LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 2017), que Mme A... et M. X... sont entrés en relation au sujet de la vente d'un immeuble appartenant à la société civile immobilière (SCI) Rebecca ; que, M. X... ayant refusé le prix de vente sollicité, la SCI Rebecca l'a assigné, ainsi que la SCI La Costa et M. Y..., notaire, aux fins de voir juger la vente parfaite et, subsidiairement, en dommages-intérêts ;
Attendu que la SCI Rebecca fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu, d'une part, que ni les témoignages produits ni le versement d'un chèque de la société de gestion Pierre X... au nom du notaire n'étaient suffisamment probants, que les parties avaient entendu exprimer leur accord par un avant-contrat que M. X... avait refusé de signer au prix exigé par la SCI Rebecca eu égard à l'état du bien, d'autre part, que M. X... avait exprimé son refus moins d'un mois après le début des pourparlers, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs qu'il n'y avait pas eu d'accord entre les parties sur la vente et que la rupture des pourparlers n'était pas fautive, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Rebecca aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Rebecca et la condamne à payer la somme de 2 000 euros à M. Y... et la somme globale de 2 000 euros à M. X... et à la SCI La Costa ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour la société Rebecca
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Rebecca de ses demandes tendant, à titre principal, à ce que la vente de l'immeuble, situé [...] , soit considérée comme parfaite et, à titre subsidiaire, à ce que lui soit alloué des dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers ;
Aux motifs propres que « la SCI Rebecca ayant formé des demandes à l'encontre de la société La Costa dont le bien-fondé doit être examiné, il n'y a pas lieu de mettre cette dernière société hors de cause ; que les moyens développés par la SCI Rebecca au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que, par lettre du 26 juin 2013 adressée à M. Y..., notaire, Mme A..., associée majoritaire de la SCI Rebecca, relatant l'accord qu'elle aurait trouvé le 24 juin 2013 avec M. Pierre X... pour la vente de la maison de Lacoste au prix de 625 000 €, a demandé au notaire d'établir un « compromis » ; que Mme A..., qui a écrit au notaire sur un papier à en-tête mentionnant sa qualité d'avocat, titulaire d'un DES de droit privé, n'a pu se méprendre sur la qualification de l'acte qu'elle réclamait, soit un avant-contrat de vente, ayant, d'ailleurs, précisé à l'officier ministériel qu'elle entendait percevoir, lors de la signature du compromis, non le prix, mais la somme de 150.000 € d'acompte ; que de surcroît, le projet d'avant- contrat rédigé par M. Y... sur la demande de Mme A... est un acte sous seing privé qui prévoit expressément (p. 9) sa régularisation par acte authentique ; qu'il s'en déduit que les parties avaient entendu exprimer leur accord par un avant-contrat, de sorte que la rencontre des volontés était retardée jusqu'à la signature de cet acte. M. X... ayant refusé de signer l'avant-contrat au prix exigé par la venderesse eu égard à l'état du bien, la SCI Rebecca doit être déboutée de sa demande de vente forcée ; que jusqu'à la signature de l'avant-contrat, les parties étaient en pourparlers qu'elles pouvaient librement interrompre ; que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le Tribunal a relevé que l'acquéreur, qui avait exprimé son refus moins d'un mois après le début des pourparlers, n'avait commis aucun abus dans leur rupture fondée sur un désaccord sur le prix eu égard à l'état du bien, ni immobilisé fautivement le bien ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Rebecca de ses demandes de dommages-intérêts ; qu'il vient d'être dit que la vente avait échoué par le refus légitime de M. X... ou de la société La Costa de la conclure ; que les fautes invoquées par la SCI Rebecca à l'encontre du notaire, à les supposer établies, ne sont pas en lien de causalité avec l'échec de la vente ; que par suite, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Rebecca de ses demandes contre M. Y... » ; Et aux motifs adoptés que « pour qu'il y ait échange des consentements et vente parfaite, il convient que l'offre faite par l'une des parties, ferme et précise, fasse l'objet d'une