LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 29 novembre 2016), que M. et Mme X... sont propriétaires du lot n° 113 au sein de la résidence "La Pergola", constituée en copropriété ; qu'un technicien, désigné par le syndicat des copropriétaires de cette résidence (le syndicat) pour rechercher les causes de fissures apparues en façade, a estimé que la déformation du mur était consécutive aux travaux d'aménagement des espaces en combles réalisés par les propriétaires des lots au droit desquels les désordres s'étaient manifestés, au nombre desquels M. et Mme X... ; que, le 28 juillet 2012, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé que les mesures de stabilisation préconisées par ce technicien devaient être réalisées à leurs frais exclusifs ; que M. et Mme X... ont assigné le syndicat en annulation de cette décision ;
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les résolutions d'assemblée générale des 22 août 1970 et 14 mai 1984 avaient décidé que les travaux réalisés dans les combles l'avaient été aux risques et périls et sous la responsabilité de chaque titulaire du droit de jouissance et relevé que les désordres avaient pour origine des travaux effectués par des copropriétaires sur la charpente de l'immeuble, partie commune en vertu du règlement de copropriété, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a retenu, à bon droit, par motifs propres et adoptés, que seule une décision judiciaire était de nature à déterminer la responsabilité d'un copropriétaire dans la survenance du désordre et en a exactement déduit que la décision d'assemblée générale imputant le coût de reprise des travaux sur les parties communes aux copropriétaires les ayant réalisés devait être annulée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence "La Pergola", [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence "La Pergola", [...] et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence La Pergola
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir annulé la résolution n° 21 d'une assemblée générale de copropriétaires (la copropriété de la résidence La Pergola représentée par l'exposant) du 28 juillet 2012 ayant décidé que, à raison d'une fissure en façade au droit de certains appartements, des travaux devraient être réalisés aux frais exclusifs du copropriétaire de l'appartement concerné (M. et Mme X...) ;
AUX MOTIFS QUE le premier juge avait exactement rappelé les termes de la délibération n° 21 de l'assemblée générale du 28 juillet 2012, qui, sur la base d'un rapport établi par M. B..., relatif aux appartements 111, 112 et 113, avait décidé que les travaux préconisés par ce technicien devraient être réalisés par une entreprise compétente, précédés d'un constat contradictoire avec chaque copropriétaire concerné et aux frais de celui-ci ; que le rapport de M. B... et les différentes fissures constatées sur l'immeuble mettaient en évidence qu'une déformation de la charpente était à l'oeuvre, permettant de s'interroger sur la pérennité de la toiture et la survenue d'un dommage important ; que celui-ci, s'il survenait, serait à rechercher dans les différentes modifications faites dans la charpente par certains copropriétaires pour les lots situés au dernier étage, de manière à leur permettre d'occuper l'espace sous la toiture, dénommé grenier dans les termes de la résolution annexée au procès-verbal du 22 août 1970 ; que ces modifications avaient ainsi permis d'augmenter le lot 113 – appartenant aux époux X... – d'une chambre ; qu'en considération de l'appropriation, de fait, par certains copropriétaires, de l'espace sous les combles, l'assemblée générale, par la résolution précitée, avait décidé de leur faire supporter des charges en correspondance avec leur jouissance de fait, augmentant de 3 millièmes ou de 6 millièmes la répartition des charges, laquelle devait prendre effet avec l'exercice 1970 ; que par la même résolution, le syndicat déclarait accorder « à ces propriétaires une concession de jouissance sur ses toitures (
). Les aménagements intérieurs ou extérieurs pratiqués (étaient) effectués aux risques et périls des propriétaires qui en prenaient l'initiative (
