LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les trois moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 16 mars 2017), que, par acte authentique du 1er août 2007, M. et Mme X... ont vendu à Mme Y... une maison d'habitation ; que, soutenant avoir découvert des désordres après son entrée dans les lieux, Mme Y... a, après expertise, assigné M. et Mme X... en dommages-intérêts sur le fondement du dol et, à titre subsidiaire, sur celui de la garantie des vices cachés ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer des dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme X... n'avaient pas informé Mme Y... de l'ancienneté de la chaudière, qui n'était pas apparente, et de la nécessité, dont ils avaient été informés par le chauffagiste, de procéder à son remplacement à court terme, qu'ils n'avaient pas porté à sa connaissance l'affaissement du plancher, le dysfonctionnement de la pompe de relevage et l'humidité anormale du sous-sol, qu'ils avaient sciemment dissimulé ces éléments qui étaient de nature à avoir des conséquences sur le prix de vente de la maison et dont Mme Y... affirmait que, si elle les avaient connus, elle aurait négocié une réduction de ce prix tenant compte des travaux nécessaires, la cour d'appel, procédant aux recherches prétendument omises, a pu déduire de ces seuls motifs que le dol était caractérisé et que M. et Mme X... devaient être condamnés au paiement de dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir retenu une réticence dolosive à l'encontre de Monsieur et Madame X..., pour ne pas avoir informé Madame Y... de la vétusté de la chaudière, et de les avoir en conséquence condamnés à payer à cette dernière la somme de 43.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que Madame Y... invoque quatre vices dont elle affirme qu'ils lui avaient été sciemment dissimulés par les intimés alors que, si elle les avait connus, elle aurait négocié une réduction du prix de vente tenant compte du coût des travaux nécessaires pour y remédier ; (
) que, sur le remplacement de la chaudière, il ressort des pièces versées aux débats que la chaudière avait environ 27 ans au moment de la vente, bien au-delà de la durée de vie moyenne d'un tel équipement selon l'expert, qui a également relevé que celle-ci était particulièrement sollicitée car elle produisait aussi l'eau chaude et chauffait les 50 m3 de la piscine, que les époux X... n'avaient souscrit aucun contrat de maintenance et se contentaient d'appeler le chauffagiste lorsqu'elle tombait en panne ; que la chaudière ne fonctionnant pas lorsqu'elle a emménagé, Madame Y... a pris contact avec la société Proxitherm, qui lui a alors appris qu'elle était intervenue le 8 juin précédent, qu'elle avait dit à M. X... que la chaudière devait être remplacée et avait émis un devis le 12 juin suivant ; que le notaire est intervenu auprès du notaire des vendeurs par un courrier du 17 août 2007 pour signaler qu'il s'agissait d'un vice caché et lui demander d'inviter ses clients à se rapprocher de madame Y... en vue d'une solution amiable et que la chaudière a été remplacée en février 2008 ; qu'au regard de ces éléments, les intimés sont malvenus à évoquer une simple proposition commerciale de la part de la société Proxitherm le 8 juin 2007 ; que s'il leur était loisible de s'accommoder d'une chaudière vétuste lorsqu'ils étaient propriétaires, il leur incombait d'informer leur acquéreur de l'âge de la chaudière, qui n'était pas apparent et qui rendait inéluctable son changement à court terme ; qu'en outre, la signature de la promesse de vente trois semaines plus tôt, le 15 mai, leur imposait de signaler à Madame Y... la nécessité de procéder à son remplacement dont ils avaient été informés par le chauffagiste ; (
) qu'il s'ensuit que la preuve est rapportée que les époux X... savaient que la chaudière devait être remplacée et qu'ils ont sciemment dissimulé cet élément qui était de nature à avoir des conséquence sur le prix de vente de la maison, ce qui caractérise une attitude dolosive au sens de l'article 1116 du Code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
1°) ALORS QUE le silence, conservé par le vendeur, sur un fait que l'acquéreur peut aisément constater par lui-même ne constitue pas une réticence dolosive ; qu'en décidant que Monsieur et Madame X... s'étaient livrés à une réticence dolosive à l'encontre de Madame Y..., en s'abstenant de l'informer de la vétusté de la chaudière, mise en place 27 ans plus tôt, sans pour autant constater que Madame Y... n'était pas en mesure de se renseigner sur celle-ci, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la réticence dolosive qu'elle a retenue à l'encontre de Monsieur et Madame X..., a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE la réticence dolosive n'engage la responsabilité de son auteur que si l'erreur qui en est résultée a déterminé le consentement de l'acquéreur ; qu'en se bornant à relever que Monsieur et Madame X... n'avaient pas informé Madame Y... de la vétusté de la chaudière, sans pour autant constater que l'ignorance dans laquelle Madame Y... était demeurée sur ce point avait déterminé son consentement, lors de l'acquisition de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que Monsieur et Madame X... se sont livrés à une réticence dolosive à l'égard de Madame Y... concernant l'affaissement du plancher et de les avoir condamnés à payer à cette dernière la somme de 43.000 euros à titre de dommages-intérêts;
AUX MOTIFS QUE le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que Madame Y... invoque quatre vices dont elle affirme qu'ils lui avaient été sciemment dissimulés par les intimés alors que, si elle les avait connus, elle aurait négocié une réduction du prix de vente tenant compte du coût des travaux nécessaires pour y remédier ; (
