LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 5 janvier 2017), que M. Z..., propriétaire d'une parcelle cadastrée [...] , a assigné M. X... et Mme Y..., propriétaires de la parcelle cadastrée [...] , en revendication d'une cour située au sud/est de celle-ci ;
Attendu que M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu que la cour d'appel a retenu souverainement, sans dénaturation, que les titres, la configuration des lieux et une possession publique, paisible et ininterrompue de la part des membres de la famille Z... depuis 1920 établissaient la propriété de M. Z... sur la cour et que cela n'excluait pas des tolérances de passage ou d'occupation temporaire accordées aux occupants de la maison bâtie sur la parcelle [...] , de sorte qu'elle a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de Mme Y... et les condamne à payer à M. Z... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit et jugé que la petite cour figurant sur le plan cadastral rénové à l'intérieur de la parcelle cadastrée section [...] , lieu-dit [...], commune de [...], est la propriété de monsieur Z... et qu'elle doit être rattachée à la parcelle actuellement cadastrée section [...] appartenant à monsieur Z..., et d'AVOIR condamné en conséquence monsieur X... et madame Y... à supprimer tous les ouvrages générateurs d'une vue ou d'une aggravation de vue sur le fonds Z... s'ils ne respectent pas la distance légale de 1,90 m par rapport à la limite des deux fonds, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision ;
AUX MOTIFS QU'« au soutien de son appel, M. Gérard Z... fait valoir que le cadastre rénové de 1973 a intégré à tort la petite cour dans la parcelle enregistrée sous la section B et le n° [...] acquise par M. X... et Mme Y... selon acte reçu le 20 août 2013 par Me Yamina N... et que cet acte de propriété n'a été établi que sur la base du cadastre rénové et sur les seules allégations du vendeur qui lui attribuaient un droit de passage pour rejoindre sa parcelle actuellement cadastrée sous la section B et le n° [...] alors qu'il résulte à la fois du cadastre napoléonien et d'une succession d'actes translatifs de propriété, que la petite cour ne peut être dissociée du fonds dont il est propriétaire. M. X... et Mme Y... soutiennent que le cadastre rénové n'a été mis en place que pour permettre la mise à jour des parcelles primaires issues du cadastre napoléonien, en l'état des partages qui ont eu lieu et des prescriptions acquisitives qui se sont écoulées, que c'est ainsi que le cadastre rénové de 1970 a rattaché la courette à la parcelle [...] , que de 1970 à 2013, M. Gérard Z... n'a pas contesté ce plan cadastral alors même qu'il a fait appel à un géomètre-expert pour procéder à la division en 2005 de la parcelle enregistrée sous la section B et le n° [...] par le cadastre rénové en trois nouvelles parcelles : [...] d'une surface de 6 m² en copropriété, B n° [...] d'une surface de 144 m² et B n° [...] d'une surface de 153 m² vendue à M. C.... En cause d'appel, M. Gérard Z... a produit un rapport non contradictoire établi par M. Philippe D..., géomètre-expert inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Nîmes mais ce rapport a été soumis à la discussion de M. X... et Mme Y... qui de leur côté ont fait appel à Mme O..., géomètre-expert, également inscrite sur la liste des experts de la cour d'appel de Nîmes. Il ressort du rapport de M. D... et cela n'est pas contesté par Mme O... que l'actuelle délimitation de la parcelle [...] (hormis le problème de la petite cour) par le plan cadastral rénové ne correspond pas à la réalité des lieux puisque par l'application de ce plan cadastral, l'actuelle parcelle n° [...] empiéterait à la fois sur la route départementale qui la borde et sur la partie bâtie de la parcelle [...] dont elle est séparée par un épais mur de pierres. Il ressort également du rapport de M. D... sans que cela soit combattu par la partie adverse que la parcelle [...] correspond à l'ancienne parcelle n° [...] du cadastre napoléonien et la parcelle [...] aux parcelles [...] et [...] du cadastre ancien. Compte tenu de la mauvaise qualité des extraits du plan cadastral napoléonien qui avaient été utilisés en première instance par M. E..., expert de l'assureur protection juridique de