LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses quatrième à septième branches :
Attendu que la société GST fait grief à l'arrêt attaqué (Nîmes, 20 février 2017), qui fixe le montant de l'indemnité lui revenant à la suite de l'expropriation au profit du département du Gard de parcelles lui appartenant pour la déviation d'une route, de limiter à une certaine somme l'indemnité de dépossession ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la société invoquait une dépréciation du bâti liée à la construction d'une voie rapide à quatre voies à une distance de quarante mètres seulement du mas impliquant des nuisances sonores importantes et une perte de tranquillité et d'intimité, la cour d'appel, qui a exactement retenu que le préjudice invoqué était en lien direct avec la présence et le fonctionnement d'un ouvrage public, a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, que la demande relevait, non pas de la compétence du juge judiciaire, mais de celle du juge administratif ;
Attendu, d'autre part, que, l'arrêt ayant confirmé un jugement qui, après avoir retenu que la gêne provenant de la circulation sur la voie et du rapprochement de cette voie constituait des dommages de travaux publics non indemnisables par le juge de l'expropriation, se limitait, dans son dispositif, à rejeter le surplus des demandes de la société, la cour d'appel, qui n'a pas statué sur le bien-fondé de la demande, n'a pas excédé ses pouvoirs ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société GST aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société GST
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société civile immobilière Gst de ses demandes de condamnation du département du Gard au titre de l'expropriation des parcelles de terrain, figurant au cadastre, sous les n° [...], n° [...], n° [...] et n° [...], situées sur le territoire de la commune de [...], en ce que celles-ci excédaient la somme de 19 316,92 euros à titre d'indemnité globale de dépossession ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur l'usage effectif des parcelles expropriées et leur situation : aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. / Toutefois et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête d'utilité publique prévue à l'article L. 1 du même code. / En l'espèce, l'enquête d'utilité publique ayant été ouverte par arrêté préfectoral du 22 mars 2005, la date de référence pour l'usage effectif des immeubles expropriés est donc le 22 mars 2004, et en aucun cas la date de l'ordonnance d'expropriation qui n'est prévue par aucun texte, ni la date de l'acte rendant le plan local d'urbanisme opposable aux tiers qui n'est retenue que lorsqu'il s'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme (art. L. 322-6 du code de l'expropriation). / Les parcelles cadastrées [...] , [...], [...] et [...] sont des terrains en nature de friche ou de prairie naturelle classés en zone A du plan local d'urbanisme de la commune, c'est-à -dire une zone naturelle à protéger en raison de sa valeur économique et réservée à l'exploitation agricole des sols. Dans cette zone, toutes constructions et installations n'ayant aucun lien avec l'activité agricole, sont interdites. / En outre, la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique étant réservée aux terrains qui sont, à la date de référence, à la fois : 1°) situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols ou un plan local d'urbanisme
2°) effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable
à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains, cette qualification ne s'applique pas aux parcelles de la Sci Gst. / Cette dernière sera donc indemnisée pour ses parcelles cadastrées [...] , [...], [...] et [...] sur la base de la valeur de terres agricoles et non de terrain à bâtir, conformément aux principes dégagés par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ce qui correspond à l'intégralité de son préjudice direct au sens de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation. / Sur l'indemnité principale d'expropriation : La base de l'indemnité principale d'expropriation est constituée par la valeur vénale du bien exproprié au jour de la décision de première instance. / La valeur vénale de terres agricoles s'apprécie soit par comparaison directe, soit par les prix moyens, soit par le revenu, soit en actualisant des valeurs antérieures. / En l'espèce, la méthode par comparaison est consacrée par les parties qui proposent plusieurs éléments de comparaison utiles, au titre desquels : 1°) l'avis de France