LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 3 mars 2017), que, les 14 et 15 décembre 2005, la SCI Résidence Excalibur (la SCI) a donné à bail commercial à la société BGP Alliance (la société BGP), devenue les Jardins d'Hermine, des locaux à usage de résidence pour personnes âgées ; que, le 17 septembre 2007, la SCI a vendu l'immeuble à la société Bail entreprise qui a conclu un contrat de crédit-bail immobilier avec la société Foncière de l'Ouest ; que la société BGP et la société Foncière de l'Ouest, projetant ensemble, la première d'augmenter la capacité d'accueil de l'établissement et la seconde de réaliser des travaux d'extension du bâtiment, ont parallèlement mené des négociations en vue de la conclusion d'un nouveau bail ; que, le 18 février 2010, en l'absence d' accord et à la suite du départ des lieux de la société locataire, la société bailleresse l'a assignée en paiement de dommages et intérêts pour rupture fautive des pourparlers ; que, le 15 octobre 2010, la société Le Noble Age a acquis les actions de la société BGP ; que, le 30 avril 2012, la société Foncière de l'Ouest l'a appelée en garantie ;
Attendu que la société Foncière de l'Ouest fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'à aucun moment, les parties n'avaient pu s'accorder sur les clauses du bail devant les lier, notamment sur le montant du loyer et ses modalités de calcul, que, si les pourparlers s'étaient poursuivis pendant trois ans, ils n'avaient abouti qu'à des ébauches de projets de bail, élaborées en 2008 et 2009, que la société locataire n'avait pas souhaité finaliser, allant jusqu'à refuser de signer le projet établi par notaire le 27 juillet 2009, la cour d'appel, qui n'était tenue de procéder, ni à des recherches sur la bonne foi de la société BGP et sur l'existence d'un motif légitime de rupture que ses constatations rendaient inopérantes, ni à une recherche sur le défaut d'information de l'intention de rompre les négociations qui ne lui était pas demandée, a pu retenir qu'aucune faute n'était caractérisée à la charge de la société BGP, qui n'avait fait qu'user de la liberté qu'elle avait, à ce stade des négociations, de ne pas contracter ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Foncière de l'Ouest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Foncière de l'Ouest et la condamne à payer respectivement à la société Les Jardins d'Hermine et à la société Le Noble Age la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société Foncière de l'Ouest.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société FONCIERE DE L'OUEST de sa demande de mise en oeuvre de la responsabilité pré-contractuelle de la société BGP ALLIANCE et de sa demande de condamnation solidaire de la société LE NOBLE AGE, en sa qualité de cessionnaire de la société BGP ;
Aux motifs que « la société Foncière de l'Ouest soutient qu'avant même le contrat de vente du 17 septembre 2007, il avait été convenu que son investissement s'inscrivait dans le cadre d'une acquisition globale et d'agrandissement impliquant que la société BGP Alliance, exploitante du fonds de commerce, perdure en sa qualité de locataire, sur les locaux après travaux d'extension, une fois les autorisations administratives acquises. Elle affirme donc que lors du contrat conclu par la société Bail entreprise le 17 septembre 2007, elle envisageait des travaux d'extension du bâtiment existant pour un montant de 2 478 395,88 euros, lesdits travaux devant être achevés au plus tard le 17 septembre 2009, le permis de construire lui ayant été accordé le 30 avril 2009. Elle ajoute que la société BGP Alliance avait été associée au montage technique du dossier selon contrat de maîtrise d'ouvrage délégué fixant sa participation au projet et que le 11 juin 2009, un rendez-vous de signature de l'avenant au bail avait été programmé. Elle soutient que compte tenu de l'avancement et de l'intensité des pourparlers, la société BGP Alliance a engagé sa responsabilité pour rupture des pourparlers pré-contractuels, sur le fondement de l'article 1382 du code civil. Quant à elle, la société BGP Alliance admet en tant qu'occupante des lieux, qu'elle avait dès 2005 fait part de ses souhaits et déposé un dossier d'extension de capacité, mais affirme qu'il n'y pas eu de pourparlers avec la société Foncière de l'Ouest quant à la définition précise ou le montant des travaux d'extension. Elle souligne qu'il faut distinguer d'une part, les pourparlers engagés entre les deux parties en vue de la signature d'un nouveau bail, et d'autre part, les échanges sur le projet d'extension de la résidence, et que si