LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles L. 411-30, L. 415-3 et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que le bailleur doit affecter les sommes versées par les compagnies d'assurances à la reconstruction du bien loué détruit par cas fortuit et doit les réparations occasionnées par la vétusté ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 13 septembre 2016), que, par acte du 9 avril 2010, M. et Mme X... ont pris à bail rural trois éléments d'un groupe d'immeubles appartenant à M. Z... ; que les toitures de l'ensemble des immeubles ont été dévastées en juillet 2013 par des orages ; que le sinistre a donné lieu à des indemnisations par la compagnie d'assurances du bailleur ; que, par déclaration du 13 janvier 2014, M. et Mme X... ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en réparation du bâtiment loué ;
Attendu que, pour limiter l'obligation de M. Z... à la somme versée par sa compagnie d'assurances après déduction d'un montant attribué à un coefficient de vétusté, l'arrêt retient que le bailleur n'est tenu de reconstruire l'immeuble qu'à hauteur du règlement de l'assureur et qu'aucune négligence n'est établie à son encontre ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'obligation de reconstruction n'est pas exclusive de l'obligation d'entretien qui pèse de plein droit sur le bailleur et laisse à sa charge exclusive les dépenses de toutes natures résultant de la vétusté du bien, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que M. Z... était tenu de réparer à hauteur de la somme de 46 093,01 euros et en ce qu'il a condamné M. et Mme X... à lui payer une somme de 10 190 euros, l'arrêt rendu le 13 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... et le condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que M. Z... est tenu d'effectuer les travaux de réparation de la toiture couvrant la partie des bâtiments donnés à bail aux époux X... à concurrence de la somme de 46 093,01 euros seulement et d'AVOIR condamné M. X... et Mme Y... épouse X... à payer à M. Z... la somme de 10 190 euros ;
AUX MOTIFS QUE quant à l'obligation de réparation du bailleur ; qu'il résulte des dispositions du code rural et de la pêche maritime en son article L. 411-30 que : « (
) II. – Lorsqu'un bien compris dans le bail est détruit, en partie ou en totalité, par cas fortuit et que cette destruction compromet gravement l'équilibre économique de l'exploitation, le bailleur est tenu, si le preneur le demande, de reconstruire, à due concurrence des sommes versées par les compagnies d'assurance, ce bâtiment ou un bâtiment équivalent. Si la dépense excède le montant des sommes ainsi versées, le bailleur peut prendre à sa charge la totalité des frais engagés par la reconstruction et proposer au preneur une augmentation du prix du bail. Dans le cas où le preneur n'accepte pas l'augmentation proposée, le tribunal paritaire des baux ruraux, sur saisine de la partie la plus diligente, fixe le nouveau montant du bail. III. – Dans le cas où le preneur participe au financement des dépenses de reconstruction, il est fait application des dispositions des articles L. 411-69, L. 411-70 et L. 411-71. Si le bien n'est pas reconstruit, le preneur peut demander la résiliation du bail. » ; qu'en l'espèce, à hauteur d'appel n'est pas contesté le caractère fortuit de l'orage de grêle, ni le fait que les biens compris dans le bail n'ont fait l'objet que d'une destruction partielle, que seule la part d'indemnité d'assurance afférente aux biens loués doit être affectée aux réparations et qu'enfin, la destruction a empêché une exploitation normale au point de compromettre gravement l'équilibre économique de l'exploitation ; qu'ainsi, les conditions de l'article L. 411-30 sont réunies en l'espèce. Ce texte énonce des dispositions spécifiques dans l'hypothèse de destruction totale ou partielle, comme en l'espèce, due à un cas fortuit et dispose qu'au cas où l'indemnité perçue de la compagnie d'assurance par le bailleur est insuffisante à couvrir la totalité des travaux de remise en état, le bailleur a la faculté de procéder aux travaux et à la faculté de demander une augmentation du prix du bail. Il en découle que le bailleur n'est tenu de l'obligation de reconstruction qu'à hauteur du montant versé par son assureur sauf pour lui de réparer le bien au-delà de cette somme, et corrélativement de solliciter une augmentation de loyer si le bien est reconstruit en totalité, étant observé que la preuve que la vétusté alléguée du bâtiment incombe à la négligence du bailleur, n'est pas rapportée ; qu'en conséquence, ne pouvait être mise à la charge de M. Z... au titre de l'obligation de réparation qu'une somme de 46 093,01 €. Il n'est pas contesté que la somme de 10 190 € a été réglée par lui et affectée aux travaux de réparations ; que le jugement entrepris a lieu d'être infirmé sur le montant de l'obligation de réparation du bailleur ;
