LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 1er juin 2017), qu'à la suite du décès de Joseph X..., lequel a laissé pour lui succéder son épouse, Mme Z..., et leurs quatre enfants, Jacques, Danièle, Patrick et Alain X..., la licitation des immeubles dépendant de la succession a été ordonnée ; que par jugement d'adjudication du 19 avril 2013, M. Alain X..., Mme A..., et M. B... ont été déclarés adjudicataires d'une parcelle précédemment donnée à bail par Mme Z... à M. Jacques X... ; qu'un jugement d'un tribunal paritaire des baux ruraux a prononcé la nullité du contrat de bail ;
Attendu que M. Jacques X..., Mme Y... et Mme Z... font grief à l'arrêt de constater que l'action est régulière et recevable et que l'adjudicataire ne peut avoir renoncé à toute action en justice relative au bail stipulé « au cahier des charges et conditions de vente » auquel renvoie le jugement d'adjudication du 19 avril 2014, en conséquence, de prononcer la nullité du bail rural consenti le 1er novembre 2008 par Mme Jeannine Z..., veuve X... au profit de son fils M. Jacques X... et de son épouse Mme Caroline X..., née Y... avec effet au [...] , d'ordonner la libération de la parcelle par M. Jacques X... et son épouse Mme Caroline X..., née Y... à l'expiration d'[...] la signification du jugement avec, au besoin, le concours de la force publique et de condamner solidairement M. et Mme Jacques X... à régler à M. Alain X..., Mme Chantal A..., épouse X... et M. Bernard B... une indemnité de 50 euros par mois passé le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement et jusqu'au départ définitif des occupants, alors, selon le moyen, qu'en l'absence de fraude prouvée, la publication du jugement d'adjudication emporte purge de tous les vices de la procédure antérieure ; que le jugement d'adjudication constitue un contrat judiciaire ; que les conditions de la vente fixées par le cahier des charges s'imposent aux parties dès lors qu'un jugement d'adjudication est intervenu ; qu'il s'en évince que la mention du bail rural litigieux au cahier des charges qui fait corps avec le jugement d'adjudication et dont l'adjudicataire puis le surenchérisseur ont eu connaissance avant l'adjudication, leur est opposable ; qu'en décidant cependant qu'en sa qualité d'indivisaire, M. Alain X... était recevable à former une demande de nullité sur le fondement de l'article 595 du code civil, le bail rural litigieux ayant été passé par l'usufruitier sans l'accord du nu-propriétaire, la cour d'appel, qui a pourtant constaté que par jugement du 19 avril 2013 et suite à une surenchère, la parcelle litigieuse avait fait l'objet d'une adjudication au profit de M. et Mme Alain X... et de M. Bernard B... et que M. X... avait accepté l'adjudication aux clauses et conditions du cahier des conditions de vente, ce dont il résultait que le bail rural litigieux mentionné auxdites clauses et conditions du cahier des conditions de vente, lui était opposable, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable, ensemble L. 321-4, L. 322-3 et L. 322-14 du code des procédures civiles d'exécution ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs adoptés, que si l'existence du bail avait été portée par le cahier des charges à la connaissance de l'adjudicataire qui l'avait accepté et auquel il était donc opposable, et relevé qu'il n'y était pas stipulé que le bail ne pouvait pas être contesté ni que l'adjudicataire renonçait à toute action en justice relative à ce dernier, c'est sans encourir les griefs du moyen que la cour d'appel a statué comme elle l'a fait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen, pris en sa seconde branche, annexé qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Jacques X..., Mmes Y... et Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit octobre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. Jacques X..., Mme Y... et Mme Z....
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'avoir constaté que l'action est régulière et recevable et que l'adjudicataire ne peut avoir renoncé à toute action en justice relative au bail stipulé « au cahier des charges et conditions de vente » auquel renvoie le jugement d'adjudication du 19 avril 2014, d'avoir en conséquence, prononcé la nullité du bail rural consenti le 1er novembre 2008 par Madame Jeannine Z... veuve X... au profit de son fils Monsieur Jacques X... et de son épouse Madame Caroline X... née Y... avec effet au [...] , d'avoir ordonné la libération de la parcelle par Monsieur Jacques X... et son épouse Madame Caroline X... née Y... à l'expiration d'[...] la signification du jugement avec, au besoin, le concours de la force publique et d'avoir condamné solidairement Monsieur et Madame Jacques X... à régler à Monsieur Alain X..., Madame Chantal A... épouse X... et Monsieur Bernard B... une indemnité de 50 € par mois passé le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement et jusqu'au départ définitif des occupants.