Domaine du 27 août 2015 qui fixe la valeur vénale des biens classés en zone A du Plu de [...] à 1,10 euros le m² en tenant compte des caractéristiques des biens en cause et des éléments d'appréciation connus du service, de la valeur vénale des emprises situées dans le périmètre appartenant à l'aire géographique des A.O.C. et classées par l'INAO ; 2°) les documents hypothécaires correspondant aux ventes amiables entre propriétaires et le département du Gard, conclues au prix de 1,10 euros le m² : - vente le 5 juin 2014 des parcelles [...] et [...] en nature de terre d'une superficie de 3 319 m² ; - vente le 3 juin 2014 d'une parcelle [...] en nature de terre d'une superficie de 113 m² ; - vente le 24 mai 2014 de parcelles [...] , [...], [...], [...], [...] et [...] en nature de terre, d'une superficie totale de 9 833 m² ; - vente le 14 avril 2014 de parcelles [...] , [...] et [...], en nature de terres, d'une superficie de 10 345 m² ; - vente le 24 mars 2014 de parcelles [...] , [...], [...] et [...], en nature de terre, d'une superficie de 11 618 m² ; - vente le 15 mars 2014 de parcelles [...] et [...], en nature de friche, d'une superficie totale de 1 385 m² ; - vente le 12 mars 2014 de parcelles [...] , [...] et [...] en nature de friche d'une superficie de 4 964 m² ; - vente le 27 février 2014 de parcelles [...] et [...], en nature de terre et friche d'une superficie totale de 2 901 m² ; - vente le 26 février 2014 d'une parcelle [...] , en nature de friche d'une superficie de 127 m² ; - vente le 24 février 2014 de parcelles [...] , [...], [...], [...], [...] et [...] en nature de friche, d'une superficie totale de 2 587 m² ; 3°) le mémoire de M. Jean-Louis Y..., ingénieur conseil mandaté par la Sci Gst représentée par Mme Z... Ghislaine, qui propose, pour l'ensemble des terrains agricoles et leurs aménagements, un prix moyen au mètre carré de 1,53 euros sur la base de l'analyse des marchés fonciers et ruraux proposée par la Safer en 2014, pour la plaine viticole du département du Gard. / En revanche, les trois annonces publiées sur le site " Le bon coin.fr " pour des terrains situés à [...] sans aucune indication sur leur situation cadastrale ou la nature de ces terrains, ne constituent pas des éléments de comparaison pertinents pour l'évaluation des parcelles en cause. / En outre, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que la partie sous emprise étant séparée de l'ensemble immobilier par une voie communale, elle ne peut en aucun cas être considérée comme une dépendance du bâti mais constitue au contraire un ensemble dissociable de la partie appelée "mas ". / En conséquence, le jugement attaqué qui retient au terme d'un raisonnement parfaitement argumenté, une valeur vénale de 1,10 euros le m² pour les terres agricoles non cultivées en zone d'appellation d'origine contrôlée " Costières de Nîmes ", sera confirmé. / Il sera également confirmé en ce qu'il retient pour la parcelle cadastrée [...] , une valeur supérieure, soit 4 euros le m² afin de tenir compte des aménagements de cette parcelle constitués par une mare, un jardin d'agrément, un pont en bois. / Ainsi, le jugement attaqué est confirmé sur le montant de l'indemnité principale d'expropriation qui est fixée à la somme de : 13 854,80 euros se décomposant comme suit : - 5 508 m² x 1,10 euros = 6 058,80 euros ; - 1 949 m² x 4,00 euros = 7 796,00 euros. / Sur l'indemnité de remploi : l'article R. 322-5 du code de l'expropriation indique que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. L'indemnité principale constitue la base de calcul de l'indemnité accessoire de remploi. / L'indemnité de remploi est calculée sur la base de taux établis de façon forfaitaire. / Les taux généralement retenus sont les suivants : 20 % pour la fraction de l'indemnité principale inférieure ou égale à 5 000 euros ; 15 % pour la fraction comprise entre 5 001 euros et 15 000 euros ; 10 % pour le surplus. / En application de ces principes, le jugement attaqué est confirmé sur le montant de l'indemnité de remploi qui est fixée à la somme de : 2 328,22 euros se décomposant comme suit : - 5 000,00 euros x 20 % = 1 000,00 euros ; - 8 854,80 euros x 15 % = 1 328,22 euros. / Sur les indemnités accessoires : dans le cas d'expropriation partielle, le surplus non touché par l'emprise peut parfois se trouver déprécié. Cette dépréciation peut résulter du morcellement de la parcelle qui rend son exploitation plus difficile, de l'amputation d'une partie importante de sa superficie, de la perte d'accès direct à un chemin départemental, d'une situation d'enclave. / a) Sur