LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 12 octobre 2010, M. X... a signé un document intitulé « lettre d'intention d'achat de biens immobiliers » concernant l'acquisition d'un local industriel appartenant à la société Data, depuis lors mise en liquidation judiciaire ; qu'invoquant le refus de la banque de lui accorder un prêt, il a renoncé à l'acquisition du bien ; que le liquidateur judiciaire de la société Data l'a assigné en indemnisation ;
Attendu que, pour démontrer le caractère fautif de la rétractation de M. X..., l'arrêt retient que la proposition d'acquérir qu'il a signée le 12 octobre 2010 n'était assortie d'aucune condition suspensive opposable au vendeur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, dans l'acte en cause, après la mention « La vente, si elle intervient aura lieu aux conditions ordinaires et de droit » il était écrit : « En cas d'acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente : elle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes : recours à un prêt... », la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble autrement composée ;
Condamne M. Y..., en qualité de liquidateur judiciaire de la société Data, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué de condamner M. X... à verser à Me Z... ès-qualité de liquidateur de la société Data la somme de 47 000 euros ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur X... a signé, le 12 octobre 2010, un document intitulé « lettre d'intention d'achat de biens immobiliers » avec mention préliminaire: « précision utile : ce document n'est qu'un document commercial. Il vous est interdit de percevoir quelques fonds que ce soit. » L'acte est rédigé comme suit : « En présence et avec le concours de Monsieur C..., agent immobilier, qu'il charge de transmettre la présente intention d'achat. Monsieur X...
déclare être intéressé par l'acquisition des biens ci-dessous désignés appartenant à DATA FOOT SARL représenté par Madame Danielle D.... Désignation : Local industriel de plain pied constitué de bureaux pour une surface de 60m2+ atelier/ entrepôt pour une surface de 741m2 sis ZA Les Sables et Les Prés Gaud ouest-26260 Saint Donat sur l'Herbasse. Monsieur X... se propose d'acquérir ledit bien moyennant le prix de 258.000,00€ comprenant les honoraires de négociation s'élevant à 13.000,00€ à la charge de l'acquéreur. Conditions de la proposition : La vente si elle intervient, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit. En cas d'acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente : elle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes : recours à un prêt (à ce jour, plusieurs établissements bancaires ont été consultés et ne s'opposent pas à ce projet) » ; que par application de l'article 2322 du code civil, une lettre d'intention, peut selon ses termes, lorsqu'elle a été acceptée par son destinataire et eu égard à la commune intention des parties, constituer à la charge de celui qui l'a souscrite un engagement de faire ou de ne pas faire ; qu'en l'espèce, cette proposition, acceptée par ordonnance du Juge Commissaire du 7 décembre 2010, vaut engagement d'acquisition de la part de Monsieur X..., la mention, selon laquelle il s'agit d'un document commercial, ayant pour seul objectif d'empêcher la perception de quelques fonds que ce soit, et la passation d'un acte sous seing privé, n'ayant pour objet que de préciser toutes les modalités de la vente, n'étant pas une condition de formation de celle-ci ; (
) que la chronologie des faits, alors que Monsieur X... ne pouvait se prévaloir d'aucune défaillance d'une condition suspensive, démontre le caractère fautif de la rétractation de celui-ci ; que cette faute a empêché Me Z... de pouvoir vendre le bâtiment litigieux au prix de 245 000 euros dès le printemps 2011, alors qu'il n'a pu percevoir es qualité d'une somme moindre de 198 000 euros une année plus tard ;
ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties dès qu'elles sont convenues de la chose et du prix à moins qu'elles n'aient entendu retarder la formation du contrat jusqu'à la fixation de modalités qu'elles ont tenues pour essentielles ; qu'en se bornant à affirmer que la proposition litigieuse valait engagement d'acquisition de la part de Monsieur X..., la mention, selon laquelle il s'agit d'un document commercial, ayant pour seul objectif d'empêcher la perception de quelques fonds que ce soit, et la passation d'un acte sous seing privé, n'ayant pour objet que de préciser toutes les modalités de la vente, n'étant pas une condition de formation de celle-ci, sans rechercher si M. X... ne s'était pas uniquement engagé à poursuivre les négociations selon ces termes et s'il n'avait pas entendu subordonner la vente à la détermination des modalités de la vente soumis à la conclusion d'un acte sous seing privé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1103 nouveau et 1589 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué de condamner M. X... à verser à Me Z... ès-qualité de liquidateur de la société Data la somme de 47 000 euros ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur X... a signé, le 12 octobre 2010, un document intitulé « lettre d'intention d'achat de biens immobiliers » avec mention préliminaire: « précision utile : ce document n'est qu'un document commercial. Il vous est interdit de percevoir quelques fonds que ce soit. » L'acte est rédigé comme suit : « En présence et avec le concours de Monsieur C..., agent immobilier, qu'il charge de transmettre la présente intention d'achat. Monsieur X...
