LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 11 avril 2017), que, par contrat du 15 juin 2002, qualifié de location meublée, Mme B..., aux droits de laquelle se trouve Mme X..., a donné à bail un logement à M. Z... ; que, la bailleresse lui ayant délivré, le 27 février 2015, un congé à effet du 31 mai 2015, le locataire l'a assignée en annulation de ce congé au motif que le bail était régi par la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il s'est également prévalu d'un avenant du 20 octobre 2006 prévoyant en fin de bail le remboursement à dire d'expert des travaux réalisés par lui ; qu'à titre reconventionnel, Mme X... a sollicité la résiliation judiciaire du bail et l'annulation de l'avenant ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de déclarer valable l'avenant du 20 octobre 2006 ;
Mais attendu, en premier lieu, qu'ayant retenu que l'avenant litigieux avait été dressé sur le même modèle qu'un précédent avenant du 24 septembre 2003 prévoyant le remboursement des travaux selon des modalités différentes et que sa réalité était confirmée par une lettre du notaire ayant conseillé les parties lors de la négociation de ces deux actes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de recourir à la procédure de vérification d'écriture dès lors qu'elle trouvait dans la cause des éléments de conviction suffisants, a pu en déduire que l'avenant du 20 octobre 2006 était signé de la main de Mme B... ;
Attendu, en deuxième lieu, qu'ayant relevé que, si les formalités de l'article 1325 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, relatives au nombre d'originaux, n'avaient pas été respectées, ce dont il résultait que l'avenant contesté ne valait que comme commencement de preuve par écrit, la cour d'appel a souverainement retenu que cet écrit, complété par une lettre du notaire ayant conseillé les parties lors de sa rédaction, avait force probante ;
Attendu, en troisième lieu, qu'ayant retenu que les travaux réalisés par le preneur avaient amélioré et agrandi le bien, que la bailleresse avait accepté en contrepartie un loyer modique et que l'indemnisation du preneur à l'issue du bail n'entraînait pas un déséquilibre de la convention au détriment de l'autre partie au contrat, la cour d'appel en a souverainement déduit que l'avenant du 20 octobre 2006 n'était pas dépourvu de cause ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer à M. Z... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail fondée sur les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
AUX MOTIFS QUE « à titre préliminaire, il convient de constater que, bien qu'ayant interjeté un appel général, Mme X... dans ses dernières écritures, limite son recours aux dispositions du jugement relatives à l'avenant du 20 octobre 2006 ; la décision déférée sera dès lors confirmée pour le surplus, en particulier en ce qui concerne la qualification du bail, et la demande de résiliation judiciaire de ce bail » ;
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer l'objet du litige, qui est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, par trois chefs de dispositif distincts, le jugement avait notamment dit que le bail était soumis à la loi du 6 juillet 1989, constaté que le délai de préavis pour congé n'avait pas été respecté par la bailleresse et débouté celle-ci de sa demande de résiliation judiciaire du bail fondée sur le manquement du locataire à ses obligations ; qu'après avoir formé un appel général à l'encontre du jugement, Mme Y... demandait à la Cour d'appel, dans le dispositif de ses dernières conclusions (p. 12), de « constater qu'[elle] ne conteste pas la qualification du bail, ni la nullité du congé, mais infirmer le jugement pour le surplus » et motivait sa demande de résiliation judiciaire du bail, dans le corps de ses écritures (p. 5), en reprochant au preneur d'exercer une activité professionnelle dans les lieux qui lui étaient loués à usage d'habitation et en empiétant sur des lieux qui ne lui étaient pas donnés à bail ; qu'en affirmant que « bien qu'ayant interjeté un appel général, Mme [Y...] dans ses dernières écritures, limite son recours aux dispositions du jugement relatives à l'avenant du 20 octobre 2006 », pour retenir que « la décision déférée sera dès lors confirmée pour le surplus, en particulier en ce qui concerne la qualification du bail, et la demande de résiliation judiciaire de ce bail » (arrêt p. 6 § 3), quand l'appel de l'exposante, tel que circonscrit dans le dispositif de ses dernières conclusions, portait sur le chef de dispositif du jugement l'ayant déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail, la Cour d'appel a dénaturé l'objet du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté Mme Y... de son appel, notamment en ce qu'elle contestait l'authenticité de l'avenant du 20 octobre 2006, demandait une expertise graphologique et sollicitait la nullité de cet avenant pour absence de cause, D'AVOIR rejeté sa demande de dommages et intérêts, D'AVOIR ordonné une mesure d'expertise en application de l'avenant du 20 octobre 2006 afin de fixer le montant de l'indemnisation des travaux effectués par le preneur et D'AVOIR dit que le bail consenti à celui-ci portait sur l'ensemble de la parcelle cadastrée n° [...] et que le locataire devait pouvoir jouir paisiblement de ladite parcelle ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « I) sur l'authenticité de l'avenant daté du 20 octobre 2006 et la demande d'expertise graphologique : la lecture comparée des deux avenants au bail (pièces n° 3 et 4 de l'intimé) permet de constater qu'ils ont à l'évidence été établis à partir du même modèle puisqu'ils ont un plan similaire et que certaines clauses comportent des paragraphes en tous points identiques ; il résulte par ailleurs de la pièce n° 8 de l'appelante que Mme B... avait sollicité sur ce point en juin 2003 les conseils de Me C..., avocat à Paris, ce qui est confirmé par Me D... notaire de Champagnole (pièce n° 24 de l'intimé) ; il n'est donc pas étonnant que la défunte ait informé son entourage de la rédaction du premier avenant, qui l'a contrainte à effectuer certaines démarches et lui a peut être causé du tracas ; en revanche, et dans la mesure où le second acte n'a pas entraîné les mêmes diligences puisque les parties se sont référées au précédent document pour qu'il serve de base à leur nouvel accord, il est loisible d'admettre que cela n'a pas suscité les mêmes soucis pour Mme B..., qui avait en outre, selon Me D..., davantage confiance en M. Z..., si bien qu'elle n'avait aucun besoin d'en faire part à son entourage ; l'appelante indique encore douter de la réalité de l'avenant litigieux, dès lors qu'elle n'aurait pas retrouvé ce document dans les papiers de la défunte, à la différence de ce qui s'est produit pour le premier avenant ; à cet égard la cour observe, qu'en méconnaissance des dispositions de l'ancien article 1325 du code civil, devenu l'article 1375 du même code, tant l'avenant litigieux que le précédent, bien que constituant des conventions synallagmatiques, ne précisent pas en combien d'originaux ils ont été établis de sorte que rien ne permet de considérer que les parties sont toutes deux en possession d'un original, sachant que M. Z... indique dans ses écritures être prêt à produire l'original qu'il détient (conclusions n° 3 p 11) ; l'absence de ce document, en original ou en copie, dans les papiers de la défunte, ne constitue pas un élément suffisant pour en déduire que cet avenant n'a jamais existé, d'autant que sa réalité est confirmée par un courrier de Me D..., notaire à Champagnole, adressé au conseil de l'intimé, qui indique avoir reçu M. Z... et Mme B... pour les conseiller au sujet du bail et des deux avenants à ce contrat et d'un projet de vente (pièce n° 24 de l'intimé) ; en ce qui concerne la date de l'avenant litigieux, le fait que Mme B... ait assisté le 20 octobre 2006 à un concert donné salle Pleyel à Paris en compagnie d'une amie résulte de l'attestation de Mme E... et de la mention portée sur l'agenda de la défunte (pièces n° 27 et 32 de l'appelante) ; toutefois l'avenant a pu être daté et signé par l'une des parties en exécution d'un accord verbal conclu antérieurement entre elles et ensuite adressé par courrier à l'autre partie pour signature de sorte que la présence de la bailleresse à Paris le 20 octobre 2006 et les jours suivants n'interdit pas que cet avenant, qui n'a effectivement pas date certaine, ait bien été conclu à cette période ; l'annexe qu'il comporte détaille sur deux pages la liste des travaux autorisés en exécution de l'accord et mentionne 'travaux appartement octobre 2006' ; néanmoins l'ampleur des travaux ainsi répertoriés permet de douter qu'ils ont pu tous être exécutés en un seul mois ; il s'en déduit que si la date précise à laquelle chaque partie a signé l'acte n'est pas clairement définie, il n'en demeure pas moins que rien ne permet de douter de la réalité de l'accord matérialisé dans le document produit par l'intimé ; enfin, et en réponse à la contestation élevée par l'appelante à propos de l'authenticité de la signature de la défunte portée sur l'avenant conclu en 2006, le premier juge a procédé, en application