LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 18 juillet 2017) que, le 14 décembre 2015, des copropriétaires d'une résidence de tourisme dont les lots ont été donnés à bail commercial à la société Park and suites, laquelle a fait l'objet d'une fusion avec la société Appart'city, ont signifié à la première des commandements visant la clause résolutoire, puis ont assigné en référé les deux sociétés en constatation de la résiliation du bail ;
Attendu que la société Appart'city fait grief à l'arrêt de constater la résiliation des baux ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les baux comprenaient, pour leur exécution, une clause d'élection de domicile du preneur dans les lieux loués et, la société Appart'city ayant reconnu dans ses conclusions d'appel que personne n'était habilité à recevoir l'acte de signification des commandements au lieu du domicile élu, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches sur les circonstances ayant rendu la signification à personne impossible et sur la présence d'un organe de direction de la société au lieu du domicile élu que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que les commandements avaient été régulièrement signifiées et a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les premier et troisième moyens qui ne sont manifestement de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Appart'city aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Appart'city et la condamne à payer à M. et Mme Y..., Mme Z..., M. et Mme A..., M. et Mme D..., Mme J..., M. K..., M. et Mme L..., MM. M..., ès qualités, N..., M. et Mme B..., Mmes NN..., Q..., M. et Mme S..., M. et Mme T..., MM. U..., V..., M. et Mme W..., M. OO... , M. et Mme XX..., M. et Mme QQ... , M. ZZ..., M. et Mme AA..., Mme BB..., ès qualités, Mmes EE..., GG..., HH..., M. et Mme JJ..., M. et Mme G..., M. et Mme P..., les sociétés He He patrimoine, Immeybens, 4B investissements, Les Odes et Libellule la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Appart'city
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance entreprise annulant les commandements de payer délivrés le 14 décembre 2015 visant la clause résolutoire, qui n'ont pas été délivrés à la société Appart'City ni à la société Park etamp; Suites, ainsi que l'assignation délivrée le 4 février 2016, et d'avoir dans le même temps validé les commandements de payer du 14 décmebre 2015 et déclaré valable l'assignation portant en outre itératif commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 3 février 2016 au siège social de la société Appart'City situé à Montpellier ;
Aux motifs que « sur la validité des commandements de payer de décembre 2015 ; que les baux litigieux comprennent un article 9 mentionnant que « Pour l'exécution des présentes, et notamment pour la signification de tous actes extra-judiciaires ou de poursuites, le preneur fait élection de domicile dans les lieux loués faisant l'objet du présent bail » ; qu'aux termes des dispositions de l'article 111 du code civil, « lorsqu'un acte contiendra, de la part des parties ou de l'une d'entre elles élection de domicile pour l'exécution de ce même acte dans un autre lieu que celui du domicile réel, les significations, demandes et poursuites relatives à cet acte, pourront être faites au domicile convenu » ; que les commandements de payer visant la clause résolutoire contenue au bail délivrés le 14 décembre 2015 l'ont été à l'adresse du domicile élu et non à celle du siège social de la société Appart'City ; que l'huissier mentionne qu'il n'a pu remettre l'acte à une personne présente habilitée à le recevoir dès lors que la personne rencontrée, dont l'identité n'a pas été relevée, a refusé de recevoir l'acte ; que l'huissier a noté la présence d'une enseigne au nom de Park etamp; Suites et a effectué une recherche au registre du commerce qui a mentionné la présence d'une enseigne à cette adresse ; que l'huissier a ensuite satisfait aux prescriptions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ; que dès lors, dans la mesure où le contrat fait la loi des parties, la délivrance du commandement de payer au domicile élu constitue bien un acte pris en exécution du bail, pouvait être faite à cette adresse, nonobstant les dispositions des articles 648 et suivants du code de procédure civile ; Sur la validité de l'assignation ; que l'assignation a été délivrée au siège social de l'appelante et vise les commandements de payer de décembre 2015 ; que dans la mesure où la Cour a retenu la validité des commandements de décembre 2015, il n'y a pas lieu d'examiner l'argumentaire de l'appelante sur la nullité des itératifs commandements de payer contenus dans l'assignation et de l'assignation elle-même » (arrêt attaqué, p. 13) ;
