LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les quatre moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Cayenne, 7 décembre 2015), que, par acte du 17 septembre 2003, M. Y... et M. X... ont signé un contrat de location-vente d'une maison d'habitation ; que, par avenant du même jour, M. Y... a consenti à M. X... un droit d'occupation du bien pendant toute la durée du contrat de location-vente, du 1er octobre 2003 au 30 septembre 2015, moyennant une redevance mensuelle de 387,33 euros au titre du droit d'occupation et de 1 166,67 euros au titre de l'épargne capitalisée ; que, soutenant que M. X... n'avait pas payé la redevance, M. Y... l'a assigné en résiliation du contrat, expulsion et paiement de diverses sommes ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité du contrat et de son avenant, de le déclarer sans droit ni titre et de le condamner à payer à M. Y... une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2003 ;
Mais attendu, d'une part, que, M. X... n'ayant pas soutenu, dans ses conclusions, que M. Y... n'avait pas qualité ni intérêt à agir au motif qu'il aurait vendu l'immeuble en août 2008, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les parties s'étaient accordées sur le principe de la nullité du contrat de location-vente qui entraînait celle de l'avenant et que leur anéantissement rétroactif replaçait les parties dans leur situation respective au jour du contrat, la cour d'appel, a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, que la vente ne pouvait être déclarée parfaite, que M. X... était occupant sans droit ni titre depuis l'origine et qu'il devait être condamné à payer une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2003 ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR, sur l'action de M. Y..., prononcé la nullité du contrat de location-vente et de son avenant du 17 septembre 2003, ordonné les restitutions réciproques, déclaré M. X... occupant sans droit ni titre, de l'AVOIR en conséquence condamné à payer à M. Y... une indemnité d'occupation de 1 700 € par mois à compter du 1er octobre 2003 jusqu'à la libération effective des lieux et d'AVOIR ordonné la libération des lieux sous astreinte de 80 € par jour de retard ;
AUX MOTIFS QUE les parties s'accordent sur le principe de la nullité du contrat de location-vente ce qui implique nécessairement la nullité de l'avenant audit contrat ; que la nullité du contrat et de son avenant entraîne leur anéantissement rétroactif, ce qui replace les parties dans leur situation respective au jour du contrat ; que M. X... ne peut tout à la fois accepter la nullité du contrat de location-vente et demander sa requalification en contrat de vente, puis l'exécution du contrat ainsi requalifié ; qu'en tout état de cause, la prétendue vente ne pourrait être déclarée parfaite entre les parties dans la mesure où la preuve d'un accord sur le prix fait défaut puisque M. X... ne se fonde que sur le prix convenu au contrat de location-vente annulée ; que pour sa part, toujours compte tenu de l'annulation du contrat qui est censé n'avoir jamais existé, M. Y... ne peut se prévaloir d'une résiliation à compter du 1er octobre 2005 ; que par ailleurs, il ne peut être sollicité l'annulation d'une vente intervenue en août 2008 entre M. Patrice Y... et la sci Romain puisque d'une part, M. X... n'était pas partie à cette vente, d'autre part, la sci Romain n'est pas à la cause ; que compte tenu de ce qui précède, M. Y... doit restituer à M. X... les sommes perçues au titre de la redevance mensuelle, soit 1.554 € (et non 1.450 € comme indiqué par erreur par M. Y... dans le dispositif de ses conclusions) depuis le 1er octobre 2003 (date d'effet du contrat), outre la somme de 15.000 € au titre de la première épargne ; que du fait de l'annulation du contrat, M. X... est nécessairement occupant sans droit ni titre depuis l'origine ; qu'à cet égard, il y a lieu de souligner qu'il est constant que M. Y... a proposé à diverses reprises à M. X... de substituer un bail au contrat de location-vente, projet qui ne s'est jamais concrétisé ; que M. X... ne conteste pas qu'il s'est maintenu sans discontinuer dans les lieux ; que dès lors, son expulsion sous astreinte est justifiée ; que de plus, M. X... est nécessairement redevable d'une indemnité d'occupation ; qu'au vu des loyers pratiqués dans le secteur de Saint-Antoine à Cayenne, de la superficie de la maison, du terrain et du montant de la redevance initialement prévue, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1 700 € par mois à compter du 1er octobre 2003 jusqu'à la libération effective des lieux ; qu'en première instance, M. X... a sollicité le paiement de la somme de 129 305,89 € mais n'a obtenu le remboursement de certains travaux réalisés dans l'immeuble qu'à hauteur de 48 132 € ; qu'il n'est pas établi que la réalisation de l'intégralité des travaux ait été autorisée par M. Y... ; qu'au titre de travaux autorisés, M. X... établit par la production deux factures des 14 décembre 2004 et 17 avril 2005 qu'il a réalisé des améliorations à hauteur de 24 600 € en ce qui concerne la mezzanine et 23 532 € pour la clôture soit au total 48 132 € ; que par contre, en ce qui concerne la plus-value, le mode de calcul n'est pas précisé si bien que la demande ne peut qu'être rejetée ; que pour les motifs qui précèdent, il y a lieu de confirmer le jugement déféré ; que M. X... succombe et sera donc condamné aux dépens d'appel ; que par voie de conséquence, il est nécessairement redevable envers M. Y... d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 1 500 € ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la nullité du contrat de location-vente et ses conséquences :