des dispositions de l'ancien article 1324 du code civil, devenu l'article 1373 du même code, à une vérification d'écriture, par comparaison entre ledit avenant et plusieurs documents émanant de Mme B... antérieurs à 2006, qu'il a précisément énumérés ; la cour, après avoir elle-même examiné à nouveau l'ensemble de ces documents, parvient aux mêmes conclusions que le tribunal d'instance en raison de la très grande similitude existant entre les différents paraphes et signatures de la défunte, et adopte sur ce point les motifs précis et pertinents qui figurent à ce sujet dans le jugement entrepris ; cette vérification d'écriture suffit pour admettre l'authenticité de l'acte, de sorte qu'il n'est pas utile de recourir à l'expertise graphologique réclamée à titre principal par l'appelante, comme l'a retenu avec raison le premier juge, étant observé au surplus que le rapport d'expertise amiable produit par Mme X... (pièce n° 6) fait état de conclusions dubitatives ; II) Sur la nullité de l'avenant conclu en 2006 pour absence de cause : selon l'ancien article 1131 du code civil, applicable compte tenu de la date de l'avenant litigieux, l'obligation sans cause ou sur une fausse cause ou sur une cause illicite ne peut avoir aucun effet ; dans les contrats synallagmatiques, la cause de l'obligation de l'une des parties a pour cause l'obligation contractée par la partie adverse ; en l'espèce et contrairement à ce que soutient l'appelante, l'avenant conclu en 2006 n'est nullement dépourvu de cause puisque M. Z... s'engageait à réaliser et financer seul un certain nombre de travaux déterminés sans demander de participation à la bailleresse améliorant ainsi le bien de cette dernière et qu'en contrepartie Mme B... pour sa part acceptait dans l'immédiat de maintenir le loyer très modique convenu lors de la signature du bail et ultérieurement, en cas de rupture du bail et quelle qu'en soit la cause, d'indemniser le preneur pour les travaux effectués depuis 2003 sur la base d'une évaluation fixée à dire d'expert ; le fait que l'assiette du montant des travaux ne soit pas limitée et qu'aucune clause d'amortissement ne soit prévue au titre de cet avenant, contrairement à ce qui avait été convenu en 2003, s'explique d'une part par le caractère beaucoup plus important des travaux envisagés, qui visaient non plus seulement à moderniser le logement, mais aussi à l'agrandir de manière significative, et à aménager les abords de l'habitation, et d'autre part en raison du recours à un tiers expert chargé d'apprécier la plus value apportée à l'immeuble du fait des modifications effectuées, et en aucun cas par un déséquilibre de la convention au détriment du bailleur ; il convient donc de rejeter la demande d'annulation de l'avenant litigieux formée à titre subsidiaire par l'appelante, ledit avenant n'étant ni dépourvu de cause, ni contraire aux intérêts de Mme B..., qui disposait en 2006 de toutes ses facultés intellectuelles ; en effet selon le certificat médical établi par le Dr F... (pièce n° 14 de l'intimé) les difficultés de santé portant atteinte à l'équilibre de l'intéressée n'ont commencé que début 2011 ; sur l'expertise destinée à évaluer les travaux : en sa qualité de légataire universel de Mme B..., Mme X... est tenue par les engagements pris par la défunte vis-à-vis de son locataire ; au surplus l'avenant conclu en 2006 précisait dans son article 8 que les ayants droits du bailleur seront aux droits et obligations de celui-ci, et dans son article 9 qu'en cas de décès du :bailleur le contrat est directement reportable sur les héritiers sans intervention particulière des deux parties ; après avoir constaté que les parties entendaient mettre un terme au bail conclu le 15 juin 2002, le premier juge a ordonné à bon droit une expertise destinée permettre de déterminer l'indemnisation qui doit revenir à M. Z... au titre des travaux qu'il a effectués et financés, avec l'accord de la bailleresse ; à cet égard il convient de préciser que l'expertise ordonnée par le tribunal ne porte pas seulement sur les travaux concernant exclusivement les locaux d'habitation comme le soutient Mme X..., mais également sur ceux relatifs aux abords du logement et au terrain attenant constituant ensemble la parcelle cadastrée n° [...] (pièces n° 26 et 28 de l'intimé) ; en effet parmi les travaux autorisés par Mme B... figuraient notamment le décaissement du terrain au nord, la création d'une cour en concassé avec édification d'un mur de soutènement en pierres de taille, ou encore la fourniture et pose de pavés autobloquants, l'aménagement d'une fontaine de puisage