) que sur l'affaissement du plancher, l'expert a confirmé l'affaissement au centre du salon et mesuré la flèche qui est de 4,5 cm ; qu'il a indiqué qu'il était sans doute très ancien, dû à la mauvaise qualité du remblai d'origine et à une insuffisance de tassement avant la pose du parquet ; que selon lui, compte tenu de cette ancienneté, le désordre n'est pas évolutif et ne rend pas nécessaire de procéder à des travaux de consolidation ; qu'il estime que, pour un profane, l'affaissement n'était pas nécessairement décelable, surtout si la pièce était meublée ; qu'il a conclu que ce défaut ne pouvait être imputé aux vendeurs dans la mesure où il s'agissait d'un vice de construction ; qu'en concluant ainsi, l'expert a émis un avis d'ordre juridique qui n'entrait pas dans sa mission et qui est de plus erroné, puisque l'action de Madame Y... est fondée sur le dol et la garantie des vices cachés, c'est-à-dire la dissimulation de cet élément à l'acquéreur ; que Madame Y... indique sans être démentie que, lors de la visite, il y avait une grande table au milieu du salon ; qu'une flèche de 4,5 cm caractérise un affaissement particulièrement important ; que si les époux X... ne peuvent naturellement être tenus responsables d'un vice constructif, en revanche, il leur incombait de porter à la connaissance de l'appelante ce défaut, afin qu'elle puisse examiner ses inconvénients pour la stabilité des meubles et prendre sa décision en connaissance de cause ; qu'il s'ensuit que la preuve est rapportée que les époux X... savaient que le sol était affaissé de manière importante dans le salon et et qu'ils ont sciemment dissimulé cet élément qui était de nature à avoir des conséquence sur le prix de vente de la maison, ce qui caractérise une attitude dolosive au sens de l'article 1116 du Code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
ALORS QUE la réticence dolosive n'engage la responsabilité de son auteur que si l'erreur qui en est résultée a déterminé le consentement de l'acquéreur ; qu'en se bornant à relever, pour décider que Madame Y... était fondée à prétendre au versement d'une indemnité en raison de la réticence dolosive de Monsieur et Madame X..., qu'il appartenait à ces derniers de porter à sa connaissance le défaut affectant le plancher, afin qu'elle puisse examiner ses inconvénients pour la stabilité des meubles et prendre sa décision en connaissance de cause, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté le caractère déterminant de l'erreur prétendument commise par Madame Y..., a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que Monsieur et Madame X... se sont livrés à une réticence dolosive à l'égard de Madame Y... concernant l'inondation en sous-sol, puis de les avoir condamnés à payer à cette dernière la somme de 43.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que Madame Y... invoque quatre vices, dont elle affirme qu'ils lui avaient été sciemment dissimulés par les intimés alors que, si elle les avait connus, elle aurait négocié une réduction du prix de vente tenant compte du coût des travaux nécessaires pour y remédier ; que sur l'inondation en sous-sol, il ressort du rapport d'expertise que madame Y... a constaté que la pompe de relevage fonctionnait de manière permanente, que de l'eau suintait sur la paroi du sous-sol côté rue et s'écoulait sur la chaussée, qu'après des investigations, il est apparu que la canalisation enterrée était cassée en deux endroits et refoulait l'eau de pluie et l'eau de vidange de la piscine sur la paroi ; qu'il a été mis fin à ce désordre par la réparation de la canalisation en juin 2008 ; que l'expert estime que le fonctionnement de la pompe dès qu'il pleuvait ou lors de la vidange de la piscine et l'humidité anormale du mur auraient dû alerter les vendeurs et les amener à faire pratiquer des investigations pour en déterminer la cause, à tout le moins lorsqu'ils ont mis en vente leur maison ; que Monsieur A..., un voisin, a attesté que M. X... lui avait demandé s'il avait une cave et s'il connaissait également des arrivées d'eau perpétuelles ; que les intimés, tout en admettant que la pompe fonctionnait régulièrement, font valoir que ce sont les opérations d'expertise qui leur ont révélé la fuite de la canalisation enterrée ; que toutefois, l'attestation de M. A... démontre qu'ils avaient conscience du caractère anormal du fonctionnement d'un équipement censé se déclencher uniquement en cas de remontées de la nappe phréatique ; que force est de constater là encore qu'ils se sont abstenus d'informer Madame Y... de ce dysfonctionnement ; qu'il s'ensuit que la preuve est rapportée que les époux X... savaient qu'il existait un dysfonctionnement de la pompe de relevage et une humidité anormale du sous-sol, et qu'ils ont sciemment dissimulé ces éléments qui étaient de nature à avoir des conséquence sur le prix de vente de la maison, ce qui caractérise une attitude dolosive au sens de l'article 1116 du Code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
1°) ALORS QUE la réticence dolosive n'est caractérisée que si son auteur a lui-même connaissance de l'information qui n'est pas délivrée ; qu'en se bornant, pour décider que Monsieur et Madame X... s'étaient livrés à une réticence dolosive à l'égard de Madame Y... concernant les fuites de la canalisation enterrée, qu'ils avaient connaissance de ce que la pompe de relevage, censée se déclencher uniquement en cas de remontées de la nappe phréatique, fonctionnait de manière permanente, puisqu'ils avaient demandé à un voisin si lui-même connaissait également des arrivées d'eau perpétuelles, ce dont il résultait uniquement que Monsieur X... pensait que la nappe phréatique se maintenait en permanence à un niveau élevé, mais non que la canalisation comportait une fuite, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE la réticence dolosive n'engage la responsabilité de son auteur que si l'erreur qui en est résultée a déterminé le consentement de l'acquéreur ; qu'en se bornant à relever que Madame Y... n'avait pas été informée de la fuite affectant les canalisations, sans constater que l'absence de cette information avait déterminé son consentement quant à la conclusion de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.