M. X... et Mme Y..., M. D... s'est rendu aux archives départementales du Gard pour faire une photographie de l'extrait utile du cadastre napoléonien. Cette photographie révèle que la courette se situait dans une parcelle non numérotée du plan cadastral napoléonien, que cette parcelle non numérotée comportait alors une partie bâtie en bordure de chemin et une partie non bâtie qui ne pouvait être rattachée à l'ancienne parcelle n° [...] (actuelle parcelle n° [...]). Mme O... a admis en page 3 de son rapport que le plan cadastral dessiné dans les années 1830 était en défaveur de ses clients. M. D... a démontré que le plan napoléonien était plus respectueux des limites actuelles de la parcelle cadastrée [...], que la superposition du plan napoléonien sur le plan actuel des lieux faisait apparaître que 90 % de l'ancienne parcelle non numérotée correspondaient aux escaliers et à la moitié de la terrasse de la propriété Z..., qu'il semblait donc logique que les 10 % restants qui correspondaient à la cour litigieuse, fassent aussi partie du fonds Z.... L'analyse des titres dont se prévaut M. Gérard Z..., apporte des renseignements intéressants : les parcelles [...] et [...] (actuelle parcelle 13 [...]) apparaissent dans un acte de donation-partage du 20 mars 1887 aux termes duquel, Mme Madeleine F... veuve de M. Joseph G... a partagé les biens de son défunt mari et les siens entre leurs cinq enfants. C'est ainsi que M. Auguste G... a recueilli plusieurs parcelles situées sur la commune de [...] dont les parcelles [...], [...] ainsi décrites à l'article 22 de l'acte de donation-partage : maison en très mauvais état avec cour, section [...] et [...], pour une superficie de 75 centiares environ, confrontant au nord H... (auteur de M. X... et Mme Y...), du couchant P..., du levant un chemin et du midi, la maison en ruines, article 5 ci-dessus (parcelle n° [...]). M. D... a précisé que par convention, un numéro de type xxx² désignait une partie secondaire au numéro principal, le n°[...] correspondant à la parcelle non numérotée du plan napoléonien et rattachée à la parcelle n° [...], ce que confirmait la description des parcelles [...] et [...], confrontant au nord H... et au levant un chemin (qui existe toujours), la description de ces deux parcelles permettant d'écarter l'hypothèse que la parcelle non numérotée ait pu être rattachée à la parcelle [...]. Les parcelles [...], [...], [...] ont été acquises par M. Albert Z..., grand-père de M. Gérard Z... , par acte du 6 novembre 1920, le vendeur étant M. Auguste G... agissant tant en son nom personnel qu'au nom de sa nièce, Mme Q... G.... M. Albert Z... et son épouse ont ensuite procédé à la donation-partage de tous leurs biens entre leurs six enfants, par acte des 9 et 16 novembre 1924. Il ressort de cet acte que le premier lot a été attribué à M. Raoul Z..., père de M. Gérard Z..., que ce premier lot comportait notamment : 1° une maison faisant partie de l'acquisition R... composée d'écurie en bas, de cuisine et chambre au-dessus, ensemble les cours au devant et derrière ladite maison (description qui correspondrait à l'ancienne parcelle [...] devenue [...]), 2° une autre maison faisant partie de l'acquisition G..., composée d'écurie en bas, de cuisine et chambre au-dessus et de grenier au-dessus de celles-ci, ensemble (les cours au-devant et derrière ladite maison : mots barrés) le séchoir à châtaignes et la terrasse au-devant de la maison. C'est en se référant à cette rature (peut-être due à une erreur du scripteur qui a reproduit par inadvertance, les mentions de l'article 1° à l'article 4 2°), que le premier juge en a déduit que M. Gérard Z... ne pouvait se prévaloir d'un titre lui attribuant la petite cour, ce qui paraît en contradiction avec les autres énonciations de l'acte de partage puisque la maison faisait partie de l'acquisition G... qui comprenait bien une cour (sur laquelle a été ensuite bâtie une terrasse) ce qui est corroboré par la fiche de propriété de M. Raoul Z... à la Conservation des Hypothèques qui précise que pour la période comprise entre 1927 et 1963 les parcelles [...] et [...] étaient en nature de sol et de cour. Il n'est pas indifférent de noter que dans cet acte des 9 et 16 novembre 1924, le grand-père de M. Gérard Z... a concédé à