acceptation pure et simple, claire et sans équivoque et que l'acceptation soit une réponse définitive de l'offre qui est donnée sans aucune modification de l'offre ; qu'il convient de constater comme l'a justement relevé le juge des référés, qu'en dehors du témoignage de Mme A..., associée de la SCI Rebecca, et donc partie intéressée au litige, la SCI Rebecca ne produit comme éléments que le témoignage de Mme B..., amie de longue date des associés de la SCI demanderesse, qui déclare avoir elle-même « des intérêts à Lacoste » ainsi qu'un chèque de 150.000 euros de la C... à l'ordre de Maître Y..., notaire ; que ces éléments ne sont pas suffisamment probants pour en déduire qu'il y a eu un accord sur la chose et sur le prix alors que les défendeurs soutiennent quant à eux que l'affaire en était au stade des pourparlers, le chèque n'étant qu'un moyen de réserver le bien dans l'attente et aucune promesse de vente n'ayant été signée; qu'il demeurait bien au surplus une incertitude sur l'identité de l'acquéreur, le chèque émanant de la C... et la demanderesse soutenant que l'acquéreur était la société La Costa ; qu'elle sollicite par ailleurs désormais que la vente soit constatée avec M. Pierre X... personnellement ; que M. Pierre X... a souhaité en tout état de cause retarder les effets d'une vente parfaite à la signature d'une promesse de vente ; qu'il ne peut être constaté une rencontre des consentements et en conséquence une vente parfaite ; que la SCI REBECCA sera déboutée de ces demandes de ce chef ; (
) que seule une rupture abusive et brutale de pourparlers engagés sur une période suffisamment longue peut donner lieu à réparation du préjudice subi ; que M. Pierre X... a pu légitimement souhaiter retarder les effets d'une vente parfaite à la signature d'une promesse de vente ; que ne sont établis à son encontre ni mauvaise foi ni intention de nuire ; que la rupture n'apparaît en l'espèce ni abusive ni brutale dans la mesure où les pourparlers n'étaient pas engagés sur une période suffisamment longue ; que les parties ne se sont rencontrées qu'une seule fois, le 24 juin 2013 et que moins d'un mois s'est écoulé entre cette rencontre et la décision prise par M. Pierre X... de renoncer (du 24 juin au 12 juillet 2013) ; que de plus, il n'est justifié d'aucun préjudice, la vente n'ayant nullement été bloquée pendant un an, comme la SCI REBECCA le soutient, dès lors que rien ne l'empêchait de vendre son bien à un tiers au prix de 625.000 euros si elle y parvenait à compter du 12 juillet ; que la SCI REBECCA sera en conséquence déboutée de toutes ses demandes » ;
1°) Alors, d'une part, que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en relevant que l'acompte de 150.000 euros avait été versée pour « réserver le bien » (jugement, page 6), ce dont il s'évinçait que M. X... et la société La Costa avaient accepté le prix de vente proposé par la SCI Rebecca, ce qui avait été confirmé par le rendez-vous pris chez Me Y... pour conclure le compromis de vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1583 du code civil ;
2°) Alors, d'autre part, que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en considérant que les effets de la vente devaient être reportés à la signature de la promesse de vente et, en tout état de cause, à celle de l'acte authentique (arrêt attaqué, page 4), sans aucunement relever que les parties avaient fait de la signature de l'un de ces actes un élément constitutif de leur consentement, la cour d'appel a également privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil ;
3°) Alors, à titre subsidiaire, que le fait de rompre des négociations, sans motif, après plusieurs semaines de négociation, le jour même de la signature du compromis de vente, constitue une faute dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers; qu'en jugeant que la société La Costa et M. X... n'avaient commis aucune faute dans la rupture des pourparlers, après avoir pourtant constaté qu'ils avaient mené des négociations pendant plusieurs semaines avec la SCI Rebecca avant de les interrompre le jour même de la signature du compromis de vente, ce qui avait nécessairement eu pour conséquence de mobiliser le bien en cause pendant cette période et d'empêcher l'exposante d'engager des négociations avec d'autres acheteurs potentiels, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
