LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 juillet 2017), que Mme Z..., propriétaire d'une maison d'habitation donnée à bail à M. Y..., l'a assigné en paiement d'un arriéré de loyer ; que M. Y..., soutenant que le logement n'était pas décent, a demandé reconventionnellement la condamnation de Mme Z... à mettre aux normes l'installation électrique ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant retenu que le rapport d'expertise produit par M. Y... ne permettait pas d'établir que la maison présentait un risque de santé et de sécurité caractérisant un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, la cour d'appel, qui n'a pas écarté des débats ce document au motif qu'il n'avait pas été établi contradictoirement, en a souverainement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que le logement donné à bail était conforme aux normes de décence ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer à Mme Z... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me B..., avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du tribunal d'instance de Cagnes-sur-Mer du 23 février 2016 ayant prononcé la résiliation du bail verbal litigieux à compter du 17 mars 2015, déclaré en conséquence M. Y... occupant sans droit ni titre, ordonné à M. Y... ainsi qu'à tous occupants de son chef de quitter les lieux, dit que faute d'exécution volontaire il pourrait être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique, ordonné la séquestration du mobilier des occupants trouvé au lieu de l'expulsion dans les conditions de l'article L. 433-1 du code de procédures civiles d'exécution et fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. Y... à compter du 17 mars 2015 et jusqu'à la libération effective des lieux des lieux et la remise des clefs à la somme de 1.000 €, et d'avoir condamné M. Y... à payer à Mme Z... la somme de 19.000 € arrêtée au 30 septembre 2016 avec intérêts au taux légal ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les parties admettent qu'un bail verbal a été conclu entre eux depuis décembre 2012 pour le logement situé [...] ; qu'elles restent en litige sur le montant du loyer ; que c'est par une juste appréciation des circonstances de la cause et par une réponse appropriée aux moyens invoqués que le premier juge, par des motifs que la cour adopte, a constaté que le loyer s'établissait à 1.000 € par mois au regard des courriels échangés par les parties ; qu'en effet il ressort notamment de ceux adressés par M. Y... lui-même entre avril et juin 2014 que le loyer était bien fixé à 1.000 € et que les 500 € ne constituaient qu'un paiement partiel ; que c'est ainsi qu'il déclare notamment que « le chèque de 500 € que tu avais en la possession depuis janvier a permis de payer la première partie du mois de mai, il Jean-Christophe B... Avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation [...] reste encore 500 € de mai et c'est mon seul retard », « au début de notre négo (avant d'entrer dans les lieux) tu voulais bien me louer à 800 €/mois car tu n'arrivais pas à vendre. A ce moment la société tournait bien et je t'ai dit que 1.000 € me conviendrait », « je ne peux plus assumer un loyer de 1.000€ + les frais pour le moment » ; que la délivrance d'une seule quittance de 500 € ne justifie que le montant qui a été réglé au bailleur ; que le fait que le montant du loyer ait été diminué en raison de travaux qui auraient été convenus entre les parties n'est justifié par aucun élément ; que de même, le locataire n'a jamais mis en demeure le bailleur d'effectuer des travaux de remise en état du logement ou ne lui a reproché la vétusté de l'installation électrique avant de se voir réclamer les premiers impayés de loyer ; que comme l'a constaté le premier juge, les documents émanant d'un artisan et d'un expert immobilier que le locataire a mandaté en août et novembre 2014 ne permettent pas d'établir que la maison présentait un risque de santé et de sécurité caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance dès l'entrée dans les lieux, ce que le locataire n'aurait pas manqué de dénoncer pendant ses deux premières années d'occupation ; que dans ces conditions, le jugement sera confirmé dans toutes ses dispositions ; que M. Y... a été condamné à payer une somme de 4.000 € restant due au 22 février 2015 ; que s'étant maintenu dans les lieux