LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société X... a donné son fonds de commerce en location-gérance à la société Whed par un acte du 24 avril 2013 contenant une promesse unilatérale de vente ; qu'en contrepartie, la société Whed s'est engagée à régler à la société X... une indemnité d'immobilisation constituée par un surplus mensuel de redevance ; que le contrat de location-gérance devait être renouvelé si la société Whed ne levait pas l'option ; que la société X... ayant refusé de conclure la vente du fonds de commerce en invoquant le non-respect par la société Whed des conditions auxquelles était subordonnée la levée d'option, la société Whed l'a assignée en exécution forcée de la vente ;
Attendu que pour rejeter les demandes de la société Whed, dire que le contrat de location-gérance s'est renouvelé et qu'elle est tenue de payer à la société X... un supplément mensuel de redevance et la condamner à lui régler une certaine somme à titre d'arriéré d'indemnité d'immobilisation, l'arrêt retient que la société Whed n'ayant pas consigné l'intégralité du prix de vente du fonds de commerce conformément à la promesse de vente, mais seulement une somme moindre et ne démontrant pas l'accord de la société X... pour imputer le montant du dépôt de garantie sur ce prix, la promesse unilatérale de vente est devenue caduque ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Whed qui soutenait qu'en vertu de cette promesse, la validité de la levée d'option était subordonnée à la consignation de l'entier prix de vente, déduction faite des prêts accordés en vue de l'acquisition, la disponibilité immédiate des fonds prêtés devant être certifiée par une attestation bancaire, et qui faisait valoir que le conseil de la société X... détenait, à la date du 26 mai 2015, soit dans le délai convenu, une attestation de la Caisse du crédit mutuel d'Herrlisheim du 29 avril 2015, laquelle certifiait son accord pour le déblocage d'un prêt à hauteur de la valeur de la totalité du prix de vente de 130 000 euros au profit de la société Whed, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne la société X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société Whed la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour la société Whed
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SAS Whed de tous les chefs de sa demande formée contre la SARL B..., dit que le contrat de location-gérance conclu le 24 avril 2013 par la SARL B... avec la SAS Whed s'est renouvelé pour une durée d'un an à compter du 15 mai 2015, dit que la SAS Whed serait tenue de payer à la SARL B... à compter du 16 mai 2015 un supplément mensuel de redevance de location-gérance d'un montant de 1 000 € indexable dans les mêmes conditions que le surplus de redevance de location-gérance, et condamné la SAS Whed à payer à la SARL B...une somme de 23 000 € à titre d'arriéré d'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2015 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« En application des dispositions de l'article 1315 alinéa 1er du code civil, la charge de la preuve de l'existence d'un consentement sur un prix incombe à celui qui s'en prévaut et en l'espèce il appartient à la SAS Whed de rapporter la preuve que la SARL B... lui a notamment donné son accord, afin d'imputer en diminution du prix de vente devant être consigné, prévu au sein du contrat de location-gérance avec promesse unilatérale de cession de fonds de commerce, la somme relative au dépôt de garantie. Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel en considérant que : - la demande de réalisation de promesse de cession a été régulièrement signifiée le 12 mai 2015 et que le chèque de 96.100 euros a bien été reçu par le conseil de la SARL B... dans le délai de quinze jours, - la SAS Whed ne rapporte pas la preuve de la volonté de la SARL B... d'imputer la somme afférente au dépôt de garantie en diminution du prix de vente, - la promesse de vente est nulle et non avenue, - la SAS Whed doit s'acquitter d'une indemnité de 1.000 euros en sus du loyer par application du renouvellement par tacite reconduction d'une durée d'un an prévu au