LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 6 décembre 2016), que M. X..., entraîneur de chevaux, a pris à bail verbal, en novembre 2011, les installations appartenant à la société civile immobilière Palace Dancer (la SCI) ; que, celle-ci ayant mis un terme à la location, il a quitté les lieux en décembre 2013 ; que, par déclaration du 12 septembre 2014, il a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en requalification, liquidation des comptes et dommages-intérêts ; que la SCI a demandé reconventionnellement le paiement de loyers arréragés et charges ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de dire recevable l'action du preneur relative aux fermages après avoir requalifié en bail rural la convention qu'elle lui avait consentie ;
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que le prix du bail à ferme devait, selon les dispositions impératives de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, être déterminé selon la valeur locative dont ce texte énumère les différents critères compris entre des maxima et minima précisés chaque année par l'autorité préfectorale, de sorte que le loyer fixé en dehors de ces limites était illicite et, souverainement, que l'action en requalification introduite par M. X... ne se confondait pas avec la demande en révision du loyer prévue à l'article L. 411-13 du même code, la cour d'appel en a exactement déduit que les demandes du preneur sortant étaient recevables ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement d'arriérés de loyers ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les parties ne critiquaient ni le calcul du fermage en fonction de la surface des écuries de course au regard des maxima fixés par les arrêtés préfectoraux des années 2011, 2012 et 2013, ni le point de départ de la location, et souverainement fixé la date à laquelle celle-ci avait pris fin, la cour d'appel a pu, sur la période de mise à disposition qu'elle avait déterminée, liquider les comptes de sortie de ferme et retenir qu'il en résultait, après compensation, un excédent au profit de M. X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner sans motif à payer une somme à titre de dommages-intérêts ;
Mais attendu, d'une part, que les deux premiers moyens étant rejetés, la critique tirée d'une annulation par voie de conséquence est devenue sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que M. X... ne l'avait saisie d'aucune demande de restitution d'un excédent de fermage et retenu, sans méconnaître l'objet du litige, que les menaces d'expulsion en méconnaissance des règles du fermage et la mise en demeure de quitter les lieux à laquelle M. X... avait déféré avaient fragilisé son exploitation, ce qui justifiait des dommages et intérêts dont les premiers juges avaient fixé le montant, la cour d'appel a, par une décision motivée, repris cette somme au soutien de la condamnation prononcée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Palace Dancer aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Palace Dancer
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué, après avoir requalifié la convention liant la société Palace Dancer et M. X... en bail rural, d'AVOIR dit que l'action de M. X... était recevable ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par des justes motifs que la cour adopte que les premiers faisant application combinée de l'article L. 311-1 issu de sa modification par la loi n°2005-157 du 23 février 2005 applicable à la cause et de l'article L. 411-1 du code rural ont requalifié la location en bail rural ; que les moyens à nouveau développés par la S.C.I. Palace Dancer à hauteur d'appel selon lequel M. Mathieu X... ne peut revendiquer le statut du fermage au motif qu'il n'a pas payé les loyers est inopérant puisqu'il relève de l'exécution de la convention et non de sa nature ; il suffit, en effet pour que la convention ait un caractère onéreux nécessaire à la requalification en bail qu'ait été stipulé une contrepartie indépendamment de l'effectivité de son paiement ; qu'il en est de même du moyen tiré de son départ des lieux ; que l'existence d'un bail rural étant toujours susceptible de produire des effets juridiques même après le départ du preneur, l'action en revendication demeure ouverte, étant relevé que s'agissant d'une convention qui selon les explications de fait des parties a eu cours entre 2011 et 2013, l'action introduite le 12 septembre 2014 n'était manifestement pas prescrite, ce qui n'était d'ailleurs pas soutenu ; que le prix du bail à ferme est fixé selon les dispositions de l'article L411- 11 du code rural à la valeur locative dont cet article énumère les différents critères et est compris entre des maxima et minima fixés chaque année par l'autorité préfectorale ; que la fixation du fermage relève du statut