ces deux discussions étaient liées, les travaux d'extension relevaient de la seule responsabilité du propriétaire, la société Foncière de l'Ouest et n'avaient pas pour vocation d'être l'objet d'un contrat entre elles. Elle fait valoir qu'elle s'est montrée prudente et a émis en continu des réserves notamment sur le montant du loyer, de telle sorte qu'elle n'a jamais pris d'engagement ferme et qu'aucun accord n'est intervenu sur les termes d'un bail acceptable. Au préalable, eu égard aux divers moyens et allégations soutenus par l'appelante, il importe de relever que son action est fondée, au visa de l'article 1382 du code civil, sur la rupture fautive par la société BGP Alliance de pourparlers en vue de la signature d'un nouveau bail, et que le litige ne porte pas sur la question de savoir si la société BGP Alliance est fautivement responsable de sa décision d'acquérir l'ensemble immobilier par un contrat de septembre 2007 auquel la société BGP Alliance, preneur, n'est en toute hypothèse pas partie. La société Foncière de l'Ouest produit un courrier de mars 2007 par lequel la société BGP Alliance lui a adressé un projet de contrat de MOD afin d'engager la discussion autour du rôle que chacun peut jouer dans le projet d'extension des Jardins de la Poterie. Elle se prévaut d'un courrier du 24 octobre 2007, selon lequel au cours d'une rencontre a été évoquée l'opération d'extension de l'établissement "Les jardins de la Poterie", et aux termes duquel la société BGP Alliance indiquait notamment qu'elle souhaitait être impliquée dans le cadre du contrat d'assistance auprès du maître d'ouvrage et qu'elle était en mesure d'apporter la compétence de professionnels et de ses équipes, lors de la réalisation de l'opération. La société BGP Alliance a transmis à la société Foncière de l'Ouest le 7 novembre 2007 un document intitulé "contribution au projet architectural", et rencontré ensuite l'architecte M. X... pour la poursuite de l'étude du projet, mais il ressort du courrier du 7 février 2008 que la société BGP Alliance s'inquiétait de l'état d'avancement du dossier et du fait qu'aucun calendrier précis n'avait été arrêté, ce qui repoussait encore les échéances de choix d'un architecte, de l'élaboration un projet et de démarrage des travaux. Elle demandait ainsi qu'une véritable réunion de travail se tienne sur ce dossier, et non pas une réunion informelle, et ce afin d'être informée des intentions de la Foncière de l'Ouest et du rôle qui lui serait attribué dans l'opération. Contrairement à ce qu'affirme la société appelante, la société BGP Alliance n'a pas accepté un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, la pièce produite n'étant qu'un projet de contrat signé par aucune des parties. De plus, comme le relèvent pertinemment les premiers juges, l'examen du courriel du 13 octobre 2008, ainsi que du courrier du 18 juin 2009, adressés par la société BGP Alliance à la société Foncière de l'Ouest, permet de constater qu'à aucun moment les parties n'ont pu se mettre d'accord sur le contenu du nouveau contrat de bail devant les lier. Ainsi, dès le 13 octobre 2008 la société BGP Alliance indiquait à la société Foncière de l'Ouest qu'il n'était pas acceptable qu'elle perde l'avantage des dispositions du bail en cours, et souhaitait en outre que les travaux d'aménagement promis par la SCI Excalibur soient mentionnés avec précision dans le contrat. Le courrier du 18 juin 2009, démontre que neuf mois plus tard la rédaction du contrat de bail continuait d'être litigieuse, puisque la société BGP Alliance indiquait que des points restaient à négocier pour arriver à la signature de la promesse de bail. Elle relevait, notamment, l'inexactitude du descriptif des locaux, les lacunes du descriptif des travaux d'aménagement, la modification des éléments relatifs au dépôt de garantie et un devis au sujet des assurances et rappelait que le point majeur de désaccord restait le montant du loyer et les modalités de calcul, en précisant être certain que le montant du loyer n'était pas conforme au marché, et demandait une reprise des négociations sur ce point qui était un blocage près des investisseurs potentiels. Dans ces conditions, comme le relèvent à juste titre les premiers juges, la société appelante ne peut affirmer qu'à la date du 18 juin 2009, la société BGP Alliance confirmait le principe convenu de la signature du bail et qu'elle ne s'attendait pas au refus de signature du projet de bail établi par le notaire le 27 juillet suivant, "nonobstant le parfait aboutissement du dossier", alors que les éléments essentiels du contrat n'avaient pas