contrat, - la SAS Whed est redevable à l'égard de la SARL B... de la somme de 23.000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2015 au titre de l'indemnité d'immobilisation non réglée. À ces justes motifs que la Cour adopte, il convient d'ajouter que : - la SAS Whed produit pour la première fois à hauteur de Cour une attestation bancaire indiquant le montant du prêt qui lui a été accordé (122.000 euros) mais ne tire aucune conséquence juridique de ce moyen, - la demande en restitution de la SAS Whed du chèque versé par note en délibéré devant le tribunal de grande instance est sans conséquence sur l'issue du litige et ne saurait être interprétée comme un acte de renonciation à la levée d'option, comme l'affirme la SARL B..., - en vertu des dispositions de l'article 1134 du code civil, la juridiction saisie ne peut pas dénaturer la substance des droits et obligations légalement convenus entre les parties, tels que le prix de vente ou les conditions de réalisation, sous couvert de considération de bonne foi durant l'exécution d'un contrat, d'autant plus lorsque le litige porte sur l'interprétation dudit contrat et qu'aucune demande, résultant d'un éventuel achat du bien immobilier par les époux X... en méconnaissance d'un droit de préemption ou d'une possible réévaluation du prix de vente en fonction de la nouvelle valeur du fonds de commerce, n'est formulée par les parties, -la SARL B... serait dans la possibilité, sous conditions de justificatifs, d'effectuer des retenues sur le dépôt de garantie afin de compenser les sommes restant dues par le locataire-gérant, dont les impôts et taxes entrant dans les conditions définies par le contrat de location-gérance. Dans ces conditions, il convient de confirmer la décision entreprise » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « La promesse unilatérale de vente devait, selon le chapitre "conditions de la levée d'option", être levée dans un délai expirant le 15 mai 2015 soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit par acte extrajudiciaire parvenus 15 mai 2015 (paragraphe 1 "délai" du chapitre en cause, en page 1 de l'acte). Cette condition été respectée dans la mesure où la levée de l'option a été effectuée par acte d'huissier signifié le 12 mai 2015 comme indiqué par la demanderesse et reconnu par la défenderesse. Cependant et à titre de condition de validité de cette levée d'option et de transfert de propriété il avait été expressément convenu par les parties que le bénéficiaire de la promesse devra "consigner" entre les mains de l'avocat désigné par le bénéficiaire de la promesse, l'entier prix de vente, déduction faite éventuellement des prêts accordés en vue de l'acquisition ou de la totalité de la partie du prêt stipulé payable comptant et d'une provision suffisante pour couvrir les frais d'acte de vente et d'emprunts éventuels, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la levée d'option (Paragraphe III "conditions de validité" du chapitre intitulé "conditions de la levée d'option" de la promesse unilatérale de vente). Suite à la signification de la levée d'option par acte d'huissier en date du 12 mai 2015 le délai de 15 jours imparti pour consigner l'intégralité du prix de vente entre les mains de maître Alain C..., avocat désigné par la SARL B... expirait donc 27 mai 2015, dans la mesure où la lettre recommandée datée du 7 mai 2015 et qui aurait été présentée une première fois le 9 mai 2015 puis le 11 mai 2015 selon les dires de la défenderesse n'a été réceptionnée par celle-ci que le 12 mai 2015 date à laquelle une signification par voie d'huissier de la lettre en cause a été effectuée, et la date de présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception précitée ne saurait être retenu comme point de départ du délai de 15 jours. La SARL B... reconnaît elle-même avoir reçu un courrier officiel de l'avocat de la SAS Whed daté du 26 mai 2015 et reçu par le biais de son avocat, le 27 mai 2015, un chèque d'un montant de 96 100,00 € tiré sur la Caisse des Dépôts et Consignations établi à l'ordre de la CARPA, ce qui est le mode de paiement obligatoire en ce cas d'espèce. Même si ce