) » ; que l'occupation de l'espace sous les combles s'analysait en l'attribution d'un droit d'usage exclusif sur une partie commune ; qu'il n'avait pas pour conséquence d'en modifier le caractère ; que la partie commune concernée ne devenait pas pour autant une partie privative quand bien même le droit accordé serait perpétuel ; qu'elle demeurait en indivision entre les copropriétaires de l'immeuble ; que les droits d'usage privatif étaient d'essence contractuelle, la plupart du temps institués par le règlement de copropriété d'origine, plus rarement par l'assemblée générale ; que les copropriétaires pouvaient sans doute utiliser ces parties communes en procédant à de menus aménagements et embellissements, mais sans en altérer la consistance ; qu'ils n'étaient pas fondés à entreprendre des travaux de construction sans autorisation expresse de l'assemblée générale à la double majorité de l'article 26 ; que les installations de l'immeuble mises à la disposition d'un copropriétaire n'en conservant pas moins leur caractère de parties communes, la question se posait de savoir qui devait en assurer l'entretien et la réfection, notamment lorsque le droit d'usage privatif portait sur l'un des éléments du gros oeuvre du bâtiment ou comme en l'espèce sur la charpente ; que si la résolution prévoyait que les greniers de l'ensemble immobilier étaient des parties privatives dans leur jouissance, la charpente demeurait en tout état de cause commune dans son entretien et sa réparation ; que devait être réservé le cas de réparation ayant pour cause le fait d'un copropriétaire, le coût des travaux rendus nécessaires par un aménagement réalisé par un copropriétaire devant être supporté par ce dernier (arrêt attaqué, p. 3, § 2, 2ème alinéas, p. 5, 2ème à 4ème et dernier alinéas ; p. 6, 1er à 4ème, 6ème, 8ème et 9ème alinéas, et p. 7, 1er, 3ème et 4ème alinéas) ;
ALORS QU'une décision d'assemblée générale, opposable aux copropriétaires tant qu'elle n'a pas été annulée, peut attribuer à des copropriétaires un droit d'usage privatif sur certaines parties communes et se prononcer sur la répartition des charges ; qu'en l'espèce, tout en rappelant qu'un droit d'usage privatif sur des parties communes pouvait être institué par l'assemblée générale, l'arrêt attaqué a relevé, d'un côté, que, par résolution du 22 août 1970, la copropriété avait attribué aux copropriétaires concernés l'usage exclusif des combles, leur avait fait supporter des charges en correspondance avec leur jouissance de fait et avait précisé que « les aménagements intérieurs ou extérieurs par eux pratiqués seraient effectués à leurs risques et périls », d'un autre côté, que lesdits copropriétaires avaient modifié ces combles, notamment dans le lot 113, ce dont il résultait que, en vertu de la résolution définitive de 1970, ces aménagements avaient été réalisés à leurs entiers risques et périls ; qu'en annulant la résolution litigieuse leur faisant supporter le coût de réfection des désordres ayant pour origine lesdits aménagements, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 2, 3 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, en outre, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant d'office qu'il n'était pas acquis aux débats que la modification du règlement de copropriété résultant de la résolution du 22 août 1970 eût été ratifiée, sans avoir invité les parties à s'en expliquer préalablement, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, au surplus, l'attribution à un copropriétaire d'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune ne lui confère pas le droit d'en procéder à la restructuration ou d'en modifier la destination sans autorisation de l'assemblée générale ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a relevé que les titulaires du lot 113 avaient apporté diverses modifications, notamment dans la charpente, à l'espace sous la toiture pour l'occupation duquel leur avait été attribué un droit d'usage exclusif ; qu'en annulant la résolution litigieuse faisant supporter par ces copropriétaires les conséquences financières des désordres résultant de telles modifications, sans examiner, ainsi qu'elle y était invitée, si celles-ci avaient été autorisées par la copropriété, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 2, 3 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, en toute hypothèse, des combles réservés à l'usage exclusif de copropriétaires constituent une partie privative de leur lot ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a observé que les désordres litigieux avaient pour origine les travaux, avec des modifications dans la charpente, effectués par les titulaires du lot 113 dans l'espace sous les combles réservé à leur usage exclusif ; qu'en annulant la résolution n° 21 de l'assemblée du 28 juillet 2012 mettant à la charge de ces copropriétaires le coût de réfection desdits désordres, la cour d'appel, qui a omis de tirer les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.