qu'aux termes de l'article 4 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, « Le contrat de location-accession est conclu par acte authentique et publié au bureau des hypothèques » ; que les manquements à ce formalisme sont d'ordre public et doivent être sanctionnés par la nullité de l'acte, que le juge peut soulever d'office ; qu'en l'espèce, il n'est pas contestable que le contrat de location-vente signé le 17 septembre 2003 entre les parties n'a pas été conclu par acte authentique, d'où il suit qu'il doit être déclaré nul ; que cette nullité absolue s'étend également à l'avenant signé le même jour, portant sur le droit d'occupation du bien durant la période de location-vente ; que du fait de cette nullité, les parties doivent être replacées dans leur situation respective au jour du contrat et chaque contractant doit restituer à l'autre ce qu'il en a reçu en exécution du contrat annulé ; que M. Y... doit donc restituer à M. X... les sommes que celui-ci lui a versées au titre de la redevance d'un montant de 1 554 € par mois et celle de 15 000 € au titre de première épargne, pour la période du 1er octobre 2003 au jour du présent jugement ; qu'il n'y a pas lieu d'y rajouter la somme de 800 € que M. X... réclame au titre des frais de rédaction de l'acte de location-vente annulé, lequel prévoyait que les frais et droits nés de la rédaction du présent et de ses suites sont à la charge exclusive du locataire ;
Sur le caractère parfait du contrat de vente :
qu'il résulte des dispositions de l'article 1583 du code civil que la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé » ; qu'en l'espèce, la preuve de cet accord sur le prix n'est pas rapportée, M. X... la fondant uniquement sur le prix convenu au contrat de location-vente annulé ;
Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation :
qu'il ressort des pièces produites aux débats et notamment par le demandeur que celui-ci a informé le défendeur de ce qu'il entendait se prévaloir de la résiliation du contrat de location-vente, auquel il lui a proposé à de multiples reprises de substituer un contrat de location à effet au 1er octobre 2005 d'un montant de 1 000 € par mois ; que M. X... n'apporte aucun élément quant aux réponses à cette offre de bail et ne conteste pas qu'il s'est maintenu dans les lieux jusqu'à ce jour ; que dès lors, son expulsion et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée, sous astreinte de 80 € par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ; que M. X... propose cependant de fixer l'indemnité d'occupation à 387,33 € correspondant à celle fixée au contrat de location-vente ; qu'au vu des loyers pratiqués dans le secteur de Saint Antoine à Cayenne, de la superficie de la maison, du terrain et de la redevance initialement fixée, qui constitue un indice indicatif de sa valeur locative, le tribunal fixe l'indemnité d'occupation due par M. X... à M. Y... à la somme de 1 700 € à compter du 1er octobre 2005, jusqu'à libération des lieux ; que cette somme sera due uniquement à M. Y..., la sci Romain n'étant pas partie à l'instance ;
Sur le sort des fruits et améliorations :
que M. X... sollicite le remboursement de la plus-value apportée au bien de M. Y..., notamment par l'exécution de travaux autorisés par le propriétaire ; que s'il produit de nombreuses factures (dont une bonne partie par copies illisibles), pour des travaux d'amélioration qu'il fixe à 40 649,89 €, il ne justifie pas du mode de calcul de la plus-value qu'il précise « estimée, au jour de la restitution, à la somme de 129 305,89 € » ; que quant à l'autorisation du propriétaire, il ne produit qu'une attestation de M. Y... l'autorisant à effectuer les travaux de réalisation d'une clôture, d'aménagement de la mezzanine et de réalisation d'un abri voiture ; que M. Y... fait valoir qu'aux termes du contrat, ces transformations et améliorations restent au propriétaire sans indemnité, sauf à exiger la remise en état aux frais du locataire et que l'autorisation de travaux est une compensation de la modicité du prix de vente ; qu'au vu de la nullité du contrat sur lequel M. Y... fonde ses observations, du montant de l'indemnité d'occupation fixée ci-dessus et des travaux évoqués, qui excèdent manifestement ceux qu'un simple locataire est susceptible de supporter, M. Y... devra à M. X... :
- 24 600 € pour la mezzanine (facture Chavesconstructions du 14 décembre 2004)
- 23 532 € pour la clôture de 204 m (facture Entreprise en A... Sophie du 17 avril 2005)
Total : 48 132 €
Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'anéantissement du contrat de location-vente :
que M. X... ne rapportant pas la preuve d'un préjudice découlant de l'anéantissement du contrat de location-vente, alors qu'il n'a pas répondu à aucun des multiples propositions de M. Y..., il convient de le débouter de sa demande de dommages-intérêts ;
Sur la compensation des sommes dues entre les parties :
que chaque partie étant redevable envers l'autre d'une somme d'argent, il convient d'ordonner la compensation entre les sommes dues jusqu'à parfait paiement ; que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée au vu de l'ancienneté des faits ; que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;