1) ALORS QUE lorsqu'un bien compris dans le bail est détruit, en partie ou en totalité, par cas fortuit et que cette destruction compromet gravement l'équilibre économique de l'exploitation, le bailleur est tenu, si le preneur le demande, de reconstruire, à due concurrence des sommes versées par les compagnies d'assurance, ce bâtiment ou un bâtiment équivalent ; que cette obligation de reconstruction n'est nullement exclusive de l'obligation d'entretien et de réparation du bien loué qui pèse par ailleurs sur le bailleur et l'oblige à effectuer les travaux occasionnés par la vétusté des locaux loués ; qu'il en résulte que l'obligation de reconstruction à laquelle le bailleur est tenu ne saurait être réduite en considération de la vétusté des lieux au moment de leur destruction ; qu'en affirmant, au contraire, que M. Z... ne pouvait être tenu, au titre de son obligation de reconstruction, au-delà de la part de l'indemnité d'assurance correspondant au coût des travaux de réfection de la toiture des lieux loués, déduction faite de la vétusté de son état, la cour d'appel a violé l'article L. 411-30 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles L. 415-3 et L. 415-4 du même code ;
2) ALORS QUE les juges du fond, qui doivent en toutes circonstances faire observer et observer eux-mêmes le principe du contradictoire, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen qu'ils ont relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que dans leurs conclusions d'appel oralement soutenues, les époux X... faisaient valoir que le bailleur devait répondre des conséquences de la vétusté des lieux loués et ce, conformément aux stipulations du bail du 9 avril 2010 ; que de son côté, dans ses conclusions d'appel oralement soutenues, M. Z... sollicitait l'infirmation du jugement en ce qu'il avait mis à sa charge une indemnité de vétusté de 10 190 euros, arguant de ce que l'article L. 411-30 du code rural et de la pêche maritime n'oblige pas le bailleur à reconstruire au-delà des sommes versées par les compagnies d'assurance ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel les époux X... ne justifiaient pas de ce que la vétusté du bâtiment était due à la négligence du bailleur, sans avoir, au préalable, invité les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives ; que le seul constat de la vétusté du bien oblige le bailleur à en réparer les conséquences, sans que le preneur ait à démontrer une quelconque négligence du bailleur ; que se fondant sur le rapport d'expertise de M. C..., établissant que la toiture litigieuse était affectée d'une vétusté de l'ordre de 35 % au moment du sinistre, les époux X... demandaient qu'une indemnité de vétusté de 10 190 euros soit mise à la charge de M. Z... ; qu'en retenant, pour débouter les époux X... de cette demande, qu'ils ne démontraient pas que la vétusté du bâtiment était due de la négligence du bailleur, la cour d'appel a violé l'article L. 411-30 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles L. 415-3 et L. 415-4 du même code ;
4) ALORS QUE la vétusté du bien donné à bail oblige le bailleur à en réparer les conséquences, sauf à démontrer lui-même que cet état résulte de la négligence du preneur ; qu'en retenant, pour débouter les époux X... de leur demande tendant à voir condamner M. Z... à la somme de 10 190 euros correspondant au coût des travaux de réfection de la toiture au titre des lieux loués en considération de sa vétusté, qu'ils ne démontraient pas que cet état résultait de la négligence du bailleur, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil, ensemble les articles L. 411-30, L. 415-3 et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. X... et Mme Y... épouse X... à payer à M. Z... la somme de 10 190 euros ;
AUX MOTIFS QUE ne pouvait être mise à la charge de M. Z... au titre de l'obligation de réparation qu'une somme de 46 093,01 € ; qu'il n'est pas contesté que la somme de 10 190 € a été réglée par lui et affectée aux travaux de réparations ;
ALORS QUE l'exécution d'une décision de justice exécutoire à titre provisoire n'a lieu qu'aux risques de celui qui la poursuit, à charge par lui, si le titre est ultérieurement modifié, d'en réparer les conséquences dommageables ; que pour condamner les époux X... à payer la somme de 10 190 €, la cour d'appel s'est bornée à relever que cette somme avait été réglée par M. Z... en exécution du jugement de première instance ultérieurement infirmé et affectée aux travaux de réparations au-delà des travaux de reconstruction qui lui incombaient réellement ; qu'en statuant ainsi, sans autrement caractériser le préjudice ayant pu résulter pour M. Z... de travaux de reconstruction effectués sur des bâtiments lui appartenant, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 111-10 du code des procédures civiles d'exécution.