Alors que tout jugement doit être motivé, à peine de nullité ; que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en confirmant l'ordonnance entreprise en ce qu'elle avait annulé les commandements de payer du 14 décembre 2015 et l'assignation du 4 février 2016, et déclaré valable l'assignation du 3 février 2016, tout en retenant, dans ses motifs, que les commandements de payer du 14 décembre 2015 et l'assignation du 4 février 2016 étaient valables, et qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur la régularité des itératifs commandements contenus dans l'assignation du 3 février 2016, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction entre ses motifs et son dispositif, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir validé la première série de commandements de payer du 14 décembre 2015, d'avoir constaté la résiliation des baux commerciaux consentis à la société Appart'City par acquisition de la clause résolutoire au 4 mars 2016, d'avoir rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, d'avoir ordonné l'expulsion de la société Appart'City, de la société Park etamp; Suites et de tout occupant de leur chef, d'avoir condamné la société Appart'City à payer, en deniers ou quittances, les sommes provisionnelles réclamées par les 48 bailleurs au titre des loyers impayés, et de l'avoir condamnée à payer une indemnité d'occupation du montant provisionnel des loyers et des charges aux demandeurs à compter du mois de mars 2016 jusqu'à son départ effectif des lieux et la remise des clés, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que « sur la validité des commandements de payer de décembre 2015 ; que les baux litigieux comprennent un article 9 mentionnant que « Pour l'exécution des présentes, et notamment pour la signification de tous actes extra-judiciaires ou de poursuites, le preneur fait élection de domicile dans les lieux loués faisant l'objet du présent bail » ; qu'aux termes des dispositions de l'article 111 du code civil, « lorsqu'un acte contiendra, de la part des parties ou de l'une d'entre elles élection de domicile pour l'exécution de ce même acte dans un autre lieu que celui du domicile réel, les significations, demandes et poursuites relatives à cet acte, pourront être faites au domicile convenu » ; que les commandements de payer visant la clause résolutoire contenue au bail délivrés le 14 décembre 2015 l'ont été à l'adresse du domicile élu et non à celle du siège social de la société Appart'City ; que l'huissier mentionne qu'il n'a pu remettre l'acte à une personne présente habilitée à le recevoir dès lors que la personne rencontrée, dont l'identité n'a pas été relevée, a refusé de recevoir l'acte ; que l'huissier a noté la présence d'une enseigne au nom de Park etamp; Suites et a effectué une recherche au registre du commerce qui a mentionné la présence d'une enseigne à cette adresse ; que l'huissier a ensuite satisfait aux prescriptions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ; que dès lors, dans la mesure où le contrat fait la loi des parties, la délivrance du commandement de payer au domicile élu constitue bien un acte pris en exécution du bail, pouvait être faite à cette adresse, nonobstant les dispositions des articles 648 et suivants du code de procédure civile ; Sur la validité de l'assignation ; que l'assignation a été délivrée au siège social de l'appelante et vise les commandements de payer de décembre 2015 ; que dans la mesure où la Cour a retenu la validité des commandements de décembre 2015, il n'y a pas lieu d'examiner l'argumentaire de l'appelante sur la nullité des itératifs commandements de payer contenus dans l'assignation et de l'assignation elle-même » (arrêt attaqué, p. 13) ;
1) Alors que l'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances concrètes caractérisant l'impossibilité d'une telle signification ; qu'en se bornant à constater, pour juger réguliers les commandements de payer délivrés le 14 décembre 2015, que l'huissier avait indiqué que la signification à personne avait été rendue impossible dès lors que la personne rencontrée, dont l'identité n'était pas précisée, avait refusé de prévoir l'acte, quand une telle mention ne relate pas des circonstances concrètes caractérisant l'impossibilité de signifier à personne, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 655 du code de procédure civile ;
2) Alors que le fait d'effectuer la signification à domicile élu ne dispense pas l'huissier de vérifier que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée ; qu'en retenant que la signification des commandements de payer du 14 décembre 2015 à l'adresse des lieux loués était régulière, dès lors qu'elle avait été effectuée au domicile élu pour l'exécution du contrat de bail commercial, et que l'huissier avait noté la présence d'une enseigne au nom de Park etamp; Suites et avait effectué une recherche au registre du commerce qui a mentionné la présence d'une enseigne à cette adresse, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'huissier avait vérifié que la société Appart'City disposait bien d'un organe de direction à cette adresse habilité à prendre connaissance de la signification, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 656 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir validé la première série de commandements de payer du 14 décembre 2015, d'avoir constaté la résiliation des baux commerciaux consentis à la société Appart'City par acquisition de la clause résolutoire au 4 mars 2016, d'avoir rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, d'avoir ordonné l'expulsion de la société Appart'City, de la société Park etamp; Suites et de tout occupant de leur chef, d'avoir condamné la société Appart'City à payer, en deniers ou quittances, les sommes provisionnelles réclamées par les 48 bailleurs au titre des loyers impayés, et de l'avoir condamnée à payer une indemnité d'occupation du montant provisionnel des loyers et des charges aux demandeurs à compter du mois de mars 2016 jusqu'à son départ effectif des lieux et la remise des clés ;