1°) ALORS QUE l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention ; que, par exploit du 2 octobre 2008, M. Y... avait fait assigner M. X... devant le tribunal d'instance de Cayenne pour voir dire que le contrat préliminaire du 17 septembre 2003 était resté sans effet, constater que M. X... est occupant sans droit ni titre, le condamner à payer une indemnité d'occupation et ordonner son expulsion ; que par conclusions du 1er février 2013, M. Y... a demandé au tribunal de grande instance de Cayenne de constater que le contrat de location-vente s'est trouvé résilié à compter du 30 septembre 2005, constater qu'à compter de cette date, M. X... est occupant sans droit ni titre, sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation et demandé son expulsion ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué (arrêt p. 3 pénultième al.) que M. Y... a vendu l'immeuble dont s'agit à la sci Romain en août 2008, soit avant sa première demande du 2 octobre 2008 ; qu'en faisant droit aux prétentions de M. Y... qui n'avait plus ni qualité ni intérêt et était dépourvu de tout titre, ayant perdu la qualité de propriétaire avant l'introduction de son action, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que M. Y... a vendu le bien immobilier en cause à la sci Romain en août 2008 ; qu'en accordant dès lors à M. Y... les attributs du droit de propriété postérieurement à la vente par ce dernier du bien litigieux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 544 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. Sylvio X... de sa demande tendant à voir constater la réunion de tous les éléments établissant une vente entre M. Y... et lui-même et d'en ordonner la régularisation par acte authentique et d'AVOIR en conséquence ordonné la restitution réciproque suite à l'annulation de l'acte de location-accession, déclaré M. X... occupant sans droit ni titre en le condamnant à payer une indemnité d'occupation et en ordonnant son expulsion sous astreinte ;
AUX MOTIFS QUE les parties s'accordent sur le principe de la nullité du contrat de location-vente ce qui implique nécessairement la nullité de l'avenant audit contrat ; que la nullité du contrat et de son avenant entraîne leur anéantissement rétroactif, ce qui replace les parties dans leur situation respective au jour du contrat ; que M. X... ne peut tout à la fois accepter la nullité du contrat de location-vente et demander sa requalification en contrat de vente, puis l'exécution du contrat ainsi requalifié ; qu'en tout état de cause, la prétendue vente ne pourrait être déclarée parfaite entre les parties dans la mesure où la preuve d'un accord sur le prix fait défaut puisque M. X... ne se fonde que sur le prix convenu au contrat de location-vente annulée ; que pour sa part, toujours compte tenu de l'annulation du contrat qui est censé n'avoir jamais existé, M. Y... ne peut se prévaloir d'une résiliation à compter du 1er octobre 2005 ; que par ailleurs, il ne peut être sollicité l'annulation d'une vente intervenue en août 2008 entre M. Patrice Y... et la sci Romain puisque d'une part, M. X... n'était pas partie à cette vente, d'autre part, la sci Romain n'est pas à la cause ; que compte tenu de ce qui précède, M. Y... doit restituer à M. X... les sommes perçues au titre de la redevance mensuelle, soit 1.554 € (et non 1.450 € comme indiqué par erreur par M. Y... dans le dispositif de ses conclusions) depuis le 1er octobre 2003 (date d'effet du contrat), outre la somme de 15.000 € au titre de la première épargne ; que du fait de l'annulation du contrat, M. X... est nécessairement occupant sans droit ni titre depuis l'origine ; qu'à cet égard, il y a lieu de souligner qu'il est constant que M. Y... a proposé à diverses reprises à M. X... de substituer un bail au contrat de location-vente, projet qui ne s'est jamais concrétisé ; que M. X... ne conteste pas qu'il s'est maintenu sans discontinuer dans les lieux ; que dès lors, son expulsion sous astreinte est justifiée ; que de plus, M. X... est nécessairement redevable d'une indemnité d'occupation ; qu'au vu des loyers pratiqués dans le secteur de Saint-Antoine à Cayenne, de la superficie de la maison, du terrain et du montant de la redevance initialement prévue, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1 700 € par mois à compter du 1er octobre 2003 jusqu'à la libération effective des lieux ; qu'en première instance, M. X... a sollicité le paiement de la somme de 129 305,89 € mais n'a obtenu le remboursement de certains travaux réalisés dans l'immeuble qu'à hauteur de 48 132 € ; qu'il n'est pas établi que la réalisation de l'intégralité des travaux ait été autorisée par M. Y... ; qu'au titre de travaux autorisés, M. X... établit par la production deux factures des 14 décembre 2004 et 17 avril 2005 qu'il a réalisé des améliorations à hauteur de 24 600 € en ce qui concerne la mezzanine et 23 532 € pour la clôture soit au total 48 132 € ; que par contre, en ce qui concerne la plus-value, le mode de calcul n'est pas précisé si bien que la demande ne peut qu'être rejetée ; que pour les motifs qui précèdent, il y a lieu de confirmer le jugement déféré ; que M. X... succombe et sera donc condamné aux dépens d'appel ; que par voie de conséquence, il est nécessairement redevable envers M. Y... d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 1 500 € ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la nullité du contrat de location-vente et ses conséquences :