déclare être intéressé par l'acquisition des biens ci-dessous désignés appartenant à DATA FOOT SARL représenté par Madame Danielle D.... Désignation : Local industriel de plain pied constitué de bureaux pour une surface de 60m2+ atelier/ entrepôt pour une surface de 741m2 sis ZA Les Sables et Les Prés Gaud ouest-26260 Saint Donat sur l'Herbasse. Monsieur X... se propose d'acquérir ledit bien moyennant le prix de 258.000,00€ comprenant les honoraires de négociation s'élevant à 13.000,00€ à la charge de l'acquéreur. Conditions de la proposition : La vente si elle intervient, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit. En cas d'acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente : elle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes : recours à un prêt (à ce jour, plusieurs établissements bancaires ont été consultés et ne s'opposent pas à ce projet) » ; (
) que Monsieur X... soutient que cet engagement est subordonné au jeu d'une clause suspensive tenant à l'obtention d'un prêt, dont Maître Z... ès qualités prétend qu'elle est inexistante en l'absence de précisions des modalités du prêt devant être obtenu ou, à défaut, sollicite son annulation au regard de son caractère potestatif ; qu'il est constant que si la mention relative à une condition suspensive est expressément visée dans la lettre d'intention, aucune précision n'est apportée sur le montant du prêt à solliciter, sur sa durée, sur le taux maximum pouvant être octroyé et sur l'existence d'un éventuel apport ; que dès lors, il s'ensuit uniquement des considérations portées à cet égard dans la lettre d'intention que Monsieur X..., qui avait consulté diverses banques, ne devait avoir aucune difficulté pour recourir à un prêt ; qu'il ne peut se déduire du caractère vague de la seule mention « recours à un prêt » que la commune intention des parties était d'assortir la proposition d'achat d'une condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt dont les modalités étaient totalement inconnues ; qu'en effet, l'absence d'élément concret, s'il était retenu l'existence d'une telle clause, reviendrait à créer, au seul bénéfice de Monsieur X..., une clause potestative faisant dépendre l'exécution de la convention, d'un événement qu'il pourrait seul faire survenir en fonction des modalités du prêt qu'il solliciterait ; qu'il ne peut sérieusement être prétendu que les parties auraient voulu un engagement contracté sous une condition potestative de Monsieur X... laquelle, par application des dispositions de l'article 1174 du code civil, serait nulle ; qu'en conséquence, il convient de retenir que la proposition d'acquérir signée par Monsieur X... le 12 octobre 2010 n'était assortie d'aucune condition suspensive opposable au vendeur ; que suite au certificat de non appel à l'encontre de la décision en date du 7 décembre 2010 du Juge Commissaire autorisant la vente de gré à gré de l'immeuble appartenant à la société DATA, Maître Z... a indiqué, par courrier du 17 janvier 2011, à Maître E..., notaire chargé de la vente, que la signature de l'acte pouvait être régularisée ; que par courrier du 24 février 2011, Maître E... a précisé à Maître Z... que Monsieur X... ne souhaitait pas poursuivre l'acquisition litigieuse ; que puis, par courrier du 4 mars 2011, Monsieur X... a indiqué à Maître Z... qu'il se rapprochait de Maître E... pour envisager la suite du dossier ; qu'enfin, le 16 mars suivant, le notaire a avisé Maître Z... que Monsieur X... lui avait transmis un refus, daté du 11 mars 2011, du Crédit Agricole Centre Est d'octroi de prêt ; qu'il s'ensuit de ces éléments que, jusqu'à la mi-mars 2011, Monsieur X... n'a pas