LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 28 novembre 2016) fixe les indemnités revenant à la société civile immobilière Locate et fils, par suite de l'expropriation, au profit de la Communauté intercommunale des villes solidaires (la CIVIS), d'une partie de parcelle lui appartenant ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la CIVIS fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait l'indemnité principale de dépossession et l'indemnité de remploi ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui a analysé les termes de comparaison cités par elles, a souverainement retenu ceux qui lui sont apparus les mieux adaptés à l'évaluation du bien exproprié ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour fixer le montant de l'indemnité de dépréciation du surplus, l'arrêt retient que l'indemnisation proposée par le commissaire du gouvernement en première instance sera approuvée et la décision du juge de l'expropriation confirmée ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de l'expropriant faisant valoir que l'évaluation proposée par le commissaire du gouvernement était entachée d'une erreur de calcul pour être basée sur la valeur intégrale du mètre carré exproprié, alors que le commissaire du gouvernement faisait référence à une dépréciation du surplus représentant «30 % de la valeur au mètre carré», la cour n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme le jugement du juge de l'expropriation de la Réunion du 11 mai 2015 ayant fixé l'indemnité de dépréciation du surplus à 103 127 euros, l'arrêt rendu le 28 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne la SCI Locate et fils aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la Communauté intercommunale des villes solidaires
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en tant qu'il a fixé les indemnités principale et de remploi dues à la SCI LOCATE ET FILS, par la CIVIS, à la somme totale de 228 925 euros ;
Aux motifs propres que « Sur l'évaluation de la valeur du bien exproprié : Conformément à l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, les indemnités accordées pour compenser l'atteinte au droit de propriété doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matérielle et certain causé par l'expropriation. En application de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique. L'enquête d'utilité publique s'est déroulée du 14 juin 2013 au 15 juillet 2013. La décision de première instance a été rendue le 11 mai 2015. En l'espèce, selon les constatations du juge de l'expropriation lors du transport, la parcelle est située à l'entrée ouest de Saint-Pierre au rond-point de la sortie ravine blanche. L'emprise partielle est d'une superficie de 461 m2 situés en zone U4fm. La parcelle supporte une ancienne concession automobile qui ne semble plus être utilisée à ce jour. Elle est clôturée par un mur rehaussé d'un grillage. Elle a un solen asphalte. La parcelle est rectangulaire, plate et située dans une zone d'activité commerciale. L'emprise passe à un mètre de l'ancien bâtiment qui reste. Autour du rond-point, il y a des garages automobiles modernes. La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché. Sur l'indemnité principale : la cour se doit de rechercher l'indemnisation raisonnable permettant de compenser l'atteinte à la propriété privée causée par l'expropriation. L'autorité expropriante conteste l'évaluation retenue par le premier juge soit 450 € le m2. Elle verse aux débats des termes de comparaison avec des parcelles pour un montant moyen de 242,25 € le mètre carré ainsi qu'un rapport d'expertise de M. Y... en date de juillet 2015 qui retient un tarif moyen de 259 € le mètre carré. Sur la base de ces éléments l'autorité expropriante propose une évaluation sur la base de 259 € le m2. L'expropriée revendique quant à elle une estimation sur la base de 630 € le m2. Elle soutient que l'évaluation retenue par le premier juge est sous-évaluée au regard de l'évaluation des parcelles voisines, du coût réel d'acquisition de la parcelle [...] et des rapports d'expertise de Messieurs Z... et A.... Le Commissaire du gouvernement n'a pas conclu en appel mais il y a lieu de rappeler que dans ses conclusions de première instance il proposait une évaluation sur la base de 367 € le m2. Au préalable, l'article L. 13-16 du code de l'expropriation dispose que « sous réserve de l'article L. 13-17, la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable à l'intérieur des zones d'intervention foncière, des zones d'aménagement différé et des périmètres provisoires. Il doit également, sous la même réserve, tenir compte, dans l'évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l'ouverture de l'enquête ». En l'espèce, la Cour relève que si la CIVIS a produit un certain nombre d'actes et de protocole d'accord, c'est à juste titre que le premier juge a estimé que dans la mesure où elle ne rapportait pas la preuve que deux tiers des propriétaires portant sur la moitié de la superficie concernée ou au moins la moitié des propriétaires portant sur les deux tiers de la superficie concernée ont passé les actes de vente, l'article L. 13-16 du code de l'expropriation ne pouvait être appliqué strictement. En outre, les termes de comparaison fournis par l'autorité expropriante ne peuvent être considérés comme pertinents dans la mesure où, s'agissant des parcelles [...] (nouvellement numérotées [...]), [...] et [...] (nouvellement numérotée [...]), elles ne sont pas d'une superficie comparable. S'agissant de la parcelle [...] nouvellement numérotée [...], elle est située n zone [...]