fait l'objet d'un accord. Au contraire, la société BGP Alliance qui a fait part de ses réticences et de ses exigences, non satisfaites, était en droit de renoncer à contracter un nouveau bail avec la société Foncière de l'Ouest. La société Foncière de l'Ouest ne démontre pas que les parties étaient parvenues à un accord sur les éléments essentiels d'un nouveau bail et ne caractérise pas la rupture par la société BGP Alliance de négociations pré-contractuelles dans des circonstances fautives. En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Foncière de l'Ouest de sa demande de mise en oeuvre de la responsabilité pré-contractuelle de la société BGP Alliance, et donc de sa demande de dommages et intérêts portée de 1 500 000 euros en première instance à, devant la cour, 6 367 730 euros dont 5 800 000 euros au titre de la perte de profit attendu par la réalisation des opérations d'extension, étant au surplus observé que la rupture fautive des pourparlers ne peut donner lieu qu'à l'indemnisation des pertes éprouvées et dépenses exposées en vue du contrat à venir, et non pas à l'indemnisation de la perte d'une chance de réaliser les gains que permettait d'espérer la conclusion de ce contrat. Par ailleurs, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté la société Foncière de l'Ouest de sa demande de condamnation solidaire de la société Le Noble Age, en sa qualité de cessionnaire de la société BGP » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « I) Sur la responsabilité de la société LES JARDINS DE LA POTERIE (anciennement dénommée la BGP ALLIANCE). La Société Foncière de l'Ouest affirme que la société LES JARDINS DE LA POTERIE (anciennement dénommée la BGP ALLIANCE) a commis une faute en abandonnant le projet d'extension du bâtiment et que le préjudice causé résulte des engagements financiers pris, notamment pour l'étude de faisabilité des travaux d'extension. La Société Foncière de l'Ouest affirme qu'elle envisageait des travaux d'extension du bâtiment existant dès l'acquisition de ses droits le 17 septembre 2007, les ayant chiffrés à la somme de 2.478.395,88 euros et souhaitant qu'ils soient terminés, au plus tard, le 17 septembre 2009. Elle met ainsi en lien ces travaux avec l'obtention du permis de construire survenue le 30 avril 2009. La Société Foncière de l'Ouest ajoute que la société BGP ALLIANCE avait été associée au montage technique du dossier et que, le 11 juin 2009, un rendez-vous de signature de l'avenant au bail avait été programmé. La Société Foncière de l'Ouest fait encore valoir que, le 10 juin 2009, la société BGP ALLIANCE avait obtenu de la préfecture d'Ille et Vilaine confirmation de l'autorisation d'extension de l'activité. La Société Foncière de l'Ouest estime que la demande de permis de construire a été formée précisément pour répondre à la demande de la société sous-locataire. Par ailleurs, la Société Foncière de l'Ouest indique que les ordres et les engagements financiers n'ont pas pu être pris sans l'engagement implicite sinon explicite de la société BGP alliance. La Société Foncière de l'Ouest rappelle enfin que toutes les factures sont en lien précis avec l'extension projetée et la demande de permis de construire. La Société Foncière de l'Ouest soumet donc à l'appréciation du tribunal une faute commise par la société BGP ALLIANCE dans les circonstances de la rupture des pourparlers précontractuels, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil. L'examen des pièces versées par la Société Foncière de l'Ouest permet effectivement de constater que celle-ci était en pourparlers avec la société BGP alliance dès les 24 octobre 2007. Ainsi, selon la pièce 1, en octobre 2007, une rencontre s'est tenue au cours de laquelle a été évoquée l'opération d'extension de l'établissement « Les Jardins de la Poterie ». La société BGP ALLIANCE indiquait notamment qu'elle souhaitait être impliquée dans le cadre du contrat d'assistance auprès du maître d'ouvrage et qu'elle était en mesure d'apporter la compétence de professionnels et d'équipe, lors de la réalisation de l'opération. La société BGP ALLIANCE s'en remettait alors à la Société Foncière de l'Ouest quant à la rédaction d'un contrat. En février 2008, la société BGP ALLIANCE s'est inquiétée du retard que prenait le projet d'agrandissement et demandait qu'une vraie réunion travail se tienne au sujet de l'extension de l'établissement, et non une rencontre informelle et expresse (pièce 2 des défendeurs). La société BGP ALLIANCE réfute ces faits et fait valoir qu'elle a fait une demande d'extension de 45 places de sa capacité, dès janvier 2005, pour