LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 13 juin 2016), que Mme X..., propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a été assignée par le syndicat des copropriétaires en paiement de charges ; que, pour s'opposer à la demande, elle a invoqué l'existence de désordres affectant certains de ses lots ; qu'après dépôt d'un rapport d'expertise judiciaire, elle a assigné le syndicat des copropriétaires, la société Nexity Lamy, syndic jusqu'au 21 décembre 2009, et la société MB immobilier, nouveau syndic, en responsabilité et condamnation au paiement de diverses sommes au titre des travaux de réfection nécessaires et dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande à l'encontre de la société MB immobilier ;
Mais attendu que, Mme X... n'ayant pas soutenu dans ses conclusions d'appel que la société MB immobilier n'avait pas effectué de diligences propres à faire voter et réaliser les travaux de réfection préconisés par l'expert, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu que, pour rejeter la demande de Mme X... à l'encontre de la société Nexity Lamy, l'arrêt retient que, compte tenu de l'absence de trésorerie, il ne peut être reproché au syndic de ne pas avoir sollicité de devis de travaux afin de les soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires ni d'avoir fait effectuer des travaux en urgence, laquelle n'était à l'évidence pas établie dès lors que Mme X..., parfaitement informée des désordres et de leur origine dès février 2008, n'avait jamais sollicité l'intervention du syndic ni de la copropriété à ce sujet et avait attendu durant plusieurs années pour ce faire et uniquement parce qu'elle était attraite pour défaut de paiement des charges de copropriété ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait des lettres adressées le 22 mai 2008 et en octobre 2008 par Mme X... à la société Nexity Lamy qu'elle sollicitait l'exécution de travaux et entendait engager sa responsabilité si les travaux n'étaient pas effectués dans un bref délai, la cour d'appel, qui a dénaturé ces documents par omission, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
Met hors de cause la société MB Immobilier ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de Mme X... à l'encontre de la société Nexity Lamy et contre le syndicat des copropriétaires en qualité de mandant du syndic, l'arrêt rendu le 13 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy autrement composée ;
Condamne la société Nexity Lamy et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Continental aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société MB immobilier et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Continental et condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Continental et la société Nexity Lamy à payer à Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de son action en responsabilité engagée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Continental représenté par ses syndics successifs, la société Nexity Lamy et la société MB Immobilier, et de l'avoir corrélativement condamnée à payer 14.446,68 € au syndicat ;
Aux motifs qu'« en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires, qui a notamment pour obligation de maintenir l'immeuble en bon état, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.
Dès lors que le dommage causé à Mme X... au titre du lot n° 17 est imputable de manière incontestable à un vice de construction, il n'y a pas lieu de rechercher si le syndic a commis une faute.
Toutefois, il peut s'exonérer de cette responsabilité en justifiant d'une faute de la victime ou d'un cas de force majeure. Or, en l'espèce, c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires se prévaut de la faute de Mme X... en indiquant ne pas avoir pu faire exécuter les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble en raison de difficultés de trésorerie, générées par le non paiement des charges de copropriété par ses membres, notamment par Mme X..., qui a ainsi contribué au préjudice qu'elle indique subir.
Il résulte effectivement des pièces versées aux débats que plusieurs copropriétaires, dont Mme X... pour ses 8 lots, ne paient pas les charges de copropriété afférentes globalement à 103 lots, au point que l'assemblée générale du 3 mai 2010 a autorisé le syndic à procéder à une prise d'hypothèque sur les lots des copropriétaires débiteurs et, après obtention d'un jugement, de procéder à la cession immobilière en vue de la vente des lots concernés. Mme X... ne conteste d'ailleurs pas son défaut de paiement des charges afférentes à l'ensemble de ses lots qu'elle explique par le défaut de réparation des désordres du lot n° 17, exception d'inexécution qui ne peut être valablement soulevée en raison du caractère d'ordre public attaché à l'obligation de paiement des charges.