la dépréciation des parcelles [...] , [...] et [...] : Il est constant que le projet de déviation a eu pour conséquence de séparer la partie bâtie de la propriété de reliquats sur les parcelles expropriées, de sorte que subsistent, de part et d'autre de la déviation, deux délaissés : - l'un sur les parcelles cadastrées [...] , [...] et [...] d'une superficie totale de 4 573 m² ; - l'autre sur les parcelles cadastrées [...] , [...] et [...] d'une superficie totale de 4 070 m². / Il est par ailleurs constant que la situation d'enclave des parcelles [...] , [...] et [...], que l'autorité expropriante avait envisagé d'acquérir, n'est pas contestée, et que leur dépréciation doit être prise en compte dans le préjudice de la Sci Gst. / Elle sera indemnisée sur la base d'une valeur de 1,10 euros le m², puisqu'il s'agit de terrains agricoles en nature de terre ou de friche, et avec application d'un abattement de 70 % qui correspond à la prise en compte des difficultés d'accès et d'exploitation de ces parcelles. / Le jugement attaqué sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité pour dépréciation des parcelles [...] , [...] et [...], à la somme de 3 133,90 euros se décomposant comme suit : 4 070 m² x 1,10 euros x 0,70. / b) Sur la dépréciation du bâti : La Sci Gst invoque une dépréciation du bâti liée à la construction d'une voie rapide à 4 voies à une distance de 40 mètres seulement du bâti impliquant des nuisances sonores importantes et une perte de tranquillité et d'intimité. / Il s'agit donc d'un préjudice en lien direct avec la présence et le fonctionnement d'un ouvrage public, c'est-à -dire un préjudice induit par l'expropriation, qui ne relève pas de la compétence du juge judiciaire, mais de celle du juge administratif. / Le jugement déféré sera confirmé sur le rejet de toute indemnité quant à la dépréciation du bâti. / c) Sur la perte du droit à construire : La Sci Gst invoque une dépréciation de ses parcelles qui résulterait de l'impossibilité d'envisager des extensions du bâti. Or, il convient de rappeler que les parcelles en cause étant classées en zone A du plan local d'urbanisme de la commune, c'est-à -dire une zone naturelle à protéger en raison de sa valeur économique et réservée à l'exploitation agricole des sols, toutes constructions et installations n'ayant aucun lien avec l'activité agricole sont interdites et la Sci Gst est étrangère à toute activité agricole. / Elle ne peut donc valablement invoquer un quelconque préjudice résultant de la perte d'un droit à construire dont elle ne dispose pas sur les parcelles en question » (cf., arrêt attaqué, p. 7 à 11) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « par application conjuguée des dispositions des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation, l'indemnité d'expropriation est fixée en fonction d'une estimation fondée sur la valeur vénale du bien à la date du jugement et compte tenu de sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, ou du jugement s'il lui est antérieur. / Sur la situation du terrain : Aux termes de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation tout à la fois : - effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable ; - situés dans un secteur constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu. / Les terrains qui ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur usage effectif. / En l'espèce, à la date de référence, soit en l'occurrence le 22 mars 2004, les parcelles expropriées sont situées en zone A du plan d'occupation des sols de la commune. / Il s'agit d'une zone à protéger en raison de sa valeur économique, réservée à l'exploitation agricole des sols. / Dans la zone A, toutes les constructions et installations n'ayant aucun lien avec l'activité agricole sont interdites, sauf : - les bâtiments nécessaires à l'exploitation agricole des sols à titre de logement, ou pour entreposer des récoltes, le matériel agricole ou abriter des animaux ; - l'extension des installations classées existantes dans la limite de 100 % ; - le camping à la ferme autour des bâtiments existants dans un rayon maximal de 150 mètres ; - les gîtes ruraux ou autres hébergements touristiques, dont l'aménagement dans les constructions existantes n'entraîne qu'un changement limité de destination, sans que le revenu de cette activité ne soit supérieur à celui de l'activité principale liée à l'exploitation. / Il s'ensuit que les parcelles dont s'agit ne sont pas situées dans un secteur constructible au regard du Pos de la commune, en sorte que faute de remplir les conditions