. Enfin la parcelle [...] , d'une surface de 435 m2, située en zone [...] et vendue en 2014 pour un prix au mètre carré de 278 € est moins bien située que la parcelle [...] qui jouissait jusqu'aux travaux d'expropriation d'une particulière accessibilité et visibilité par rapport au rond-point Cadjee. S'agissant du rapport d'expertise produit par la CIVIS, la SCI Locate relève à juste titre qu'il a été réalisé par un expert foncier agricole, en conséquence non spécialisé dans les zones d'activité commerciale. Concernant les termes de comparaison avec les parcelles [...] et « rue du presbytère » fournis par l'expropriée, le premier juge a justement estimé que le caractère comparable de ces biens n'était pas établi puisqu'en effet ces deux parcelles ont des superficies bien plus importantes que la parcelle litigieuse et comportent en outre des bâtiments contrairement à la parcelle expropriée. Aussi, la cour, dans le cadre de son pouvoir d'appréciation souveraine des termes de comparaison estime que les références qui se rapportent le plus à la parcelle [...] sont d'une part, celle du prix d'achat des parcelles [...] et [...] qui ont été acquises en 2004 moyennant un prix de 600 000 euros pour 1 312 m2 soit 457 euro le m2, d'autre part, celle du rapport d'expertise de M. Z... qui, sur la base de la vente de la parcelle [...] au sein de la même section cadastrale à 367 € le mètre carré et après avoir appliqué un coefficient de 50% compte tenu de la bien meilleure situation de la parcelle [...] , retient un prix de la parcelle à 551 euros le mètre carré, et enfin celle du rapport d'expertise de 2014 de M. A... qui évalue les parcelles [...] et [...] à 800 000 euros pour 1 312 m2 soit 609,75 € le m2, étant toutefois observé que les montants retenus par les experts doivent être modulés puisqu'ils ont pris en compte le bâti existant alors que la parcelle expropriée ne comporte pas de bâti. Au vu de ces éléments, il sera retenu un prix de 450 euros le mètre carré. La décision du juge de l'expropriation est donc confirmée s'agissant de l'indemnité principale qui a été fixée à 207 450 euros. Sur l'indemnité de remploi : conformément à l'article R. 13-46 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais, de tous ordres, normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Il est constant que cette indemnité doit tenir compte de la situation fiscale applicable. En l'espèce, c'est de manière justifiée que le juge de l'expropriation a tenu compte de la baisse des droits de mutation à titre onéreux. C'est par une appréciation fondée, que la cour adopte, que le taux de remploi a été fixé à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 euros, 15% de 5001 à 15 000 euros et 10% au-delà. Ainsi l'indemnité de remploi de 21 745 euros est confirmée »,
Et aux motifs adoptés que « Sur l'évaluation : la méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions du marché. Ainsi, la méthode par le coût de reconstitution sera écartée. Sur l'indemnité principale : Le commissaire du gouvernement produit des termes de comparaison pour des biens de 3 000 m2 avec une moyenne à 367 euros le mètre carré. L'expropriée produit un terme de comparaison avec la parcelle [...] pour un montant de 332 euros le mètre carré. Néanmoins, il n'est pas possible de savoir si le bien est comparable. Elle produit la parcelle « rue d presbytère » pour un prix de 1 000 euros le mètre carré. Néanmoins, il n'est pas possible de connaître la consistance de la parcelle. L'expropriée produit l'acte de vente en date du 23 mars 2004 pour les parcelles [...] et [...] qui ont été acquises à un prix de 600 000 euros pour 1 312m2 soit 457 euros le mètre carré. Il rappelle que la valeur réelle compte tenu des frais d'acquisition, du prêt peut être portée à 629,72 euros le mètre carré. L'expropriée produit un rapport d'expertise de Stéphane Z.... Il indiquait la vente de ka parcelle [...] à 367 euros le mètre carré. Il applique un coefficent de 50% compte tenu de la meilleure situation du bien et retient un prix de la parcelle à 551 euros le mètre carré. Déjà dans un rapport en date de 2000, l'expert avait chiffré le prix du mètre carré à 426,82 euros. L'expropriant, quant à lui, produit des termes de comparaison compris entre 250 et 500 euros le mètre carré. En l'espèce, compte tenu des termes de comparaison produits, du prix d'achat en 2004, des expertises produites, des caractéristiques propres de la parcelle, plate, d'une zone commerciale, avec un accès direct à la route, il convient de retenir un prix de 450 euros le mètre carré. L'indemnité principale est donc fixée à la somme de 207 450 euros pour la parcelle [...] . Sur l'indemnité de remploi : Aux termes de l'article R. 13-46 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité de principale. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. Le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculé compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition du bien de remplacement. En raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, du passage à l'euro et de la nécessaire indemnisation de frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, le taux de remploi sera fixé à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 euros, à 15% de 5 001 à 15 000 euros et 10% au-delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement. L'indemnité de remploi pour la parcelle [...] s'élève (
) à la somme de 21 475 euros »,
1°) Alors qu'il incombe au juge, aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, d'exposer les prétentions des parties ainsi que leurs moyens et d'y répondre en motivant la solution retenue ; qu'en application de ce principe, le juge de l'expropriation qui recourt à la méthode par comparaison doit analyser les termes de référence qui lui sont soumis et indiquer sur quel(s) terme(s) il se fonde ; qu'en s'abstenant d'analyser l'ensemble des termes de comparaison qui étaient produits par les parties, et en particulier la parcelle [...] , la Cour a méconnu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) Alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, anciennement L. 13-13, que les indemnités d'expropriation allouées couvrent le seul préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que l'appréciation de la valeur vénale des biens expropriés s'effectue compte tenu des caractéristiques et de la situation des bien expropriés ; que dès lors, pour permettre à la Cour de cassation d'exercer son contrôle sur l'application des dispositions précitées, le juge de l'expropriation, qui recourt à la méthode par comparaison, doit analyser les termes de référence qui lui sont soumis et indiquer sur quel(s) terme(s) il se fonde ; qu'en s'abstenant d'analyser l'ensemble des termes de comparaison qui étaient soumis par les parties, et en particulier la parcelle [...] , de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer si ce terme était bien comparable à la parcelle expropriée, la Cour a méconnu les dispositions de l'article L. 321-1 (anciennement L. 13-13) du code de l'expropriation ;
3°) Alors qu'il incombe au juge, aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, d'exposer les prétentions des parties ainsi que leurs moyens et d'y répondre en motivant la solution retenue ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motivation ; que la CIVIS soutenait dans ses conclusions d'appel, en page 4, et dans ses conclusions responsives, en page 3, que la parcelle [...] ne pouvait être retenue comme terme de référence dès lors qu'elle n'était pas comparable à la parcelle partiellement expropriée de 461 m2, au regard tant de sa configuration que de sa superficie de 1 364 m2, et que la vente était, par ailleurs, trop ancienne ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, la Cour a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) Alors qu'il incombe au juge, aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, d'exposer les prétentions des parties ainsi que leurs moyens et d'y répondre en motivant la solution retenue ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motivation ; que la CIVIS soutenait dans ses conclusions d'appel, en page 4, et dans ses conclusions responsives, en pages 4 et 5, que les parcelles [...] et [...] , notamment en ce qu'elles étaient d'une superficie de 1 312m2, ne présentaient pas des caractéristiques similaires à la parcelle partiellement expropriée de la SCI Locate et fils, d'une superficie de 461 m2, et que leur date d'acquisition, en 2004, était trop ancienne ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, la Cour a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) Alors qu'il incombe au juge, aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, d'exposer les prétentions des parties ainsi que leurs moyens et d'y répondre en motivant la solution retenue ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motivation ; que la CIVIS faisait valoir, dans ses conclusions responsives, en pages 5 et 6, que les rapports de Monsieur A..., réalisés en 2002 et en 2014, ne pouvaient être pris en compte dès lors, notamment, que le premier concernait un ensemble beaucoup plus vaste – composé des parcelles [...] , [...] et [...] – d'une superficie, donc, nettement supérieure (9 014 m2) à la parcelle partiellement expropriée (461 m2) et que