En outre, la cour observe que bien qu'informée avant l'achat du lot n° 17, que celui-ci présentait des désordres des parties communes révélés par un sondage effectué le 18 février 2008, Mme X... n'a jamais demandé que l'engagement des travaux de réfection soit mis à l'ordre du jour des diverses assemblées générales tenues après qu'elle soit devenue copropriétaire de ce lot.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a estimé que le syndicat des copropriétaires n'avait pas engagé sa responsabilité » (arrêt p10 et 11) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « tout syndicat de copropriétaires tire ses moyens d'action financiers des membres qui le composent ; dès lors, toute décision d'engagement de travaux suppose que les copropriétaires assument intégralement et en temps utile la charge qu'ils impliquent. En droit, ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires l'absence d'engagement de travaux dont il n'aurait pu honorer les obligations financières.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par des pièces produites des multiples appels provisionnels pour le paiement des charges de copropriété pour les années 2009, 2010 et 2011. Ces multiples rappels illustrent les difficultés financières rencontrées par la copropriété et les diligences dont elle a redoublé pour tenter d'y remédier. A cet égard, le syndicat autant que la société Midon Baudoin Immobilier justifient des rappels adressés tous les ans à la demanderesse, étant précisé que Mme X... n'est pas uniquement propriétaire de la chambre n° 17 et que pour autant elle ne paie pas les charges relatives aux autres lots.
Suite aux conclusions du rapport d'expertise, il a mobilisé l'entreprise Fumasoli, dont l'expert s'était précédemment entouré des services, afin d'obtenir d'elle la description et la valorisation des travaux de reprise à mettre en oeuvre. Toutefois, il ressort du dossier que de dissensions sont clairement apparues entre les parties dans la mesure où la nature des travaux envisagés ne concernait pas uniquement ceux à la charge de la copropriété mais conduisait à une plus large réfection de l'appartement.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité au sujet du préjudice subi par Mme X... » (jugement entrepris p 5, § 7 et suiv.) ;
1°) Alors que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; que lorsqu'une atteinte est portée au droit de libre jouissance d'un propriétaire, la responsabilité du syndicat n'est pas écartée par une circonstance de force majeure ni une faute de la victime ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel (p 18, § 4 et 5), Madame X... a soutenu que le vice de construction invoqué l'empêchait de jouir de son lot ; que la cour d'appel a estimé que le syndicat des copropriétaires pouvait s'exonérer de la responsabilité de plein droit pour vice de construction en raison notamment d'une faute de la victime, qu'elle a retenue en l'espèce ; qu'en statuant ainsi, sans constater que les vices en cause n'avaient pas porté atteinte à la libre jouissance de son lot par Mme X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) Alors subsidiairement que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; que la faute de la victime peut exonérer le syndicat de toute responsabilité seulement si elle est la cause exclusive du dommage ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Continental n'avait pas engagé sa responsabilité de plein droit pour vice de construction dès lors que la faute de Mme X... consistant à n'avoir pas payé ses charges de copropriété avait contribué à son préjudice ; que néanmoins, selon les propres constatations de la cour, plusieurs copropriétaires n'avaient pas payé les charges de copropriété afférentes globalement à 103 lots dont celles de Mme X... ne correspondaient qu'à 8 lots ; que par suite, si ce défaut de paiement des charges a provoqué des difficultés de trésorerie telles que le syndicat n'a pu faire exécuter les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, il ne pouvait être imputé exclusivement à Mme X... ; qu'en rejetant néanmoins l'action dirigée contre le syndicat de copropriété, la cour d'appel a violé les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du code civil ;