qu'aux termes de l'article 4 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, « Le contrat de location-accession est conclu par acte authentique et publié au bureau des hypothèques » ; que les manquements à ce formalisme sont d'ordre public et doivent être sanctionnés par la nullité de l'acte, que le juge peut soulever d'office ; qu'en l'espèce, il n'est pas contestable que le contrat de location-vente signé le 17 septembre 2003 entre les parties n'a pas été conclu par acte authentique, d'où il suit qu'il doit être déclaré nul ; que cette nullité absolue s'étend également à l'avenant signé le même jour, portant sur le droit d'occupation du bien durant la période de location-vente ; que du fait de cette nullité, les parties doivent être replacées dans leur situation respective au jour du contrat et chaque contractant doit restituer à l'autre ce qu'il en a reçu en exécution du contrat annulé ; que M. Y... doit donc restituer à M. X... les sommes que celui-ci lui a versées au titre de la redevance d'un montant de 1 554 € par mois et celle de 15 000 € au titre de première épargne, pour la période du 1er octobre 2003 au jour du présent jugement ; qu'il n'y a pas lieu d'y rajouter la somme de 800 € que M. X... réclame au titre des frais de rédaction de l'acte de location-vente annulé, lequel prévoyait que les frais et droits nés de la rédaction du présent et de ses suites sont à la charge exclusive du locataire ;
Sur le caractère parfait du contrat de vente :
qu'il résulte des dispositions de l'article 1583 du code civil que la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé » ; qu'en l'espèce, la preuve de cet accord sur le prix n'est pas rapportée, M. X... la fondant uniquement sur le prix convenu au contrat de location-vente annulé ;
Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation :
qu'il ressort des pièces produites aux débats et notamment par le demandeur que celui-ci a informé le défendeur de ce qu'il entendait se prévaloir de la résiliation du contrat de location-vente, auquel il lui a proposé à de multiples reprises de substituer un contrat de location à effet au 1er octobre 2005 d'un montant de 1 000 € par mois ; que M. X... n'apporte aucun élément quant aux réponses à cette offre de bail et ne conteste pas qu'il s'est maintenu dans les lieux jusqu'à ce jour ; que dès lors, son expulsion et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée, sous astreinte de 80 € par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ; que M. X... propose cependant de fixer l'indemnité d'occupation à 387,33 € correspondant à celle fixée au contrat de location-vente ; qu'au vu des loyers pratiqués dans le secteur de Saint Antoine à Cayenne, de la superficie de la maison, du terrain et de la redevance initialement fixée, qui constitue un indice indicatif de sa valeur locative, le tribunal fixe l'indemnité d'occupation due par M. X... à M. Y... à la somme de 1 700 € à compter du 1er octobre 2005, jusqu'à libération des lieux ; que cette somme sra due uniquement à M. Y..., la sci Romain n'étant pas partie à l'instance ;
Sur le sort des fruits et améliorations :
que M. X... sollicite le remboursement de la plus-value apportée au bien de M. Y..., notamment par l'exécution de travaux autorisés par le propriétaire ; que s'il produit de nombreuses factures (dont une bonne partie par copies illisibles), pour des travaux d'amélioration qu'il fixe à 40 649,89 €, il ne justifie pas du mode de calcul de la plusvalue qu'il précise « estimée, au jour de la restitution, à la somme de 129 305,89 € » ; que quant à l'autorisation du propriétaire, il ne produit qu'une attestation de M. Y... l'autorisant à effectuer les travaux de réalisation d'une clôture, d'aménagement de la mezzanine et de réalisation d'un abri voiture ; que M. Y... fait valoir qu'aux termes du contrat, ces transformations et améliorations restent au propriétaire sans indemnité, sauf à exiger la remise en état aux frais du locataire et que l'autorisation de travaux est une compensation de la modicité du prix de vente ; qu'au vu de la nullité du contrat sur lequel M. Y... fonde ses observations, du montant de l'indemnité d'occupation fixée ci-dessus et des travaux évoqués, qui excèdent manifestement ceux qu'un simple locataire est susceptible de supporter, M. Y... devra à M. X... :
- 24 600 € pour la mezzanine (facture Chavesconstructions du 14 décembre 2004)
- 23 532 € pour la clôture de 204 m (facture Entreprise en Bâtiment Sophie du 17 avril 2005)
Total : 48 132 €
Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'anéantissement du contrat de location-vente :
que M. X... ne rapportant pas la preuve d'un préjudice découlant de l'anéantissement du contrat de location-vente, alors qu'il n'a pas répondu à aucun des multiples propositions de M. Y..., il convient de le débouter de sa demande de dommages-intérêts ;
Sur la compensation des sommes dues entre les parties :
que chaque partie étant redevable envers l'autre d'une somme d'argent, il convient d'ordonner la compensation entre les sommes dues jusqu'à parfait paiement ; que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée au vu de l'ancienneté des faits ; que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;