Aux motifs propres que « Sur l'acquisition de la clause résolutoire ; qu'il n'est pas contesté que les causes des commandements de payer délivrés en décembre 2015 n'ont pas été apurées dans le délai imparti par ceux-ci, même si l'appelante est à jour des loyers à la date de l'audience de plaidoiries de la cour d'appel ; dès lors, il y a lieu, à l'instar du premier juge, de constater l'acquisition de la clause résolutoire ; que c'est également a bon droit que le premier juge, après avoir rappelé que cette instance fait suite à des incidents de paiement prolongés en 2013 qui ont donné lieu à une première décision ayant accédé à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire en prenant acte du paiement intervenu en cours d'instance, a considéré que les nouveaux retards de paiement comme les difficultés structurelles financières empêchaient l'octroi de nouveaux délais ; que l'ordonnance sera donc confirmée sur ces points comme sur l'expulsion et la fixation de l'indemnité d'occupation » (arrêt attaqué, p. 14) ;
Et aux motifs adoptés qu'« il est constant que la société Appart'City a payé l'intégralité de la somme objet du commandement, par virement tardif intervenu le 7 avril 2016, d'un montant total de 205 290,84 euros ; qu'il convient donc de constater l'acquisition de la clause résolutoire et qu'il ne convient pas de faire droit à la demande de suspension de ses effets, dès lors que cette procédure vient après de premiers incidents de paiement prolongés depuis 2013 et qui ont donné lieu à une première décision le 30 juin 2014, qui avait fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire en prenant acte du paiement intervenu et donc de la bonne foi des débiteurs ; que la poursuite des impayés ne permet plus d'adopter la même position à leur égard, dès lors qu'il apparaît que leurs difficultés sont structurelles et que les créanciers ne peuvent plus se voir imposer au fil des années un comportement qui consiste à reconstituer sa trésorerie en jonglant avec les compensations de déficits entre les bailleurs ; qu'en effet, ce comportement se retrouve dans de nombreuses procédures pendantes, et que le caractère réitéré et prolongé de ces difficultés financières va devoir être géré de manière différente dès lors que celles-ci se poursuivent ; qu'en effet, alors que les loyers sont payables mensuellement à terme échu, il est constant que les loyers dus des mois de mars et avril ne sont pas réglés et que donc la société Appart'City poursuit la même politique de défaut de paiement des loyers que par le passé ; qu'il convient donc d'ordonner l'expulsion de la société Appart'City des locaux, de la condamner à payer les montants des loyers sollicités en deniers ou quittance, outre une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer courant à compter de l'acquisition de la clause résolutoire le 4 mars 2016 jusqu'à la libération des lieux » (ordonnance entreprise, p. 8, dernier § et p. 9, § 1 et 2) ;
1) Alors que le juge doit répondre aux moyens des parties ; qu'en l'espèce la société locataire faisant expressément valoir qu'en délivrant une seconde série de commandements de payer les bailleurs avaient expressément renoncé à se prévaloir des commandements du 14 décembre 2015 qui ne pouvaient plus sortir aucun effet ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire pris de la renonciation à un droit, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
2) Alors que le juge peut, en accordant des délais, suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail commercial, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée, que le locataire est de bonne foi et qu'il justifie de circonstances l'ayant empêché de se libérer immédiatement ; qu'en rejetant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la société Appart'City, qui s'était pourtant acquittée de l'intégralité des loyers dus en cours d'instance, au motif que les nouveaux retards de paiement ayant donné lieu à l'instance correspondaient à des difficultés financières structurelles empêchant l'octroi de nouveaux délais, sans rechercher, comme elle y était invitée (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 14 à 18), si ces difficultés structurelles rencontrées par la société Appart'City n'étaient pas la conséquence de la crise économique affectant l'ensemble du secteur hôtelier depuis 2009, de sorte que l'exposante était de bonne foi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce.
