LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la SCI du Cerf du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. A..., en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCI Résidence Le Cordat ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte authentique dressé le 29 septembre 2006 par la SCP Jean-Michel D... et Olivier D... le notaire), la SCI du Cerf (l'acquéreur) a acquis de la SCI Résidence Le Cordat un lot de copropriété en l'état futur d'achèvement, destiné à la location et permettant de réaliser une opération de défiscalisation ; que cette acquisition a été financée au moyen d'un prêt immobilier souscrit auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Est (la banque) ; que, les travaux n'ayant jamais été achevés, l'acquéreur a assigné M. A..., ès qualités, le notaire et la banque en annulation et, subsidiairement, résolution de la vente, en responsabilité et en indemnisation ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1153, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
Attendu que les intérêts au taux légal d'une somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de la résolution du contrat en application duquel elle avait été versée, ont pour point de départ le jour de la demande en justice, équivalant à la sommation de payer ;
Attendu qu'après avoir prononcé la résolution du prêt litigieux, consécutivement à la résolution de la vente, l'arrêt condamne l'acquéreur à restituer à la banque le capital restant dû, déduction faite des intérêts et frais déjà versés par lui, avec intérêts au taux légal à compter de la date du versement du prêt sur son compte bancaire ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il y a lieu de mettre hors de cause, sur sa demande, le notaire, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident éventuel :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe au jour du versement des fonds sur le compte de la SCI du Cerf le point de départ des intérêts au taux légal sur le capital restant dû à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Est, l'arrêt RG : 15/00623 rendu le 30 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom, autrement composée ;
Met hors de cause la SCP Jean-Michel D... et Olivier D... ;
Condamne la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Est aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour la SCI du Cerf
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la SCI du Cerf tendant à voir constater que la SCP Jean-Michel D... et Olivier D... avait manqué à son devoir d'information et de conseil et à la voir condamnée à réparer les préjudices subis en conséquence ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aucune irrecevabilité n'est soulevée par le notaire contre les demandes de l'appelante ; que s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs côtés le dispensent de cette obligation (1re Civ., 15 juin 2016, n° 15-14.192, 15-17.370, 15-18.113) ; que plus spécialement le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu d'une part d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, d'autre part de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente; en outre que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou que l'économie de l'acte a été arrêté directement entre les parties sans son intervention; que c'est donc également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le juge doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés; que le programme immobilier dont il est question a commencé à être mis en vente à la fin de l'année 2002 et au cours de l'année 2003, les premiers actes authentiques ayant été signés en janvier 2004; que spécialement ; la S.C.I. du Cerf. dans le présent dossier, a passé la vente devant le notaire le 29 septembre 2006; qu'il s'agit donc de savoir si, à cette date, le notaire connaissait, ou avait objectivement les moyens de connaître, les risques inhérents à cette opération immobilière, en particulier, puisque c'est de cela dont il s'agit, la possible déconfiture de toutes les sociétés parties prenantes entraînant l'arrêt du projet; que plus précisément l'appelante soutient devant la cour d'appel que le notaire, ayant déjà en d'autres occasions accompagné « des opérations de défiscalisation ratées du fait de manquements à son obligation de conseil », n'a pas dans le cas présent respecté de manière fautive son devoir de conseil à son égard en omettant de l'informer sur : le risque encouru en cas d'inachèvement des travaux et de l'absence de livraison des immeubles « la plaçant dans l'impossibilité de rembourser ses échéances en l'absence de perception de loyers »; le retard de l'opération pour certaines ventes ; l'absence de paiement des loyers par l'exploitant ; l'impossibilité éventuelle de se voir garantir le rachat des murs par la SCI venderesse ; la portée juridique dans l'acte authentique du « pacte de préférence » totalement différente de celle de la « promesse de vente » préalablement signée par les parties « dont il [le notaire] était nécessairement informé » ; l'absence réelle de garanties au regard de la perte des loyers et du rachat des murs, dont il [le notaire] avait nécessairement connaissance, s'agissant d'assurances qui n'ont jamais été souscrites puisque ne pouvant l'être par des organismes non habilités pour ce faire ; qu'il n'est pas possible d'affirmer d'emblée que le notaire, puisqu'il avait précédemment reçu des actes lors de programmes immobiliers, pouvait ou devrait savoir que celui-ci échouerait ;
qu'une telle affirmation supposerait une collusion générale et frauduleuse de toutes les personnes ayant participé à cette opération, le notaire y compris, ce qui n'est absolument pas soutenu, ni encore moins démontré ; qu'en effet les pièces produites aux débats ne démontrent pas qu'à la date de signature de l'acte authentique de vente le 29 septembre 2006, le groupe Simbiosis ait connu des difficultés dans la commercialisation et la mise en oeuvre de ce programme ou d'autres programmes immobiliers sur le territoire national ; qu'il n'est pas démontré l'existence de faits portés à la connaissance de l'étude notariale avant la régularisation de l'acte permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à la conduire à alerter les acquéreurs sur les risques pesant sur l'opération et les objectifs fiscaux poursuivis autres que ceux inhérents aux aléas de toute opération immobilière ; que « le risque inhérent aux investissements situés en zone de revitalisation rurale dont le succès dépend de la pérennité de l'exploitant et de la rentabilité locative », qui n'aurait pas été suffisamment mis en évidence par le notaire, le tribunal a parfaitement objecté que pour ces questions qui ressortissent du pur bon sens et de la plus élémentaire prudence, les acquéreurs, même sans compétence particulière en la matière, pouvaient parfaitement se renseigner eux-mêmes, au besoin en se déplaçant pour vérifier in situ l'objet du projet ; que la cour ajoute que même sans procéder à un coûteux voyage, les acquéreurs éloignés pouvaient sans difficulté prendre auprès de professionnels locaux, grâce aux moyens modernes de télécommunication, tous renseignements utiles sur l'attractivité touristique du lieu, le climat, le potentiel locatif et de loisirs ; qu'il convient par ailleurs de constater qu'il n'est nullement démontré que la SCP Jean-Michel D... et Olivier D... ait été associée de quelque manière à la phase de commercialisation ou à la rédaction des contrats de réservation ; qu'elle n'a en effet été requise que pour recevoir les actes authentiques de vente en l'état d'autorisations administratives en cours de validité, et notamment du permis de construire délivré le 12 août 2002 lequel avait autorisé la restructuration et l'extension des bâtiments existants à destination d'une résidence de tourisme au vu d'un projet architectural conforme aux dispositions alors applicables en la matière ; qu'il apparaît par ailleurs qu'elle n'est nullement intervenue dans la signature du bail commercial établi entre l'acquéreur et la SARL de Gestion Les Hauts du Cordat ; que l'acte authentique comporte en outre un avertissement explicite sur le fait que l'ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme et confié en gestion à un exploitant unique en comportant des références aux dispositions fiscales applicables ; qu'à ce titre il ne saurait être reprochée à l'étude à la SCP D... et SCP Jean-Michel D... et Olivier D... d'avoir failli à son devoir de conseil alors que l'acte de vente précisait le nécessaire classement de l'ensemble immobilier, la nécessité de rédaction d'un bail commercial et le rappel des dispositions