3°) Alors subsidiairement que si la faute de la victime peut être exonératoire de responsabilité de l'auteur d'un dommage, c'est à la condition qu'elle présente les caractères de la force majeure ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a estimé que le fait que Mme X... n'ait pas payé ses charges de copropriété justifiait que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les vices de construction affectant l'immeuble et ayant causé de nombreux préjudices matériels et moraux à la copropriétaire victime ne soit pas engagée ; qu'en statuant ainsi, sans constater que ladite faute de Mme X... était imprévisible et irrésistible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du code civil ;
4°) Alors que la responsabilité pour vice de construction du syndicat des copropriétaires est de plein droit et peut être engagée pour non-réalisation de travaux mêmes si le copropriétaire victime n'a pas demandé leur réalisation en assemblée générale ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé que le syndicat des copropriétaires n'avait pas engagé sa responsabilité au motif inopérant que Mme X... n'avait pas demandé que l'engagement de travaux de réfection soit mis à l'ordre du jour des assemblées générales après qu'elle est devenue copropriétaire ; qu'en statuant ainsi, la cour a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5°) Alors enfin que Mme X... a soutenu, dans ses conclusions d'appel, qu'elle avait écrit plusieurs lettres, produites, à l'ancien syndic, la société Lamy, exposant les désagréments subis et demandant une prise en charge des travaux nécessaires à la réfection de ses appartement (conclusions p 4 in fine) ; qu'en reprochant à Mme X... de n'avoir pas demandé que l'engagement de travaux soit mis à l'ordre du jour des assemblées générales sans analyser l'ensemble de ses courriers et examiner s'ils n'impliquaient pas une demande similaire d'exécuter les travaux de réfection, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
Le deuxième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de son action en responsabilité engagée contre le syndic de la résidence Le Continental, la société Nexity Lamy, et contre le syndicat de copropriété ;
Aux motifs que « le syndic étant tenu envers le copropriétaire d'une responsabilité délictuelle, il appartient à Mme X... d'établir une faute du syndic en lien de causalité avec le préjudice allégué.
En l'espèce, Mme X... se réfère, pour établir la faute du premier syndic, à un courrier que lui a adressé M. Z... le 25 juillet 2008, faisant suite à sa visite des lieux le 18 février précédent, et lui indiquant : "Il s'agit d'un désordre ancien qui doit être normalement pris en compte par la copropriété. Cependant la trésorerie actuelle de cette dernière compte tenu des travaux engagés et des rentrées d'argent ne nous permet pas dans l'immédiat d'engager ces travaux, de plus compte tenu de la nature de ceux-ci il est impératif de les réaliser pendant la période hivernale. Par ailleurs, je reste en négociation avec l'assureur pour obtenir une indemnisation".
Compte tenu de cette absence de trésorerie, il ne peut être reproché à ce syndic de ne pas avoir sollicité des devis de travaux afin de les soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires ni fait effectuer des travaux en urgence, laquelle n'était à l'évidence pas établie dès lors que Mme X..., parfaitement informée des désordres et de leur origine dès février 2008, n'a jamais sollicité l'intervention du syndic ni de la copropriété à ce sujet et a attendu durant plusieurs années pour ce faire et uniquement parce qu'elle était attraite pour défaut de paiement des charges de copropriété.
Si M. A..., maître d'oeuvre et l'expert B... indiquent respectivement dans une attestation et le rapport d'expertise que le syndic s'était engagé verbalement le 18 février 2008 puis par écrit le 25 juillet 2008 à faire effectuer les travaux nécessaires, il ne peut cependant être allégué que la société Nexity Lamy se serait engagée de manière formelle dès lors qu'elle invoquait le manque de trésorerie pour faire face aux travaux et précisait être en négociation avec l'assureur.
Mme X... ne rapporte donc pas la preuve d'une faute commise par la société Nexity Lamy » (arrêt p 10 § 4 et suiv.) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « la nature de la responsabilité de l'agent immobilier, tel le syndic est, dans le cadre de l'exercice de son mandat de nature délictuelle envers un copropriétaire et contractuelle vis-à-vis de la copropriété. Il appartient à celui qui en excipe de démontrer l'existence d'une faute génératrice d'un préjudice qui lui est personnel.