laquelle elle a obtenu un avis favorable en juin 2005. Elle rappelle que l'autorisation d'extension été conditionnée par l'accord de financement de l'État et que cette autorisation est intervenue tardivement en juin 2007. La société BGP Alliance affirme, qu'avec la Société Foncière de l'Ouest, une discussion se poursuivait sur le montant du loyer pour ladite extension et expose, qu'à partir de 2006, la société BGP ALLIANCE voyait sa situation financière se dégrader, essentiellement à cause des augmentations très importantes de loyer, d'une part, et d'impossibilité réglementaire de répercuter ses hausses sur le prix de journée des résidents, d'autre part. Elle affirme alors que, devant cette situation financière difficile, la société BGP ALLIANCE s'en est ouverte aux dirigeants de la Société Foncière de l'Ouest sans que ceux-ci ne daignent prêter attention à la situation difficile que connaissait la société BGP ALLIANCE. Celle-ci ne conteste pas qu'elle a poursuivi les discussions et les démarches sur le projet d'extension tout en restant toutefois très prudente et en émettant en continu des réserves notamment par rapport au montant du loyer. La société BGP ALLIANCE affirme ainsi fermement qu'elle n'a jamais signé d'engagement ferme. Elle en veut pour preuve que trois réécritures du bail ont été faites sans trouver d'accord et évoque les périodes d'août 2008, février 2009 et avril 2009. L'examen des pièces numéro 5 et 11, versées par la société BGP ALLIANCE, permet de constater qu'à aucun moment les parties ne sont parvenues à se mettre d'accord sur le contenu du contrat de bail devant les lier. Ainsi, dès le lundi 13 octobre 2008, M. Bernard Y... indiquait à la société foncière de l'Ouest qu'il n'était pas acceptable que la société BGP ALLIANCE perde l'avantage du contrat de bail en cours. M. Bernard Y... souhaitait en outre que les travaux prévus avec la SCI Excalibur soient mentionnés avec précision dans le contrat. Le 8 juin 2009, le courrier que transmet M. Bernard Y... à la Société Foncière de l'Ouest démontre que, neuf mois plus tard, la rédaction du contrat de bail devant lier les parties continuait d'être litigieuse. Ainsi, M. Bernard Y... affirmait que de nombreux points restaient à négocier pour arriver à la signature de la promesse de bail. B évoquait notamment l'inexactitude du descriptif des locaux, les lacunes du descriptif des travaux d'aménagement, la modification des éléments relatifs au dépôt de garantie, un devis au sujet des assurances, points qui devaient être revus avant de s'engager. Le directeur général de la société BGP ALLIANCE réaffirmait son désaccord quant au montant du loyer qui n'était pas conforme au marché, et demandait fermement une reprise des négociations sur ce point qui était « un blocage près des investisseurs potentiels ». Au vu de ces éléments, la société foncière de l'Ouest ne peut donc valablement affirmer que, dès les 18 juin 2009, la société BOP ALLIANCE confirmait le principe convenu de la signature d'une promesse de bail. Elle ne peut pas davantage affirmer qu'elle ne s'attendait pas au refus de signature du projet de bail établi par le notaire, les 27 juillet 2009. Au contraire, les pièces versées permettent d'affirmer que la société foncière de l'Ouest ne pouvait que s'attendre à cette issue, quand bien même celle-ci s'avérait très pénalisante au regard de ses engagements financiers. La société foncière de l'Ouest affirme, en outre, que la société BGP ALLIANCE menait de concert le projet d'extension des locaux et que son implication avait pu faire croire légitimement à la société foncière de l'Ouest que les parties étaient d'accord sur les éléments essentiels de l'opération. Selon la Société Foncière de l'Ouest, la société BGP ALLIANCE s'était engagée implicitement, sinon explicitement. La société BGP ALLIANCE se place en totale contradiction avec cette version des faits en affirmant que c'est de leur seule initiative que les propriétaires ont mis en oeuvre la phase APS et permis de construire de l'opération d'extension alors que la société BGP ALLIANCE n'avait jamais cessé de leur dire que le loyer qui lui était imposé était déjà trop élevé. La société BGP ALLIANCE affirme que la seule réponse de la Société Foncière de l'Ouest, alors, a été de proposer une baisse des prestations de construction. La société BGP ALLIANCE indique alors qu'elle a été contrainte d'envisager une autre solution, celle du déménagement de l'établissement. L'examen de la pièce 2 versée par la société foncière de l'Ouest, à savoir un courrier rédigé par la société BGP ALLIANCE à l'attention de la Société