fiscales en la matière ; qu'il en va de même pour le risque d'inachèvement des travaux, avec toutes les conséquences détaillées par l'appelante dans ses griefs à l'égard du notaire, dont rien ne démontre que celui-ci pouvait le soupçonner au mois de septembre 2006 ; que de ce chef également la cour observe qu'il s'agit d'un aléa possible, comme tant d'autres événements indésirables, que par principe n'importe quel acheteur moyennement diligent ne peut dans pareilles circonstances totalement ignorer ; que rien ne démontre que le notaire avait connaissance, ou pouvait avoir connaissance, avant la signature de l'acte authentique de vente au mois de septembre 2006, des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée « European Company of Guarantee » garantissait aux acquéreurs d'une part le règlement des loyers, d'autre part le rachat du bien à l'issue d'une période de 12 années, ces documents s'étant révélés totalement illusoires puisque la compagnie en question n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français ; que dans ces conditions la mention d'un "pacte de préférence" dans l'acte authentique de vente, dont les modalités et la signification sont au demeurant parfaitement claire, ne saurait être reprochée au notaire ; que la cour observe enfin qu'il n'est pas du tout certain, ni encore moins démontré, que le consentement de la S.C..I. Cerf. lors de la présente vente aurait été particulièrement déterminé, à titre d'exemple, par le nombre exact des logements en construction (137 ou 166), par la subtile différence entre "rénovation" et "construction", ou encore par un changement peu significatif de la répartition des parties privatives et communes, plutôt à son avantage d'ailleurs ; qu'il apparaît au contraire que ces éléments, parmi d'autres, n'auraient eu en réalité aucune importance pour elle, ou très peu, si in fine le projet avait été mené avec succès et si elle avait pu en retirer sur le long terme tous les bénéfices escomptés ;
ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QU'il appartient à la S.C.I. du Cerf. de rapporter la preuve - d'une faute du notaire - de l'existence d'un préjudice réparable, - d'un lien de causalité entre la faute et le dommage ; que la mise en jeu de la responsabilité du notaire suppose donc que le préjudice subi soit la conséquence du manquement qui lui est reproché ; que cette responsabilité ne pourrait dès lors être consacrée si les difficultés rencontrées n'ont pas relevé de celles que l'obligation d'information et de conseil avait pour objet d'éviter ; que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu, d'une part, d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, et d'autre part, de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou selon que l'économie de l'acte a été arrêté directement entre les parties sans son intervention, et que c'est également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le tribunal doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; qu'il résulte des pièces du dossier que la Scp D... et D... a accompagné le groupe Simbiosis sur d'autres projets immobiliers similaires de créations de résidences de tourisme, et qu'elle a été présente dans la plupart des actes notariaux impliquant ce groupe, aussi bien à l'achat qu'à la revente, de sorte qu'elle s'est située dans une situation de quasi-subordination, l'obligeant d'autant plus à vérifier les conditions de son intervention auprès des acquéreurs ; que, plus particulièrement pour l'espèce : - le 18 avril 2003, elle a reçu l'acte d'achat de l'ensemble Immobilier Les Hauts de Cordat par la Sci Résidence le Cordat, - en novembre 2003, elle a interrogé la mairie de [...] sur d'éventuels recours contre le permis de construire délivré le 12 août 2002, - à la suite d'un courrier de la mairie de [...] du 28 novembre 2003 l'alertant sur une possible pollution des sols par hydrocarbure, elle a pris l'initiative de faire intervenir la société SEDIM qui a procédé au nettoyage d'une pollution par fioul ; - le 09 janvier 2004, elle a reçu l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de la résidence les Hauts de Cordat - entre 2004 et 2008, elle a reçu tous las actes authentiques de vente des logements de cette résidence ; - elle n'ignorait rien des objectifs de défiscalisation des investisseurs, puisque