chèque n'a pas été encaissé ensuite, il doit être considéré que le délai de paiement expirant le 27 mai 2015 a été respecté dans la mesure il ne saurait dépendre de la volonté de la défenderesse d'encaisser au non ledit chèque. Cependant et comme déjà indiqué la promesse unilatérale de vente prévoyait aussi à titre de condition de validité de la levée d'options et du transfert de propriété la consignation entre les mains de l'avocat du bénéficiaire de la promesse c'est-à-dire la SAS Whed de l'intégralité du prix de vente. Or le contrat de location-gérance avec promesse unilatérale de cession de fonds de commerce précisait en page 10, "dépôt de garantie". À la sûreté et garantie du paiement du loyer ainsi que l'exécution de toutes les obligations résultant pour lui du présent contrat le locataire-gérant versera la somme de 30 000 € qui sera réglée en trois échéances. À savoir : - 9 900,00 € à la signature du présent contrat, - 10 050,00 € le 31 août 2013, - 10 050,00 € le 30 novembre 2013. Ce dépôt sera restitué sans intérêts au locataire-gérant à l'expiration du présent contrat après accomplissement des formalités de publicité légale et justification par le locataire-gérant, du paiement de toutes les sommes lui incombant et de l'exécution de toutes les obligations mises à sa charge, notamment du paiement de tous impôts et taxes dont le bailleur pourrait être responsable." Selon la SAS Whed le montant de ce dépôt de garantie devait s'imputer sur le prix de la vente du fonds de commerce. D'après la SAS Whed, le paiement du prix de vente de 130 000 €, devait donc s'effectuer de la façon suivante : - dépôt de garantie de 30400 €, - indemnité d'immobilisation réglée de 1 000 €, - travaux de mise en route pris en charge par M. X... de 500 €, - chèque à l'ordre de la CARPA de 96 100 €. La SAS Whed affirme que c'est lors de la réunion du 9 décembre qu'il a été convenu d'imputer le montant du dépôt de garantie sur le prix de vente. Dans le courrier officiel du 26 mai 2015, la société X... rappelait par l'intermédiaire de son avocat que "le dépôt de garantie n'a pas vocation d'être un acompte sur le prix de vente mais à garantir l'exécution du contrat de location-gérance". Il apparaît effectivement que la SAS Whed n'apporte pas la preuve de l'existence d'un document signé par le bénéficiaire la promesse de vente, la SARL B..., valant avenant à la promesse unilatérale de vente et précisant que le dépôt de garantie s'imputera sur le prix de vente et valant modification de la promesse de vente. En effet, le compte-rendu de réunion du 9 décembre 2013 n'a été signé par personne, il ne saurait valoir avenant au contrat d'origine. L'attestation de M. Paul D... ne saurait être retenu par cette juridiction, alors qu'elle émane d'un agent immobilier qui percevrait une importante commission en cas de réalisation de la cession du fonds de commerce. M. X..., gérant de la SARL B... a d'ailleurs indiqué par courriel du 12 décembre 2013 qu'il n'acceptait pas de modification du contrat originel. Il apparaît donc que le montant du prix de vente n'est pas entièrement constitué avec la remise du chèque de 96 000€, et que la SAS Whed n'a donc pas levé l'option conformément aux exigences de la promesse, le prix n'étant pas intégralement payé dans le délai imparti de 15 jours. La promesse unilatérale de vente est donc devenue caduque comme prévu par le paragraphe IV intitulé "déchéance" du chapitre intitulé conditions de la levée d'option de la promesse unilatérale de vente (page 16 de l'acte), qui précise explicitement que faute d'avoir levé l'option dans les conditions et délais fixés, le bénéficiaire sera déchu du droit d'exiger la réalisation de la promesse de cession , promesse qui sera alors considérée comme nulle et non avenue, sauf en ce qui concerne la clause relative à l'indemnité d'immobilisation stipulée au profit du promettant. Dès lors, la vente du fonds de commerce en cause n'est nullement devenue parfaite, comme allégué par la SAS Whed, et la SARL B... ne saurait être condamnée à une "passation forcée" de l'acte de vente du fonds de commerce comme elle l'a sollicité dans son assignation, et dans