clairement indiqué à Maître Z... son intention de ne plus acquérir, ne justifiant qu'à cette date sa position par un rejet de sa demande de prêt ; que la chronologie des faits, alors que Monsieur X... ne pouvait se prévaloir d'aucune défaillance d'une condition suspensive, démontre le caractère fautif de la rétractation de celui-ci ; que cette faute a empêché Me Z... de pouvoir vendre le bâtiment litigieux au prix de 245 000 euros dès le printemps 2011, alors qu'il n'a pu percevoir es qualité d'une somme moindre de 198 000 euros une année plus tard ;
1°) ALORS QUE l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'événement arrive, soit en la résiliant, selon que l'événement arrivera ou n'arrivera pas ; que constitue une condition suspensive l'obligation de payer un prix subordonnée à l'obtention d'un financement auprès d'un organisme bancaire ; qu'en considérant qu'il n'y avait pas d'accord sur une condition suspensive au motif qu'il ne saurait se déduire du caractère vague de la seule mention « recours à un prêt » que la commune intention des parties était d'assortir la proposition d'achat d'une condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt dont les modalités étaient totalement inconnues, quand l'engagement de M. X... était soumis à l'obtention future et aléatoire d'un prêt et donc à une condition, la cour d'appel a violé l'article 1168 code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE le document signé par M. X... énonce : « Conditions de la proposition : La vente si elle intervient, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit. En cas d'acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente : elle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes : recours à un prêt (à ce jour, plusieurs établissements bancaires ont été consultés et ne s'opposent pas à ce projet) » ; qu'en affirmant qu'il ne ressort de cet écrit aucune condition suspensive relative à un prêt, la cour d'appel en a dénaturé les termes clair et précis, en violation de l'article 1103 nouveau du code civil ;
3°) ALORS QUE la sanction de la condition stipulée dans l'intérêt du débiteur, ayant un caractère purement potestatif, est la nullité de l'obligation dont elle constitue la modalité ; qu'en retenant que les parties n'avaient pu convenir d'une condition suspensive à l'engagement en raison de ce qu'elle entacherait de nullité l'engagement, la cour d'appel, qui a constaté que la clause revêtait les caractères d'une condition potestative mais sans prononcer la nullité de l'obligation d'acquérir, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1174 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°) ALORS QUE ne constitue pas une condition potestative illicite celle dont la réalisation ne dépend pas de la seule volonté du débiteur ; qu'il s'ensuit que la clause qui subordonne l'engagement d'acquérir un bien à l'obtention d'un prêt finançant le prix auprès d'un organisme bancaire est valable ; que le défaut de réalisation d'une telle condition, compte tenu du choix des modalités du prêt retenues par l'acquéreur, n'en entraîne pas la nullité mais donne lieu à un contrôle judiciaire de sa mise en oeuvre au terme duquel, en cas de mauvaise foi, la condition suspensive peut être réputée accomplie ; qu'en considérant que la proposition d'achat assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt, eu égard à l'incidence que pouvait avoir le choix de ses modalités par l'acquéreur auprès du prêteur, constituait une obligation affectée d'une condition potestative illicite, la cour d'appel a méconnu les articles 1170, 1171, 1174 et 1178 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
