALORS QUE l'action en nullité de la vente de la chose d'autrui ne peut être demandée que par l'acquéreur et non par celui qui se prétend le véritable propriétaire, lequel ne dispose que d'une action en revendication ; qu'en prononçant la nullité de la vente consentie par la SARL Compagnie Commerciale de Cavallo à la SCI Guglielmo 2000, à la demande de l'ASIC, en raison de ses prétendus droits sur les biens vendus lesquels constitueraient des biens communs dont la propriété devrait lui être dévolue, la Cour d'appel a violé l'article 1599 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable la tierce opposition au jugement du 17 septembre 2009, d'avoir rétracté ce jugement et dit n'y avoir lieu à ordonner la réalisation judiciaire de la vente des parcelles sises à [...] (Ile de Cavallo) cadastrées section [...] et n° 507, pour le prix de 180.000 euros à la SCI Guglielmo 2000, prononcé l'annulation du compromis de vente du 30 janvier 2007 passé entre la SARL Compagnie Commerciale de Cavallo et la SCI Guglielmo 2000 et d'avoir condamné la SCI Guglielmo 2000 à retirer tous les aménagements, installations, constructions et plantations qu'elle a effectués sur les ces parcelles cadastrées [...] et [...] à [...] (Ile de Cavallo) et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE sur la recevabilité de la tierce opposition au jugement du 17 Septembre 2009, l'Association Syndicale de l'Ile de Cavallo a intérêt à solliciter la rétractation du jugement du 17 septembre 2009, qui a ordonné la réalisation judiciaire de la vente de parcelles dont elle revendique la jouissance et la propriété, et ce alors qu'elle n'était ni partie ni représentée dans le cadre de cette procédure. En application de l'article 583 du code civil, il convient de déclarer sa tierce opposition recevable. Sur la recevabilité de la demande de transfert à l'Association Syndicale de la propriété des parcelles, l'article 582 du code civil dispose que la tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l'attaque. Elle remet en question relativement à son auteur les points jugés qu'elle critique, pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit. Cet effet dévolutif limité de la tierce opposition n'autorise pas son auteur à présenter d'autres prétentions que celles qui tendent à la remise en cause du jugement. L'ASIC n'est pas recevable en sa demande tendant au transfert à son profit, de la propriété des parcelles [...] et [...] qui constitue une revendication immobilière. Sur la demande de rétractation du jugement du 17 décembre 2009, et d'annulation de la vente, le chapitre II du cahier des charges décrit la structure foncière de l'association, et le mécanisme de la division parcellaire. La CODIL, à laquelle s'est substituée la société Compagnie Commerciale de Cavallo procède successivement au détachement de son domaine initial des parcelles devant constituer l'assiette foncière de propriétés divises. Pour effectuer cette division, la CODIL fixe la destination des parcelles vendues, cette destination étant reportée dans un tableau annexé au cahier des charges, et intitulé «Division parcellaire de la première phase ». Ce tableau comporte le numéro d'ordre, la nature, la section, le numéro cadastral et la surface des parcelles résultant de cette première phase de division. Les trois derniers alinéas de l'article 22.002 du cahier des charges, stipulent que la CODIL se réserve le droit de modifier le nombre, la contenance, la constructibilité et la configuration des parcelles créées avant de les vendre. Ces modifications sont apportées aux tableaux parcellaires par déclaration de la CODIL dans un acte authentique à recevoir par l'un des notaires de « Office Notarial sis [...] ». Cette modification sera alors notifiée à l'Association Syndicale. En résumé, tant que l'achèvement de la division parcellaire n'a pas été notifié à l'Association Syndicale, la Compagnie Commerciale de Cavallo qui vient aux droits de la CODIL, peut modifier la destination des parcelles vendues telles qu'elle a été fixée par le tableau annexé au cahier des charges. Encore faut-il qu'elle effectue cette modification par l'acte authentique passé en l'étude de Me E...-F... notaires associés sise [...] , et qu'elle notifie ce changement d'affectation à l'Association Syndicale. Dans la mesure où il n'est justifié d'aucun changement d'affectation formalisé et notifié conformément à ces stipulations, la Compagnie Commerciale de Cavallo devait respecter lors des divisions et cessions de parcelles, la destination donnée à ces dernières par le tableau annexé au cahier des charges. Au chapitre III du cahier des charges consacré aux biens, équipements, et services généraux; l'article 23.001 définit comme suit les «voies» : « Par voies, on entend les routes, chemins et sentiers. La limitation du domaine commun s'étendra jusqu'au pied du talus dans les zones en remblai et jusqu'à la crête de talus dans les zones en déblai. Ces voies sont établies non seulement pour l'usage des propriétaires, mais du public auquel l'accès est ouvert, sauf à respecter les mesures de police intérieures prises, soit par la CODIL, soit par l'association syndicale ». D'autre part, l'article 23.013 du cahier des charges définit les «espaces communs » de l'Ile comme « toutes les aires (