- AU MOTIF PROPRE QUE Pour s'opposer aux demandes tendant à la nullité du bail, les appelants se retranchent derrière le cahier des charges et des conditions de vente de la parcelle en cause comme faisant corps avec son jugement d'adjudication et devenant le titre de propriété. Ils concluent que les appelants ne sont pas recevables à solliciter la nullité du bail faute d'avoir saisi le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nantes d'une contestation avant revente et l'établissement d'un dire du cahier des charges et conditions de vente et alors qu'ils ont expressément accepter l'adjudication aux clauses et conditions du cahier des conditions de vente mentionnant le bail consenti à Monsieur et Madame Jacques X.... Si Monsieur Alain X... a accepté l'adjudication aux clauses et conditions du cahier des conditions de vente, il n'en demeure pas moins que l'article 595 du code civil énonce que l'usufruitier ne peut donner à bail un fonds rural sans le concours du nu-propriétaire. Il doit donc être constaté qu'en qualité d'indivisaire, Monsieur Alain X... est recevable à former une demande de nullité sur le fondement de cet article. Cette action de plus, n'est pas prescrite pour avoir été intentée dans les cinq années suivant la prise de connaissance de ce bail par l'intéressé au travers du cahier des conditions de vente, et les appelants échouant à établir une information plus ancienne, la seule lettre échangée entre les conseils des deux frères sur ce point ne permettant pas d'authentifier les parcelles en cause. Alors que les appelants ne contestent pas que le bail a été passé en violation des dispositions de l'article 595 du code civil, les indivisaires n'ayant pas été appelés, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé le bail et par suite l'expulsion des occupants desdites parcelles.
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE par le jugement du 19 avril 2013, le tribunal de grande instance de Nantes a expressément retenu que Monsieur Alain X..., Madame Chantal A... épouse X..., Monsieur Bernard B... ont déclaré « accepter l'adjudication aux clauses et conditions du cahier des conditions de vente ». Il en résulte selon les défendeurs que l'adjudicataire acquiert un bien tel que défini par le « cahier des charges et conditions de vente ». Cependant, si l'existence de ce bail est portée à la connaissance de l'adjudicataire par ce document, il n'est nullement stipulé qu'il ne peut être contesté et que l'adjudicataire renoncerait à toute action en justice relative à ce bail. En conséquence, l'action en contestation de ce bail doit être déclarée recevable dès lors que les demandeurs ont un intérêt légitime au succès ou au rejet de leurs prétentions.
2 Sur la nullité du bail : - Sur le non-respect des règles relatives à l'indivision :
L'article 815-3 du code civil disposait, à la date d'entrée en vigueur du bail et jusqu'au 1er janvier 2007, que : « les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires. (...) Un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis, ainsi que pour la conclusion et le renouvellement des baux ». A compter du 1er janvier 2007, l'article 815-3 du code civil conserve des dispositions identiques à l'ancien article précité, et notamment en son dernier alinéa : « Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. » Il en résulte que la conclusion ou le renouvellement d'un bail reste inopposable aux autres indivisaires qui n'auraient pas consenti à l'acte et aucun mandat ne peut se présumer. En l'espèce, les enfants de Madame Jeannine Z..., en indivision avec leur mère, n'ont pas donné leur consentement au bail consenti à-leur frère -Jacques X... le 1er novembre 1995 mais également lors de son renouvellement le 1er novembre 2008.Ce bail est donc inopposable aux autres co-indivisaires.
- Sur le non respect des règles propres à l'usufruit :
L'article 595 du code civil dispose en son dernier alinéa : «L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. » L'infraction à la règle impérative de l'article 595 alinéa 4 du code civil est de nature à entraîner la nullité du bail l'égard du nu-propriétaire, qui peut invoquer celle-ci sans attendre la fin de l'usufruit (Civ. 3ème 26 janvier 1972). En l'espèce, le bail est consenti par l'usufruitière mais pas par les nus-propriétaires. Le bail est entaché d'une cause de nullité relative, l'un des nus-propriétaires pouvant le contester. Monsieur Alain X... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux dans le délai de 5 ans à compter du moment où il a eu connaissance de ce bail, en l'espèce après le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente le 18 décembre 2012 dans le cadre de la procédure d'adjudication. Le bail consenti par l'usufruitière seule doit être déclaré nul et de nul effet.