cumulatives prescrites par les dispositions de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, elles ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir. / Elles doivent donc être évaluées selon leur seul usage effectif, qui est celui d'un espace en nature de friches et de prairie naturelle. / Sur les indemnités : 1) l'indemnité principale : Pour apprécier la valeur vénale des terrains expropriés, il convient de retenir la méthode d'évaluation par comparaison, laquelle se fonde sur les termes de comparaison qui sont fournis par les mutations ayant pour objet des immeubles similaires, méthode empirique se référant aux données du marché immobilier local. / Dès lors, pour apprécier la valeur vénale de l'immeuble, c'est-à -dire pour connaître le prix que son propriétaire aurait pu retirer lors d'une vente intervenant dans des conditions normales, il est nécessaire de connaître les données exactes du marché immobilier local. / La valeur vénale ne peut résulter de spéculations intellectuelles, de calculs théoriques, mais seulement d'éléments de comparaison, ayant pour objet des biens présentant les mêmes caractéristiques de nature, situation, superficie, configuration et situés à proximité. / Ainsi, pour connaître les données réelles du marché immobilier local, il conviendra de prendre connaissance des mutations réalisées dans le secteur considéré et ayant pour objet des biens comparables. / Ces mutations peuvent résulter des mutations à titre onéreux, des adjudications publiques dont le prix paraît normal, des accords amiables réalisés par l'administration dans le périmètre de l'opération, des décisions des juridictions de l'expropriation. / À l'inverse, pour établir une comparaison, la juridiction ne peut se baser sur de simples renseignements, des mutations trop anciennes, des immeubles non comparables, de simples offres d'achat ou de vente, ni prendre en considération des prix anormalement bas ou élevés. / En l'espèce, le département du Gard a fondé son offre d'indemnisation sur l'évaluation réalisée par France Domaine, retenant une valeur de 1,10 € pour les parcelles en valeur de terre nue. / La Sci Gst se prévaut pour sa part de trois annonces de terrains à la vente sur la commune de [...] pour des prix allant de 200 € à 267 € le m². / Pour autant, ces offres de vente ne précisent pas le zonage dans lequel est situé chacun de ces biens, en sorte qu'il n'est pas établi qu'il s'agit de biens comparables. / Bien plus, il s'avère que deux d'entre elles concernent des terrains constructibles proches du centre-ville et/ou d'un quartier résidentiel. / Ces annonces ne constituent donc pas des éléments pertinents permettant de justifier du montant des réclamations formulées par la Sci Gst. / En tout état de cause, la partie sous emprise est séparée de l'ensemble immobilier par une voie communale en sorte que ces parcelles, dissociables du mas, ne peuvent être évaluées comme constituant une dépendance de bâti mais seulement des terres agricoles, valorisées par leur situation dans le périmètre de la zone d'appellation d'origine contrôlée "Costières de Nîmes". / Le rapport d'estimation établi le 13 juillet 2015 à la demande de la Sci Gst par Monsieur Y..., expert immobilier et commercial, confirme au demeurant la nature de terres agricoles des parcelles sous emprise qu'il qualifie de "terrain agricole aménagé" et évalue à 1,53 €/m². / Toutefois, cette évaluation réalisée sur la base de l'arrêté du 13 juillet 2015, portant fixation du barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2014 en nature de plaine viticole dans le Gard n'a pas été calculée en prenant en compte le prix médian (moyenne entre le prix minimum de 4 310 € / ha et le prix maximum de 20 240 € / ha) mais en se basant sur une moyenne faite entre le prix dominant (10 490 € / ha) et le prix maximum (20 240 € / ha), faussant par là même le résultat obtenu, forcé à la hausse. / Au demeurant, l'étude du marché immobilier réalisée par M. le commissaire du gouvernement sur la commune, révèle que les ventes de terrains agricoles en section AP, AW, AT, AX et AZ réalisées sur la commune de [...] ont été conclues sur les bases suivantes : 1) vente le 5 juin 2014 des parcelles [...] et [...] en nature de terre d'une superficie de 3 319 m² au prix de 1,10 € / m² ; 2) vente le 3 juin 2014 d'une parcelle en nature de terre d'une superficie de 113 m², cadastrée section [...] au prix de 1,10 € / m² ; 3) vente le 24 mai 2014 des parcelles en nature de terre cadastrées [...] , [...], [...], [...], [...] et [...], d'une superficie totale de 9 833 