éponyme d'ordre public de sorte que le loyer fixé en dehors de la fourchette fixée par l'autorité préfectorale est illicite ; que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que l'action en remboursement du montant du loyer poursuivi par M. Mathieu X... qui repose sur le caractère illicite du loyer ne se confond pas avec l'action en révision du loyer prévue à l'article L. 411-13 du code rural fondée sur son inadéquation par rapport à la valeur locative devant être fixée en fonction des critères visés à l'article L. 411-11 précité et ouverte seulement la troisième année du bail ; que l'action de M. Mathieu X... à ce titre est en conséquence recevable ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la requalification du bail en bail rural, l'article L 311-1 du code rural dans sa version applicable au litige répute agricoles les activités de préparation et d'entraînement des chevaux en vue de leur exploitation ; qu'aux termes de l'article L. 411-1 alinéa 1 du code rural, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 du code rural est soumise au statut du fermage, sous les réserves énumérées à l'article L 411-2 du code rural ; qu'en l'espèce, il est constant entre les parties qu'à compter de novembre 2011, la société Palace Dancer a mis à la disposition de M. X... plusieurs boxes, une sellerie, un paddock moyennant le versement d'un loyer mensuel de 1 820 € HT ; qu'il est également constant et non contesté que la commune intention des parties était de convenir de l'exploitation dans les lieux par le locataire de son activité d'entraîneur de chevaux en vue de leur participation à des courses publiques ; que dès lors, quelle que soit la qualification donnée par les parties et nonobstant les manquements éventuels des co-contractants à leurs obligations, le bail conclu entre la société Palace Dancer et M. X... ne peut qu'être requalifié en bail soumis au statut du fermage ; que, sur les conséquences de cette requalification sur les loyers, en application des dispositions d'ordre public de l'article L 411-11 du code rural, le loyer doit être déterminé dans le respect d'une fourchette fixée chaque année par l'autorité préfectorale ; qu'en l'espèce, il apparaît que le loyer a été évalué sans rapport avec la valeur locative maximale arrêté par le Préfet de l'Oise pour les écuries de course au galop, pour les années 2011 à 2013 ; qu'en effet, le loyer convenu était de 1 820 € HT par mois soit 21 840 € HT par an alors qu'il aurait dû être, en application des arrêtés en vigueur, de 14 751 € par an en 2011, 15 145,20 € par an en 2012 et 15 544,20 € par an en 2013 ; qu'en conséquence de quoi, le loyer doit être déclaré illicite et non pas excessif, le preneur étant dès lors fondé à obtenir le remboursement du trop-versé ou de l'excédent et son imputation sur l'arriéré locatif, sans que la société Palace Dancer ne puisse lui opposer l'irrecevabilité de sa demande tirée des dispositions de l'article L. 411-13 du code rural, lesquelles n'ont pas vocation à s'appliquer en l'espèce ;
ALORS QUE, par application de l'article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime, la demande tendant à voir déclarer le montant du fermage non conforme aux prescriptions de l'article L. 411-11 du même code est une action en révision de loyer ouverte à compter de la troisième année du bail seulement ; que pour avoir décidé le contraire, au motif erroné qu'il aurait lieu de distinguer la demande fondée sur le caractère illicite du loyer d'une action fondée sur son « inadéquation par rapport à la valeur locative », la cour d'appel a violé les articles L. 411-11 et L. 411-13 du code rural.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué, après avoir requalifié la convention liant la société Palace Dancer et M. X... en bail rural et dit que l'action de M. X... était recevable, d'AVOIR rejeté la demande en paiement d'arriérés de loyers formée par la société Palace Dancer ;
AUX MOTIFS QUE les parties ne critiquent pas les premiers juges qui ont retenu les maxima fixés les arrêtés préfectoraux pour les écuries de courses de galop pris pour les années 2011, 2012 et 2013, soit à hauteur de 105,37 €, 108,18 € et 111,03 € par m² et que le fermage devait être calculé en fonction d'une surface de 140 m² ; que le produit de cette surface de 140 m² et du prix au mètre carré aboutit à un montant de fermage annuel de 14.751 € en 2011, 15.145,20€ en 2012 et 15.582 € en 2013 et non 15.544,20 € comme l'ont retenu les premiers juges ; qu'il n'est pas contesté que la location a commencé au mois d'octobre 2011 ; que, s'agissant de la date de fin du bail, les parties s'opposent ; que M. Mathieu X... déclare qu'il a été mis fin au bail le 1er décembre 2013, ayant quitté les lieux à cette date ; que selon la S.C.I. Palace Dancer, le bail a perduré tout au