deux de ses filles, le droit d'établir un escalier sur la terrasse (occupant les parcelles [...] et [...]) afin d'accéder à leur grenier qui se trouvait de l'autre côté de la ruelle située à l'est, ce qui signifie que s'il n'avait pas été propriétaire de la petite cour, il n'aurait pu conférer un tel droit qui impliquait aussi une servitude de passage dans la petite cour pour accéder à la terrasse. A l'exception de leur titre de propriété du 11 février 2013 qui comporte d'ailleurs une erreur sur le numéro de la parcelle, terrain d'assiette de la maison de M. Z..., M. X... et Mme Y... ne peuvent se prévaloir dans aucun des titres de leurs auteurs de la propriété de la courette qu'ils revendiquent. Pour Mme O..., une toute petite partie de la cour a basculé dans la propriété H... entre 1830 et 1970 et cette usucapion n'a pas été retranscrite dans les titres. Mais encore faut-il démontrer que les conditions d'une prescription acquisitive telles que définies par l'article 2261 du code civil sont réunies au profit des propriétaires successifs de la parcelle [...] devenue [...] avec une possession continue, non interrompue pendant trente années, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. M. Marc I... qui a été propriétaire de la parcelle [...] entre 1987 et 2013, a attesté qu'il avait pu sans opposition de la part de M. Gérard Z..., creuser une tranchée dans la courette pour y effectuer des travaux de raccordement au réseau public, y entreposer des matériaux lors de la rénovation de sa maison, que M. Louis H..., précédent propriétaire avait édifié une petite construction cubique pour entreposer les caisses des vendanges lorsqu'il faisait son vin lui-même dans la cave donnant accès à cette cour, ce qui est confirmé par Mme Michèle J... qui a précisé que M. Louis H... travaillait souvent dans la cour. Ces attestations sont à comparer avec celles produites par M. Gérard Z... et qui ont été rédigées par M. Daniel K... et M. Alain L... qui ont tous deux évoqué leurs souvenirs d'enfance, dans le village du [...], dans les années 1950. M. Daniel K... né le [...] précise que la maison de M. Louis H... (auteur de M. X... et Mme Y...) longeait la route et avait deux portes d'entrée, que la maison de M. Raoul Z... qui était l'une des plus anciennes du village, était juste en contrebas, qu'on y accédait en passant sous un arceau de pierres (toujours existant), dans une petite cour et par un escalier de pierres, que la cour était l'unique accès à cette maison, qu'il ne faisait pas de doute pour lui que la cour appartenait à la famille Z..., que M. Louis H... passait dans cette cour pour se rendre à sa cave. M. Alain L... indique être le petit-fils de Mme Marthe H... et le neveu de M. Louis H... (auteurs de M. X... et Mme Y...) et précise que sa grand-mère lui disait n'avoir que le droit de passer dans la courette de M. Raoul Z..., que son oncle quant à lui, demandait la permission à M. Raoul Z... ou à son épouse d'utiliser la cour pendant quelques jours à l'époque des vendanges. Il ressort de l'analyse de ces attestations que la propriété de la petite cour par la famille Z... n'exclut pas que des tolérances de passage ou d'occupation temporaire aient pu être accordées par la famille Z... aux occupants de la maison bâtie sur la parcelle [...], la courette en question n'en constituant pas moins la seule entrée de la maison Z.... Les photographies produites aux débats révèlent que la propriété de M. Gérard Z... est bordée côté ruelle à l'est, d'un véritable mur d'enceinte qui se termine par un porche d'entrée à son extrémité nord, avec un arc en pierres qui constitue l'entrée de sa maison et un escalier d'accès dont les premières marches se trouvent dans la cour. Il existe donc un faisceau d'éléments résultant des titres, de la configuration des lieux, d'une possession publique, paisible, ininterrompue de la part des membres de la famille Z... depuis 1920, pour considérer, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une expertise, que la petite cour est bien la propriété de M. Gérard Z... et qu'elle doit être rattachée à la parcelle actuellement cadastrée sous la section B et le n° [...] et non à la parcelle cadastrée section [...] . Le plan cadastral de 1973 qui a rattaché la petite cour à la parcelle n° [...] ne peut valoir preuve de propriété. Dans ces conditions, les ouvrages construits par M. X... et Mme Y... et générateurs d'une vue ou d'une aggravation de vue sur le fonds Z... devront être détruits s'ils ne respectent pas la distance légale de 1,90 m par rapport à la limite des deux fonds et cela sous astreinte de 150 e par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision. La liquidation de l'astreinte ressortit à la compétence naturelle du juge de l'exécution » ;