1°) ALORS QUE la vente est un contrat consensuel qui se forme par le seul accord des parties sur la chose et sur le prix, sans être soumise à la moindre condition de forme ; que M. Y... et M. X... ont expressément formulé leur accord sur la chose et sur le prix non révisable le 17 septembre 2003, l'acte signé à cette date n'étant nul que pour vice de forme ; qu'en énonçant que la vente ne pouvait être déclarée parfaite entre les parties car la preuve d'un accord sur le prix fait défaut puisque M. X... ne se fonde que sur le prix convenu au contrat de location-vente (sic) annulé, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil, ensemble l'article 1315 ancien du même code ;
2°) ALORS QUE la vente étant un contrat consensuel qui n'est soumis à aucune condition de forme, M. X... pouvait tout à la fois accepter la nullité du contrat de location-vente (sic) et en tirer les éléments de preuve, en tant que fait juridique, d'un accord des parties sur la chose et sur le prix ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a derechef violé les articles 1583 et 1589 du code civil, ensemble l'article 1315 ancien du même code.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que M. Sylvio X... est occupant sans droit ni titre et de l'AVOIR en conséquence condamné à payer une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2003 jusqu'à la libération effective des lieux de 1 700 € par mois et d'AVOIR ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 80 € par jour de retard ;
AUX MOTIFS QUE les parties s'accordent sur le principe de la nullité du contrat de location-vente ce qui implique nécessairement la nullité de l'avenant audit contrat ; que la nullité du contrat et de son avenant entraîne leur anéantissement rétroactif, ce qui replace les parties dans leur situation respective au jour du contrat ; que M. X... ne peut tout à la fois accepter la nullité du contrat de location-vente et demander sa requalification en contrat de vente, puis l'exécution du contrat ainsi requalifié ; qu'en tout état de cause, la prétendue vente ne pourrait être déclarée parfaite entre les parties dans la mesure où la preuve d'un accord sur le prix fait défaut puisque M. X... ne se fonde que sur le prix convenu au contrat de location-vente annulée ; que pour sa part, toujours compte tenu de l'annulation du contrat qui est censé n'avoir jamais existé, M. Y... ne peut se prévaloir d'une résiliation à compter du 1er octobre 2005 ; que par ailleurs, il ne peut être sollicité l'annulation d'une vente intervenue en août 2008 entre M. Patrice Y... et la sci Romain puisque d'une part, M. X... n'était pas partie à cette vente, d'autre part, la sci Romain n'est pas à la cause ; que compte tenu de ce qui précède, M. Y... doit restituer à M. X... les sommes perçues au titre de la redevance mensuelle, soit 1.554 € (et non 1.450 € comme indiqué par erreur par M. Y... dans le dispositif de ses conclusions) depuis le 1er octobre 2003 (date d'effet du contrat), outre la somme de 15.000 € au titre de la première épargne ; que du fait de l'annulation du contrat, M. X... est nécessairement occupant sans droit ni titre depuis l'origine ; qu'à cet égard, il y a lieu de souligner qu'il est constant que M. Y... a proposé à diverses reprises à M. X... de substituer un bail au contrat de location-vente, projet qui ne s'est jamais concrétisé ; que M. X... ne conteste pas qu'il s'est maintenu sans discontinuer dans les lieux ; que dès lors, son expulsion sous astreinte est justifiée ; que de plus, M. X... est nécessairement redevable d'une indemnité d'occupation ; qu'au vu des loyers pratiqués dans le secteur de Saint-Antoine à Cayenne, de la superficie de la maison, du terrain et du montant de la redevance initialement prévue, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1 700 € par mois à compter du 1er octobre 2003 jusqu'à la libération effective des lieux ; qu'en première instance, M. X... a sollicité le paiement de la somme de 129 305,89 € mais n'a obtenu le remboursement de certains travaux réalisés dans l'immeuble qu'à hauteur de 48 132 € ; qu'il n'est pas établi que la réalisation de l'intégralité des travaux ait été autorisée par M. Y... ; qu'au titre de travaux autorisés, M. X... établit par la production deux factures des 14 décembre 2004 et 17 avril 2005 qu'il a réalisé des améliorations à hauteur de 24 600 € en ce qui concerne la mezzanine et 23 532 € pour la clôture soit au total 48 132 € ; que par contre, en ce qui concerne la plus-value, le mode de calcul n'est pas précisé si bien que la demande ne peut qu'être rejetée ; que pour les motifs qui précèdent, il y a lieu de confirmer le jugement déféré ; que M. X... succombe et sera donc condamné aux dépens d'appel ; que par voie de conséquence, il est nécessairement redevable envers M. Y... d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 1 500 € ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la nullité du contrat de location-vente et ses conséquences :