extérieure, ainsi que la motorisation du portail d'accès à la propriété ; la mission d'expertise définie par le premier juge est complète et précise ; il n'y a donc pas lieu d'y adjoindre les modifications réclamées par l'appelante qui concernent, soit la période antérieure à 2002 et donc à la conclusion du bail et sont en conséquence sans objet, soit l'amortissement des travaux effectués en 2003, qui n'a plus lieu d'être ; en effet l'avenant conclu en 2006 prévoit que l'expertise portera sur la totalité des travaux engagés depuis la prise à bail (article 3), mais que ne donneront lieu à indemnisation que les travaux acceptés à la date de l'avenant, détaillés dans la liste annexée comprenant deux pages et complétant la liste des travaux de l'avenant du 24 septembre 2003 comprenant trois pages (article 4) ; les travaux effectués en 2003 ont donc été inclus par les parties dans l'accord conclu en 2006, et doivent à ce titre également donner lieu à indemnisation, la clause d'amortissement antérieure n'étant plus applicable ; toutes les demandes présentées par l'appelante concernant l'expertise relative aux travaux seront donc rejetées ; il était justifié de mettre à la charge de M. Z..., qui est demandeur à l'expertise de l'immeuble, l'avance des frais nécessaires à la réalisation de cette mesure de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point ; IV) sur la jouissance du bien donné à bail et le préjudice moral : l'article 10 de l'avenant conclu en 2006, prévoyait au même titre que celui datant de 2003, une clause de préemption au profit du preneur en cas de vente par le bailleur, sa descendance ou ses héritiers, portant sur l'appartement cité en objet ainsi que sur "suffisamment de terrain afin de permettre un bon accès et une bonne circulation autour de ceux-ci" ; il doit en être déduit que, comme déjà évoqué ci-dessus, le bail n'est pas limité aux locaux d'habitation stricto sensu et mais porte également sur le terrain attenant et donc sur l'ensemble de la parcelle cadastrée n° [...] ; M. Z... est en conséquence bien fondé à exiger de pouvoir jouir paisiblement de l'intégralité de ladite parcelle [
] » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « concernant la contestation d'écriture : Madame Katia Y... conteste l'authenticité de l'avenant au contrat de bail signé le 20 octobre 2006 ; aux termes de l'article 1324 du Code civil ‘dans le cas où la partie désavoue son écriture ou sa signature, et dans le cas ou ses héritiers ou ayants cause déclarent ne les point connaître, la vérification en et ordonnée en justice' ; dans le cas où la partie à qui l'on oppose un acte sous seing privé en dénie l'écriture ou la signature, il appartient au juge de procéder lui-même à l'examen de l'écrit litigieux, à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte ; en l'espèce le tribunal dispose de plusieurs documents permettant en 2006 de comparer les signatures de Madame Chantal B... : - courrier de Madame Chantal B... en date du 28 juillet 1999 (pièce n° 15 de Madame Katia Y...), - courrier de Madame Chantal B... en date du 2 septembre 1999 (pièce n° 16 de Madame Katia Y...), - contrat de location en date du 15 juin 2002, - avenant au contrat de bail signé le 24 septembre 2003, - avenant au contrat de bail signé le 20 octobre 2006, - les pièces de comparaison n° 1, 2 et 3 examinées par Chantal A.... , expert en écriture près la cour d'appel de Poitiers ; si des doutes peuvent toujours être évoqués sur l'authenticité d'une signature, le tracé pouvant varier selon l'humeur et la forme du signataire, il convient en l'espèce de constater que les signatures comparées sont quasiment identiques et que par ailleurs et concernant le paraphe de Madame Chantal B... il est le même sur l'avenant du 24 septembre 2003 que sur l'avenant du 20 octobre 2006 ; que le G des paraphes est identique au G majuscule figurant sur les courriers de Madame Chantal B... daté du 28 juillet et du 2 septembre 1999 ; les éléments constatés suffisent à démontrer l'authenticité de la signature de Madame Chantal B... figurant sur l'avenant du 20 octobre 2006 sans qu'il soit besoin de recourir à une mesure d'expertise graphologique ; sur la mise en place d'une mesure d'expertise : il résulte des dispositions de l'article 2 de l'avenant au contrat de bail du 15 juin 2002 ,signé le 20 octobre 2006 qu'en cas de rupture du bail pour quelque cause que ce soit, l'indemnisation des travaux effectués par le preneur sera soumise à une expertise, par un expert nommé auprès des tribunaux, à la date de déclaration de rupture du présent bail' ; il résulte tant