m² au prix de 1,10 € / m² ; 4) vente le 14 avril 2014 des parcelles en nature de terre cadastrées [...] , [...] et [...] d'une superficie de 10 345 m² au prix de 1,10 € / m² ; 5) vente le 24 mars 2014 des parcelles en nature de terre cadastrées [...] , [...], [...] et [...], d'une superficie totale de 11 618 m² au prix de 1,10 € / m² ; 6) vente le 15 mars 2014 des parcelles en nature de friche cadastrées [...] et [...], d'une superficie totale de 1 385 m² au prix de 1,10 € / m² ; 7) vente le 12 mars 2014 des parcelles en nature de friche cadastrées [...] , [...] et [...], d'une superficie totale de 4 964 m² au prix de 1,10 € / m² ; 8) vente le 27 février 2014 des parcelles en nature de terre et de friche cadastrées [...] et [...], d'une superficie totale de 2 901 m² au prix de 1,10 € / m² ; 9) vente le 26 février 2014 des parcelles en nature de friche cadastrées [...] , d'une superficie totale de 127 m² au prix de 1,10 € / m² ; 10) vente le 24 février 2014 des parcelles en nature de friche cadastrées [...] , [...], [...], [...], [...] et [...], d'une superficie totale de 2 587 m² au prix de 1,10 € / m². / Ces mutations à titre onéreux, survenues à proximité des parcelles expropriées, constituent des termes de référence particulièrement pertinents, permettant d'apprécier objectivement la valeur des biens expropriés et dont il convient, de ce fait, de tenir compte. / Par ailleurs, les indemnités dues à la suite de l'expropriation peuvent être déterminées en se référant aux protocoles relatifs à l'indemnisation des préjudices subis par les propriétaires fonciers et les exploitants agricoles dans le cadre des acquisitions poursuivies par voie d'expropriation et conclus entre la direction des services fiscaux et les représentants de la profession agricole, dont les documents de référence sont l'accord cadre interdépartemental signé le 18 septembre 1995 et mis à jour au 1er janvier 1997 et le protocole départemental du 18 novembre 1995 mis à jour au 1er janvier 2004. / Aux termes de ces protocoles, la valeur de la terre nue irriguée en zone de plaine viticole s'élève à 0,91 € / m². / La valeur de 1,10 € / m², offerte par l'autorité expropriante, correspond à la valeur retenue par le protocole pour les terres nues en zone d'appellation. / Au cas présent, il ressort des écritures de l'autorité expropriante que les parcelles expropriées se trouvent situées en zone A à l'intérieur du périmètre de la zone d'appellation d'origine contrôlée "Costières de Nîmes". / En l'état des éléments, il y a lieu de retenir une valeur vénale de 1,10 € le m² pour indemniser ces parcelles. / Toutefois, le transport sur les lieux réalisé a permis de constater divers aménagements réalisés devant le mas (mare, jardin d'agrément, ponts en bois
), lesquels sont situés de l'autre côté d'un chemin communal mais pour partie dans l'emprise, à hauteur de 1 949 m² (parcelle [...] , issue de la division de la parcelle AP n° [...]). / Ces aménagements, bien que se trouvant au-delà du chemin situé devant le bâti, justifient de valoriser cette emprise à une valeur supérieure à celle d'un simple terrain agricole en zone d'appellation Aoc. / À cet égard, la proposition de M. le commissaire du gouvernement de retenir une valeur de 4 € / m² au titre de l'emprise aménagée en terrain d'agrément se révèle satisfactoire et doit être retenue. / L'indemnité principale sera donc calculée de la manière suivante : 1 949 m² x 4 € = 7 796 € ; 5 508 m² x 1,10 € = 6 058,80 €, soit un total de 13 854,80 €. / 2) L'indemnité de remploi : Au regard des dispositions de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation, il sera alloué à l'exproprié une indemnité de remploi conforme à la jurisprudence habituelle en la matière, en appliquant à l'indemnité principale les taux suivants, s'agissant de terres non cultivées : - 20 % de l'indemnité principale n'excédant pas 5 000 € ; - 15 % de l'indemnité principale comprise entre 5 000 € et 15 000 € ; - 10 % de l'indemnité principale au-delà . / L'indemnité de remploi sera donc calculée au cas présent de la manière suivante : 5 000 x 20 % = 1 000 € ; 8 854,80 € x 15 % = 1 328,22 €, soit 2 328,22 €. / 3) Indemnités accessoires : En cas d'expropriation parcelle, la dépréciation du surplus qui se traduit par une moins valeur de la propriété à la suite de l'amputation de superficie qui lui est imposée de manière permanente, constitue un dommage résultant directement de l'expropriation, ouvrant droit à indemnisation. / Cette dépréciation peut affecter une propriété bâtie, des terrains à bâtir ou des terres agricoles. / Par