LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 janvier 2017), que, le 5 janvier 2004, la société civile immobilière Foncière 1 (la SCI) a donné à bail à la société Liberty Drive, aux droits de laquelle vient la société Grand Garden, un local commercial à usage de restaurant, brasserie, bar, traiteur dépendant d'un immeuble en copropriété ; que, le 13 août 2012, la société locataire a demandé le renouvellement du bail ; que, le 13 novembre 2012, la SCI lui a signifié un congé comportant refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime ; que, le 4 janvier 2013, la SCI a exercé son droit de repentir ; que, le 9 janvier 2013, la société Grand Garden a fait constater par un huissier de justice la fermeture du local et, le 23 janvier 2013, a adressé les clés au bailleur ; que, le 1er mars 2013, la société locataire a assigné le bailleur en paiement d'une indemnité d'éviction et, subsidiairement, au cas où le droit de repentir aurait été exercé régulièrement, en paiement de la somme de 850 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Attendu que la société Grand Garden fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement relevé que, si la société locataire avait l'intention de quitter les lieux donnés à bail avant l'exercice du droit de repentir, ce dont elle avait informé le bailleur sans toutefois l'aviser des dispositions prises par elle en vue d'un déménagement, il ressortait des pièces produites aux débats qu'au 9 janvier 2013, les locaux n'avaient pas été libérés de tous les meubles qui les encombraient et que les clés n'avaient été restituées au bailleur que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 23 janvier 2013, de sorte qu'à la date du repentir, la société locataire n'avait pas engagé un processus irréversible de départ des lieux, la cour d'appel a pu en déduire que la société bailleresse avait valablement exercé son droit de repentir et rejeter la demande en indemnisation de la société locataire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Grand Garden aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande la société Grand Garden et la condamne à payer à la SCI Foncière 1 la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Grand Garden.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société GRAND GARDEN de ses demandes concernant l'exercice du droit de repentir de la Société FONCIERE 1, de ses demandes au titre de l'indemnité d'éviction et de ses demandes de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, sur la validité du droit de repentir, pour revendiquer le droit à une indemnité d'éviction, ou subsidiairement, le paiement de dommages et intérêts, la société Grand Garden soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance du local conforme à sa destination de restaurant, et conclut, d'une part, qu'il lui a délivré de mauvaise foi son refus de renouveler le bail sans indemnité pour motifs graves et légitimes, alors par ailleurs qu'elle avait obtempéré aux sommations de faire qui lui avait été précédemment délivrées, et d'autre part, que l'exercice du droit de repentir est irrégulier ou a aussi été dénoncé de mauvaise foi ; qu'à cette fin, la société Grand Garden relève, d'une première part, que les infiltrations provenant de la cuisine du local avaient été constatées dès 2001, et que la Sci avait déjà fait l'objet d'une condamnation à ce titre le 4 avril 2007 ; qu'en suite des préconisations de l'expert désigné le 22 septembre 2009, et de l'ordonnance en référé du 11 septembre 2012 précitée ci-dessus, la Société Grand Garden avait procédé au remplacement du bac à graisse au mois d'août 2012 ainsi qu'à l'inspection télévisée le 20 septembre 2012 et en avait informé la Sci, ainsi que la Cour d'appel de Paris l'a par ailleurs relevé dans son arrêt du 8 octobre 2013 rendu sur appel de l'ordonnance précitée du 11 septembre 2012 ; que dans une note du 29 juillet 2014, l'expert a relevé que les travaux d'étanchéité n'avaient pas été réalisés, la société Grand Garden relevant encore que depuis qu'elle a quitté le local, le bac à graisse a été enlevé et la destination du local a été changée pour une activité de vente de produits d'alimentation ; qu'aux termes de son rapport d'expertise définitif du 15 novembre 2015, conclu, notamment dans ses notes 7 et 13, que "l'origine du sinistre réside dans la non-conformité aux stipulations des règles professionnelles de la mise en oeuvre des relevés d'étanchéité le long du bac à graisse du