des déclarations de Madame Katia Y... que de celles de Monsieur Philippe Z... que les parties entendent rompre le contrat de location qui les lie ; conformément aux dispositions de l'avenant du 20 octobre 2006, il convient donc d'ordonner une mesure d'expertise à fin de fixer le montant de l'indemnisation des travaux effectués par Monsieur Philippe Z... dans le logement qui lui a été donné en location le 15 juin 2002 ; la mission de l'expert sera fixée dans le dispositif de la présente décision ; Monsieur Philippe Z... qui est à l'origine de cette mesure devra verser une avance à valoir sur les frais d 'expertise ; sur la demande de dommages-intérêts : Madame Katia Y... qui ne justifie d'aucun préjudice, pas plus que d'une faute de Monsieur Philippe Z... sera déboutée de sa demande formée de ce chef » ;
1°/ ALORS QUE la vérification d'écriture doit être faite au vu de l'original de l'écrit contesté ; qu'en l'espèce, selon les propres énonciations de l'arrêt attaqué, Mme Y... indiquait n'être en possession d'aucun exemplaire original de l'avenant du 20 octobre 2006 et M. Z... « indiqu[ait] dans ses écritures être prêt à produire l'original qu'il déte[nait] » (arrêt p. 6 §§ 7 à 9 et p. 3 § 3), ce dont il résulte qu'aucun exemplaire original de cet avenant n'était versé aux débats ; qu'en procédant à la vérification d'écriture au vu de la seule copie de l'avenant contesté, la Cour d'appel a violé les articles 287 et 288 du code de procédure civile, ensemble l'article 1324 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et l'article 6§ 1 de la convention européenne des droits de l'homme ;
2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques ne sont valables qu'autant qu'ils ont été faits en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct et que chaque original mentionne le nombre des originaux qui ont été faits; qu'à défaut de satisfaire à ces exigences, l'écrit ne vaut que comme commencement de preuve par écrit; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a elle-même énoncé qu'en méconnaissance des dispositions de l'ancien article 1325 du code civil, devenu l'article 1375 du même code, l'avenant du 20 octobre 2006, bien que constituant une convention synallagmatique, ne précisait pas en combien d'originaux il avait été établi de sorte que rien ne permettait de considérer que les parties étaient toutes deux en possession d'un original (arrêt p 6 § 8) ; qu'il en résultait que cet avenant ne pouvait valoir que comme commencement de preuve par écrit des obligations qu'il contenait ; qu'en se bornant à retenir que « la réalité » de l'avenant du 20 octobre 2006 était confirmée par un courrier de Me D... et que rien ne permettait de douter de la réalité de l'accord matérialisé dans cet avenant (arrêt p. 6 § 9 et p. 7 § 1), sans relever l'existence d'un élément de preuve en complément de ce commencement de preuve par écrit de nature à prouver les obligations qu'il contenait, notamment celle, contestée par Mme Y..., d'indemniser M. Z... pour ses travaux sans limite de montant et sans amortissement, la Cour d'appel a violé les articles 1325 et 1347 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°/ ALORS, EGALEMENT SUBSIDIAIREMENT, QU' un contrat n'est valable et obligatoire que si la cause des obligations qu'il contient existe au moment de sa conclusion et se maintient pendant son exécution ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a retenu que l'avenant du 20 octobre 2006 n'était pas dépourvu de cause aux motifs que M. Z... s'engageait à réaliser et financer seul un certain nombre de travaux déterminés sans demander de participation à la bailleresse améliorant ainsi le bien de cette dernière et qu'en contrepartie Mme B... acceptait dans l'immédiat de maintenir le loyer très modique convenu lors de la signature du bail et ultérieurement, en cas de rupture du bail quelle qu'en soit la cause, d'indemniser le preneur pour les travaux effectués depuis 2003 sur la base d'une évaluation fixée à dire d'expert (arrêt p. 7 § 6) ; qu'il en résultait pourtant qu'à la rupture du bail, la cause des obligations de Mme B... se trouvait nécessairement anéantie dès lors que devant indemniser M. Z... pour tous ses travaux sans limite de montant et sans amortissement, celui-ci ne supportait finalement pas le coût des travaux censé constituer la contrepartie à l'obligation pour la bailleresse de lui consentir un loyer modique ; qu'en jugeant néanmoins que l'avenant du 20 octobre 2006 était valable et obligatoire, la Cour d'appel a violé les articles 1131 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