contre, ne peuvent être indemnisés, ni les dépréciations qui ne résultent pas directement de l'expropriation, ni celles qui étaient prévisibles lorsque le propriétaire a acquis le bien touché par l'emprise. / En l'espèce, la Sci Gst sollicite le versement d'une indemnité tout à la fois pour la dépréciation du bâti et du surplus de ses parcelles. / Concernant celles-ci, il n'est pas contesté que subsistent de part et d'autre de la déviation, deux délaissés : l'un sur les parcelles [...] , [...], [...] d'une superficie d'ensemble de 4 573 m² ; l'autre sur les parcelles [...] , [...] et [...] d'une superficie totale de 4 070 m². / La Sci Gst réclame une indemnité de dépréciation totale pour les parcelles [...] , [...] et [...], représentant une superficie totale de 4 070 m², soutenant que leur valeur est réduite à néant par la construction de l'ouvrage public et qu'elle se trouve privée de la jouissance de la superficie correspondante, dès lors qu'étant situées à l'Est de sa propriété et accolées au bas de la colline elles se trouveront enclavées du fait de la déviation qui en empêchera l'accès. / Elle évalue la perte totale de valeur de ces parcelles à la somme de 81 400 € sur la base de 20 € / m². / L'autorité expropriante ne conteste pas que le projet de route a pour conséquence de séparer la partie bâtie de la propriété des reliquats sur les parcelles expropriées et a offert, au regard de l'isolement, voire de l'enclavement de ces délaissés, de les acquérir. / Pour autant, pareille demande n'a pas été présentées par la Sci Gst qui entend en demeurer propriétaire, tout en étant indemnisée de la dépréciation ainsi subie. / Il convient donc de déclarer inopérante l'offre d'acquisition des parcelles dont s'agit et de statuer sur la seule indemnisation liée à leur dépréciation. / En tout état de cause, il s'avère que ces délaissés ne peuvent, au regard de leur situation, être qualifiées de terrains d'agrément. / En ces conditions, il convient de fixer la dépréciation subie par ces parcelles sur la base d'une valeur au m² identique à celle retenue pour des terres agricoles en zone d'appellation Costières du Gard, soit 1,10 € / m². / À l'examen de l'extrait du plan cadastral, ces reliquats, nouvellement cadastrés section [...] , [...] et [...] sont contigus et représentent une superficie non négligeable de 4 070 m². / Bien qu'isolés du reste de la propriété, ils conservent une valeur résiduelle en sorte que la dépréciation subie ne peut correspondre à leur valeur pleine. / Leur isolement et leur difficulté d'accès après réalisation de l'ouvrage projeté justifient d'appliquer un taux d'abattement de 70 % sur leur valeur actuelle et de fixer en conséquence l'indemnité de dépréciation y afférent, comme suit : (4 070 m² x 1,10 € / m²) x 0,70 % = 3 133,90 €. / Concernant le bâti, la Sci Gst soutient subir une dépréciation de la valeur immobilière de son bien en raison de : la réduction de la surface de terrain attenant qui dénature et fait perdre sa qualification de "mas" au bâti ; la proximité du bâti existant de la voie rapide à venir, qui passe à 40 mètres de sa propriété, et va générer des nuisances sonores et visuelles ; la perte de terrains situés en zone d'appellation d'origine contrôlée "Costières de Nîmes" ; l'allongement de parcours par la perte d'accès au Mas. / [
] force est de constater qu'au cas présent, [
] aucune exploitation agricole n'est mise en oeuvre sur les parcelles dont la Sci Gst est propriétaire. / En tout état de cause, l'emprise n'affecte d'aucune manière le bâtiment, lequel demeure à 40 mètres de la voie projetée. / Par ailleurs, la gêne provenant de la circulation sur la voie qui sera créée, comme le rapprochement de la voie, constituent des dépréciations indirectes qui résultent de l'exécution des travaux en vue desquels l'expropriation est poursuivie et constituent par là même des dommages de travaux publics non indemnisables par le juge de l'expropriation. / De même, la Sci Gst avait connaissance au moment de l'achat du projet et de l'emplacement de l'emprise en sorte que le rapprochement de la voie était connu et que la dépréciation était prévisible. / Il s'avère en effet que la Sci Gst, dont les associés étaient à cette date Monsieur Stéphane Z... et Madame Ghislaine Z..., a acquis ce bien (comprenant les parcelles [...] , [...], [...], [...], [...], [...] et [...]) le 6 novembre 2007, soit postérieurement à la déclaration d'utilité publique du projet de déviation en date du 1er décembre 2005. / Bien plus, il ressort du rapport et avis du commissaire enquêteur, en charge