long de l'année 2013 et s'est donc achevé au 31 décembre 2013 ; que s'il est certain qu'il n'a pas été mis fin au bail dans les formes et délais prescrits par le statut du fermage, la date du 31 décembre sera préférée, faute pour M. Mathieu X... de justifier d'une remise des clés ou de tout acte valant libération des lieux non seulement matérielle mais aussi juridique ; qu'il ressort que le montant des fermages dus pendant toute la durée du bail s'élève à hauteur de la somme globale de 34.411,95 € {(14.751/12 x 3) + 15.145,20 + 15.582} ; que le décompte produit par la bailleresse faisant apparaître que le montant des règlements effectués par M. Mathieu X... s'est élevé à hauteur de 35.384,02 € n'étant pas contesté, il sera retenu ; qu'il ressort en conséquence un excédent de fermage payé par M. Mathieu X... à hauteur de 972,07 € ; que la S.C.I. Palace Dancer se verra donc déboutée de sa demande en paiement d'arriérés de loyers ;
ALORS QUE le juge ne peut statuer au-delà des limites du litige ; qu'en déboutant la société Palace Dancer de sa demande en paiement d'arriérés de loyers, quand M. X... sollicitait la confirmation du jugement sur ce point en admettant lui-même être débiteur de la somme de 2 318,26 € au titre des arriérés de loyers, la cour d'appel a modifié les limites du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait fixé la créance de M. X... au titre de l'indemnisation de son préjudice à hauteur de 5 000 €, en ce qu'il avait rejeté les autres demandes de dommages et intérêts de M. X... et en ce qu'il avait rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Palace Dancer et d'AVOIR, ajoutant au jugement, condamné la société Palace Dancer à payer à M. X... la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, selon le contrat type de bail à ferme, le paiement des fermages s'effectuant chaque année, c'est en méconnaissance de celui-ci que la S.C.I. Palace Dancer appelait les loyers selon un rythme mensuel ; que cependant M. Mathieu X... ne justifie pas du préjudice qu'il a subi de ce chef, les difficultés de trésorerie qu'il invoque dans les courriels qu'il a adressés à la S.C.I. Palace Dancer pour expliquer ces retard n'étant justifiées par aucun document comptable opposable et ces courriels en application du principe que nul ne peut se constituer une preuve à soi-même sont dépourvus de valeur probante ; que les menaces de mettre fin à la location et d'expulser M. Mathieu X... en dehors des règles du statut du fermage, la S.C.I. Palace Dancer l'ayant mis en demeure par un courrier du 31 octobre 2013 adressé recommandé avec accusé de réception de quitter les locaux au 31 décembre 2013 et auquel il a déféré ont fragilisé son exploitation et justifient des dommages et intérêts que les premiers juges ont à juste titre évalué à hauteur de 5.000 € ; que les quelques courriels adressés par M. Mathieu X... selon lesquels les boxes qu'il louait subissaient des fuites d'eau et les fosses sceptiques refluaient ne sont étayés par aucune autre pièce permettant d'établir leur réalité et le trouble qui en aurait résulté pour son exploitation ; que préjudice de jouissance qu'il invoque étant insuffisamment démontré, c'est à juste titre que les premiers juges l'ont débouté de sa demande de dommages et intérêts de ce chef ; que M. Mathieu X... ayant payé un excédent de fermage et la preuve d'un autre manquement à ses obligations contractuelles n'étant pas rapportée, la S.C.I. Palace Dancer a vu à juste titre sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1764 du code civil rejetée par les premiers juges ; qu'ayant elle-mis en demeure M. Mathieu X... de quitter les lieux pour le 31 décembre 2013 et celui-ci ayant déféré à cette mise en demeure, elle ne peut pas lui reprocher de ne pas avoir mis fin au bail dans les conditions de délais et formes prescrits par le statut du fermage, étant observé, en outre, qu'elle limite sa demande en paiement des fermages au 31 décembre 2013 ; que la cour constate, par ailleurs, qu'elle n'est pas saisie par la S.C.I. Palace Dancer d'une demande en paiement d'accessoires de loyers au titre des fournitures en eau et électricité ; que la S.C.I. Palace Dancer se verra en conséquence condamnée à payer à la M. Mathieu X... la somme de 5.000 € seul chef de condamnation prononcée, M. Mathieu X... n'ayant pas formé de demande au titre d'un excédent de fermage ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, quant à la demande de dommages et intérêts formée par M. X..., sur l'indemnisation du préjudice allégué à raison du paiement mensuel et non annuel du fermage, conformément aux dispositions de l'article L 411-4 du code rural, le défaut d'écrit provoque l'application du contrat type qui en l'espèce stipule un paiement à terme échu une fois par an. Pour autant, M. X... ne démontre pas en