ses dernières écritures. Comme prévu à l'article "durée" du contrat de location gérance, celui-ci s'est donc tacitement renouvelé pour une durée d'une année du 15 mai 2015, terme de la période biennale originelle, faute de dénonciation de trois mois avant ce terme par lettre recommandée avec accusé de réception, et faute de vente du fonds de commerce à la SAS Whed. Dans un tel cas de non-réalisation de la promesse de vente, le contrat de location gérance précise aussi en page 10 que le montant versé pendant la période biennale à titre d'indemnité d'immobilisation, soit 1 000 € par mois continuera à être payé après le renouvellement, mais à titre de redevance de location-gérance, c'est-à-dire en réalité de supplément de redevance de location-gérance. Celle-ci sera donc due par la SARL Whed à compter du 16 mai 2015 à titre de supplément de redevance de location-gérance, explicitement prévu comme indexable par le contrat de location-gérance. [
] De plus, le contrat impose la constitution d'une indemnité d'immobilisation en page 9 et 19 selon les termes suivants. En page 9 : "indemnité d'occupation : à raison d'une promesse de vente donnée par la société X... en tant que promettant, une indemnité d'immobilisation a été convenue entre les parties (voir plus bas). Le montant en est mensuellement de 1 000€. Compte tenu du caractère indemnitaire de ce montant, celui-ci n'est pas assujetti à la TVA. Si les parties devaient d'un commun accord décider de ne pas réaliser la cession du fonds de commerce, le montant indemnitaire restera acquis en entier à la société X... (voir plus bas). Cependant et pour le contrat de location-gérance qui serait ainsi renouvelé, le montant de 1 000 € continuera à être réglé, cette fois à titre de redevance de location-gérance. Celui-ci sera alors considéré comme un montant TTC. Il sera de plus affecté de l'augmentation par indexation." En page 19 : "indemnité d'immobilisation : Le promettant ne pouvant se refuser de réaliser la cession en se prévalant des dispositions de l'article 1590 du Code civil, son engagement est définitif. En conséquence, à titre d'indemnité d'immobilisation du fonds de commerce, objet de la promesse de vente, le Bénéficiaire s'engage à verser au Promettant la somme de 1 000 € par mois pendant toute la durée du contrat de location-gérance et jusqu'à la date d'entrée en jouissance en cas de cession du fonds de commerce. Cette indemnité est due par le bénéficiaire et se trouve acquise au Promettant. Elle sera réglée mensuellement jusqu'à la levée de l'option. Le montant qui aura été réglé pendant la période viendra en diminution du prix de vente dans la mesure où l'immobilisation ayant été faite au profit du Bénéficiaire, son règlement vaut acompte sur le prix de vente. Dans le cas contraire, et si la promesse de vente ne devait pas être levée, l'indemnité d'immobilisation réglée ainsi mensuellement restera définitivement acquise au Promettant. Elle sera définitivement acquise en tout état de cause, et pour quelque cause que ce soit, si le Bénéficiaire ne devait pas acquérir le fonds de commerce. L'indemnité d'immobilisation ne pourra en aucun cas être considérée comme un moyen de dédit stipulé en faveur de l'une ou l'autre partie. Dans la commune intention des parties, l'indemnité a pour contrepartie le préjudice subi par le Promettant qui ne peut, pendant le délai offert au Bénéficiaire pour lever l'option, vendre les biens, objets de la promesse à un tiers, même à des conditions plus avantageuses." Or la société Whed est redevable de la somme de 23 000 € au titre de cette indemnité puisqu'elle ne s'est acquittée que d'un montant de 1 000€. Cette indemnité trouve sa contrepartie dans l'engagement ferme pris par la société X... dans la promesse unilatérale de vente, et est destinée à compenser le préjudice subi par le promettant qui ne pouvait vendre à des conditions plus avantageuses à un tiers pendant la période de validité de la promesse. La société Whed n'a pas satisfait à son obligation, n'ayant pas payé mensuellement cette indemnité. Il résulte donc de tout ce qui précède que la société Whed doit être déboutée de tous les chefs de sa demande formée contre la SARL B... . Par ailleurs, il doit être jugé que le contrat de location-gérance s'est renouvelé pour une durée d'un an à compter du 15 mai 2015 et qu'un supplément de redevance de location-gérance sera dû par la SAS Whed à la SARL B... à raison d'un montant de 1 000 € par mois, indexable comme le surplus de la redevance de location-gérance. Par ailleurs, la société Whed doit être condamnée à payer à la SARL B... la somme de 23 000 € à titre d'arriéré d'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions du 23 juin 2015 comportant demande reconventionnelle » ;