En l'espèce, la société Nexity Lamy insiste à juste titre sur le fait que, dans son courrier du 25 juillet 2008, M. Z... avait écrit à Mme X... : "ce désordre ancien doit être normalement pris en compte par la copropriété", ce qui ne correspondait pas à un engagement ferme et définitif de la société Nexity. Il indiquait aussi : "la trésorerie actuelle de cette dernière ne nous permet pas dans l'immédiat d'engager des travaux, de plus compte tenu de la nature de ceux-ci il est impératif de les réaliser pendant la période hivernale". Il ajoutait dans ce même courrier que le syndic était en négociation avec l'assureur pour obtenir une indemnisation, ce qui démontre bien qu'à cette époque, le représentant de la société ne pouvait en aucune manière s'être engagé ainsi qu'elle le prétend.
Aussi, Mme X... n'apporte pas la preuve d'une faute commise par la société Nexity Lamy, et devra être déboutée de toute demande à son égard.
La SARL MB Immobilier justifie que, dès qu'elle a eu connaissance du sinistre, elle a adressé à Mme X... un formulaire de déclaration qui ne lui a jamais été retourné. Elle prouve aussi que, le 24 juin 2010, elle lui a adressé un courrier soulignant que les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes devront être effectués après l'établissement de devis, qui seront ensuite soumis à l'approbation de l'assemblée générale. Il convient d'observer qu'à ce moment là, Mme X... n'avait pas encore sollicité de mesure d'expertise.
Elle justifie également, tout comme l'affirme le syndicat des copropriétaires, de ce qu'après le rapport d'expertise déposé, elle a mobilisé le professionnel dont l'expert s'était précédemment entouré des services afin d'obtenir de lui la description et la valorisation des travaux de reprise à mettre en oeuvre, à savoir l'entreprise Fumasoli.
Mme X... n'apporte pas davantage la preuve qui lui incombe de ce que la SARL MB Immobilier n'aurait pas fait face à ses obligations et que ce manquement serait à l'origine du préjudice qu'elle subit.
Ainsi, elle a subi un préjudice qui n'a pas été aggravé par la faute des défendeurs. C'est sa négligence qui a contribué à l'aggravation de celui-ci et, dans ces conditions, il convient de la débouter de l'ensemble de ses demandes » (jugement p 6, § 4 à 6) ;
« Ainsi, elle a subi un préjudice qui n'a pas été aggravé par la faute des défendeurs. C'est sa négligence qui a contribué à l'aggravation de celui-ci et, dans ces conditions, il convient de la débouter de l'ensemble de ses demandes » (jug. p. 7, § 1er) ;
1°) Alors que le syndic est chargé en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Nexity Lamy avait précisé par courrier être en négociation avec son assureur ; qu'en considérant que Mme X... ne pouvait pas reprocher au syndic de ne pas avoir fait effectuer des travaux en urgence compte tenu de l'absence de trésorerie de la copropriété sans constater qu'une indemnisation par l'assureur n'aurait pas permis de financer les travaux nécessaires à la réfection sollicitée par Mme X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du code civil ;
2°) Alors qu'il résulte de plusieurs courriers versés aux débats, du 22 mai 2008 et d'octobre 2008, que Mme X... a écrit au syndic pour exposer les désagréments subis et réclamer une prise en charge des travaux nécessaires à la réfection de ses appartements ; que par lettre du 25 juillet 2008, le syndic a notamment indiqué que le désordre devait être normalement pris en compte par la copropriété, attestant ainsi qu'une demande lui avait été adressée ; que ces lettres ont été écrites bien antérieurement à l'assignation de Mme X... en paiement des charges de copropriété datant du 8 février 2011 ; qu'en considérant que Mme X... n'avait jamais sollicité l'intervention du syndic avant d'être attraite pour défaut de paiement des charges de copropriété, la cour d'appel a dénaturé ces écrits, en violation de l'article 1134 du code civil ;
3°) Alors que le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l'exercice de sa mission ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré qu'il ne pouvait être reproché au syndic de ne pas avoir sollicité des devis de travaux afin de les soumettre à l'assemblée générale, compte tenu de l'absence de trésorerie de la copropriété ; qu'en statuant, ainsi alors qu'une trésorerie insuffisante n'empêche pas de demandes des devis qui n'engageaient pas financièrement le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Le troisième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de son action en responsabilité engagée contre le syndic de la résidence Le Continental, la société MB Immobilier, et contre le syndicat de copropriété ;
Aux motifs que « s'agissant de la responsabilité délictuelle du second syndic, il résulte des pièces versées aux débats que contrairement à ses assertions, la société MBI a été avisée par son prédécesseur du contentieux opposant Mme X... au syndicat des copropriétaires, ayant en effet reçu de la société Lamy le 22 janvier 2010, les archives de la copropriété "Le Continental" et notamment, "les archives sinistres et tempête" et un "classeur comportant différents contrats et correspondances relatifs à l'immeuble".