) qui demeurent sans affectation privée ou réservée à des zones techniques et de service, après-vente ou location des parcelles divises. La CODIL ne garantit pas la contenance définitive de ces espaces communs. Ces espaces communs sont laissés à l'état de nature ». La parcelle [...] se présente sous la forme très allongée d'un « ruban » qui suit la plage de Greco qu'elle borde, le long de différentes parcelles. Elle est désignée sur la fiche hypothécaire à la conservation des hypothèques, comme une «voirie». Elle est issue de la parcelle [...] , elle-même issue de la parcelle [...] . La parcelle [...] comporte un étang. Elle est désignée dans sa fiche hypothécaire comme un «espace vert » («EV»). Elle est issue de la division de la parcelle Q 278 elle-même issue de la parcelle [...] . La nature de cette parcelle [...] était décrite dans le tableau intitulé « Division parcellaire de la première phase » figurant en annexe 3 du cahier des charges, comme de la « voirie hors lotissement ». Les parcelles [...] et Q S07, constituent donc respectivement un espace vert commun et une voie, au sens du cahier des charges. Or l'article 36.000 du cahier des charges interdit toute construction dans les espaces verts, à l'exception des équipements nécessaires à leur protection et leur entretien. Par ailleurs, l'article 25.000 du cahier des charges pose comme principe que « dès que les équipements généraux et les biens communs sont réalisés en tout ou partie, et dès leur mise en service, leur jouissance est transférée de ce seul fait à J'association syndicale qui en assure l'entretien, les petites et grosses réparations, et contracte les assurances nécessaires ».
Ainsi, les dispositions du cahier des charges interdisent en l'état toute construction sur la parcelle [...] , et attribuent la jouissance de la parcelle [...] à l'Association Syndicale des propriétaires. Par une délibération du 13 juillet 2006, la commune de [...] a adopté son plan local d'urbanisme qui a fait disparaître le plan de zone d'aménagement concerté qui existait auparavant. Or le PLU n'a pas donné aux parcelles [...] et [...] une affectation privée. Par jugement du 20 juin 2007, le tribunal administratif de Bastia a rejeté la requête de la SARL Compagnie Commerciale de Cavallo tendant à l'annulation du PLU. Ces règles contractuelles puis réglementaires liant la SARL Compagnie Commerciale de Cavallo qui s'est substituée à la CODIL, ne permettaient de céder les deux parcelles litigieuses à la SCI Guglielmo 2000. La SARL Compagnie Commerciale de Cavallo aurait dû modifier la nature et l'affectation des deux parcelles litigieuses conformément aux stipulations du cahier des charges, avant d'envisager leur vente. Elle a signé le compromis de vente du 30 janvier 2007 en fraude des droits des propriétaires de l'Ile de Cavallo, protégés par le cahier des charges, et que l'Association Syndicale a pour objet de faire respecter. Il convient en conséquence de réformer le jugement du 1er décembre 2014, de déclarer la tierce opposition recevable, de rétracter le jugement du tribunal de grande instance d'Ajaccio du 7 décembre 2009 en ce qu'il ordonne la réalisation judiciaire de la vente pour le prix de 180.000 euros, et de prononcer l'annulation du compromis de vente du 30 janvier 2007. Cette décision implique la remise des choses en l'état dans lequel elles se trouvaient avant la vente. La demande de l'association syndicale tendant à la suppression par la SCI Gugliemo 2000 des aménagements, constructions et plantations réalisés sur les deux parcelles [...] et [...] et la remise de celles-ci dans leur état antérieur, constitue la conséquence inévitable de l'annulation du compromis de vente. Il convient en conséquence de faire droit à cette demande, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt. Il en va de même de la demande subsidiaire de la SCI Gugliemo tendant à la restitution du prix de vente, qui ne constitue également que la conséquence de l'absence de réalisation de la vente. Il convient de condamner la SARL Compagnie Commerciale de Cavallo, à restituer à la SCI Gugliemo la somme de 180 000 euros montant du prix convenu entre les parties.