qu'aux termes de l'article 4 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, « Le contrat de location-accession est conclu par acte authentique et publié au bureau des hypothèques » ; que les manquements à ce formalisme sont d'ordre public et doivent être sanctionnés par la nullité de l'acte, que le juge peut soulever d'office ; qu'en l'espèce, il n'est pas contestable que le contrat de location-vente signé le 17 septembre 2003 entre les parties n'a pas été conclu par acte authentique, d'où il suit qu'il doit être déclaré nul ; que cette nullité absolue s'étend également à l'avenant signé le même jour, portant sur le droit d'occupation du bien durant la période de location-vente ; que du fait de cette nullité, les parties doivent être replacées dans leur situation respective au jour du contrat et chaque contractant doit restituer à l'autre ce qu'il en a reçu en exécution du contrat annulé ; que M. Y... doit donc restituer à M. X... les sommes que celui-ci lui a versées au titre de la redevance d'un montant de 1 554 € par mois et celle de 15 000 € au titre de première épargne, pour la période du 1er octobre 2003 au jour du présent jugement ; qu'il n'y a pas lieu d'y rajouter la somme de 800 € que M. X... réclame au titre des frais de rédaction de l'acte de location-vente annulé, lequel prévoyait que les frais et droits nés de la rédaction du présent et de ses suites sont à la charge exclusive du locataire ;
Sur le caractère parfait du contrat de vente :
qu'il résulte des dispositions de l'article 1583 du code civil que la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé » ; qu'en l'espèce, la preuve de cet accord sur le prix n'est pas rapportée, M. X... la fondant uniquement sur le prix convenu au contrat de location vente annulé ;
Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation :
qu'il ressort des pièces produites aux débats et notamment par le demandeur que celui-ci a informé le défendeur de ce qu'il entendait se prévaloir de la résiliation du contrat de location-vente, auquel il lui a proposé à de multiples reprises de substituer un contrat de location à effet au 1er octobre 2005 d'un montant de 1 000 € par mois ; que M. X... n'apporte aucun élément quant aux réponses à cette offre de bail et ne conteste pas qu'il s'est maintenu dans les lieux jusqu'à ce jour ; que dès lors, son expulsion et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée, sous astreinte de 80 € par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ; que M. X... propose cependant de fixer l'indemnité d'occupation à 387,33 € correspondant à celle fixée au contrat de location-vente ; qu'au vu des loyers pratiqués dans le secteur de Saint Antoine à Cayenne, de la superficie de la maison, du terrain et de la redevance initialement fixée, qui constitue un indice indicatif de sa valeur locative, le tribunal fixe l'indemnité d'occupation due par M. X... à M. Y... à la somme de 1 700 € à compter du 1er octobre 2005, jusqu'à libération des lieux ; que cette somme sra due uniquement à M. Y..., la sci Romain n'étant pas partie à l'instance ;
Sur le sort des fruits et améliorations :
que M. X... sollicite le remboursement de la plus-value apportée au bien de M. Y..., notamment par l'exécution de travaux autorisés par le propriétaire ; que s'il produit de nombreuses factures (dont une bonne partie par copies illisibles), pour des travaux d'amélioration qu'il fixe à 40 649,89 €, il ne justifie pas du mode de calcul de la plus-value qu'il précise « estimée, au jour de la restitution, à la somme de 129 305,89 € » ; que quant à l'autorisation du propriétaire, il ne produit qu'une attestation de M. Y... l'autorisant à effectuer les travaux de réalisation d'une clôture, d'aménagement de la mezzanine et de réalisation d'un abri voiture ; que M. Y... fait valoir qu'aux termes du contrat, ces transformations et améliorations restent au propriétaire sans indemnité, sauf à exiger la remise en état aux frais du locataire et que l'autorisation de travaux est une compensation de la modicité du prix de vente ; qu'au vu de la nullité du contrat sur lequel M. Y... fonde ses observations, du montant de l'indemnité d'occupation fixée ci-dessus et des travaux évoqués, qui excèdent manifestement ceux qu'un simple locataire est susceptible de supporter, M. Y... devra à M. X... :
- 24 600 € pour la mezzanine (facture Chavesconstructions du 14 décembre 2004)
- 23 532 € pour la clôture de 204 m (facture Entreprise en A... Sophie du 17 avril 2005)
Total : 48 132 €
Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'anéantissement du contrat de location-vente :
que M. X... ne rapportant pas la preuve d'un préjudice découlant de l'anéantissement du contrat de location-vente, alors qu'il n'a pas répondu à aucun des multiples propositions de M. Y..., il convient de le débouter de sa demande de dommages-intérêts ;
Sur la compensation des sommes dues entre les parties :
que chaque partie étant redevable envers l'autre d'une somme d'argent, il convient d'ordonner la compensation entre les sommes dues jusqu'à parfait paiement ; que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée au vu de l'ancienneté des faits ; que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;
ALORS QUE le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux s'en s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; que le contrat de location-vente d'un bien immobilier du 17 septembre 2003 et surtout l'avenant à ce contrat du même jour conférait à M. X... un droit d'usage et d'habitation des lieux pour une durée de 144 mois commençant à courir à compter du 1er octobre 2003 jusqu'au 30 septembre 2015, moyennant une redevance mensuelle de 387,33 € ; qu'en s'abstenant dès lors de rechercher comme elle y était invitée si, indépendamment de la nullité pour vice de forme du contrat de location-vente d'un bien immobilier, les parties n'avaient pas entendu conférer à M. X... un droit d'usage et d'habitation de l'immeuble dont s'agit du 1er octobre 2003 au 30 septembre 2015, moyennant une redevance mensuelle de 387,33 €, la cour d'appel a méconnu son office, violant l'article 12 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(très subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer à M. Y... une indemnité d'occupation de 1.700 € par mois, à compter du 1er octobre 2003 jusqu'à la libération effective des lieux ;