ALORS 1°) QUE selon les constatations de l'arrêt attaqué, la parcelle cadastrée [...] de monsieur Z... était auparavant cadastrée [...] et [...], son père s'était vu attribuer un lot de parcelles par donation-partage des 9 et 16 novembre 1924, ce lot était décrit par le 1° et le 2°d'une clause de l'acte, le 1° correspondait à la parcelle [...] devenue [...] et le 2°, qui visait une maison, avait rayé les mots « cour au-devant et derrière ladite maison » ; qu'il en résultait que le 2° concernait les parcelles [...] et [...] devenues [...], et qu'aux termes clairs et précis du 2° de la donation-partage des 9 et 16 novembre 1924 aucune cour n'avait été transmise à l'auteur de monsieur Z... avec les parcelles [...] et [...] devenues [...] ; qu'en se fondant néanmoins sur cet acte pour juger qu'il résultait notamment des titres qu'il produisait que monsieur Z... était propriétaire de la cour revendiquée, la cour d'appel a violé l'ancien article 1134 du code civil ;
ALORS 2°) QUE les juges du fond ont constaté que monsieur I..., propriétaire de la parcelle [...] entre 1987 et 2013, attestait avoir creusé une tranchée dans la cour pour effectuer des travaux de raccordement au réseau public sans opposition de monsieur Z..., cependant que monsieur H..., précédent propriétaire, attestait avoir édifié une construction cubique pour entreposer les caisses des vendanges lorsqu'il faisait son vin dans sa cave ; qu'il s'agissait d'actes de possession manifestant l'intention de se comporter en unique propriétaire de la cour ; qu'en ne tirant pas les conséquences légales de ses constatations et en écartant la prescription acquisitive au profit de monsieur X... et madame Y... au prétexte qu'il résultait des attestations susmentionnées et de celles produites par monsieur Z... qu'il n'était pas exclu que des tolérances de passage ou d'occupation temporaire de la cour aient pu être accordées par la famille Z... aux occupants de la maison bâtie sur la parcelle [...], la cour d'appel a violé les articles 2258 et 2261 du code civil ;
ALORS 3°) QUE pour dénier que monsieur X... et madame Y... avaient usucapé la cour, l'arrêt attaqué s'est fondé sur l'attestation de monsieur K..., qui affirmait que la maison de monsieur H... longeait la route et avait deux portes d'entrée, que l'accès à la maison de monsieur Z... se faisait par une cour qui en était l'unique accès, et qu'il ne faisait pas de doute pour lui que la cour appartenait à la famille Z... ; qu'en statuant par ces motifs impropres à exclure les actes de possession manifestant l'intention de se comporter en propriétaire relatés dans les attestations de monsieur I... et de monsieur H..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2258 et 2261 du code civil ;
ALORS 4°) QUE pour exclure la prescription acquisitive au profit de monsieur X... et de madame Y..., les juges du fond ont retenu que monsieur L..., petit-fils de madame H... et neveu de monsieur H..., déclarait que sa grand-mère lui disait n'avoir que le droit de passer dans la cour et que son oncle demandait la permission d'utiliser la cour pendant les vendanges ; qu'en se fondant sur cette attestation, impropre à exclure les actes de possession en qualité de seul propriétaire dont témoignait monsieur I..., dès lors qu'elle constatait que monsieur H... était le propriétaire de la parcelle [...] avant monsieur I..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2258 et 2261 du code civil ;
ALORS 5°) QU'en se fondant sur les attestations de monsieur K... et de monsieur L... pour juger que monsieur Z... avait usucapé la cour, quand lesdites attestations ne relataient aucun acte matériel de possession qui eût été accompli par monsieur Z... et ses auteurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2258 et 2261 du code civil.