de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique conduite entre le 26 avril et 27 mai 2005, que Madame Z..., domiciliée [...] , s'est présentée à la permanence tenue le 12 mai 2005 pour évoquer notamment le tracé du projet et réclamer la sécurisation de l'accès à sa propriété à partir de cette nouvelle route. / Il ressort de l'examen de l'acte de vente passé le 6 novembre 2007, en son paragraphe intitulé "propriété-jouissance", que l'acquéreur a eu la jouissance du bien dès avant le jour de l'acte, de par sa qualité de locataire dudit bien. / Il s'évince de ces éléments que les associés de la Sci Gst, propriétaire actuelle, disposaient en leur qualité d'anciens locataires du Mas, d'une parfaite connaissance du projet et des nuisances susceptibles d'en découler, à la date d'acquisition. / Ces informations ne les ont pas dissuadés de se porter acquéreurs au travers de la Sci Gst de l'ensemble immobilier, alors qui plus est, que le projet présenté lors de l'enquête laissait apparaître un fuseau plus large que celui finalement retenu, qui se situait alors à moins d'une dizaine de 10 mètres du Mas contre 40 mètres dans le tracé définitif. / Pour le surplus, la Sci Gst ne peut valablement se prévaloir de la perte de droit à construire dans la mesure où le mas se trouve situé en zone A du plan d'occupation des sols de la commune et n'est pas affecté à l'exploitation agricole. / Elle ne peut davantage fonder ses prétentions sur un allongement de parcours, dès lors que l'accès au mas sera maintenu en empruntant le chemin communal actuel à partir du giratoire devant être créé sur la RD 999. / En l'état de ces éléments, la demande relative à une indemnisation pour dépréciation du bâti ne peut prospérer. / En ces conditions, il sera alloué à la Sci Gst les indemnités suivantes au titre de l'expropriation de sa parcelle : - indemnité principale : 13 854,80 € ; - indemnité de remploi : 2 328,22 € ; - indemnité accessoire : pour dépréciation du surplus des parcelles : 3 133,90 € représentant une indemnité totale de 19 316,92 € » (cf., jugement entrepris, p. 5 à 12) ;
ALORS QUE, de première part, dans le cadre de la procédure de fixation des indemnités d'expropriation, le commissaire du gouvernement doit déposer ou adresser au greffe de la cour d'appel, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant ; qu'en déboutant en partie la société civile immobilière Gst de ses demandes de condamnation du département du Gard à lui payer diverses sommes au titre de l'expropriation des parcelles de terrain, figurant au cadastre, sous les n° [...], n° [...], n° [...] et n° [...], situées sur le territoire de la commune de [...], au vu de conclusions du commissaire du gouvernement déposées le 9 septembre 2016, après avoir relevé que les conclusions de la société civile immobilière Gst, appelante, avaient été déposées le 7 juillet 2016, sans rechercher, d'office, si ces conclusions du commissaire du gouvernement avaient été déposées dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de la société civile immobilière Gst, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
ALORS QUE, de deuxième part, les indemnités d'expropriation allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en énonçant, pour débouter en partie la société civile immobilière Gst de ses demandes de condamnation du département du Gard à lui payer diverses sommes à titre d'indemnité principale d'expropriation, à titre d'indemnité de remploi et à titre d'indemnité de dépréciation des parcelles de terrain, figurant au cadastre, sous les n° [...], n° [...] et n° [...], que la partie sous emprise étant séparée de l'ensemble immobilier appartenant à la société civile immobilière Gst par une voie communale, elle ne pouvait en aucun cas être considérée comme une dépendance du bâti, mais constituait un ensemble dissociable de la partie appelée « mas », quand la seule circonstance que la partie sous emprise était séparée de l'ensemble immobilier appartenant à la société civile immobilière Gst par une voie communale était impropre à exclure que la partie sous emprise constituait une dépendance du bâti, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble les stipulations de l'article premier du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS QUE, de troisième part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en soulevant d'office l'incompétence du juge judiciaire pour statuer sur la partie de la demande de la société civile immobilière Gst de condamnation du département du Gard à lui payer une indemnité de dépréciation du bâti