l'opération, qui consistait en la réhabilitation totale d'un site, était conçue à cet effet ; que l'opération économique à laquelle la S.C.I. du Cerf. a souscrit était destinée à lui procurer un rapport important, ainsi que des avantages substantiels en matière fiscale et que, comme toute opération financière, elle comportait nécessairement un aléa ; qu'il ne peut toutefois qu'être relevé (et sans qu'il n'y ait lieu de rentrer dans la discussion de savoir si la résidence de tourisme relevait ou non du secteur dit "protégé" de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation ou si elle en était exclue au regard du caractère commercial des locaux) que la Sci Résidence de Cordat a fourni aux acquéreurs une garantie d'achèvement, conformément à l'article R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation, et que cette garantie a été assortie de l'obligation pour les acquéreurs du bâtiment A – Le Polignac de verser tous les appels de fonds sur un compte financier centralisateur auprès de la SOCFIM, permettant un contrôle par cette société garante devant leur garantir la bonne utilisation des fonds, notamment en cas de défaillance de la Sci Résidence le Cordat ; que le succès de l'opération dépendait de l'achèvement des travaux permettant ensuite le classement en résidence de tourisme et la location des biens rénovés ; que la question à laquelle le tribunal doit répondre est donc de déterminer si cette opération présentait des risques particuliers pouvant sérieusement compromettre le but recherché par les investisseurs, et si le notaire a commis des fautes ayant permis ou favorisé la réalisation du risque ; Sur les manquements reprochés : 1) sur le défaut de conformité du permis de construire ; que la Scp D... et D... fait valoir avec pertinence que le permis de construire délivré le 12 août 2002 n'a pas mentionné le nombre de logements à créer ; qu'il a déjà été dit ci-dessus qu'entre la date de délivrance de ce permis de construire et celle du dépôt en l'étude notariale le 09 janvier 2004 de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, il a été procédé par la Sci Résidence le Cordat et par l'architecte G... à un réaménagement du bâtiment B - Le Bourbon n'ayant pas entraîné d'augmentation de surface pour les logements puisque le permis modificatif délivré le 02 septembre 2008 mentionne une augmentation de la SHOB et de la SHON uniquement pour la partie en extension (piscine et salles de conférence) et que cette seule modification n'impliquait pas la délivrance d'un nouveau permis de construire, il est en revanche inexact pour la Scp D... et D... de soutenir que le réaménagement n'a pas entraîné de modification de l'aspect extérieur des logements puisque ceci est précisé dans le permis modificatif qui devait donc être requis ; qu'en toute hypothèse, la situation a été régularisée par le permis modificatif délivré le 02 septembre 2008, qu'il n'en subsiste donc aucun grief pour la S.C.I. du Cerf. comme pour les autres acquéreurs ; que c'est donc vainement, en l'absence de tout dommage actuel en relation de causalité avec un tel manquement, qu'elle reproche au notaire de n'avoir pas vérifié la conformité du permis de construire aux caractéristiques de l'immeuble ; 2) sur le défaut de classement en résidence de tourisme : qu'il a également déjà été dit ci-dessus que le classement en résidence de tourisme n'avait pas été présenté comme acquis à la S.C.I. du Cerf., qu'en l'absence de disposition législative ou réglementaire prévoyant un classement à titre provisoire, le classement ne pouvait être délivré que lorsque tous les travaux auraient été terminés, et que le classement définitif du bâtiment B – Le Bourbon – a été refusé à la S.C.I. Résidence Le Cordat le 22 juin 2009 au seul motif de travaux inachevés avec des locaux ni meublés, ni équipés et de l'absence d'exploitation effective comme résidence de tourisme ; que c'est à aussi vainement, en l'état du droit positif applicable, que la S.C.I. du Cerf. reproche au notaire de n'avoir pas vérifié que les autres conditions requises pour la délivrance de cet agrément étaient réunies au jour de la vente, ce qu'il ne démontre pas : que ce grief n'est donc pas fondé : qu'en outre, l'exploitation en résidence de tourisme restait bien sûr subordonnée à l'achèvement des travaux et à la mise en service