restaurant, dans l'exécution défectueuse de l'étanchéité autour de l'évacuation en sortie du bac et dans l'absence de tout dispositif d'évacuation d'eau de l'ensemble de l'étanchéité"; que toutefois, au visa de l'article 1719, 1°, du Code civil, les infiltrations dont la cuisine du local était à l'origine ainsi que l'expertise dont celles-ci étaient l'objet, tout comme la charge pour le preneur d'en supporter la responsabilité, étaient connues de la société Grand Garden dès le transfert du bail et la cession du fonds de commerce pour être stipulées en détail à l'article 13° des conditions particulières du bail transféré suivant lequel : "Le preneur a été informé par le bailleur de l'existence d'une procédure d'expertise judiciaire initiée par le Syndicat des Copropriétaires et portant notamment sur l'existence d'infiltrations pouvant provenir du local objet du présent bail et affectant les parties communes. Le preneur déclare faire son affaire personnelle de la réalisation des travaux qui seront rendus nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations si celles-ci trouvaient leur origine dans les locaux loués" ; que le bail stipule encore à l'article IV relatif à sa destination que: " Le Preneur déclare que la description des lieux loués, la connaissance qu'il a de leur configuration et l'état dans lequel ils lui sont livrés lui permettent de les exploiter conformément aux nécessités de son activités" et à l'article V 1°) sur les conditions générales de jouissance que "le Preneur prend les lieux loués dans leur état actuel, tous les travaux d'installation et de décoration intérieure et extérieure restant à sa charge, sans pouvoir exiger aucune réparation à son entrée en jouissance, ni pendant toute la durée du bail, et prend l'obligation d'assurer indépendamment de celles-ci l'ensemble des réparations qui seraient nécessaires auxdits locaux pendant le cours du bail y compris celles prévues à l'article 606 du Code Civil et celles prescrites par l'Administration. Le Preneur reconnaît que les locaux objets des présentes sont conformes à la destination prévue au bail. Il fera son affaire personnelle dès à présent et pendant toute la durée du bail de leur maintien en conformité au regard de toutes les réglementations administratives et de polices applicables tant auxdits locaux qu'à l'activité qui y sera exercée" ; qu'enfin, la société Grand Garden a été régulièrement associée à l'expertise par l'ordonnance de référé du 11 septembre 2012, laquelle renvoyait à la connaissance des termes précis des travaux devant être entrepris et prescrits par l'expert ; que les travaux de reprise d'étanchéité et de changement de bac à graisse que la société Grand Garden a entrepris en août 2012, n'ont pas été précédés d'un devis d'architecte devant être préalablement soumis à l'expert et validé par celui-ci, ainsi que celui-ci n'a cessé de l'indiquer aux preneurs à bail lors des réunions et des notes qui ont succédé, avec la société Yebisu le 28 avril 2011, le 25 janvier 2012, le 7 mars 2012, jusqu'au dernier délai fixé au 30 septembre 2012 et notifié à la société Grand Garden, la Cour relevant que l'avis de l'architecte dont la société Grand Garden se prévaut ne fait que constater les travaux qu'elle a fait effectuer tandis que l'opération de visite télévisée des canalisations qu'elle a fait réaliser est postérieure aux travaux et indique par ailleurs de nombreuses réserves ; qu'en outre, l'expert a relevé dans une note du 29 octobre 2012 que ces travaux "ne [correspondaient] ni à une étude sérieuse et cohérente préalable ni au respect des normes et règles professionnelles. En particulier, l'étanchéité reste incomplète" ; qu'il résulte des conclusions précitées de l'expert dans son rapport définitif dont se prévaut la société Grand Garden, la conclusion sans ambiguïté que le vice a pour origine les défauts d'étanchéité de l'installation du bac à graisse dont la société Grand Garden supportait la responsabilité de les réparer, dans le cadre de l'expertise qui lui était opposable, et non d'un défaut de conception de la canalisation des eaux usées de la cuisine ; que la société Grand Garden n'établit pas la preuve que, depuis la prise à bail, elle a été empêchée de poursuivre son activité, alors que non seulement elle avait revendiqué le renouvellement du bail le 13 août 2012, mais qu'elle prétend avoir dû licencier neuf salariés le 31 décembre 2012, et tandis que la société Grand Garden n'est pas fondée à se prévaloir du sort du local