1°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ;
Qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel (p. 12 à 16), au soutien de la validité de la levée d'option et de la perfection de la vente (p. 16), la SAS Whed faisait valoir que, selon les termes de la promesse unilatérale de vente, la validité de la levée de l'option dépendait de la consignation de l'entier prix de vente, déduction faite des prêts accordés en vue de l'acquisition (p. 13), et que le conseil de la SARL B... avait été détenteur, à la date du 26 mai 2015, d'une attestation de la Caisse du Crédit Mutuel d'Herrlisheim en date du 29 avril 2015, certifiant l'accord de cette banque pour le déblocage d'un prêt à hauteur de la valeur de la totalité du prix de vente, à savoir 130 000 € (p. 14) ;
Qu'en se bornant à considérer que la SAS Whed n'apportait pas la preuve de la volonté de la SARL B... d'imputer la somme afférente au dépôt de garantie en diminution du prix de vente, sans répondre à ce moyen péremptoire de la SAS Whed ni par des motifs propres ni par des motifs adoptés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les juges du fond ne doivent pas dénaturer les conclusions des parties ;
Qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel (p. 12 à 16), la SAS Whed faisait valoir que, selon les termes de la promesse unilatérale de vente, la validité de la levée de l'option dépendait de la consignation de l'entier prix de vente, déduction faite des prêts accordés en vue de l'acquisition (p. 13), que le conseil de la SARL B... avait été détenteur, à la date du 26 mai 2015, d'une attestation de la Caisse du Crédit Mutuel d'Herrlisheim, certifiant l'accord de cette banque pour le déblocage d'un prêt à hauteur de la valeur de la totalité du prix de vente, à savoir 130 000 € (p. 14), et que Me E... avait versé au conseil de la SARL B... un montant de 96 100 € par chèque de la Caisse des Dépôts et Consignations avant le 26 mai 2016 (p. 15), pour en conclure que la levée d'option était valable et que la vente était donc devenue parfaite (p. 16) ;
Qu'en affirmant que la SAS Whed produisait pour la première fois en appel une attestation bancaire indiquant le montant du prêt qui lui avait été accordé sans en tirer aucune conséquence juridique, la cour d'appel a dénaturé les conclusions des parties, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
3°) ALORS, subsidiairement, QUE lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes ;
Qu'en l'espèce, pour retenir que la SAS Whed n'avait pas valablement levé l'option d'achat du fonds de commerce litigieux, la cour d'appel a relevé que la promesse unilatérale de vente prévoyait que, pour lever valablement l'option, le bénéficiaire devait consigner entre les mains de l'avocat désigné par le promettant, l'entier prix de vente d'un montant de 130 000 €, pour ensuite constater qu'un chèque de 96 100 € avait bien été reçu par le conseil de la SARL B..., mais que la SAS Whed n'apportait pas la preuve de la volonté de la SARL B... d'imputer la somme afférente au dépôt de garantie en diminution du prix de vente, quand la somme afférente au dépôt de garantie ne pouvait plus servir à titre de garantie dès lors que la SAS Whed avait exprimé, par la levée d'option, son consentement à la vente du fonds de commerce et que la conservation de cette somme par la SARL B... se compensait de plein droit avec la partie du prix non payée lors de la levée de l'option ;
Qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1289 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