commerciale de l'ensemble immobilier par la Sarl Gestion Les Hauts du Cordat, ce que la S.C.I. du Cerf. ne pouvait ignorer ; que la Scp D... et D... n'avait donc pas à ce propos et en l'état du droit applicable, à mettre en garde sur l'absence au jour de l'acte de classement en résidence de tourisme ; qu'un tel manquement ne peut donc être retenu à sa charge ; 3) qu'il a déjà été dit ci-dessus que la S.C.I. du Cerf. ne pouvait se prévaloir de la fausseté des garanties de loyer ou de rachat que son gérant avait au premier chef le devoir de vérifier ; qu'en outre, aucun document déposé au rang des minutes du notaire le 09 janvier 2004 n'a fait mention des garanties de loyers et de rachat et que l'existence de ces garanties n'est en outre apparue ni dans le contrat de réservation, ni dans le bail commercial passé entre le Sci Résidence Le Cordat et la Sarl Gestion Les Hauts du Cordat, ni dans le modèle de bail commercial à conclure entre la S.C.I. du Cerf. et la Sarl Gestion Les Hauts du Cordat et signé par monsieur Denis Y... ; que la S.C.I. du Cerf. ne rapporte pas la preuve que d'autre éléments faisant état de ces garanties facultatives aient pu être portés à la connaissance du notaire ; qu'elle n'allègue même pas le fait d'avoir porté à sa connaissance le document en sa possession mais non nominatif dit "pack du vendeur" : outre que la Scp D... et D... lui avait notifié avant sa signature le 29 septembre 2006 le projet d'acte de vente ainsi que le cahier des conditions générales contenu dans le titre UN du document annexe ayant valeur contractuelle entre eux et leur vendeur ; que ce document a également été exempt de toute mention ou de toute référence à ces garanties au titre de celles qui y ont été énumérées à l'article VI, ce qui n'a pourtant suscité aucune réclamation de sa part sur un élément pourtant présenté comme ayant été déterminant de son consentement ; qu'en l'absence de toute preuve que la Scp D... et D... ait pu être informée de l'existence des prétendues garanties de loyers ou de rachat, le grief qui lui est fait de n'avoir pas vérifié leur efficacité ne peut être admis ; 4) sur la confusion sur l'objet du contrat : construction ou rénovation : que l'obligation d'information et de conseil pesant sur le notaire ne dispense pas l'acquéreur, de son devoir de prudence et de diligences ; qu'en l'espèce la S.C.I. du Cerf. n'a pas estimé utile de se rendre sur les lieux du bien qu'elle se proposait d'acquérir et qu'elle s'est privé de la possibilité de vérifier par elle-même l'état des constructions ; que si l'acte authentique reprend les termes de "réalisation d'une résidence de tourisme" ou de "opération de construction" qui ne sont pas incompatibles avec un projet de réhabilitation, le document annexe qui a été porté à la connaissance de la S.C.I. du Cerf. avant la signature le 29 septembre 2006 de l'acte authentique ne laissait aucun doute sur la nature de l'opération, puisqu'il y a été précisé, notamment au titre des conditions particulières formant les titres II et III de ce document annexe, que la S.C.I. Résidence Le Cordat s'était rendue propriétaire de l'ensemble immobilier et que le permis de construire autorisait la restructuration, le réaménagement et l'extension de cet ensemble immobilier ; que la S.C.I. du Cerf. ne peut être suivie lorsqu'elle prétend que le notaire a pu lui laisser croire qu'elle se portait acquéreur d'un immeuble sortant de terre et aux qualités substantielles différentes de celui qu'elle a acheté pour la conduire au paiement immédiat 70 % du prix de vente ; 5) sur la privatisation des parties communes : que si le titre II du document annexe a précisé dans son chapitre V que le projet d'aménagement prévoyait que l'ensemble des équipements nécessaires à l'exploitation de la résidence de tourisme (hall d'accueil, bureau de direction, sanitaire, barri restaurant salle de gymnastique, piscine ...) forme des parties communes, le règlement de copropriété dont la S.C.I. du Cerf. a reconnu avoir pris connaissance avant la signature de l'acte authentique a de manière très claire précisé que l'ensemble de ces locaux de service était regroupé sous le lot n° 167 avec les 10.227/100.000èmes des parties communes générales de l'immeuble ; que la S.C.I. du Cerf. n'a donc pu être trompée sur la caractère privatif de ce lot au sens de