ou des travaux entrepris après son départ pour établir la preuve des manquements contractuels du propriétaire ; que par ces motifs, et d'une première part, il ne peut être déduit la preuve que la non-conformité des conditions d'évacuation des graisses résultait d'un manquement du bailleur, ni que celle-ci ait interdit la transmission de l'utilité économique attachée au bail, de sorte que ce nouveau moyen invoqué en appel sera rejeté ; que de seconde part, l'expert ayant dûment déploré que la société Grand Garden n'avait pas préalablement à la réalisation des travaux soumis un devis d'architecte et que ceux qui avaient été exécutés n'étaient pas non plus conformes aux règles de l'art, la Sci était bien fondée à opposer à la demande de renouvellement du bail son refus pour motif grave et légitime ; que pour prétendre, en second lieu, que la Sci a irrégulièrement exercé son droit de repentir, la société Grand Garden relève qu'il a été dénoncé la veille du jour qu'elle avait fixé pour la remise des clefs, celles-ci lui ont été remises par lettre avec accusé de réception du 23 janvier 2013, et après qu'elle ait procédé à l'arrêt de son activité, à la fermeture du restaurant, au reclassement du personnel et à la libération des lieux de tout matériel, équipement et stock, de sorte qu'elle n'occupait plus le local ainsi qu'elle l'a fait constater par l'huissier chargé de notifier le droit de repentir du bailleur ; que la Sci a par ailleurs fait échec au projet de cession du fonds de commerce que la société Grand Garden avait engagé avec la société MSO au mois d'août 2012 au prix de 850 000 euros et qu'elle a enfin dû brader son matériel ; que toutefois, au visa de l'article L. 145-58 du Code de commerce, il ne peut être déduit des moyens de fait invoqués par la société Grand Garden, la preuve qu'elle a accompli la réinstallation de son activité, ni qu'elle a remis les clefs du local au bailleur avant que ce dernier ait dénoncé, le 4 janvier 2013, son droit de repentir dont l'exercice unilatéral, statutaire et autonome, peut être exercé jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, et n'a pas d'autre conséquence que celle de faire supporter au propriétaire, les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires; que par ces motifs, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a reconnu l'exercice régulier du droit de repentir de la Sci et qu'il a, par voie de conséquence, rejeté les demandes présentées au titre de l'indemnité d'éviction ou à titre de dommages et intérêts ;
1°) ALORS QUE le droit de repentir du bailleur ne peut être exercé par celui-ci qu'au temps que le locataire n'a pas engagé, à la suite du congé qui lui a été délivré, un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l'exploitation du fonds dans les lieux ; qu'en décidant que la Société FONCIERE 1 avait valablement exercée son droit de repentir, après avoir constaté qu'elle avait notifié l'exercice de ce droit à la Société GRAND GARDEN la veille seulement du jour fixé pour la remise des clefs, ce dont il résultait que la Société GRAND GARDEN s'était d'ores et déjà engagée dans un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l'exploitation du fonds dans les lieux, la Cour d'appel a violé l'article L.145-58 du Code de commerce ;
2°) ALORS QUE l'exercice, par le propriétaire, de son droit de repentir confère au preneur le droit de se maintenir dans les lieux, dans les termes du contrat de bail renouvelé ; qu'en affirmant que la SCI FONCIERE 1 était bien fondée à opposer à la demande de renouvellement du bail son refus pour motif grave et légitime, tout en estimant qu'elle avait régulièrement exercé son droit de repentir, la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, en violation des articles L.145-14 et L.145-58 du Code de commerce ;
3°) ALORS QUE le bailleur qui exerce son droit de repentir, même irrégulièrement, renonce par la même à invoquer à l'encontre du preneur un motif légitime de refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction ; qu'en décidant néanmoins que la SCI FONCIERE 1 était bien fondée à opposer à la demande de renouvellement du bail son refus pour motif grave et légitime, après avoir pourtant constaté qu'elle avait exercé son droit de repentir, renonçant par la même à opposer à la Société GRAND GARDEN des griefs qui auraient justifié la privation du droit au paiement de l'indemnité d'éviction, la Cour d'appel a violé les articles L.145-14, L145-17 et L.145-58 du Code de commerce.