1°- ALORS QUE les juges ont l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui leurs sont soumis ; qu'il résulte du tableau intitulé « division parcellaire de la première phase » figurant à l'annexe 3 au cahier des charges, lequel comme le précise la Cour d'appel, donne leur destination aux parcelles, que la parcelle [...] de laquelle sont issues les parcelles litigieuses est une parcelle « hors lotissement » ; qu'en énonçant que la nature de la parcelle [...] de laquelle sont issues les parcelles litigieuses Q 496 et 507 serait décrite dans ce tableau figurant en annexe 3 du cahier des charges, comme de la « voirie hors lotissement », et que les parcelles [...] et [...] constitueraient respectivement un espace vert commun et une voie « au sens du cahier des charges », la Cour d'appel a dénaturé ce document en violation du principe susvisé ;
2°- ALORS QU'aucune stipulation du cahier des charges ne subordonne la vente d'une parcelle par la CODIL à la modification préalable du tableau parcellaire et à sa notification à l'Association Syndicale ; qu'ainsi, la Cour d'appel a encore violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°- ALORS QU'il résulte des stipulations de l'article 22.002 du cahier des charges, que les biens communs dont la propriété sera transférée à l'Association Syndicale, sont limités à la partie du périmètre du cahier des charges n'ayant pas fait l'objet d'une division au jour où la CODIL fera connaître à l'Association Syndicale qu'elle a terminé ses opérations de division de l'Ile ; que les parcelles litigieuses issues de la parcelle hors lotissement, ayant fait l'objet d'une division et ayant été cédées à la société Guglielmo, à une date à laquelle la Compagnie Commerciale de Cavallo venant aux droits de la CODIL n'avait pas encore fait connaître à l'Association qu'elle avait terminé ses opérations de divisions, ces parcelles ne pouvaient, quelle que soit leur affectation dans le cadre de la vente opérant division, constituer des biens communs au sens du cahier des charges ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°- ALORS QUE selon l'article 22.000, 3° du cahier des charges, « pour la division par vente, la CODIL fixe la destination de la parcelle vendue » ; qu'ainsi l'aménageur était en droit d'affecter les parcelles divisées par la vente et échappant par là même aux biens communs, à une destination de voirie ou d'espace vert ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, en raison de la désignation des parcelles litigieuses par la fiche hypothécaire à la conservation des hypothèques comme constituant une voie et un espace vert, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
5°- ALORS QU'en affirmant que le PLU qui a fait disparaître le plan d'aménagement concerné qui existait auparavant n'aurait pas donné aux parcelles [...] et [...] une affectation privée ce qui interdirait à la Compagnie Commerciale de Cavallo de céder les parcelles litigieuses à la société Guglielmo, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
6°- ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait, sans préciser en quoi les dispositions du plan local d'urbanisme ayant fait disparaître le plan de zone d'aménagement concerté qui existait auparavant auraient constitué un obstacle à la vente des parcelles litigieuses par la Compagnie Commerciale de Cavallo, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil.