Foncière de l'Ouest, permet de constater qu'en réalité la société BGP ALLIANCE s'inquiétait, dès février 2008, de l'état d'avancement du dossier. M. Bernard Y... s'inquiétait du fait qu'aucun calendrier précis n'avait été arrêté avec M. X..., ce qui repoussait encore les échéances de choix d'un architecte, d'un projet et du démarrage de la construction. Il demandait qu'une véritable réunion de travail se tienne et non pas une rencontre informelle et expresse. Ce courrier démontre à lui seul que, contrairement à ce qu'affirme la Société Foncière de l'Ouest, les parties étaient loin de s'être mises d'accord sur les éléments essentiels de l'opération. Selon l'article 1382 du Code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ». Il appartient à la Société Foncière de l'Ouest de démontrer une faute commise par la société BGP alliance dans le cadre de la rupture des pourparlers. En l'espèce, la Société Foncière de l'Ouest ne démontre pas quelle est la teneur de la faute commise par la société BOP ALLIANCE, dans les circonstances de la rupture de pourparlers contractuels. Les volontés des parties n'ayant pu se rencontrer sur un même objet, aucune relation contractuelle ne s'est nouée, quand bien même l'autorité administrative avait donné son accord aux opérations d'extension envisagées. Par conséquent, la Société Foncière de l'Ouest sera déboutée de sa demande en responsabilité formée contre la société BGP ALLIANCE, aucune faute n'étant caractérisée à l'encontre de cette dernière. 2) Sur l'appel en garantie formée contre la société LE NOBLE AGE par la Société Foncière de l'Ouest. Par acte du 30 avril 2012, la Société Foncière de l'Ouest a assigné la société LE NOBLE AGE en garantie sur le fondement de la responsabilité délictuelle au visa des articles 1382 et 1200 du Code civil. La société foncière de l'Ouest affirme que l'acquisition des titres de la société BGP ALLIANCE par la société LE NOBLE AGE entraîne la garantie de cette dernière en cas de condamnation. Elle estime également que la société LE NOBLE AGE serait intervenue dans la rupture des pourparlers avec la société BGP ALLIANCE. La Société Foncière de l'Ouest, déboutée de sa demande en responsabilité formée contre la société BGP ALLIANCE, le sera ipso facto de sa demande d'appel en garantie formée contre la société LE NOBLE AGE par la Société Foncière de l'Ouest » ;
Alors que, d'une part, en estimant que la société FONCIERE DE L'OUEST ne démontrait pas que les parties étaient parvenues à un accord sur les éléments essentiels d'un nouveau bail et ne caractérisait pas la rupture par la société LES JARDINS DE LA POTERIE des négociations pré-contractuelles dans des circonstances fautives, sans rechercher si, en négociant pendant plus de trois ans, la société LES JARDINS DE LA POTERIE n'avait pas maintenu volontairement l'exposante dans une incertitude prolongée en lui laissant croire que l'affaire allait être conclue à son profit, d'où il suit qu'en rompant sans raison légitime, brutalement et unilatéralement, les pourparlers avancés qu'elle entretenait avec la société FONCIERE DE l'OUEST, la société LES JARDINS DE LA POTERIE a manqué aux règles de la bonne foi dans les relations commerciales, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 1382 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, en jugeant que la société FONCIERE DE L'OUEST ne démontrait pas que les parties étaient parvenues à un accord sur les éléments essentiels d'un nouveau bail et ne caractérisait pas la rupture par la société LES JARDINS DE LA POTERIE des négociations pré-contractuelles dans des circonstances fautives, sans rechercher si la société LES JARDINS DE LA POTERIE avait rompu les pourparlers en invoquant un motif légitime, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 1382 du Code civil ;
Alors que, enfin, en décidant que la société FONCIERE DE L'OUEST ne démontrait pas que les parties étaient parvenues à un accord sur les éléments essentiels d'un nouveau bail et ne caractérisait pas la rupture par la société LES JARDINS DE LA POTERIE des négociations pré-contractuelles dans des circonstances fautives, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appel, p.16, antépénultième alinéa), si la société LES JARDINS DE LA POTERIE n'avait pas commis une faute, en s'abstenant d'informer l'exposante qu'elle mettait fin aux négociation, lors même que cette société avait été vendue en juin 2010 à la société NOBLE AGE, laquelle ne reprenait pas ses engagements, ce que l'exposante n'a appris indirectement que le 7 décembre 2010, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