le second, outre les critiques concernant le premier et qui restaient d'actualité s'agissant de la prise en compte du bâti existant, ne comportait aucun terme de comparaison ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, la Cour a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) Alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, anciennement L. 13-13, que les indemnités d'expropriation allouées couvrent le seul préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application de la méthode par comparaison, l'appréciation de la valeur vénale des biens expropriés s'effectue compte tenu des caractéristiques et de la situation des bien expropriés ; qu'en se fondant sur des termes de référence qui n'étaient pas comparables à la parcelle expropriée, notamment du point de vue de leur superficie, ainsi que sur des rapports d'expertise inadéquates, notamment en l'absence de tout terme de comparaison, la Cour a accordé à la Sci Locate et fils une indemnité, principale et de remploi, ne correspondant pas aux caractéristiques de ses biens et, ce faisant, au préjudice subi du fait de l'expropriation ; qu'elle a dès lors méconnu les dispositions de l'article L. 321-1 (anciennement L. 13-13) du code de l'expropriation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité due à la SCI LOCATE ET FILS, par la CIVIS, au titre de la dépréciation du surplus à la somme de 103 127 euros ;
Aux motifs propres que « l'indemnité de dépréciation du surplus correspond à un préjudice résultant directement de l'expropriation. En l'espèce, il n'est pas contestable, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, que la location du bâti restant ne pourra être faite qu'à un moindre prix. Une partie des parcelles alentour est en effet expropriée. En outre, s'il est vrai que la parcelle qui reste la propriété de la Sci Locate bénéficie toujours d'une façade commerciale – puisque c'est un trottoir qui passe le long de la nouvelle parcelle – et qu'un arrêt de bus sera situé à proximité de cette parcelle ainsi que l'invoque l'expropriant, il n'en reste pas moins que cette parcelle ne dispose plus d'accès en façade ni de places de stationnement et que des aménagements sont nécessaires pour permettre l'accès aux personnes handicapées, ce qui constitue donc un préjudice direct, matériel et certain qui a pour origine la procédure d'expropriation. L'indemnisation proposée par le commissaire du gouvernement en première instance à hauteur de 103 127 euros sera retenue et la décision du juge de l'expropriation confirmée ».
Et aux motifs adoptés que « l'indemnité de dépréciation du surplus correspond à un préjudice résultant directement de l'expropriation. Il ne peut être contesté que la location du bâti restant ne pourra être faite qu'à un moindre prix puisqu'une partie des parcelles alentour est expropriée. Il existera néanmoins toujours une façade commerciale puisque c'est un trottoir qui passera le long de la nouvelle parcelle. Le commissaire du gouvernement propose que l'indemnité de dépréciation soit fixée à 103 127 euros. Il conviendra de retenir cette indemnité »,
1°) Alors qu'il incombe au juge, aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, d'exposer les prétentions des parties ainsi que leurs moyens et d'y répondre en motivant la solution retenue ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motivation ; que la CIVIS soutenait dans ses conclusions d'appel, en page 8 et 9, que l'évaluation proposée par le Commissaire du gouvernement pour un montant de 103 127 euros était entachée d'une erreur de calcul ; qu'elle faisait, en effet, valoir que l'indemnisation calculée in fine par le Commissaire du gouvernement, et retenue par les premiers juges, était basée sur la valeur intégrale du m2 exproprié sans aucune moins-value, alors que le Commissaire du gouvernement faisait référence à une dépréciation du surplus représentant « 30% de la valeur au m2 » avant d'omettre cette moins-value dans sa formule de calcul ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, la Cour a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) Alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, anciennement L. 13-13, que les indemnités d'expropriation allouées couvrent le seul préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que si la détermination du montant de l'indemnité pour dépréciation du surplus relève de l'appréciation souveraine des juges du fond, encore faut-il qu'elle n'excède pas le préjudice réellement subi, constitué par la moins-value consécutive à l'expropriation partielle, subie par le surplus non exproprié ; qu'en retenant une indemnisation qui était supérieure à la valeur dépréciée du surplus non exproprié et ainsi au préjudice subi, dès lors qu'il s'agissait de l'intégralité de la valeur vénale du surplus non exproprié et non de la seule dépréciation de ce surplus, la Cour a méconnu les dispositions de l'article L. 321-1 (anciennement L. 13-13) du code de l'expropriation.