quoi l'obligation de payer mensuellement le fermage lui aurait causé un préjudice. Il apparaît au contraire qu'il était confronté à des difficultés de trésorerie récurrentes et des rentrées d'argent aléatoires qui l'auraient mis en difficulté pour payer son fermage à fortiori une fois par an. En outre, dès lors qu'il avait accepté le principe d'un paiement mensuel du loyer et qu'il ne s'en acquittait pas régulièrement, il ne peut reprocher à la bailleresse de le mettre en demeure quand bien même le loyer était supérieur au maximum autorisé par les arrêtés préfectoraux en vigueur ; que cette demande d'indemnisation sera rejetée ; que, sur l'indemnisation du préjudice allégué à raison du mauvais état des lieux loués et de l'absence d'entretien par le bailleur, faute d'état des lieux d'entrée, et s'agissant de bâtiments et non de terres, la présomption de bon état des lieux loués édictée par l'article 1731 du code civil trouve à s'appliquer ; que M. X... ne verse à l'appui de ses allégations qu'un unique courriel qu'il a lui-même adressé à la société Palace Dancer le 25 janvier 2012 soit plusieurs mois après l'entrée en jouissance et qui ne saurait constituer une preuve du mauvais état des lieux et d'un défaut d'entretien imputables à la bailleresse, cette dernière produisant plusieurs factures dont il ressort qu'elle a fait effectuer régulièrement à sa charge des travaux dans l'écurie ; que cette demande d'indemnisation sera rejetée ; que, sur l'indemnisation du préjudice résultant du non respect de la procédure de résiliation du fermage, contrairement à ce que soutient la société Palace Dancer, le preneur ne peut être considéré comme ayant quitté volontairement les lieux dès lors que ce départ fait suite à plusieurs mises en demeure et injonctions de libérer les lieux au plus tard le 31 décembre 2013 adressées par la bailleresse ; qu'à titre surabondant et compte tenu de la requalification du bail liant les parties en bail rural, il convient de rappeler que le départ du preneur ne dispense pas le bailleur, sauf rupture à l'amiable de la relation contractuelle dont il n'est pas question en l'espèce, de respecter les dispositions applicables en matière de congé ou de résiliation ; que force est de constater d'une part que la SCI Palace Dancer n'a pas respecté les conditions de forme et de fond dans lesquelles un congé peut être délivré et d'autre part qu'aucune des lettres de mise en demeure adressées à M. X... ne comporte les mentions impératives prévues par l'article L 411-31 du code rural relatives à l'action en résiliation de bail pour défaut de paiement des fermages ; que dès lors notamment que le congé n'est pas conforme aux dispositions légales, le preneur peut prétendre, lorsque comme tel est le cas en l'espèce la réintégration dans les lieux n'est pas possible, à l'indemnisation de la privation de jouissance subie ; qu'au regard des éléments du dossier, ce préjudice sera justement réparé par l'allocation de la somme de 5 000 € ;
1°) ALORS QUE, par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir du chef du premier moyen dirigé à l'encontre du chef du dispositif ayant déclaré recevable l'action en révision du loyer formée par M. X... et/ou celle qui sera prononcée du chef du deuxième moyen dirigé contre le chef du dispositif de l'arrêt ayant rejeté la demande de la société Palace Dancer en paiement d'arriérés de loyers, entraînera, par voie de conséquence, la cassation des chefs du dispositif de l'arrêt ayant confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné l'exposante à payer à M. X... la somme de 5 000 € et en ce que, ajoutant au jugement, la cour a condamné la société Palace Dancer à payer à M. X... la somme de 5 000 à titre de dommages et intérêts, avec lesquels elles sont dans un lien de dépendance nécessaire ;
2°) ALORS QUE, la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant que les premiers juges avaient à juste titre évalué l'indemnisation du préjudice subi par M. X... à la somme de 5 000 € pour, dans son dispositif, tout à la fois confirmer le jugement en ce qu'il avait fixé la créance de M. X... au titre de l'indemnisation de son préjudice à hauteur de 5000 € et « rejeté les autres demandes de dommages et intérêts de M. Mathieu X... », tout en ajoutant à ce jugement pour condamner la société Palace Dancer « à payer à M. Mathieu X... la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts », la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction irréductible et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en condamnant la société Palace Dancer à payer à M. X..., outre le montant de 5 000 € dont le paiement avait déjà été ordonné par les premiers juges, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts sans aucun motif, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