la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 ; que son argument selon lequel la Sci Résidence le Cordat aurait pu exiger d'elle le versement d'un loyer pour la mise à disposition de ce lot n° 1067 ne repose sur aucun élément et n'est que pure allégation ; que, de plus, la seule circonstance que ce lot privatif ait eu vocation à un service commun que la Sci Résidence le Cordat était tenue de laisser à la disposition de la Sarl Gestion les Hauts de Cordat pour l'exploitation de la résidence, n'a été génératrice d'aucun dommage pour les acquéreurs des appartements qui, bien au contraire, étaient ainsi dispensés des charges d'entretien de ces locaux à usage commun ; qu'il ne peut en conséquence être retenu que, même si le notaire avait attiré son attention sur ce point, elles aurait renoncé à son acquisition ; 6) sur les risques technologiques ou de pollution : que l'existence même d'un risque technologique ou de pollution par hydrocarbure ne relève que d'une pure allégation et qu'un éventuel manquement à une obligation d'information ou de conseil n'a pu avoir aucune conséquence dommageable ; 7) sur les difficultés du Groupe Simbiosis et celles du programme : qu'il n'est pas démontré que la Scp D... et D... ait pu avoir connaissance, en 2006, des difficultés que pouvaient rencontrer le groupe Simbiosis et la Sci Résidence le Cordat dont les liquidations judiciaires sont intervenues en 2010 et 2011, ou encore la Sarl Gestion les Hauts du Cordat dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 29 juillet 2008 ; que rien ne permet de dire qu'au jour de la signature de l'acte de vente, elle disposait d'éléments dont il aurait pu être déduit que la déconfiture de la Sci Résidence le Cordat ou de la société preneuse à bail commercial était prévisible ; [ar ailleurs, sur la connaissance qu'a pu avoir la Scp D... et D... des difficultés rencontrées pour la réalisation de l'opération immobilière, qu'il convient de rappeler que le programme immobilier était prévu pour être réalisé en deux tranches : -une première tranche portant sur le bâtiment B – Le Bourbon – dont la livraison était prévue à la fin de l'année 2004 ; -une deuxième tranche portant sur les bâtiments A – Le Polignac – et C – Le Mercoeur – dont la livraison était prévue au 2ème trimestre 2007 ; certes, la Scp D... et D... a reçu au cours du premier trimestre 2005, puis en fin du mois d'octobre 2006 et en décembre 2006 les derniers actes de vente des lots du bâtiment B – Le Bourbon ; que ceux reçus en fin d'année 2006 ont fait état d'une attestation de monsieur Yves H... d'un achèvement des travaux de ce bâtiment au 15 septembre 2006, soit avec deux années de retard sur celle initialement prévue ; qu'elle a en outre procédé pour la première fois le 26 octobre 2006 à la publication d'un acte portant résolution amiable d'un lot du bâtiment B – Le Bourbon, l'obligeant pour le moins à suspecter une cause liée aux retards successifs dans la livraison des lots ; qu'il peut se déduire de ces constatations qu'elle ne pouvait alors, en toute fin d'année 2006, qu'avoir une parfaite connaissance des retards importants apportés dans la réalisation du programme et qu'elle se devait donc, en considération de la nature de sa relation avec la société promoteur et afin de satisfaire à son devoir de conseil, de s'enquérir plus clairement des conditions de la poursuite de son intervention afin de pouvoir mettre en garde les acquéreurs – investisseurs sur un risque de retard pour la mise en service commerciale de la résidence ; que toutefois, la S.C.I. du Cerf. n'apporte aux débats aucun élément faisant preuve qu'à la date de réception de son acte le 29 septembre 2006, portant sur le bâtiment A "Le Polignac", la Scp D... et D... ait pu déjà avoir cette connaissance de retards d'une importance telle qu'ils étaient susceptibles d'avoir un effet sur le délai de livraison de son lot prévu en juin 2007 ; qu'elle ne peut dans ces conditions lui faire reproche de n'avoir pas attiré son attention sur les réelles difficultés mais non connues d'elle rencontrées par la Sci Résidence Le Cordat pour la réalisation du programme ; 8) sur les erreurs de plume : que les erreurs de plume, existantes, sont anecdotiques et n'entachent ni la validité ni l'efficacité de l'acte authentique ;