jusqu'au 30 septembre 2016 il reste devoir la somme de 19 mois à 1.000 € soit 19.000 €, montant auquel la bailleresse arrête sa créance locative selon décompte produit par la bailleresse faisant état des sommes réglées par le locataire, sans que celui-ci ne justifie de règlements supplémentaires ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il doit être retenu au regard des pièces produites au débat que le loyer a été fixé d'un commun accord entre les parties peu de temps après l'entrée dans les lieux à 1.000 € par mois ; en effet, d'une part, dans les courriels échangés entre les parties, M. Y... a lui-même reconnu à plusieurs reprises que le montant du loyer est de 1.000 € ; que d'autre part, ce loyer apparaît en conformité avec la taille et l'emplacement du bien loué (maison de village de 5 pièces de 100 m² située à [...]) et en corrélation avec le loyer dont s'acquittait le dernier locataire (1.200 €) ; qu'enfin, la communication d'une seule quittance de loyer de 500 € pour le mois de janvier 2013, correspondant à la date d'installation de M. Y... dans les lieux, ne permet pas d'écarter l'ensemble des indices concordants sur le fait que le loyer a été fixé peu de temps après l'installation de M. Y... d'un commun accord entre les parties à 1.000 € par mois ; qu'en effet, il résulte d'un courriel du 15 avril 2014 adressé par Mme Z... à M. Y... que lors de l'installation de M. Y..., Mme Z... avait accepté temporairement un loyer de 500 € par mois pour aider M. Y... à s'installer en échange du fait qu'elle pouvait récupérer à tout moment son bien pour le vendre, mais que rapidement constatant que l'installation de M. Y... devenait pérenne, les parties se sont accordées pour un montant supplémentaire de 500 €, soit 1.000 € au total ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le juge ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; que la quittance de loyer établie pour le mois de janvier 2013 fait état d'un loyer de 450 € et d'avance sur charge de 50 €, ce qui correspond au loyer de 500 € revendiqué par M. Y... ; qu'en énonçant que « la délivrance d'une seule quittance de 500 € ne justifie que le montant qui a été réglé au bailleur » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 2), cependant que cette quittance indiquait, outre la somme versée par le locataire au titre du mois de janvier 2013, le montant exact du loyer dû, dans un encadré rédigé à part, la cour d'appel a dénaturé le sens de la quittance litigieuse et a violé le principe précité, outre l'article 1192 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; qu'en considérant, par motifs adoptés (jugement, p. 4, alinéa 3), qu'il résultait d'un courriel de Mme Z... du 15 avril 2014 que le montant du loyer n'aurait été fixé que temporairement à 500 € par mois, cependant que la bailleresse ne pouvait unilatéralement fixer le montant du loyer, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du tribunal d'instance de Cagnes-sur-Mer du 23 février 2016 ayant prononcé la résiliation du bail verbal litigieux à compter du 17 mars 2015, déclaré en conséquence M. Y... occupant sans droit ni titre, ordonné à M. Y... ainsi qu'à tous occupants de son chef de quitter les lieux, dit que faute d'exécution volontaire il pourrait être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique, ordonné la séquestration du mobilier des occupants trouvé au lieu de l'expulsion dans les conditions de l'article L. 433-1 du code de procédures civiles d'exécution et fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. Y... à compter du 17 mars 2015 et jusqu'à la libération effective des lieux des lieux et la remise des clefs à la somme de 1.000 €, d'avoir condamné M. Y... à payer à Mme Z... la somme de 19.000 € arrêtée au 30 septembre 2016 avec intérêts au taux légal, et d'avoir débouté M. Y... de sa demande tendant à la condamnation de Mme Z... à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour lui avoir loué un logement non conforme aux normes de décence ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les parties admettent qu'un bail verbal a été conclu entre eux depuis décembre 2012 pour le logement situé [...] ; qu'elles restent en litige sur le montant du loyer ; que c'est par une juste appréciation des circonstances de la cause et par une réponse appropriée aux moyens invoqués que le premier juge, par