Si par courrier du 24 juin 2010 précité, la société MBI a informé Mme X... "faire établir des devis qui seront mis à l'approbation de l'assemblée générale, que les travaux seront exécutés dans la continuité de l'assemblée
que les travaux porteront sur les parties appartenant à la copropriété (exemple : poutres)", il convient de relever que ce courrier étant antérieur à la désignation, à la demande de Mme X..., d'un expert judiciaire chargé de déterminer l'origine des désordres, il ne peut être reproché à la société MBI d'avoir attendu le dépôt du rapport d'expertise pour solliciter un devis auprès de l'entreprise Fumasoli. La cour relève en outre que la société MBI a fait état à l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2012 d'une information sur la procédure judiciaire intentée par Mme X... concernant le problème de sol de son appartement avec production du rapport de l'expert B....
La société MBI ayant parfaitement rempli son obligation de syndic, il ne peut lui être reproché aucune faute au syndic MBI.
Par ailleurs, en l'absence de faute des syndics, il ne peut être reproché une faute au syndicat des copropriétaires en sa qualité de mandant.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point ainsi que sur le rejet des demandes indemnitaires formées par Mme X.... » (arrêt p. 12 etamp; 13) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « la SARL MB Immobilier justifie que, dès qu'elle a eu connaissance du sinistre, elle a adressé à Mme X... un formulaire de déclaration qui ne lui a jamais été retourné. Elle prouve aussi que, le 24 juin 2010, elle lui a adressé un courrier soulignant que les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes devront être effectués après l'établissement de devis, qui seront ensuite soumis à l'approbation de l'assemblée générale. Il convient d'observer qu'à ce moment là, Mme X... n'avait pas encore sollicité de mesure d'expertise.
Elle justifie également, tout comme l'affirme le syndicat des copropriétaires, de ce qu'après le rapport d'expertise déposé, elle a mobilisé le professionnel dont l'expert s'était précédemment entouré des services afin d'obtenir de lui la description et la valorisation des travaux de reprise à mettre en oeuvre, à savoir l'entreprise Fumasoli.
Mme X... n'apporte pas davantage la preuve qui lui incombe de ce que la SARL MB Immobilier n'aurait pas fait face à ses obligations et que ce manquement serait à l'origine du préjudice qu'elle subit.
Ainsi, elle a subi un préjudice qui n'a pas été aggravé par la faute des défendeurs. C'est sa négligence qui a contribué à l'aggravation de celui-ci et, dans ces conditions, il convient de la débouter de l'ensemble de ses demandes » (jugement p 6, § 7 et suiv.) ;
Alors que le syndic est chargé de pourvoir à la conservation de l'immeuble et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; que la méconnaissance de cette mission peut engager sa responsabilité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré qu'aucune faute ne pouvait être imputée à la société MB Immobilier dès lors qu'elle avait, à l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2012, délivré une information sur la procédure judiciaire intentée par Mme X... concernant le problème de sol de son appartement avec production du rapport de l'expert B... ; qu'en statuant ainsi, sans relever que la société MB Immobilier avait effectué des diligences propres à faire voter et réaliser les travaux de réfection prônés par l'expert judiciaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 18 de la loi du 10 juillet 1985 et 1382 du code civil.