3 Sur l'expulsion :
Le bail nul est censé n'avoir jamais existé. L'occupation qui en est faite par Monsieur Jacques X... et Madame Caroline Y... épouse X... est illégale et leur expulsion sera ordonnée. Une indemnité d'occupation, de nature à compenser le préjudice résultant pour les propriétaires de l'impossibilité dans laquelle ils se trouvent de récupérer leur bien, sera mise à la charge de Monsieur Jacques X... et son épouse, laquelle sera justement évaluée à la somme de 500 € par mois. L'indemnité d'occupation courra, passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et jusqu'au départ définitif. Il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte, l'indemnité d'occupation ayant un caractère suffisamment contraignant.
- ALORS QUE D'UNE PART en l'absence de fraude prouvée, la publication du jugement d'adjudication emporte purge de tous les vices de la procédures antérieures ; que le jugement d'adjudication constitue un contrat judiciaire ; que les conditions de la vente fixées par le cahier des charges s'imposent aux parties dès lors qu'un jugement d'adjudication est intervenu ; qu'il s'en évince que la mention du bail rural litigieux au cahier des charges qui fait corps avec le jugement d'adjudication et dont l'adjudicataire puis le surenchérisseur ont eu connaissance avant l'adjudication, leur est opposable ; qu'en décidant cependant qu'en sa qualité d'indivisaire, M. Alain X... était recevable à former une demande de nullité sur le fondement de l'article 595 du code civil, le bail rural litigieux ayant été passé par l'usufruitier sans l'accord du nu-propriétaire, la cour d'appel, qui a pourtant constaté que par jugement du 19 avril 2013 et suite à une surenchère, la parcelle litigieuse avait fait l'objet d'une adjudication au profit de M. et Mme Alain X... et de M. Bernard B... (cf arrêt p 3 § 2) et que M. X... avait accepté l'adjudication aux clauses et conditions du cahier des conditions de vente, ce dont il résultait que le bail rural litigieux mentionné auxdites clauses et conditions du cahier des conditions de vente, lui était opposable, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable, ensemble L 321-4, L 322-3 et L 322-14 du code des procédures civiles d'exécution ;
- ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause si en vertu de l'article 595 du code civil, l'usufruitier ne peut sans le concours du nu-propriétaire donner à bail un fonds rural, un tel bail est nul d'une nullité relative et donc susceptible de confirmation ; qu'en l'espèce, les consorts Jacques, Caroline et Jeannine X..., exposants, avaient fait valoir dans leur conclusion d'appel (p 6 et s) que le cahier des charges et conditions de vente (pièce n° 12) contenait à la p. 12 la mention qu'il existait sur la commune de Nort sur Erdre un bail rural ayant commencé à courir le 1er novembre 1995 pour la somme annuelle de 50 € sur la parcelle [...] lieudit [...] d'une contenance de 62 a 36 ca entre Mme X... née Z... et M. Jacques et Caroline X..., ledit bail étant annexé aux présentes ; que le 8 février 2013 le lot n° 2 relatif à la parcelle [...] avait été adjugé à M. Bernard B... sous la constitution de Me E... avocat ; que dans le délai de 10 jours, M. Alain X... et son épouse avait régulièrement fait une surenchère du dixième, que cette surenchère avait été régulièrement dénoncée à M. et Mme Jacques X... en leur qualité de preneur rural (pièce 13) ; qu'au stade de la procédure M. Alain X... n'avait pas saisi le juge de l'exécution d'une contestation du bail rural avant la revente et l'établissement d'un dire au « cahier des charges et conditions de vente » ; que le jugement d'adjudication du tribunal de grande instance de Nantes du 19 avril 2013 (pièce 14) indiquait expressément « Maitre Guillaume E... (
) a déclaré au nom de M. Alain Jules X..., Mme Chantal Eliane G... A... épouse X..., M. Bernard F... marcel B... accepter l'adjudication aux clauses et conditions du cahier des conditions de vente » ; qu'en statuant comme elle l'a fait et se bornant à énoncer qu'en sa qualité d'indivisaire, M. Alain X... était recevable à former une demande de nullité sur le fondement de l'article 595 du code civil, le bail rural litigieux ayant été passé par l'usufruitier sans l'accord du nu-propriétaire, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si M. Alain X..., seul susceptible d'invoquer la nullité sur le fondement de l'article 595 susvisé, n'avait pas accepté le bail en portant sa surenchère en connaissance de cause, confirmant ainsi la nullité dont il aurait pu être atteint et le rendant opposable, la cour n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 595 du code civil, 1338 du même code dans sa rédaction alors applicable, ensemble l'article L 321-4, L 322-3 et L 322-14 du code des procédures civiles d'exécution.