des motifs que la cour adopte, a constaté que le loyer s'établissait à 1.000 € par mois au regard des courriels échangés par les parties ; qu'en effet il ressort notamment de ceux adressés par M. Y... lui-même entre avril et juin 2014 que le loyer était bien fixé à 1.000 € et que les 500 € ne constituaient qu'un paiement partiel ; que c'est ainsi qu'il déclare notamment que « le chèque de 500 € que tu avais en la possession depuis janvier a permis de payer la première partie du mois de mai, il reste encore 500 € de mai et c'est mon seul retard », « au début de notre négo (avant d'entrer dans les lieux) tu voulais bien me louer à 800 €/mois car tu n'arrivais pas à vendre. A ce moment la société tournait bien et je t'ai dit que 1.000 € me conviendrait », « je ne peux plus assumer un loyer de 1.000€ + les frais pour le moment » ; que la délivrance d'une seule quittance de 500 € ne justifie que le montant qui a été réglé au bailleur ; que le fait que le montant du loyer ait été diminué en raison de travaux qui auraient été convenus entre les parties n'est justifié par aucun élément ; que de même, le locataire n'a jamais mis en demeure le bailleur d'effectuer des travaux de remise en état du logement ou ne lui a reproché la vétusté de l'installation électrique avant de se voir réclamer les premiers impayés de loyer ; que comme l'a constaté le premier juge, les documents émanant d'un artisan et d'un expert immobilier que le locataire a mandaté en août et novembre 2014 ne permettent pas d'établir que la maison présentait un risque de santé et de sécurité caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance dès l'entrée dans les lieux, ce que le locataire n'aurait pas manqué de dénoncer pendant ses deux premières années d'occupation ; que dans ces conditions, le jugement sera confirmé dans toutes ses dispositions ; que M. Y... a été condamné à payer une somme de 4.000 € restant due au 22 février 2015 ; que s'étant maintenu dans les lieux jusqu'au 30 septembre 2016 il reste devoir la somme de 19 mois à 1.000 € soit 19.000 €, montant auquel la bailleresse arrête sa créance locative selon décompte produit par la bailleresse faisant état des sommes réglées par le locataire, sans que celui-ci ne justifie de règlements supplémentaires ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE si M. Y... invoque des problèmes de décence du logement, pour autant il n'a communiqué aucun compte-rendu objectif d'un service compétent pour mesurer le taux éventuel d'insalubrité du logement ; que le courrier d'un artisan électricien et un constat non contradictoire réalisé par un expert qu'il a lui-même mandaté ne permettent pas d'établir que la maison d'habitation louée présente un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ; qu'en l'espèce, M. Y... produisait aux débats un rapport établi par un expert immobilier qui concluait que son constat mettait « en évidence de nombreuses anomalies, insuffisances et marques de vétusté avec des dégradations superficielles et localisées affectant l'usage normal du bien donné à bail. En conséquence, il convient de considérer le bien ne satisfait pas aux normes de décence telles qu'elles résultent notamment du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et que les anomalies, insuffisances, vétusté relevées en altèrent la jouissance ou exposent ses occupants à des risques susceptibles de les mettre en danger » ; qu'en se fondant, pour écarter ce document, sur le seul fait que M. Y... n'avait pas dénoncé cette situation dans les deux premières années d'occupation (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 5), quand il appartenait au bailleur de faire réaliser les travaux nécessaires pour que l'appartement loué soit conforme aux normes de sécurité, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 2, 4° du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'un rapport non contradictoire constitue un moyen de preuve recevable et valable dès lors qu'il a été produit aux débats et soumis à la discussion des parties ; qu'en écartant, par motifs adoptés du jugement qu'elle confirmait, le rapport établi par un expert immobilier, en raison du fait que ce rapport n'avait pas été établi contradictoirement (jugement entrepris du 23 février 2016, p. 4, alinéa 6), la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile par fausse application.