tenant aux nuisances sonores et à la perte de tranquillité et d'intimité, sans avoir invité au préalable les parties, et, en particulier, la société civile immobilière Gst, à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile et les stipulations de l'article 6.1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS QUE, de quatrième part, en énonçant, pour retenir l'incompétence du juge judiciaire pour statuer sur la partie de la demande de la société civile immobilière Gst de condamnation du département du Gard à lui payer une indemnité de dépréciation du bâti tenant aux nuisances sonores et à la perte de tranquillité et d'intimité, de manière contradictoire, tout à la fois que le préjudice invoqué par la société civile immobilière Gst était en lien direct avec la présence et le fonctionnement d'un ouvrage public et un préjudice induit par l'expropriation, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de cinquième part, les juridictions de l'ordre judiciaire sont compétentes pour statuer sur la demande de l'exproprié tendant à l'indemnisation des dommages, qui sont accessoires à l'expropriation, résultant de la division d'une propriété à la suite de l'expropriation de terrains, et, partant, sur la demande de l'exproprié tendant à l'indemnisation de son préjudice, qui résulte directement de l'emprise pour laquelle l'expropriation a été ordonnée, tenant à la dépréciation d'un bien immobilier ne faisant pas l'objet de l'expropriation, liée à la perte d'isolement de ce bien induite par l'expropriation de parcelles de terrain voisines ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter la société civile immobilière Gst de la partie de sa demande de condamnation du département du Gard à lui payer une indemnité de dépréciation du bâti liée à la perte de son isolement, que la dépréciation du bâti liée à la construction d'une voie rapide à 4 voies à une distance de 40 mètres seulement du bâti impliquant une perte de tranquillité et d'intimité constituait un préjudice en lien direct avec la présence et le fonctionnement d'un ouvrage public qui ne relevait pas de la compétence du juge judiciaire, mais de celle du juge administratif, quand elle était compétente pour statuer sur le préjudice invoqué par la société civile immobilière Gst tenant à la dépréciation du bâti liée à la perte de son isolement, qui était accessoire à l'expropriation et résultait directement de l'emprise pour laquelle l'expropriation a été ordonnée, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble les stipulations de l'article premier du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS QUE, de sixième part, une juridiction qui juge qu'elle est incompétente pour statuer sur une demande excède ses pouvoirs en statuant ensuite au fond sur une telle demande ; qu'en déboutant, dès lors, la société civile immobilière Gst de la partie de sa demande de condamnation du département du Gard à lui payer une indemnité de dépréciation du bâti tenant aux nuisances sonores et à la perte de tranquillité et d'intimité, après avoir retenu que ce chef de demande ne relevait pas de la compétence du juge judiciaire, mais de celle du juge administratif, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs, en violation des dispositions des articles 73 et 92 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de septième part, les indemnités d'expropriation allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en énonçant, pour débouter la société civile immobilière Gst de la partie de sa demande de condamnation du département du Gard à lui payer une indemnité de dépréciation du bâti tenant à sa perte de valeur résultant de la perte des parcelles de terrain adjacents, qu'aucune exploitation agricole n'était mise en oeuvre sur les parcelles dont la société civile immobilière Gst était propriétaire, que l'emprise n'affectait d'aucune manière le bâtiment, lequel demeurait à 40 mètres de la voie projetée et que la société civile immobilière Gst avait connaissance, au moment où elle a acquis ses biens immobiliers, du projet et de l'emplacement de l'emprise en sorte que le rapprochement de la voie était connu et que la dépréciation était prévisible, quand ces circonstances ne caractérisaient ni l'inexistence du préjudice invoqué par la société civile immobilière Gst, ni l'absence de lien direct, matériel et certain entre ce préjudice et l'expropriation et étaient, partant, inopérantes, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble les stipulations de l'article premier du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