AUX MOTIFS QUE les parties s'accordent sur le principe de la nullité du contrat de location-vente ce qui implique nécessairement la nullité de l'avenant audit contrat ; que la nullité du contrat et de son avenant entraîne leur anéantissement rétroactif, ce qui replace les parties dans leur situation respective au jour du contrat ; que M. X... ne peut tout à la fois accepter la nullité du contrat de location-vente et demander sa requalification en contrat de vente, puis l'exécution du contrat ainsi requalifié ; qu'en tout état de cause, la prétendue vente ne pourrait être déclarée parfaite entre les parties dans la mesure où la preuve d'un accord sur le prix fait défaut puisque M. X... ne se fonde que sur le prix convenu au contrat de location-vente annulée ; que pour sa part, toujours compte tenu de l'annulation du contrat qui est censé n'avoir jamais existé, M. Y... ne peut se prévaloir d'une résiliation à compter du 1er octobre 2005 ; que par ailleurs, il ne peut être sollicité l'annulation d'une vente intervenue en août 2008 entre M. Patrice Y... et la sci Romain puisque d'une part, M. X... n'était pas partie à cette vente, d'autre part, la sci Romain n'est pas à la cause ; que compte tenu de ce qui précède, M. Y... doit restituer à M. X... les sommes perçues au titre de la redevance mensuelle, soit 1.554 € (et non 1.450 € comme indiqué par erreur par M. Y... dans le dispositif de ses conclusions) depuis le 1er octobre 2003 (date d'effet du contrat), outre la somme de 15.000 € au titre de la première épargne ; que du fait de l'annulation du contrat, M. X... est nécessairement occupant sans droit ni titre depuis l'origine ; qu'à cet égard, il y a lieu de souligner qu'il est constant que M. Y... a proposé à diverses reprises à M. X... de substituer un bail au contrat de location-vente, projet qui ne s'est jamais concrétisé ; que M. X... ne conteste pas qu'il s'est maintenu sans discontinuer dans les lieux ; que dès lors, son expulsion sous astreinte est justifiée ; que de plus, M. X... est nécessairement redevable d'une indemnité d'occupation ; qu'au vu des loyers pratiqués dans le secteur de Saint-Antoine à Cayenne, de la superficie de la maison, du terrain et du montant de la redevance initialement prévue, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1 700 € par mois à compter du 1er octobre 2003 jusqu'à la libération effective des lieux ; qu'en première instance, M. X... a sollicité le paiement de la somme de 129 305,89 € mais n'a obtenu le remboursement de certains travaux réalisés dans l'immeuble qu'à hauteur de 48 132 € ; qu'il n'est pas établi que la réalisation de l'intégralité des travaux ait été autorisée par M. Y... ; qu'au titre de travaux autorisés, M. X... établit par la production deux factures des 14 décembre 2004 et 17 avril 2005 qu'il a réalisé des améliorations à hauteur de 24 600 € en ce qui concerne la mezzanine et 23 532 € pour la clôture soit au total 48 132 € ; que par contre, en ce qui concerne la plus-value, le mode de calcul n'est pas précisé si bien que la demande ne peut qu'être rejetée ; que pour les motifs qui précèdent, il y a lieu de confirmer le jugement déféré ; que M. X... succombe et sera donc condamné aux dépens d'appel ; que par voie de conséquence, il est nécessairement redevable envers M. Y... d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 1 500 € ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la nullité du contrat de location-vente et ses conséquences :
qu'aux termes de l'article 4 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, « Le contrat de location-accession est conclu par acte authentique et publié au bureau des hypothèques » ; que les manquements à ce formalisme sont d'ordre public et doivent être sanctionnés par la nullité de l'acte, que le juge peut soulever d'office ; qu'en l'espèce, il n'est pas contestable que le contrat de location-vente signé le 17 septembre 2003 entre les parties n'a pas été conclu par acte authentique, d'où il suit qu'il doit être déclaré nul ; que cette nullité absolue s'étend également à l'avenant signé le même jour, portant sur le droit d'occupation du bien durant la période de location-vente ; que du fait de cette nullité, les parties doivent être replacées dans leur situation respective au jour du contrat et chaque contractant doit restituer à l'autre ce qu'il en a reçu en exécution du contrat annulé ; que M. Y... doit donc restituer à M. X... les sommes que celui-ci lui a versées au titre de la redevance d'un montant de 1 554 € par mois et celle de 15 000 € au titre de première épargne, pour la période du 1er octobre 2003 au jour du présent jugement ; qu'il n'y a pas lieu d'y rajouter la somme de 800 € que M. X... réclame au titre des frais de rédaction de l'acte de location-vente annulé, lequel prévoyait que les frais et droits nés de la rédaction du présent et de ses suites sont à la charge exclusive du locataire ;
Sur le caractère parfait du contrat de vente :
qu'il résulte des dispositions de l'article 1583 du code civil que la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé » ; qu'en l'espèce, la preuve de cet accord sur le prix n'est pas rapportée, M. X... la fondant uniquement sur le prix convenu au contrat de location-vente annulé ;
Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation :
qu'il ressort des pièces produites aux débats et notamment par le demandeur que celui-ci a informé le défendeur de ce qu'il entendait se prévaloir de la résiliation du contrat de location-vente, auquel il lui a proposé à de multiples reprises de substituer un contrat de location à effet au 1er octobre 2005 d'un montant de 1 000 € par mois ; que M. X... n'apporte aucun élément quant aux réponses à cette offre de bail et ne conteste pas qu'il s'est maintenu dans les lieux jusqu'à ce jour ; que dès lors, son expulsion et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée, sous astreinte de 80 € par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ; que M. X... propose cependant de fixer l'indemnité d'occupation à 387,33 € correspondant à celle fixée au contrat de location-vente ; qu'au vu des loyers pratiqués dans le secteur de Saint Antoine à Cayenne, de la superficie de la maison, du terrain et de la redevance initialement fixée, qui constitue un indice indicatif de sa valeur locative, le tribunal fixe l'indemnité d'occupation due par M. X... à M. Y... à la somme de 1 700 € à compter du 1er octobre 2005, jusqu'à libération des lieux ; que cette somme sera due uniquement à M. Y..., la sci Romain n'étant pas partie à l'instance ;
Sur le sort des fruits et améliorations :
que M. X... sollicite le remboursement de la plus-value apportée au bien de M. Y..., notamment par l'exécution de travaux autorisés par le propriétaire ; que s'il produit de nombreuses factures (dont une bonne partie par copies illisibles), pour des travaux d'amélioration qu'il fixe à 40 649,89 €, il ne justifie pas du mode de calcul de la plus-value qu'il précise « estimée, au jour de la restitution, à la somme de 129 305,89 € » ; que quant à l'autorisation du propriétaire, il ne produit qu'une attestation de M. Y... l'autorisant à effectuer les travaux de réalisation d'une clôture, d'aménagement de la mezzanine et de réalisation d'un abri voiture ; que M. Y... fait valoir qu'aux termes du contrat, ces transformations et améliorations restent au propriétaire sans indemnité, sauf à exiger la remise en état aux frais du locataire et que l'autorisation de travaux est une compensation de la modicité du prix de vente ; qu'au vu de la nullité du contrat sur lequel M. Y... fonde ses observations, du montant de l'indemnité d'occupation fixée cidessus et des travaux évoqués, qui excèdent manifestement ceux qu'un simple locataire est susceptible de supporter, M. Y... devra à M. X... :
- 24 600 € pour la mezzanine (facture Chavesconstructions du 14 décembre 2004)
- 23 532 € pour la clôture de 204 m (facture Entreprise en A... Sophie du 17 avril 2005)
Total : 48 132 €
Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'anéantissement du contrat de location-vente :
que M. X... ne rapportant pas la preuve d'un préjudice découlant de l'anéantissement du contrat de location-vente, alors qu'il n'a pas répondu à aucun des multiples propositions de M. Y..., il convient de le débouter de sa demande de dommages-intérêts ;
Sur la compensation des sommes dues entre les parties :
que chaque partie étant redevable envers l'autre d'une somme d'argent, il convient d'ordonner la compensation entre les sommes dues jusqu'à parfait paiement ; que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée au vu de l'ancienneté des faits ; que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;
1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, telles qu'elles résultent de leurs conclusions ; que dans ses conclusions d'appel, M. Y..., invoquant une résiliation du contrat, soutenait que M. X... était dépourvu de titre d'occupation à compter du 1er octobre 2005 et sollicitait sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation de 1.700 € par mois jusqu'à la libération des lieux, à compter du 1er octobre 2005 ; qu'en condamnant M. X... à payer à M. Y... une indemnité d'occupation de 1.700 € par mois à compter du 1er octobre 2003 jusqu'à la libération effective des lieux, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, violant l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'action est ouverte à tous ceux qui ont intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention ; que M. Y... a demandé la condamnation de M. X... à lui payer une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2005 jusqu'à la libération des lieux ; qu'il résulte des constatations des juges du fond (arrêt p. 3 pénultième al.) que M. Y... a vendu l'immeuble dont s'agit en août 2008 à la sci Romain, le tribunal ayant condamné M. X... à payer cette indemnité à M. Y... postérieurement à août 2008, au motif que la sci Romain n'était pas partie à l'instance ; qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... n'avait plus qualité ni intérêt et était dépourvu de tout droit d'agir pour la période postérieure à août 2008, ayant perdu la qualité de propriétaire du bien, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE la réparation ne saurait excéder le montant du préjudice ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que M. Y... a vendu l'immeuble occupé par M. X... en août 2008 à la sci Romain ; qu'en condamnant néanmoins M. X... à payer à M. Y... une indemnité d'occupation de 1.700 € par mois pour la période postérieure à août 2008 jusqu'à la libération des lieux, la cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice, violant l'article 1382 ancien du code civil.