1°) ALORS QUE les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en jugeant au contraire que le notaire, qui a rédigé et signé en qualité de mandataire de l'acquéreur un acte de vente en l'état futur d'achèvement, n'aurait pas d'obligation d'information sur les risques représentés par l'opération et notamment sur les conséquences fiscales et financières d'un inachèvement des travaux, au prétexte que ces risques seraient inhérents à l'opération immobilière envisagée, prétexte qui n'était pas de nature à écarter l'obligation d'information et de conseil du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 aujourd'hui 1240 du code civil ;
2°) ALORS QUE le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment quant à ses incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours quand bien même l'engagement aurait procédé d'un accord antérieur ; qu'en retenant que l'étude notariale n'aurait pas assumé d'obligation d'information et de conseil sur les risques de l'acte de vente qu'il avait rédigé aux prétextes inopérants que cet acte faisait suite à un contrat de réservation que le notaire n'avait pas rédigé et s'inscrivait dans une opération plus globale de défiscalisation, la cour d'appel a retenu un motif inopérant et violé l'article 1382 aujourd'hui 1240 du code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, en écartant tout manquement de la SCP Jean-Michel D... et Olivier D... à son obligation d'information, comme à son obligation de vérifier la validité des garanties de paiement des loyers et de rachat des lots, au prétexte que son rôle se serait limité à la rédaction de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si son implication dans l'opération n'était pas bien plus globale et si en conséquence elle ne devait pas assumer une obligation d'information sur l'ensemble de cette opération dont elle connaissait tous les aspects puisque, d'abord, elle avait rédigé l'acte initial de cession de l'immeuble à la SCI Les Hauts de Cordat, puisque, ensuite, elle apparaissait dans la plaquette de présentation du projet comme étant le notaire de l'opération, membre de l'équipe de maîtrise d'ouvrage et de conception, puisque, encore, elle avait reçu les montants versés par les acquéreurs lors de la signature des contrats de réservation, puisque, de plus, elle avait rédigé le règlement de copropriété et puisque, enfin, elle avait été chargée de la rédaction de la totalité des actes de vente en l'état futur d'achèvement, pour la signature desquels elle était mandatée par les acquéreurs pour les représenter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 aujourd'hui 1240 du code civil ;
4°) ALORS QUE le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment quant à ses incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours ; qu'en jugeant que le notaire aurait rempli son obligation de conseil et d'information par les mentions de l'acte de VEFA relatant les conditions auxquelles était soumise l'opération pour bénéficier des avantages fiscaux, sans constater, comme il le lui était demandé, que ces mentions auraient permis aux acquéreurs d'être informés sur les risques pris en cas d'impossibilité d'exploiter la résidence, quant à la perte des avantages fiscaux et aux difficultés à assumer le remboursement de l'emprunt souscrit en l'absence de versement des loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 aujourd'hui 1240 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la condamnation de l'emprunteur à restituer immédiatement à la CRCAM le capital restant dû en exécution du prêt résolu serait majorée des intérêts au taux légal à compter du déblocage des fonds sur leur compte ;
AU MOTIF QUE comme elle en convient, la SCI du Cerf devra restituer à la banque le capital restant dû, déduction faite des intérêts conventionnels et frais versés par elle ;
ALORS QUE les intérêts au taux légal d'une somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l'annulation du contrat en application duquel elle avait été versée ont pour point de départ le jour de la demande en justice, équivalant à la sommation de payer ; qu'en condamnant l'emprunteur à payer des intérêts au taux légal sur le capital qu'elle devait restituer en conséquence de l'annulation du contrat de prêt à compter du déblocage des fonds, la cour d'appel a violé l'article 1153 al. 3 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.
